中房學〔2021〕37號

　　各地房地產估價行業組織，房地產估價機構，房地產估價師：

　　為了規范涉執房地產處置司法評估行為，保障評估質量，維護當事人和利害關系人的合法權益，在廣泛聽取意見的基礎上，結合涉執房地產處置司法評估實踐，我會制定了《涉執房地產處置司法評估指導意見（試行）》，現印發給你們，請在相關評估活動中使用。在使用過程中發現的問題和有關建議，請及時反饋我會。

　　附件：涉執房地產處置司法評估指導意見（試行）

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會

　　2021年8月18日

　　附件：

涉執房地產處置司法評估指導意見（試行）

　　第一條  為了規范涉執房地產處置司法評估行為，保障評估質量，維護當事人和利害關系人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國資產評估法》《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》《人民法院委托評估工作規范》等法律法規，以及《房地產估價規范》等標準規范，結合涉執房地產處置司法評估實際，制定本意見。

　　第二條  本意見適用于為人民法院確定財產處置參考價服務的房地產估價活動。

　　第三條  房地產估價機構及其注冊房地產估價師開展涉執房地產處置司法評估業務，應當遵守法律法規和房地產估價標準規范，遵循獨立、客觀、公正的原則。

　　房地產估價機構及其注冊房地產估價師與委托人或者其他相關當事人及評估對象有利害關系的，應當回避。

　　第四條  房地產估價機構應當按照《人民法院委托評估工作規范》的規定，及時接收人民法院的評估委托書，并查看評估委托書的下列內容是否完整：
　　（一）人民法院名稱、聯系人及電話；
　　（二）房地產估價機構名稱；
　　（三）評估目的要求；
　　（四）評估對象基本情況，包括名稱、坐落、四至、面積、用途、權屬等，并附財產清單等；
　　（五）評估完成期限；
　　（六）評估材料的特別說明，包括對委托評估必須提供的材料而未能調取到或者實際不存在的，以及無法掃描而需要郵寄或者直接交付等情形的說明；
　　（七）其他需要明確的內容。

　　第五條  房地產估價機構接收評估委托書后，認為有下列情形之一的，應當自接收評估委托書之日起三個工作日內以書面形式向人民法院提出不承接委托評估的申請：

　　（一）本機構與當事人或者其他相關當事人及評估對象有利害關系的；
　　（二）本機構已辦理注銷登記或者被市場監管部門吊銷營業執照的；
　　（三）本機構依法不能進行評估的其他情形。

　　房地產估價機構未在第一款規定期限內向人民法院提出不承接委托評估書面申請的，或者人民法院書面通知不承接委托評估的理由不成立的，視為接受委托。

　　第六條  房地產估價機構接受委托或者人民法院書面通知不承接委托評估的理由不成立的，應當及時接收或者簽收人民法院發送的委托評估材料，并根據《人民法院委托評估工作規范》附件中列明的房地產評估需要提供的材料清單，對委托評估材料進行清點。

　　第七條  委托評估材料不全而無法進行評估或者對評估結果有較大影響的，房地產估價機構應當及時以書面形式向人民法院提出補充材料申請，由人民法院通知當事人補充。

　　評估所必需的材料無法補充，或者補充后仍然難以滿足評估需要，人民法院書面通知根據現有材料進行評估的，房地產估價機構可以根據現有材料進行評估，但應當在評估報告“估價假設和限制條件”的“依據不足假設”中說明因缺少評估所必需的材料可能影響評估結果的風險，并將向人民法院提出的補充材料書面申請及人民法院出具根據現有材料進行評估的書面通知作為評估報告的附件。

　　第八條  涉執房地產處置司法評估的評估目的，宜表述為“為人民法院確定財產處置參考價提供參考依據”。

　　第九條  房地產估價機構應當根據評估委托書和委托評估材料等情況，明確界定評估對象的財產范圍，不得超出委托評估財產范圍或者遺漏財產。評估對象的財產范圍不明確的，應當提請人民法院書面予以明確。

　　評估對象的財產范圍包含家具家電、機器設備、債權債務、特許經營權等非房地產（不動產）類財產的，或者不包含屬于房地產（不動產）的房屋配套設施設備、裝飾裝修物、相關場地等財產的，應當在評估報告中具體列舉說明。

