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金隅集團受累地產 旗下公司被罰70萬元

彭紅俠   2024-08-26 14:14:39   來源:中國房地產網

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??因貸款工作不審慎,金隅集團旗下財務公司被處以高額罰款。

??近期,國家金融監督管理總局北京市監管局公布處罰信息,北京金隅財務有限公司(以下簡稱“金隅財務公司”)因固定資產貸款貸前調查不審慎,向資本金不足的房地產項目發放貸款;貸后管理不審慎,貸款資金被挪用,最終被罰70萬元。

??同時,時任北京金隅財務有限公司客戶服務部副經理鄒娟,被北京市監管局處以警告。

??公開資料顯示,金隅財務公司是金隅集團下屬企業中唯一金融持牌機構,主要是為成員單位提供金融服務。根據其官微透露,2016~2019年間,金隅財務公司為成員單位累計發放貸款462.2億元。

??金隅集團為北京市屬國企,旗下有四大業務板塊:水泥、房地產、新型建材以及物業投資管理,但真正為金隅集團貢獻大規模盈利的是水泥和房地產業務。

??而自2021年將水泥業務整合至冀東水泥,金隅集團對房地產更為倚重,不過其房地產業務發展難如人意。簽約銷售增長乏力庫存不斷積壓,積重難返之下金隅集團在2023年報中計提了存貨跌價準備,可大額計提資產減值造成業績大幅下滑,遭到上交所發函質疑。

??根據金隅集團年報,截至2023年12月31日,房地產項目原值895.6億元,存貨跌價準備余額23.8億元,其中計提存貨跌價準備15.4億元,包括天津空港項目、天津金玉府項目、青島金玉府項目、寧波金郡府項目及其他項目。

??尤其是天津空港項目,存貨原值69.3億元,僅去年就計提金額9億元,占總計提存貨跌價準備的58%。

??天津空港地塊是金隅集團旗下公司金隅大成2016年高價拿下的項目,該項目由3幅地塊組成,總建筑規模180087.45平方米,成交價57.5億元,三地塊樓面價分別為31498元/平方米、31751元/平方米、32528元/平方米。

??值得一提的是,空港地塊起拍價不足10億元,而競拍后金隅大成卻以5倍超高溢價拿下該地塊。根據金隅集團2018年度第五期中期票據募集說明書,天津空港地塊規劃總投資額102.56億元,資金來源方面,公司自有資金為30.77億元,貸款71.79億元。

??根據《土地管理法》和《國有土地使用權出讓收支管理辦法》相關政策法規,土地出讓金必須以自有資金支付,不得使用貸款資金進行支付。那金隅大成僅靠30.77億元的自有資金是如何獲得近60億元土地的呢?

??此外,依托天津濱海機場的天津空港地區遠離天津市區,且2016年空港商品房銷售均價僅20247元/平方米,遠不及其樓面價,金隅大成超高價“地王”能否換來豐厚利潤?

??根據年報,截至2023年末,天津空港項目的總投資額為70.56億元。自2016年10月拿地至2023年12月,扣除57.5億元的土地成本,7年多時間該地塊投入資金不過13億元左右。

??由于開發成本中也包含項目的規劃設計費用、利息支出和稅費等相關費用,用于項目建設的資金只會更少。根據公開信息,定名為金隅云筑的空港地塊,拿地4年后開盤,首批均價約4.5萬元/平方米,這一價格是彼時空港區域新房銷售均價近2倍。時至今日,項目周圍的房價依然遠未超過樓面價。

??更重要的是,2016年~2019年,金隅地產集團耗資近700億元拿地,如天津金隅云筑一樣難流轉的“地王”項目并不少見。

??截至2019年年末,金隅地產集團擁有土地儲備的總面積已達799.25萬平方米。此后數年,金隅地產集團拿地力度開始減小,但銷售未見明顯增長,導致其存貨規模居高不下。

??從2020年~2023年,金隅地產集團商品房簽約銷售面積分別為170.51萬平方米、145.74萬平方米、91.35萬平方米、96.36萬平方米,取其中位數以年均簽約面積126萬平方米來算,2023年底權益土地儲備586.02萬平方米,即使沒有任何新增土地進賬,其土地儲備也可供其開發近5年。

??龐大的土地儲備無法快速變現,已完工的項目又不斷積壓,這些都一步步導致金隅集團的債務規模不斷膨脹。截至2023年末,金隅集團總負債1753.15億元,其中流動負債1176.05億元,主要包括短期借款295.27億元、合同負債244.90億元、一年內到期非流動負債224.01億元。而公司賬上資金173.32億元,現金比率與現金到期債務比分別為0.15、0.12。

??有息債務仍維持較大規模,現金及現金等價物無法對短期有息債務形成有效覆蓋,金隅集團存在一定短期償債壓力。如果將永續債計入在內,其債務壓力將進一步增加。

??截至2024年上半年,金隅集團共有存續債券27只,規模429.65億元,其中8只共計130億元將于一年內到期。

??從業績情況來看,根據2024年半年度業績預告,金隅集團預計2024年上半年實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-7.5億元~-9.5億元,而上年同期凈利潤4.1億元,同比下降283%~332%。

??事實上,金隅集團2023年年報的凈利潤就已轉負,為公司近10年來首次。2023年,金隅集團實現營業收入1079.56億元,同比增長4.99%;實現凈利潤-12.9億元,同比減少174.0%。

??2024年一季報顯示,金隅集團歸屬上市公司股東凈利潤-13.09億元。從上述半年度預虧-7.5億至-9.5億元的情況來看,金隅集團今年的虧損幅度在二季度開始收窄。

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