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??11月15日、16日，鄭州繽紛四季園、四季廣場、硅谷廣場項目的近2000戶業主又一次聚集起來組織維權活動。距離這些項目最初銷售已經有5年之久，但截至目前，這些業主所購買的項目或施工停滯或無合法購銷合同，千余戶業主陷入錢房兩空的困境。

??就在今年7月11日，鄭州市住房保障和房地產管理局還印發鄭房〔2019〕79號文件，專項開展房地產市場集中整治，重點治理房地產開發企業無證預售，變相收取購房款等違規亂象。

??但記者多方調查發現，上述項目的開發商河南省鄭州市江山房地產開發有限公司（以下簡稱“江山公司”）及關聯公司名下的多個地產項目，存在土地未批先建、無證銷售、售后返租、無法辦理房屋產權證等問題。

??“曾經江山地產的口碑是不錯的，鄭州還有一個以江山公司名字命名的江山路。”一位江山四季廣場項目的業主說。

??公開資料顯示，江山公司成立于1994年，作為河南本土老牌開發商和 “國家二級資質房地產企業”“河南省房地產商業副會長單位”，在鄭州先后打造了文華小區、文華西區、江山大廈、秦江花園、江山名典、江山書香名邸等中高檔樓盤，從2010年開始，江山公司也開始涉足商業地產領域。

??據了解，鄭州惠濟區政府為了表彰鼓勵江山公司，特將原鄭邙路命名為江山路。江山路南起北環立交接南陽路，北至黃河大堤，貫穿惠濟區境內，全長近37公里。

??然而，江山公司以及關聯公司名下的商業地產以及住宅項目硅谷廣場、四季廣場、江山宋城、繽紛四季園均出現違規亂象，引發業主此起彼伏的維權聲浪。

??對于相關項目的情況當地管理部門并非不知情，江山公司及關聯公司也因違規銷售受過處罰過，但由于違法違規成本過低，處罰過后違規銷售依舊。面對記者的質疑，鄭州市住房保障和房地產管理局市場監管處和鄭州市金水區房管局相互推諉。截至發稿，多個項目違規引發的問題仍未得到有效解決。

??無證銷售四年 項目瀕臨爛尾

??“在沒有取得土地證的情況下，2014年繽紛四季園項目就開始動工建設，建到一半就開始銷售，一直銷售到2018年底。”一位孟姓業主告訴記者。

??公開資料顯示，繽紛四季園項目位于中原區合歡街北、金梭路西的鄭政【2015】61號（網）地塊。原為工業用地，2015年9月7日鄭州市人民政府給出土地出讓批復，土地性質改為住宅用地，產權70年。2015年9月15日至2015年10月21日，鄭州市國土資源局進行了土地使用權網上掛牌出讓，經過31輪競拍，這塊地最終被河南愛丁堡置業有限公司（以下簡稱“愛丁堡”）以7542萬元拍得，折合樓面價2144.702元每平方米，溢價91.32%。

??愛丁堡成立于2015年8月，注冊資金2000萬元，江山公司持股51%，開封亞盛金屬材料有限公司（以下簡稱“亞盛公司”）持股48%，河南冠聯工程有限公司（以下簡稱“冠聯公司）持股1%，記者在上述業主提供的購房收據中發現，項目的房款收據日期為2014年11月3日、財務印章為江山公司，而上述土地拍得時間為2015年9月，土地使用權還未取得就已經開始違規銷售昭然若揭。在另一張項目購房收據中記者還發現，購房時間為2018年11月14日，財務印章為卻為愛丁堡公司，江山公司有出借銀行賬戶收取業主購房款之嫌，根據兩張收據的時間，可見違規銷售達4年之久。

??2019年11月13日，記者走訪繽紛四季城項目現場時發現，施工塔吊以及施工車輛仍在，但工程作業早已停滯，施工設備雜亂擺放，整個項目瀕臨爛尾。

??據悉，整個項目占地15.09畝，規劃建設4棟，建筑總面積47873.88平方米。包括1棟24層商品房（1號樓），面積20892.21平方米，房屋240套；1棟26層公租房（2號樓）面積10596平方米，房屋198套，由鄭州市住房保障辦實施回購；2棟臨街3層商業用房，面積2628.52平方米，開建1棟；配建地下停車位348個，面積9262.15平方米，社區管理服務費用房750平方米，未能完工。

