北京博雅方略集團首席專家 竇文章

??中房網訊 2018年1月11日-12日，由中國房地產業協會指導，中國房地產業協會人居環境委員會和福建省晉江市住房和城鄉建設局共同主辦的"第九屆中國人居環境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進新時代的中國人居環境建設的新使命和新方向，展現不同業態的人居環境建設的新實踐和新成果，為產業鏈不同實施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺，為推動行業轉型升級，深化供給側改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強勁動力。

??住建部、環保部、發改委、國家開發銀行領導以及來自我國人居環境各領域的知名專家學者、中國人居環境共建示范城市代表、房地產業鏈上下游企業代表以及晉江市政府相關職能部門負責人濟濟一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，北京博雅方略集團首席專家竇文章發表了《都市農業與田園綜合體商業模式》的主題演講。

??以下為文字實錄：

??竇文章：尊敬的各位與會領導，與會專家，大家下午好！

??非常高興又一次來到晉江，我記得印象最深的那次來晉江，是當時在北大做博士后期間，2001年，當時博士后團到晉江調研晉江模式，剛好是奧運會被批準的那一天，應該是在7月13日，在晚上10點多宣布2008北京提出主辦奧運會的重大消息，當時所有的晉江沸湯了，大家喝酒喝很多。

??我覺得當年晉江模式外向性的經濟發展在國內有典型性，當時來晉江覺得晉江的確是他的經濟非常發達，實際上有很多的生態環境，當時覺得還是有很多問題，現在看來完全面貌全非。

??《都市農業與田園綜合體題目》我本身研究地方經濟發展，現在我也是旅游方面的專家，同時也是房地產專業委員會人居委會文化地產委員會的副主任委員，做了很多探索。更多時間和精力是北大校辦企業。我們主要是城市規劃和旅游規劃方面的一些實踐工作。

??大家提到關于鄉村振興，鄉村發展的主題，今天講田園綜合體，通過田園綜合體這樣的抓手探索如何振興鄉村。農業供給側改革，看到農業產業扶貧，農業現代化，鄉村旅游以及田園綜合體，這么一個重要概念提出，表明田園綜合體的確在振興鄉村發展方面中非常重要的抓手。

??國家也是密集的政策指導，2017年可以看出，2月份、5月份、6、9月系列報告中都提出了如何落實田園綜合體的概念，所以說這樣的概念成為當時的熱點。今天我們就從概念的梳理到發展現狀，再到開發模式的探討以及我們的一些運營和商業模式考慮四個方面和大家做分享。

??第一概念，到底什么是田園綜合體，理論上梳理到中央的許多文件可以看到，里面有幾個關鍵詞，第一我認為田園綜合體，題目是都市農業，都市就是聚落，不管鄉村聚落還是城市聚落都是要住人的，城鄉融合是田園綜合體的概念。我們把現代農業或者農業現代化以及生產、生活、生態有機統一，農業、農村和農民問題探討可推廣，可復制的生活模式。

??關注點，第一是一個綜合的，而不是單一的，這是田園綜合體第一個概念。強調一種生活方式，一種新的生活方式。第二產業是核心。第三農業是主體，農民是主體，包括原住的居民，包括我們的流動人口，以及我們可能觀光休閑的暫住人口。第四應該是傳統的鄉村村貌和田園風光為特色。這是現在都提出的關注點。

??今天中央提出田園綜合體，明確提出田園綜合體，主要是通過企業和地方的合作，也就是說拉動我們社會資本，對最后一塊沒有開發落后的鄉村社會進行綜合規劃開發和運營。今天講人居環境，也就是說對廣大的田園聚落，我們給一個美好人員環境，以及產業發展支撐。

??田園綜合體很重要，發展現狀什么？我們做的梳理，2017年6月份財政部的文件，18個省搞試點，最后通過評議，9個省通過，還有一半2018年進行二級評估。

??第二這些關鍵指標，第一區位條件，距離核心城市不能太遠，2到50公里之內要有三個小縣城或者小城市。第二資源指標，具有一定規模的農田很重要。環境還要比較好，要有原生態村落的聚落，還有獨特的文化。周邊能配合有一些旅游、國家工業園、3A、4A資源景區。第三產業，要有一定的農業產業優勢，同時要有地標產品，循環農業，科技農業和新的農業。同時把農民組合起來，所謂是農業合作社，要為主體。最后一個設施指標，要有一定的農業設施完善，可以看到社區基礎設施和服務設施，三通四通，社會發展基礎、教育、衛生、文化符合我們的一些要求。