　　第十條  人民法院明確價值時點的，價值時點一般以人民法院明確的時點為準。人民法院明確的價值時點與實地查勘完成之日不一致的，應當在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中假定價值時點之日的評估對象狀況與實地查勘完成之日的狀況相同。

　　人民法院未明確價值時點的，一般以評估對象實地查勘完成之日作為價值時點。

　　第十一條  涉執房地產處置司法評估的價值類型宜為市場價格，難以評估市場價格的，一般評估市場價值。

　　根據評估委托書等人民法院的書面要求，評估符合評估目的要求的其他特定價格或者價值的，應當在評估報告中明確其定義或者內涵。

　　第十二條  涉執房地產處置司法評估應當關注評估對象交易稅費負擔方式及其對評估對象市場價格的影響。

　　人民法院書面明確評估對象交易稅費負擔方式的，根據人民法院書面意見進行評估，并在評估報告中說明具體的交易稅費負擔方式。人民法院未書面明確評估對象交易稅費負擔方式的，應當恰當選擇下列情形之一，明確評估對象市場價格對應的交易稅費負擔或者處理方式，并在評估報告中予以說明：

　　（一）按照法律法規規定，轉讓人和買受人各自負擔；
　　（二）全部由買受人負擔；
　　（三）全部從財產處置價款中扣除；
　　（四）按照以往同類涉執房地產處置慣例負擔；
　　（五）按照當地同類財產交易習慣負擔；
　　（六）其他交易稅費負擔方式。

　　前款第（四）（五）（六）種負擔方式，還應當在評估報告中說明具體負擔情況。

　　第十三條  涉執房地產處置司法評估結果不應當考慮評估對象被查封以及原有的擔保物權和其他優先受償權的影響，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“背離事實假設”中予以說明。

　　第十四條  涉執房地產處置司法評估應當關注評估對象是否存在租賃權、用益物權及占有使用情況。人民法院未明確存在租賃權、用益物權及占有使用情況，房地產估價機構經過盡職調查后也未發現、掌握相關情況的，可以假定評估對象不存在租賃權、用益物權及占有使用情況，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中予以說明。

　　評估對象存在租賃權、用益物權及占用使用情況的，應當結合委托評估材料和實地查勘等情況，對人民法院查明的租賃權、用益物權及占有使用情況進行核查驗證。人民法院書面說明依法將租賃權、用益物權及占有使用情況除去后拍賣或者變賣的，應當不考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況對評估結果的影響，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“背離事實假設”中予以說明；人民法院未書面說明除去原有的租賃權、用益物權及占有使用情況后拍賣或者變賣的，評估結果應當考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況的影響，并在評估報告中予以說明。

　　第十五條  涉執房地產處置司法評估應當關注評估對象是否存在欠繳稅金及相關費用，包括稅收、物業費、供暖費、水電氣費等及其滯納金。人民法院未明確存在欠繳稅金及相關費用的，可以假定評估對象不存在欠繳稅金及相關費用，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中予以說明。

　　人民法院查明評估對象有欠繳稅金及相關費用，且書面明確該欠繳稅金及相關費用從財產處置價款中扣除的，評估結果無需考慮欠繳稅金及相關費用的影響；人民法院書面明確該欠繳稅金及相關費用不從財產處置價款中扣除、由買受人額外負擔的，評估結果應當扣除欠繳稅金及相關費用，并在評估報告中予以說明。

　　第十六條  涉執房地產處置司法評估應當關注評估費、拍賣費、訴訟費、律師費等財產處置費用及其對評估結果的影響。

　　人民法院書面明確前款財產處置費用從財產處置價款中扣除的，評估結果不應當扣除上述費用，否則評估結果應當扣除預估的上述費用，并在評估報告中予以說明。

　　第十七條  涉執房地產處置司法評估應當關注并恰當考慮評估對象被迫轉讓及處置后被執行人不自愿配合交付因素對評估結果的不利影響，并在評估報告中予以說明。

　　第十八條  涉執房地產處置司法評估應當進行實地查勘。房地產估價機構應當及時要求人民法院組織對評估對象進行實地查勘，并要求人民法院通知當事人到場。當事人不到場的，不影響實地查勘的進行，但應當有見證人見證。