??據記者了解，目前該項目樓盤處于法院查封和施工停滯狀態，下一步樓盤將進入拍賣程序。鄭州市高新區政府曾進行協調，但沒有任何實質性進展，所涉及300戶業主仍陷在錢房兩空的境地。

??因愛丁堡拖欠原發建設集團（以下簡稱“原發建設”）工程款，原發建設將其訴諸公堂，法院最終判決愛丁堡支付工程款3306萬元及違約金，如不履行，原發建設有權對所涉工程折價或拍賣所得的價款優先受償。

??“自2014年11月，愛丁堡在五證不全的情況下長期違規銷售，收取項目銷售資金8160萬元，公租房回撥資金1950萬元，并將土地抵押給銀行獲取貸款8000萬元，總計約1.8億元。隨后江山公司將資金挪作他用，致使愛丁堡拖欠施工方原發工程款4200萬元，原發建設集團在追要工程款長期無果的情況下將愛丁堡告上法庭。”一位繽紛四季園項目的知情人士向記者透露。

??記者進一步了解，愛丁堡與原發建設簽訂合同后，原發建設向愛丁堡支付涉案工程履約保證金1000萬元。之后愛丁堡向原發返還履約保證金700萬元。原發及愛丁堡均認可完成的工程量造價為4945萬元。工程價款的80%為3956萬元，扣除愛丁堡已經支付的650萬元，尚余3306萬元。

??此外，上述知情人士還向記者透露，繽紛四季園項目所涉及公租房存在違規撥付公租房租金的問題。

??記者通過查看一份鄭州市房管局回購三環外公租房的文件規定發現，項目工程取得《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》，且進入基本施工階段的，企業可以申請30%的回購資金。項目工程進度達到預售條件，且具備相關要件后，可再申請撥付30%的回購資金。

??而一份愛丁堡四季繽紛園項目財務收支情況專項核查報告顯示，根據與鄭州市保障性住房辦公室簽訂的協議，項目2號樓為公共租賃住房，建設完成后由鄭州市保障性住房辦公室回購，回購價格為2887元每平方米，房屋回購總價款為30919827.74元，目前已經收到19500000元，剩余11419827.74元未收到。

??記者調查發現，愛丁堡2016年3月3日取得《建設用地規劃許可證》，2016年5月17日取得《土地證》，2017年7月5日取得《建筑工程施工許可證》，但至今未取得預售證，而公租房回撥資金已經達到房屋回購總價款的63%，已明顯違反上述公租房回購規定。

??“四個證都辦理下來了，為什么預售證就辦理不下來呢”一位繽紛四季園的業主百思不得其解。而對于愛丁堡項目遲遲不辦理預售證的問題，上述知情人士認為，愛丁堡是有意不辦預售證。“愛丁堡項目中間修改了公租房的圖紙，導致已經辦好的手續，要重新辦一遍，修改公租房的目的是為了拖延時間，辦理土地抵押，向銀行貸款，等貸款8000萬元下來后，便對項目撒手不管了。”

??“當時也是看到有公租房才買的，感覺有政府公租房應該可靠些。”上述業主告訴記者。

??開發商在五證皆無的情況下，在高新區核心位置違規建設，開設售樓部公開銷售房屋，市場監管部門何在？2017年11月，地方電視臺曾對此項目違規銷售進行過曝光，鄭州市住房保障和房地產管理局對該項目進行了行政處罰，但之后愛丁堡繼續違規，銷售持續到2018年底。

??“時間長了，領導都換了，態度也變了。最近一次高新區官方回話是問題樓盤沒法網簽。而經過業主們查詢此項目已經在問題樓盤名錄中除名，目前施工方原發因愛丁堡仍未返還工程款已經準備拍賣樓盤，由于這塊土地已經抵押給銀行，銀行有權賣這塊土地。我們業主與愛丁堡簽訂的是認購協議，沒法得到法律保護。”一位業主無奈地向記者表示。