??功能布局，空間布局上有一些基礎的要求，田園景觀要有一些田園風貌。第二要有休閑積聚場所，第三要有農業生產環節，第四社區的生活。然后功能配套。這些要具備。

??休閑化、生產農業現代化，新型城鎮化也做了一些界定。

??產業業態可以+很多，農業、旅游加。可以綜合。田園觀光和被動的旅游設施到現在與國際服務標準看齊，有品牌，然后有鄉村度假和鄉村游憩。高品質農產品基地，全產業鏈的消費基地，高標準鄉居度假基地。

??投資主體有三類，第一從傳統產業做開發形成大型農業，或者大型旅游開發主體。第二地產大咖。第三其他的大型企業，一般上市公司作為業務版塊延長。

??所以田園綜合體和特色小鎮是目前的投資熱頭，主體發生變化。有很多的變化。

??這樣的投資主體變化，到底如何開發？開發模式是什么？目前為止，我認為國內田園綜合體剛剛提出，大家屬于探討期，屬于摸索期，如何開發更多是探討國外的一些模式。

??霍華德的田園城市概念，明顯提出城市城鄉統籌，區域平衡，社會和諧和生態文明綜合發展。不到20多萬人口做分部。從價值、生產角度考慮產業怎么布局。現在我們通過土地狀況，符合這樣的理論基礎。田園綜合體怎么建設？土地價值是完全符合杜能環的理論。

??實踐當中，美國模式，小鎮，美國加州，大概去洛杉磯，有一個加州地五大城市農業旅游區，就是把一個城市，一個小鎮10多個項目做成的。這是我們認為美國式的農業小鎮。這是一個綜合體可以借鑒模仿。

??第二日本模式，第六產業化，以親子為特色，把觀光、研發、生產研發、加工、以及產品銷售為一體，交叉融合，作為經營主體是農戶養租，以鄉村旅游為抓手開發農產品和注重游客的感受。

??也有歐洲式的模式，意大利，包括很多地方都有大規模的度假性地方。意大利農業區域，把一個鄉村通過度假區的打造，若干個度假主體聯起來，打造一個生態農業教育園，做了很多的項目，模仿一些手工制造等等。

??綠色農業+特色小鎮的綜合，可以是一個可以借鑒的模式。

??臺灣的模式，農莊式。離臺北不遠，把一、二、三產完全融合起來，大家可以學習。

??中國，中國首個田園綜合體、集現代農業、休閑旅游、同源社區等產業為一體，也有酒店，也有農場，也有博物館，還有有機農產品和國際品牌的項目植入，他們認為這是中國第一個田園綜合體。我們可以看到，許多理念貫穿綠色生態的，人居環境一些理念標準，做了很多的一些設施。

??其實我個人認為，我們國家的田園綜合體，從最開始北京、上海周邊有一些都市農業逐漸發展起來，從開始傳統農家樂，加上采摘第二代，第三就是五朵金花，2003年開始打造到現在，我認為是比較成熟，集約性的綜合體。做不同的花卉延展成產業鏈，非常好的形成度假。這是第三代的休閑農業產品。這某種意義符合田園綜合體的概念。

??還有一些景觀改造、基礎設施規范化、標準化等。中國的田園綜合體要逐步開始實踐。

??如何運營，模式是什么？第一，回到群眾基礎，我們鄉村當中一種景觀逐漸提升，把它植入到休閑旅游產品，建設人居環境融為一體，構建現代都市和農業交融的版圖，這是一個模式探索。

??有幾個方面，第一，把循環農業+創業農業合農事體驗的綜合體，第二以農業為主導，先農業合休閑農業合鄉村旅游。第三通過規劃設計，把農業加科技+社區融合。目前國內的田園綜合體，有這幾種類型或者做法。

??最后統一，現代農業+休閑旅游+田園社區”為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展的總的模式。

??下面我們根據多年的規劃，我12月份參加農業部的5A評級專家驗收小組組長，到江蘇、浙江、上海去評估驗收20多個五星級農莊，覺得我們去許多農莊發展離傳統旅游景區有差距，慢慢的向田園綜合體靠攏，有不同的做法和模式。

??第一關注點，與科技嫁接，發展現代農業。20多個五星農莊，第一農田高規模化，設施農業，互聯網和智慧系統。這是五星級農莊的關注點，設施農業，搞大棚，搞互聯網，搞智慧旅游。