　　房地產估價機構應當安排兩名及以上人員共同對評估對象進行實地查勘，其中至少有一名注冊房地產估價師。人民法院要求由兩名及以上注冊房地產估價師進行實地查勘的，從其規定。

　　實地查勘時應當核對查勘對象與評估委托書載明的財產名稱、坐落和財產范圍等是否一致；不一致的，應當要求人民法院核實、明確。實地查勘記錄應當由實地查勘的人員和在場當事人或者見證人簽名或者蓋章。在場當事人或者見證人拒絕簽名或者蓋章的，應當由其他第三人簽名或者蓋章，并在評估報告中予以說明。

　　當事人不到場或者不予配合，無法進入評估對象內部查勘的，經書面征詢人民法院意見，可以對評估對象內部布局、室內裝飾裝修物等情況進行合理假定，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“依據不足假設”中予以說明。

　　第十九條  評估對象狀況存在不相一致情形的，應當按照下列方式進行處理，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“不相一致假設”中予以說明：

　　（一）實際用途與登記用途不一致的，一般應當按照登記用途進行評估；人民法院書面要求按照實際用途進行評估的，應當關注由登記用途改變為實際用途所需補繳的土地使用權出讓金、相關稅費等成本費用，考慮其對評估結果的影響，并提示按照實際用途持續使用可能存在的相應風險；

　　（二）房屋登記用途與土地登記用途不一致的，應當按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進行評估；

　　（三）實際面積與登記面積不一致的，應當根據人民法院書面明確的面積評估。人民法院不予書面明確的，對實際面積小于登記面積的，按照實際面積評估；對實際面積超出登記面積的部分，按照本意見第二十六條的規定評估。

　　第二十條  評估對象由多宗房地產組合而成，或者為大宗房地產但可分割為若干小宗獨立處置的，應當向人民法院征詢評估對象是整體處置還是分別或者分割處置，并考慮不同處置方式對評估結果的影響，不應當低估整體處置方式的減價影響。

　　第二十一條  評估對象為某宗房地產的部分或者局部的，應當關注評估對象的獨立使用和交易的受限情況，充分考慮評估對象所在整宗房地產的其他部分對評估對象價值的影響，不應當低估相關減價影響。

　　第二十二條  評估對象為在建工程且可以獨立續建的，采用假設開發法評估時，應當選擇被迫轉讓開發前提，充分考慮轉讓稅費、重復投入的成本費用、開發期限延長等因素；采用成本法評估時，應當充分考慮被迫轉讓、各類折舊等因素所導致的價值減損。

　　評估中還應當關注評估對象是否存在已預售情況，已預售部分一般不列入評估對象的財產范圍；人民法院書面明確需列入評估對象財產范圍的，應當充分考慮已預售部分對評估結果的影響。

　　第二十三條  評估對象為在建工程中的部分房地產、且不能獨立續建的，按照下列方式處理：

　　（一）人民法院要求評估該部分的現狀價值的，應當根據在建工程整體的形象進度，采用假設開發法和成本法評估；采用假設開發法評估時，應當選擇被迫轉讓開發前提，充分考慮轉讓稅費、重復投入的成本費用、開發期限延長等因素的影響；采用成本法評估時，應當充分考慮被迫轉讓、各類折舊等因素所導致的價值減損；

　　（二）人民法院要求評估該部分的期房預售價值的，應當參照類似預售房屋的價格進行評估；同時應當充分考慮查封、所在項目開發建設手續完備程度、所在在建工程整體形象進度、以及是否取得預售許可、能否按期竣工交付等因素所導致的價值減損。

　　第二十四條  評估對象為未竣工交付的預購商品房的，宜參照類似預售商品房的價格進行評估，也可以參照類似存量房的價格進行評估，并考慮查封、可能延期交付等風險因素所導致的評估對象價值減損；買受人按照商品房預售合同約定未付清全部房價款，人民法院書面明確未付房價款由買受人承擔的，評估結果應當扣除商品房預售合同約定的未付房價款。

