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??一單信托計(jì)劃，讓南京世茂和中信信托同時(shí)收到了警示函。

??6月24日，江蘇證監(jiān)局發(fā)布對(duì)南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“南京世茂”）采取出具警示函措施的決定。

??據(jù)江蘇證監(jiān)局披露，南京世茂為“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（簡稱“希爾頓-2020-1”）的原始權(quán)益人。2022年8月至2023年1月，計(jì)劃管理人中信信托多次向公司問詢抵押資產(chǎn)查封事項(xiàng)，公司作為原始權(quán)益人，在相關(guān)抵押資產(chǎn)因其他案件糾紛已于2022年7月被法院查封的情況下，未按照規(guī)定向管理人提供信息配合并支持計(jì)劃管理人履行職責(zé)。

??上述行為違反《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第九條第二項(xiàng)規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，決定對(duì)南京世茂采取出具警示函的行政監(jiān)管措施。

??同日，上海世茂股份有限公司（以下簡稱“世茂股份”）發(fā)布公告稱其子公司南京世茂收到中國證監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)江蘇證監(jiān)局下發(fā)的“關(guān)于對(duì)南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取出具警示函措施的決定”。

??“本次行政監(jiān)管措施不會(huì)影響公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)。公司將嚴(yán)格按照監(jiān)管要求和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行信息披露義務(wù)。”世茂股份方面表示。

??據(jù)了解，2019年世茂股份為支持公司及下屬子公司經(jīng)營發(fā)展實(shí)際需要，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，拓寬直接融資渠道，通過設(shè)立CMBS資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，以發(fā)行資產(chǎn)支持證券方式進(jìn)行融資的相關(guān)議案。

??2020年，世茂股份控股子公司南京世茂新里程置業(yè)有限公司以所持有的南京世茂希爾頓酒店的物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為支撐，通過中信信托設(shè)立CMBS資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，以向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式募集資金。同年4月9日，“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃” 于上交所成功發(fā)行，募集規(guī)模為7.1億元，預(yù)計(jì)到期日為2038年4月10日。

??“希爾頓-2020-1”由中信信托擔(dān)任計(jì)劃管理人，南京世茂擔(dān)任原始權(quán)益人。這是全國首單單層SPV結(jié)構(gòu)CMBB產(chǎn)品，也是中信信托等機(jī)構(gòu)獲得交易所資產(chǎn)證券化計(jì)劃管理人試點(diǎn)后發(fā)行的首單CMBB產(chǎn)品。

??恰恰是該項(xiàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃也讓中信信托收到了江蘇證監(jiān)局的警示函。

??據(jù)江蘇證監(jiān)局披露的信息顯示，2020年4月中信信托成為“希爾頓-2020-1”的管理人。2022年7月，該專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)抵押資產(chǎn)因其他案件糾紛被法院查封，中信信托獲知案件糾紛后，未及時(shí)采取必要措施了解抵押資產(chǎn)狀況，未及時(shí)披露抵押資產(chǎn)被查封的重大事項(xiàng)。

??上述行為違反了相關(guān)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定，江蘇證監(jiān)局決定對(duì)中信信托采取出具警示函的行政監(jiān)管措施。

??公開信息顯示，2023年是“希爾頓-2020-1”的首個(gè)開放退出登記期，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人全部申請(qǐng)開放退出并進(jìn)行開放退出登記。但是由于酒店運(yùn)營收入未達(dá)預(yù)期，項(xiàng)目公司未能于2023年4月10日償付本資產(chǎn)支持證券的退出款。原定于2023年4月3日召集持有人大會(huì)，審議將首次開放退出行權(quán)日由2023年4月10日調(diào)整至2026年4月10日，并增加對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行公證的條款等事項(xiàng)。但因參會(huì)人數(shù)未達(dá)到約定的人數(shù)，無法形成決議。

??截至目前，中信信托有兩只存續(xù)的企業(yè)資產(chǎn)支持證券，規(guī)模合計(jì)12.1億元。“希爾頓-2020-1”是中信信托存續(xù)規(guī)模最大的一只企業(yè)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，因無法兌付處于違約狀態(tài)。

??“這也不是中信信托第一次‘踩雷’房地產(chǎn)，之前中信信托貴陽融創(chuàng)項(xiàng)目搶印章的事件就鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。”某信托機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，這背后是近年來持續(xù)暴露的地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)。受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，未來部分地產(chǎn)信托產(chǎn)品的高風(fēng)險(xiǎn)性還會(huì)繼續(xù)暴露。信托公司能做的就是重視地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)化解，探索市場(chǎng)化方式保障委托人利益。

??據(jù)中信信托年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2023年末，中信信托實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入49.76億元，同比下降22.71%；實(shí)現(xiàn)凈利潤26.28億元，同比下降12.85%。但公司信托資產(chǎn)余額在2023年末首次突破2萬億元，達(dá)到2.06萬億元，較期初增長5184億元，創(chuàng)下該公司信托資產(chǎn)管理規(guī)模歷史新高。

??值得一提的是，中信信托信托資產(chǎn)規(guī)模曾在2017年年末達(dá)到1.99萬億元，但隨之而來的“資管新規(guī)”令其規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)程中止，在全行業(yè)“去通道、化風(fēng)險(xiǎn)”，提速轉(zhuǎn)型的背景下，中信信托在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金投放由2962億元壓降至1324.76億元，比重從14.91%降至6.43%。

??中信信托在年報(bào)中坦承，當(dāng)前，房地產(chǎn)、城投融資等重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)尚未完全暴露，信托產(chǎn)品的兌付壓力增大，信托公司需要進(jìn)一步增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范、化解和抵補(bǔ)能力，在妥善平衡業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展、保護(hù)受益人合法利益、維護(hù)股東權(quán)益等諸多訴求上存在較大壓力和挑戰(zhàn)。

??前述某信托機(jī)構(gòu)分析師提到，目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)還是以存量化解為主，壓縮地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，處置地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是各大信托公司的主要工作。從各大信托公司披露的房地產(chǎn)信托規(guī)模來看，只有中信信托的房地產(chǎn)信托規(guī)模超過了千億元，另外有28家信托公司房地產(chǎn)信托規(guī)模超百億元。萬向信托、華澳信托、建元信托、愛建信托、長城新盛信托這5家房地產(chǎn)信托規(guī)模比重超30%。

??用益信托研究員帥國讓認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及嚴(yán)監(jiān)管政策指引下，信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域展業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)信托依然是整個(gè)信托行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最為集中的領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)完全釋放還需要時(shí)間。部分信托公司歷史包袱及存量風(fēng)險(xiǎn)化解依然面臨較大的挑戰(zhàn)。