新田園小鎮，離我們還有多遠？

——新城區開發模式與路徑探討

??2015年4月22日，由中國房地產研究會人居環境委員會和全經聯可續建筑委員會共同舉辦的第68期中國人居會客廳活動在北京成功召開。中國房地產研究會領導、業界權威專家、專注于城市層面土地開發和運營的實力企業家、資深設計師代表20余人匯聚一堂，共同探討了英國“新田園城市理論”對于中國新城區開發的重要啟示和借鑒。

??此次活動是繼去年底第65期會客廳“英國新田園城市與綠色住區建設”系列討論引起業界廣泛關注后，應業界強烈要求，再次聚焦“新田園城市主義”。本期活動不僅深入討論了英國新田園城市思想的百年演變和重要歷史價值，并且著重分析了新型城鎮化背景下我國新城、新區及產業園區開發面臨的諸多問題，較為清晰的提出了現階段我國產業地產開發模式與可行路徑。

??此次會客廳活動充分表明，我國的房地產業界已經具備了突破行業局限的更為廣闊和宏觀的視角，嘗試從經濟、生態、社會等多個維度來深入審視和思考行業的轉型與發展。進入白銀時代的房地產業并不是低谷，相反，在行業轉型的倒逼下，目前正是實施新田園城市思想的最佳時機，而具有田園城市理想和人文追求的設計師和開發企業將迎來一個大有可為的綠色住區新時代。

??以下為部分領導專家發言摘選

??中國房地產研究會副會長兼人居環委員會主任委員王涌彬：埃比尼澤·霍華德在1898年提出的“田園城市”思想，其核心并不是單純的圖面上的城市規劃，而是社會城市的改革思想。與中國新型城鎮化相對應，就是“人的城鎮化”。在過去很長一段時間，以開發企業為主體的傳統開發模式與城市的發展和政府的需求并不完全一致。人居委提出了“人居規劃”的創新策略，就是通過“企業+政府+社會力量”三方共建的模式來解決新型城鎮化進程中人居環境建設面臨的復雜的社會問題。通過指標體系、指導手冊、行動指南，將政府視角的人居環境與百姓視角的人居環境結合起來，找到城市發展的真正動力。新城開發既不是完全的市場行為，也不是完全的政府行為，應強調“多方合作，攜手共建”的多極建設思路。

??中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長開彥：傳統的房地產開發商模式是拿地建房，你拿一塊地，我拿一塊地，各自為政，難以形成一個較為完整的城市概念。

??《綠色住區標準》已經在全國頒布實施。該標準提出，無論是新建住區，還是生態園區、產業園區都要以人的完整的生活為核心，要積極推動住區與城市的融合，在規劃、設計、建設和開發的過程中，要充分考慮產業的進入，完成最適合人居住的、有內涵的、完整的城市功能的塑造，實現城市的有機生長。

??北京科技園（集團）股份有限公司董事總經理郭瑩輝：思考和評估一個新城區開發項目時，首先要樹立經濟學的骨架，要對新城區開發的投入和產出進行務實的評估，要對這片土地的資源稟賦與發展要素有深刻的認識。更重要的是，要在制度設計上有所創新，使得新區的規劃、管理和經濟問題相統一。

??有一種新的合作模式，即政府不再作為項目的主要投資及管理的主體，而由城市運營商在建造和控制建造的過程中，作為主體實施來落實。實施主體和政府在城市后期的運營和管理中如何劃清界面，又相互銜接，最終實現智慧管理是這個制度設計的關鍵。

??全經聯副主席、全經聯可續建筑委員會主任張長征：田園城市的思想是霍華德在英國的工業革命與農業發展出現矛盾的時候提出的一個改革思路。我們應關注新田園城市提出的時代背景和嘗試解決的矛盾。城市有其自然的生長規律，在中國現有的體制下，如何重新建立一個新的田園小鎮，也是我們應該追問的？

??中國房地產研究會人居環境委員會秘書長朱彩清：人居委2002年成立至今，從住區起步，著眼于新型城鎮化，創造性的建立了包括綠色建筑、綠色住區、綠色城市等，搭建起了比較完整的人居環境評估標準體系的科研構架。并且已經廣泛應用于城市建設和房地產開發實踐當中，相繼在全國70多個城市建立了一百個“中國人居環境住區示范項目”。

??人居委倡導的綠色住區生活，與英國新田園城市主義有著驚人的一致性。都強調生態和可持續發展，強調城市綜合功能的實現和宜居生活的實現，對城鎮新建住區、城鎮更新改造有很好的指導作用。

??中國城市發展研究院院長助理趙昭：新田園城市是一種主義，它跟新都市主義、緊湊城市、慢城行動、精明增長等一樣，都是在城市建設和城市規劃當中，提出的一種新理念。

??我們要學習的是它的思想和手法。例如，新田園主義的一個特點是，在規劃的周期當中，首先要完成它的評價體系。借鑒到我們的城市規劃和城市建設當中，就要先對現有城市本底和現狀做準確的評價和分析，才能說明這個城市應該如何去發展。

??英國巴頓—威爾莫國際公司高級城市規劃師王冰冰：新田園城市是在結合霍華德1898年提出的原始的田園城社會和社區方面的理念，并與英國生態城提案的可持續技術重心相結合，提出的一個面向21世紀的更為完善的城市發展策略。

??新田園城市不再是霍華德“浪漫的城市烏托邦”，而是更具現實意義的城市解決方案。從歷史發展的角度看，新田園城市規劃是一種后工業化時代的自然回歸，其更具有城市體系建設的戰略意義。

??隆基泰和集團執行副總裁王繼春：新區開發在邏輯正確的前提下，要重點考慮路徑的問題：一、政府主導下的新城區開發模式：由產業導入帶來城市化，更多的發力帶動的是政府。例如蘇州工業園區，政府三通一平，零地價把產業導入以后，人口自然上來了。但是政府在前期要付出重大的成本投入。二、房地產企業主導下的新城區開發模式：先是人口導入，房地產開發跟進，產業導入是生活配套設施的導入，要求企業有非常強大的金融嫁接能力和產業植入。產業導入要順勢而為，嫁接在順勢而為的資源上，中青旅跟烏鎮合作在北京最北邊做的古北水鎮是一個成功的案例。

??華夏幸福基業地產集團京南大區副總經理喬世英：中國城市的問題，其實不純粹是一個規劃層面的問題，而是經濟、社會，包括政府的一些制度，上層設計，很多問題綜合造成目前的一個現狀。中國產業新城的運營商，還有很長的路要走。

??北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司董事長李偉：傳統的自給自足從生態系統的角度考慮的比較多一點。在城市層面，自給自足應該包括自然性的能源循環，一、二、三產互相聯動，互相供給，互相平衡等。作為投資人，最關注的是新城開發這套系統能不能做起來，投入產出能不能平衡，能給資本帶來什么樣的利益，怎么去切入，用什么樣的路徑。

??北京萬通立體之城投資有限公司項目管理中心執行總監李瑩：萬通的立體城模式是在1平方公里的凈地上，通過節約用地的方式，建300-500萬平米的建筑，通過產業導入，可以居住6-8萬人，并實現城內勞動力人口50%的就業機會。產城一體、節約用地、綠色智能、精明增長、公共政策是我們堅持的五大原則。立體城要搭建的是一個平臺，運營的核心是基金。