??據記者了解，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同的糾紛案件適用法律若干解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買賣人簽訂商品房銷售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定有效。”在實踐中，買受人為保護自己的權益應將請求解除合同的請求變更為確認雙方簽訂的合同無效，在此基礎上提出返還購房款，賠償損失的主張，方能獲得法院的支持。

??開發建設五年 項目仍為土坑

??與繽紛四季園項目的情況類似，江山四季廣場項目位居文化北路與北三環交通要道處，周邊人口聚集，地理位置優越，曾被列為鄭州市金水區重點建設項目，項目定位為中原全健康運動+立體公園MALL。四季廣場項目擬規劃一到六樓是商場，七層以上是寫字樓，使用土地2.2萬平方米，擬建總建筑面積15萬平方米。

??“2014年8月在無任何證件的情況下，建設售樓部開始售賣，銷售金額近兩億元，開發商承諾業主2018年年底交房，每年還會返利，五六年就可以回本，雙方簽訂的還有認購合同。開發建設五年，項目還是一個土坑，打官司沒有任何可執行的財產，現在是要房沒房，要錢沒錢。”江山四季廣場項目一位業主無奈地說。

??記者在一份四季廣場項目內部認購協議書上看到，為保障商場的統一招商運營，乙方所購房源需與甲方指定商業運營公司簽訂商場開業后的前五年《委托經營管理協議》乙方在所購房源享有商場開業后前三年總房款每年8%的包租收益，第四年及第五年享有9%的包租收益。

??如今協議約定如同泡影，開發商因遲遲不能交房違約在先，四季廣場業主已經走法律途徑維護權益，經過法院強制執行未發現公司名下有任何財產，至今仍陷入錢房兩空的境地。

??公開資料顯示，河南江山四季廣場置業有限公司（以下簡稱“江山置業”）成立于2015年，注冊資金6001萬元，法人代表為黃白河，由亞盛公司控股80%，江山公司控股20%。江山置業因未能履行法院判決退還業主購房款已經被金水區法院列為被執行人，在銷售四季廣場項目時因江山公司向江山置業出借銀行賬戶，使得業主購房款轉入江山公司賬戶需承擔連帶責任。

??2019年11月13日，中國房地產報（微信ID：china-crb）記者走訪了江山四季廣場項目發現，售樓部外扯滿了維權條幅，里面也被維權業主用油漆噴霧涂滿了向張洪海追債的標語，售樓部旁是還未開發建設的項目土地，透過鐵皮圍欄可以看到里面一片空地已經雜草叢生。

??江山置業售樓部一位負責人稱，江山四季廣場項目的土地是2012年買入的，買入后由于陳砦村城中村改造等一系列問題導致收儲、掛牌等工作無法進行，所以項目擱置至今。對于業主的購房款退還問題，這位負責人稱，公司現在資金困難，而拿到大筆資金的唯一途徑就是土地招拍掛，只有通過土地招拍掛拿到這塊土地，政府土地出讓金返還到位，才能退款。對于業主近兩億元購房款去向問題，而這位項目負責人稱，業主購房款已經用于償還該項目土地所欠債務。

??一位四季廣場項目的知情人士向記者透露，四季廣場項目的這塊土地是由兩塊地組成，分別屬于河南平原控股集團和陳砦村，三方通過私下協議完成了這塊土地的交易。如今河南平原控股集團已不愿意再摻與此事，而陳砦村與這塊土地仍有遺留債務，金水區國土局稱這塊土地不存在問題已經被收儲，所有材料已經上報上級審批，準備進入招拍掛程序。

??產權證無法辦理 業主追債無門

??同為“江山系”的硅谷廣場項目位于鄭州科技市場的IT商圈,由2棟樓組成。總建筑面積15萬平方米,A棟平層面積1200平方米、B棟平層面積1900平方米。該項目由河南省煤炭科學研究院有限公司（以下簡稱“煤炭公司”）提供建設所需土地，冠聯公司提供全部建設資金，雙方合作開發而成。