??江西芬香小鎮，這個地方過去有許多香料，我們規劃農業科技、芬香的文化挖掘植入。

??芬香產業生產展示基地也放這個地方，與國際對接。

??同時規劃設計，我們把林木資源保護，農村環境整治和河道整治融合一體。

??深圳對口資源地方，農茶、博物館、科研機構和功能區結合起來打造農業全產業鏈的綜合體。

??關注點二，和旅游結合，文旅產業。鄉村旅游、田園主題樂園、健康養生、主題酒店，文化體驗，田園度假小鎮。大同火山有開發，火山群周邊有黃花菜，這是大產業，每畝大概1萬塊錢的收入，利用黃花菜文化為主題，利用火山群相結合。

??一心一核四區，以及我們做的很多的規劃設計。

??一產、三產聯動，特色種植與鄉村旅游融合發展。鄉村發展和黃花貿易基地結合起來。

??江蘇，最早規劃的目前作為比較好的落地項目，農業田園+旅游初步融合，目前已經落地。

??關注點三，環境融合，綠色農居。現在我們做田園綜合體，藝術、美是缺乏。這次我們在江蘇有一個大型的農莊，花了7、8億投入，缺乏美，后面我們覺得要把鄉土的美學加入，這是要做的工作。

??落實綠色發展理念，構建鄉村生態系統，改善人居環境。

??南寧，過去做花卉，熱帶植物園家屬做第三產業，打造非常重要的以花產業為主要的基地，核心吸引五和關聯產業和周邊產業，現在已經落地，那里花鄉，美麗三塘。

??田園綜合體，前面的生態可以去理解，最核心的就是商業模式，怎么保證田園綜合體或者特色小鎮賺錢，可持續發展，這是很關鍵的。規劃當中一定要考慮幾個東西。

??第一資源模式，我們靠什么為支撐綜合體的發展，靠傳統資源還是靠投入主體引來的資源，第二主體運營靠本土運營還是靠專業團隊？第三業務。產品結構業態調整。第四如何盈利。

??商業模式的全方位思考的角度。首先從需求考慮，要名綜合體客戶是誰，認知空間、客戶利益和客戶關系處理。第二企業自身的核心能力，能力空間和運營管理和內部管理怎么做。第三資源空間，企業伙伴和企業伙伴關系管理。這是我們考慮田園綜合體包括特色小鎮開發中的思考。

??博雅我們有創意設計，科技、投資、運營，是一個閉環，1千多個員工干這個事。

??謝謝大家！

　　提問：想問一下投資主體的投資方式是什么樣的？第二田園綜合體是很熱，農村土地流轉是不是有一些新的政策會讓田園綜合體發展？

　　竇文章：第一個問題投資主體，我接觸的田園綜合體投資主體三類，一類對文旅、農業比較熟悉，主體自身對行業的熟悉程度。他所缺乏的可能是資金，后面的金融運作，這方面缺乏。第二類上市公司，本身非常熟悉金融手段，但是行業不熟悉，缺乏行業指示、背景。第三類既得投資，也懂行業，但是往往在人才方面缺乏。不同的投資主體類型，有很大的差異，投資做法有很大的差別。如果這個企業做地產的，可能更多時候是側重于如何拿資源，如何占有空間，而不是經營。有好幾個合作伙伴投入幾個田園綜合體，發現這個企業做資源，做房地產的，就是拿資源不著急開，地方政府著急，因為一旦開了以后土地資源會很貴，翻了很多，所以不著急。另外一類沒有做就想開，這是投資主體里面不同的投資類型企業對田園綜合體的操作方法不一樣。認知空間有很大的差別。我們現在合作起來跟誰合作，怎么合作目自己的經驗和心得。

　　第一關于投資模式問題，我們做的幾類，有基金模式，有GP。第二類模式規模小的，直投的，和另外一家上市公司直投，自己解決資金問題。更重要的是我們自己有一些經營團隊做。第三是3P（音譯）。也有中介，我們投資建設規劃，然后三年以后政府運營。

　　土地問題，是一個大問題，現在田園綜合體很多土地，土地增值是很大的收益空間，現在土地問題很難解決，好多是把宅基地通過撤并轉然后那么一部分用地，這是比較麻煩的事。

　　現在建設用地控制非常嚴，自己的原定模式設計好，土地不夠，沒有辦法招很多客源，沒有辦法盈利。最后實施下來不一定很多人陷進去出不來，這是一個很大問題。