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??名不副實的 “零公攤”“別墅級洋房社區(qū)”，以及屢次延遲交房、補充合同霸道等現(xiàn)象，制造了山東煙臺山語城買方和賣方的一系列矛盾沖突。

??當(dāng)前，住房消費糾紛并沒有減少，山東煙臺山語城這個糾紛事件，再次敲起警鐘，房地產(chǎn)市場值得警惕兩種行為：一是為商不可以無視法規(guī)，二是群眾利益無小事為政不可以懈怠，更不可以疏于事前管理和執(zhí)法變成“無牙老虎”。一個守規(guī)尊法有序有良知的房地產(chǎn)消費市場，不僅關(guān)乎一個好市場的建設(shè)與發(fā)展，更關(guān)乎社會穩(wěn)定和人們的生活美好，房地產(chǎn)市場參與各方尤其是房地產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)起商業(yè)向善和社會責(zé)任的精神，把住房消費的社會矛盾降至最低點。

??山語城，是山東省煙臺市芝罘區(qū)的一個新小區(qū)，是一個從開盤前就糾紛不斷的項目。

??2016年至2017年間，數(shù)百名購房者在看了山語城“零公攤”“別墅級洋房社區(qū)”的宣傳后，向項目銷售人員繳納了20萬元的認(rèn)籌金。此時，項目尚未取得預(yù)售許可證，并沒有銷售資格。

??經(jīng)歷了一番等待后，到了2018年，購房者們終于等來了項目五證齊全，并與開發(fā)商煙臺千樂置業(yè)有限公司（以下簡稱“千樂置業(yè)”）簽訂了購房協(xié)議，約定在2019年9月30日交房。

??交房之日變數(shù)再次出現(xiàn)。因未取得交房需具備的“兩證一表”（《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》《煙臺城市新建住宅項目配套設(shè)施交付使用證》《建設(shè)工程竣工驗收備案表》），山語城的水、電等基本生活保障都沒通，千樂置業(yè)只能象征性地向業(yè)主們交付一把房屋鑰匙；宣傳的“零公攤”也變成了正常計算的公攤面積。要拿到鑰匙還有一個要求，那就是簽署含有條款“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商免責(zé)”的補充協(xié)議。

??多數(shù)業(yè)主拒絕了這個要求，并就千樂置業(yè)逾期交房和交房質(zhì)量等問題進行交涉和維權(quán)。

??2020年6月，千樂置業(yè)同意對逾期交房給予業(yè)主們賠償，違約金只賠付到2020年5月30日，這份遲到的“違約金”也不是真金白銀，而是類似“優(yōu)惠券”的白條，其用途是抵部分車位或物業(yè)費等款項，不過業(yè)主必須先用現(xiàn)金交半年物業(yè)費。

??就此，業(yè)主們多次將山語城項目存在的問題反饋到芝罘區(qū)住房建設(shè)局，得到的回復(fù)是，我局已多次約談開發(fā)企業(yè)并下達(dá)書面整改通知，要求不得發(fā)生違法違規(guī)行為，不得損害群眾利益，并將涉嫌違規(guī)線索及目前手續(xù)辦理情況函告執(zhí)法部門。

??9月7日，中國房地產(chǎn)報記者撥打了千樂置業(yè)預(yù)留的聯(lián)系電話，以了解最新的解決情況，但電話未被接通。

??買房4年項目仍未驗收

山語城營銷中心開放時的相關(guān)報道

??山語城業(yè)主品茹（化名）告訴記者，2016年的時候，山語城開始對外宣傳，宣傳圖打的都是“零公攤”和“別墅級洋房社區(qū)”這樣的詞語。

??被宣傳所吸引，品茹來到山語城的售樓處向銷售人員咨詢項目情況。此時的工作人員的銷售口徑是，需要先繳納20萬元的定金，一個月內(nèi)簽訂正式合同，2018年底交房。在工作人員的指導(dǎo)下，品茹繳納了定金，開始等待正式簽訂合同的日子。

??結(jié)果，這一等就是兩年。

??原來，從2016年到2017年間，開發(fā)商都沒有取得預(yù)售許可證，就在這樣的情況下卻大肆進行宣傳和認(rèn)籌，甚至在銷售中心開放日吸引了3000多人參觀。

??有業(yè)主回憶，“我們曾到銷售中心質(zhì)問置業(yè)顧問，置業(yè)顧問反過來說我們‘怎么這么多抱怨，買房時單價才6000多元，現(xiàn)在都翻倍了。’”

??這位業(yè)主表示，2016年煙臺的房價在6000多元左右，后面兩年價格翻倍再退房買別的也來不及了，只能繼續(xù)跟開發(fā)商耗下去，等待簽正式合同。

??2018年5月，山語城項目終于取得預(yù)售證，品茹也在8月跟開發(fā)商簽訂了購房合同。合同約定：一、應(yīng)在2019年9月30日交房。交房的首要條件是具備“兩證一表”，即取得《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》《煙臺城市新建住宅項目配套設(shè)施交付使用證》和《建設(shè)工程竣工驗收備案表》；二、逾期交房超過30日，違約金賠付至實際交房之日止。