　　第二十五條  評估對象為共有產權住房、經濟適用住房、安置住房等保障性住房的，評估時應當關注并恰當考慮該類房地產的交易限制、交易主體限制、交易費用增加、轉移登記限制等對評估結果的影響。

　　第二十六條  人民法院書面明確為違法占地、違法建設、超過批準期限的臨時建筑等違法房地產的，不應當列入評估對象財產范圍。

　　未經登記或者缺乏合法建造證明，未依法認定為違法房地產的，應當根據評估對象的具體情況，恰當選擇下列方式之一進行評估：

　　（一）評估對象依法可以登記但未辦理登記的，經書面征詢人民法院同意，可以按照已登記房地產進行評估；評估結果應當為扣除辦理登記需要發生的相關費用后的余額，并在評估報告中進行相應說明；

　　（二）評估對象補充完善相關手續后可以辦理登記的，經書面征詢人民法院同意，可以按照已登記房地產進行評估；評估結果應當為扣除補充完善相關手續、辦理登記需要發生的相關費用后的余額，并在評估報告中進行相應說明。

　　（三）評估對象依法不予辦理登記的，應當充分考慮無法辦理登記對評估結果的影響，并在評估報告中進行相應說明。

　　第二十七條  評估對象的土地為集體土地的，應當根據人民法院查明的集體土地使用權的類型、取得方式、使用期限等權益狀況，結合國家和地方集體土地流轉等相關規定合理評估，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中對買受人具備相關資格等情況作出假定。

　　第二十八條  評估對象包含房地產和其他財產的，評估報告中應當分別列示房地產和其他財產的評估結果。

　　評估對象包含兩宗及以上房地產，或者大宗房地產分割為小宗處置的，評估報告中應當分別列示各宗房地產的評估結果。

　　第二十九條  評估報告使用期限或者評估結果有效期自評估報告出具之日起計算，最長不得超過一年。

　　第三十條  評估報告應當作出下列評估報告和評估結果使用的特別提示：

　　（一）應當按照法律規定和評估報告載明的用途、使用人、使用期限等使用范圍使用評估報告。否則，房地產估價機構和注冊房地產估價師依法不承擔責任；

　　（二）評估結果僅為人民法院確定財產處置參考價服務，不是評估對象處置可實現的成交價格，也不應當被視為對評估對象處置成交價格的保證；

　　（三）財產拍賣或者變賣之日與價值時點不一致，可能導致評估結果對應的評估對象狀況、房地產市場狀況、欠繳稅費狀況等與財產拍賣或者變賣時的相應狀況不一致，發生明顯變化的，評估結果應當進行相應調整后才可使用；

　　（四）在評估報告使用期限或者評估結果有效期內，評估報告或者評估結果未使用之前，如果評估對象狀況或者房地產市場狀況發生明顯變化的，評估結果應當進行相應調整后才可使用；

　　（五）當事人、利害關系人收到評估報告后五日內可對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等向人民法院提出書面異議；當事人、利害關系人對評估機構作出的說明仍有異議的，可以提請人民法院委托評估行業組織進行專業技術評審。

　　第三十一條  涉執房地產處置司法評估的評估報告名稱，宜為“涉執房地產處置司法評估報告”。

　　評估報告應當載明評估對象的名稱、坐落、范圍、規模、用途、區位狀況、實物狀況、權益狀況、價值類型、價值時點、評估依據（包括評估標準）、評估方法、評估結果及有效期等。

　　第三十二條  房地產估價機構應當在評估委托書載明的評估完成期限內出具評估報告，并將評估報告和預計需要收取的評估費交納通知書一并提交人民法院。

　　第三十三條  當事人、利害關系人對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議，人民法院要求房地產估價機構予以書面說明的，房地產估價機構應當根據書面異議的具體內容，有針對性地及時作出書面說明，并自收到人民法院通知之日起五日內提交人民法院。

　　第三十四條  本意見對涉執房地產處置司法評估未作規定的事項，按照《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》《人民法院委托評估工作規范》以及《房地產估價規范》等相關規定執行。

　　第三十五條  本意見由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

　　第三十六條  本意見自2021年9月1日起施行。