??記者在煤炭公司與冠聯公司的一份合作協議上看到，甲方為煤炭公司，乙方為冠聯公司，甲方負責提供土地，乙方提供全部建設資金，合作對文化路82號房地產項目進行合作。合作的兩宗土地位于鄭州市文化路82號，土地使用權為甲方，一宗為作價出資科研設計用地【土地鄭國用（2009）第0850號，17.2畝】一宗為劃撥城鎮住宅用地【土地鄭國用（2009）第0852號，9.6畝】兩宗土地共計26.8畝。

??對于科研用地，乙方以甲方名義，按報建辦公樓形式進行建設，對于住宅用地，乙方可以在出讓后按照本協議規定過戶至自己名下開發。

??記者發現，冠聯公司與硅谷廣場項目業主簽訂的是房屋轉讓預備協議，以二手房轉讓的形式將內部房轉變為商品房，但由于土地性質為科研用地，商品房產權證辦理至今依然是遺留問題。

??記者在一份簽署于2018年11月14日關于約定房屋產權辦理事宜的三方協議中看到，甲方為硅谷廣場全體代表，乙方為煤炭公司，丙方為江山公司、冠聯公司。約定硅谷廣場統一的房屋不動產權證書辦理在乙方名下，由冠聯公司負責把乙方名下的硅谷廣場房產大證直接分解、過戶給業主。

??硅谷廣場項目在銷售過程中也存在售后返租行為。記者在一份委托經營管理協議中看到，硅谷廣場項目業主把商鋪委托給河南和盛行商業管理公司（以下簡稱“和盛行”）進行招商和物業管理約定收取租金，冠聯公司為和盛行向業主支付租金的保證方。

??“2015年3月買的商鋪，首次交總房款的50%。剩余50%分為5年交清，每年按照10%交，前三年每年交10%，后兩年返租金的形式抵扣房款，2018年只收到上半年的返租金，和盛行以經營不善為由停止返租金。”一位宗姓業主告訴記者。

??從2019年開始，硅谷廣場項目的業主向法院申請強制執行退還房款，法院以已窮盡執行措施，未能發現可執行財產為由，終結執行程序。

??“冠聯公司原法人代表張洪海，現在已經變更為張運海，實際隱形控制人卻是張洪海，只是通過運作讓這個事情變得模糊。”上述業主告訴記者。

??中國房地產報記者通過股權穿透發現，冠聯公司的大股東為亞盛公司控股55%、鄭州智洪宸商貿有限公司控股（以下簡稱智洪宸公司）45%，而智洪宸公司的股東為河南得勝工業鍋爐有限公司（以下簡稱“得勝公司”）控股51%，法人代表為張洪海，得勝公司的股東為河南開封得勝鍋爐股份有限公司控股（以下簡稱得勝股份公司）95%，張洪海控股5%，得勝股份公司大股東卻為冠聯公司控股91.24%。

??對于江山公司及關聯公司名下多個項目在無任何手續的情況下，公然在城市主干道違規建設售樓部進行銷售，多數業主在接受記者采訪時提出質疑：地方政府在發展規劃、項目監管上存在失察之責。

??“沒有手續應該由市綜合執法局對其進行處罰，區里面應該會成立工作小組，具體事情由區里面承擔，企業不來這里申報預售，房管局沒有處罰權。”一位鄭州市住房保障和房地產管理局市場監管處的工作人員告訴記者。

??“對于無證銷售，區里面也沒有這個職能，區里面管不了，需要去鄭州市房管局。”鄭州市金水區房管局一位房產管理科的工作人員如是表示。

??為了快速回款，項目在沒有取得預售證就急于開始對外銷售，甚至土地證還沒取得就已經開始建設售樓處。一邊是開發商簡單粗暴的違規，一邊是購房者法律意識淡薄，中間是滯后的房地產監管，地方房地產市場亂象的治理任重而道遠。