??商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較大的房企ABS申請(qǐng)規(guī)模較大，融資成本相對(duì)較低。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??11月30日保利發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)擬發(fā)行不超過(guò)100億元的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，再度印證了房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的復(fù)蘇。在經(jīng)歷了8月以來(lái)發(fā)行的斷檔之后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批在11月大幅加速，未來(lái)可能迎來(lái)一波發(fā)行潮。

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??8月后房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行幾乎斷檔
11月審批加速

??2021年1-7月來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行仍然較為活躍，根據(jù)CNABS的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)在1-7月共發(fā)行了3250億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，同比增長(zhǎng)了18.3%。但是5月起中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停了基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類(lèi)產(chǎn)品，同時(shí)也將房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類(lèi)ABS儲(chǔ)架規(guī)模降至20億元，由于供應(yīng)鏈ABS可延長(zhǎng)應(yīng)付賬款賬齡，達(dá)到變相融資且不占用融資額度的目的，并且不影響房企的表內(nèi)杠桿，因此在“三條紅線”推出后廣受房企追捧，是ABS發(fā)行的一大主力，供應(yīng)鏈ABS受到限制一定程度上打擊了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行。再加上8月之后房企債務(wù)違約情況逐漸增多，投資者的信心有所下降，因此8月以后房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模大幅減少，9月10月甚至出現(xiàn)了斷檔，直到11月陸家嘴發(fā)行的海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)2期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃打破了這一沉寂。

??11月以來(lái)上交所和深交所對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批速度明顯加快。根據(jù)CNABS的數(shù)據(jù)，2021年6-10月每個(gè)月受理以及反饋的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品基本都在300億元左右，而11月單月則飆升至2147億元，其中有23支共約674億元的產(chǎn)品在11月被交易所受理后就直接在當(dāng)月獲得了通過(guò)或得到了反饋意見(jiàn)，這部分通過(guò)審批的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行之后預(yù)計(jì)將會(huì)再度形成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的高潮。

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??國(guó)企央企ABS審批率先加速
供應(yīng)鏈ABS審批占比不到兩成

??將6-11月各月經(jīng)審批的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模按申請(qǐng)企業(yè)的性質(zhì)來(lái)看，6-8月審批的產(chǎn)品基本都以民營(yíng)企業(yè)為主，而在9月份政府開(kāi)始釋放房企融資環(huán)境略微解凍的信號(hào)之后，國(guó)企在融資方面的優(yōu)勢(shì)有所顯現(xiàn)，9-11月審批的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中國(guó)企央企的申請(qǐng)發(fā)行占比大幅提高。其中除了大型的國(guó)企央企之外，地方的中小型城投公司獲得審批的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目數(shù)量也相對(duì)較多。

??在底層資產(chǎn)類(lèi)型方面，6-11月經(jīng)審批的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品按金額分布來(lái)看，41%的底層資產(chǎn)都是商業(yè)物業(yè)，這也是多數(shù)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房企重點(diǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。之后供應(yīng)鏈ABS的占比為15%，住房租賃、購(gòu)房尾款、保障房和基礎(chǔ)設(shè)施ABS的審批規(guī)模占比都在10%左右。

??值得注意的是，供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模自2016年以來(lái)持續(xù)攀升，到了2021年1-5月其發(fā)行量占比甚至達(dá)到了53.64%，但是由于5月份國(guó)家對(duì)于供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行發(fā)布收緊政策，因此6月份以來(lái)供應(yīng)鏈ABS的審批量占比僅為15%，雖然發(fā)行量占比相比于1-5月略微下降至51.91%，但是這主要是因?yàn)?月份以前審批通過(guò)的供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品在6-8月集中發(fā)行，未來(lái)供應(yīng)鏈產(chǎn)品的發(fā)行占比可能會(huì)繼續(xù)降低。

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??商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較大的房企ABS申請(qǐng)規(guī)模較大
融資成本相對(duì)較低

??從6-11月申請(qǐng)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模的TOP十房企來(lái)看，中國(guó)鐵建和中國(guó)交建都以200億元的發(fā)行規(guī)模并列居于首位，整體來(lái)看發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模較大的企業(yè)主要以國(guó)企央企為主，此外還有部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較大的民營(yíng)企業(yè)，比如融創(chuàng)、新鴻基、萬(wàn)科等。這主要是因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化對(duì)于發(fā)債主體的信用評(píng)級(jí)和底層資產(chǎn)要求都相對(duì)較高，需要評(píng)估項(xiàng)目的多方面因素，比如其地理位置、存續(xù)時(shí)間、持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力以及可處置性等，因此適合這些重視商業(yè)項(xiàng)目且擁有一定規(guī)模運(yùn)營(yíng)情況良好的存量資產(chǎn)的房企，其中規(guī)模較大的國(guó)企央企則因其融資能力的優(yōu)勢(shì)更容易獲得交易所的審批。

??而在融資成本方面，2021年至今房企新發(fā)行的所有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的加權(quán)平均成本約為4.2%，相比之下房企在1-11月發(fā)行的境內(nèi)債券加權(quán)平均成本約為4.09%，境外債券的加權(quán)平均融資成本為7.05%，整體融資成本也達(dá)到了5.33%。由此可見(jiàn)，由于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的背后是經(jīng)過(guò)評(píng)估能穩(wěn)定獲得現(xiàn)金流的底層資產(chǎn)，因此即使是對(duì)于本身融資能力較強(qiáng)的規(guī)模房企而言也是融資成本較低的一種手段。

??整體來(lái)看，2021年由于政府加強(qiáng)了對(duì)供應(yīng)鏈ABS的限制，再加上房企債務(wù)危機(jī)影響了投資者信心，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行8月之后陷入了斷檔。而在9月份之后，隨著政府陸續(xù)釋放信號(hào)略微解凍房企融資環(huán)境，11月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批也得到了加速，未來(lái)房企的融資預(yù)計(jì)將會(huì)邊際改善，但供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行占比可能會(huì)有所降低。