業(yè)主于2018年簽訂的正式購房合同

??還有業(yè)主表示，簽合同時，置業(yè)顧問擋住合同內(nèi)容，只讓業(yè)主們機械地簽字，當(dāng)業(yè)主提出質(zhì)疑，要求詳細(xì)看合同內(nèi)容，置業(yè)顧問以退房為要挾，“如果你要看合同，那么你就退房吧，不認(rèn)可就退房。” “大家的合同版本都是一樣的，別人都不看，你看了也沒用，看了也改變不了。”

??到2019年9月底，有業(yè)主陸續(xù)接到開發(fā)商通知交鑰匙的電話。不過，業(yè)主們提出質(zhì)疑，根據(jù)《購房合同》規(guī)定，開發(fā)商必須以書面形式向業(yè)主發(fā)出交房通知，而并不是簡單的電話通知；并且項目沒有取得“兩證一表”，水、電等基本生活保障都沒通，所謂的交房只是提供房屋鑰匙。

??另有業(yè)主指出，宣傳的“零公攤”也變成了正常計算的公攤面積；雖然裝了電梯，但目前是臨時電，不穩(wěn)定因素很多；沒有室內(nèi)步行樓梯，只有室外的消防樓梯；樓梯裸露在室外，保護措施只有剛剛合乎國家標(biāo)準(zhǔn)的1.2米護欄，用四個膨脹螺絲固定，被風(fēng)一吹，搖搖晃晃。“這不僅跟‘別墅級’相距甚遠(yuǎn)，甚至是不是安全都需要驗收后才知道。”

山語城項目房屋外景

冬天下雪時，室外樓梯上的積雪

??因此，不少業(yè)主拒絕收房，并就千樂置業(yè)逾期交房和交房質(zhì)量等問題進行權(quán)利維護。

??品茹的經(jīng)歷跟這部分業(yè)主有所不同，她表示，我知道的是2020年6月1日是第一次“交房”。這個時候項目仍沒有取得“兩證一表”，要拿到鑰匙還有一個要求，那就是簽署“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商免責(zé)”的補充協(xié)議。

??千樂置業(yè)向接受交房的業(yè)主發(fā)放的“違約金”。

??因為此前業(yè)主的維權(quán)，千樂置業(yè)承認(rèn)了延期，但是延期的違約金只賠付到2020年5月30日，這份遲到的“違約金”也不是真金白銀，而是類似“優(yōu)惠券”的白條，其用途是抵部分車位或物業(yè)費等款項，不過業(yè)主必須先用現(xiàn)金交半年物業(yè)費。

??違規(guī)交房，多次被約談無果

開發(fā)商交付鑰匙時，讓接受交房的業(yè)主簽訂的補充協(xié)議

??品茹告訴記者，業(yè)主們現(xiàn)在的困境是，因房屋不具備交房條件而拒絕收房的業(yè)主，不但沒有違約金，何時能收到合格的房子也不知道；有些業(yè)主因一方面交著房貸，一方面付著房租，實在承受不了這樣的壓力，違心地接了鑰匙，并簽了不合理的補充協(xié)議，在沒水、沒電、沒消防、不能裝修并且安全也無保障的情況下還要交物業(yè)費；因為補充協(xié)議中有“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商免責(zé)”的條款，即使后期發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主們也不能用法律武器保護自己。

??僵持之下，業(yè)主們只得再次維權(quán)，“信訪、找住建部門、打市長熱線、打民生熱線、找膠東在線（煙臺市政府新聞平臺）及省信訪在線留言等等的辦法我們都采用了，不過開發(fā)商并不買賬。”

“膠東在線”的留言平臺

??記者在“膠東在線”的留言平臺看到了相關(guān)部門對于山語城違規(guī)交房的回復(fù)。

??8月11日，芝罘區(qū)住房建設(shè)局對業(yè)主提出的違規(guī)收房問題回復(fù)稱，我局已多次約談開發(fā)企業(yè)并下達(dá)書面整改通知，要求不得發(fā)生違法違規(guī)行為，不得損害群眾利益，并將涉嫌違規(guī)線索及目前手續(xù)辦理情況函告執(zhí)法部門。關(guān)于賠付問題建議按照合同違約條款執(zhí)行，如有爭議可通過法律途徑解決。

??8月14日，芝罘區(qū)綜合行政執(zhí)法局表示，根據(jù)住建局提供的函，違規(guī)交房情況屬實，已對黃務(wù)中隊下達(dá)督辦履職函，走正規(guī)程序進行處理。

??8月14日，芝罘區(qū)住房建設(shè)局表示，我局于6月下達(dá)的書面整改通知，7月推送的執(zhí)法部門。

??對于“山語城有哪些方面沒有通過驗收”的問題，芝罘區(qū)住建局的回應(yīng)是，驗收包括規(guī)劃驗收、質(zhì)量驗收、環(huán)保驗收、消防驗收、配套驗收等多個環(huán)節(jié)，涉及多個部門，該項目配套方面尚未通過驗收，我局多次督促整改，并且已將該問題推送綜合行政執(zhí)法局，該項目其他驗收不在我局職能范圍內(nèi)。

??到8月30日，拿到鑰匙的業(yè)主再次在“膠東在線”平臺提出“山語城交房快2個月沒有電一直不讓裝修”的問題。

??芝罘區(qū)住建局的回復(fù)是，經(jīng)落實（聯(lián)系）物業(yè)公司，山語城并未交房。

??交房問題沒有進展，業(yè)主們又有了新的煩惱。

??“在我們業(yè)主組成的幾百人的維權(quán)群里可能還混入了開發(fā)商的人。”品茹懷疑，因為這些人進來后并不維權(quán)，反而對于帶頭維權(quán)業(yè)主的身份了如指掌，這是一般業(yè)主不太能掌握的信息。

??業(yè)主不認(rèn)可的兩份補充協(xié)議

2018年購房者與開發(fā)商簽訂的“補充協(xié)議”

??品茹介紹稱，也有業(yè)主將千樂置業(yè)告上了法庭。不過由于2018年簽署的一份補充協(xié)議敗訴了。“房屋購買合同時，開發(fā)商擋住了合同內(nèi)容，業(yè)主們簽署一張白紙，成為之后開發(fā)商手里的補充協(xié)議，業(yè)主手里的合同里并沒有這份補充協(xié)議。因為這次敗訴，我們才知道這份補充協(xié)議的存在，也才得到這份補充協(xié)議的復(fù)件。”

??在業(yè)主提供的補充協(xié)議復(fù)件中，記者看到有條款寫著：“賣方在本項目開發(fā)過程中所有圖文、視頻、示意作品等推廣內(nèi)容，賣方所作的售樓廣告、售樓書、沙盤寄樣板房等銷售材料均不作為合同附件，也不作為賣方向買方交付的商品房現(xiàn)狀依據(jù)，買方不得以此為由向賣方主張任何權(quán)利。”

??“賣方所作的售樓廣告、售樓書、沙盤及樣板房等物業(yè)銷售之推廣材料中有關(guān)該商品房的內(nèi)容與合同、補充及變更協(xié)議約定和現(xiàn)狀不一致者，以合同、補充及變更協(xié)議和現(xiàn)狀為準(zhǔn)。”

??“賣方向買方發(fā)出交房通知，告知買方辦理結(jié)算、入住的時間，買方應(yīng)在通知中規(guī)定的時間內(nèi)辦理完畢結(jié)算、驗收、接收（以該房屋鑰匙交付買方為準(zhǔn)）手續(xù)，導(dǎo)致房屋未能按期交付的，從賣方交房通知規(guī)定的時間屆滿之日起，視為賣方已經(jīng)履行了交房義務(wù)。自該日起由買方承擔(dān)該房屋發(fā)生的物業(yè)管理費等所有費用。”“若買方未按照賣方發(fā)出的通知規(guī)定的期限和地點交接的，視為買方已接房。逾期未辦理接房手續(xù)的 ，買方仍應(yīng)自賣方交房通知規(guī)定的交房之日繳納物業(yè)管理等相關(guān)費用。若買方未能按照規(guī)定辦理交付手續(xù)，買方應(yīng)每天向賣方支付房屋價款千分之一的保管費或看管費。”

??到今年6月的這次“交房”過程中，千樂置業(yè)再次讓拿鑰匙的業(yè)主簽署了一份有條款為“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來無論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商免責(zé)”的補充協(xié)議。

??這兩份補充協(xié)議，都讓業(yè)主們無法接受。

??對于這種情況，記者采訪了北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正。齊正表示，如果業(yè)主的描述是事實，那開發(fā)商所作的補充協(xié)議屬于典型地為了自己完全免除責(zé)任的格式合同。本案中的格式條款是開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。中華人民共和國合同法第三十九條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

??“合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”

??“房產(chǎn)是業(yè)主們的主要財產(chǎn)，賣房和交鑰匙的時候開發(fā)商屬于絕對強勢一方，業(yè)主們屬于弱勢一方，開發(fā)商的銷售員往往在賣房過程中用已經(jīng)練熟的話術(shù)手段引誘業(yè)主在有不利于業(yè)主的合同、補充協(xié)議中簽字，法院在審理案件時應(yīng)該注意審查合同及補充協(xié)議簽訂的過程、開發(fā)商的工作人員是否用了足夠引起業(yè)主注意不利于自己的格式條款的提醒方式、格式條款是否符合公平原則和常識邏輯。”齊正建議，業(yè)主們可以集體起訴，起訴后要求開發(fā)商提供自己和其他業(yè)主的所有合同包括第一、二次的補充協(xié)議，業(yè)主的合同基本都是一樣的，如果簽署的方式也都是銷售員捂著蓋著未告知實際內(nèi)容，業(yè)主們可以以證人身份申請出庭作證，證實開發(fā)商提供的合同是格式合同，簽署時銷售員未告知內(nèi)容甚至用了欺詐的手段，這樣的條款法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款。

??齊正還認(rèn)為，這涉及老百姓的民生問題。當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)管部門應(yīng)該重視，對開發(fā)商提供的不公平的合同條款進行調(diào)查。