??云端交流，知識共享，線上研討，自6月7日至29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

??作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機(jī)構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??“6月云端分享”的第七場，聚焦戶型打造，由克而瑞研究中心資深研究員王笑寒帶來《三胎時代下的戶型如何打造》的主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??一、三胎戶型的客群需求

??1、“老人+父母+三孩”的三代居將是常態(tài)

??一般來說，三胎家庭至少會有五口人，即父母加上三個孩子。不過，一個三胎家庭在幾年內(nèi)要接連面臨三次從嬰兒到幼兒的過度，絕多大數(shù)家庭會需要老人或者保姆幫忙帶娃。因此，很多三胎家庭很可能會是七口甚至八口之家共同居住。

??由此機(jī)會引發(fā)幾方面的生活痛點(diǎn)和需求：

??一是不同年領(lǐng)層次的生活習(xí)慣差異，老人可能習(xí)慣于早睡早起；而年輕夫婦可能會喜歡熬夜看劇，但第二天還要化身為打工人；小嬰兒的起居時間更是完全無規(guī)律可循。所以代際之間會存在起居上的相互打擾。

??二是代際間生活的私密性，其實(shí)不只是男女主人需要獨(dú)處的私密的空間，家里的老人、步入青春期的小孩，也是希望有一定的獨(dú)處空間的。

??三是在多成員大家庭中，尤其是三代同堂的家庭，戶型中需要有比較大的社交場域，方便家人之間的互動。

??四是不同家庭成員的動線問題，比如保姆的日常活動路線需要常常到主臥附近，那男女主人可能會覺得不太自在，生活私密感會受到影響，所以流暢且相對獨(dú)立的動線設(shè)計也比較重要。

??2、孩子在不同成長階段的生活需求變化

??三胎家庭不等于三胞胎家庭，孩子的年齡層次不同，每個年齡段的生活需求存在差異。

??一是孩子在嬰兒階段的時候，至少有一名成人要與嬰兒的起居完全同步。

??二是孩子到了學(xué)齡，需要一個學(xué)習(xí)空間。在小學(xué)畢業(yè)之前，可能需要的是陪伴式、輔導(dǎo)式的學(xué)習(xí)空間。但到了初中之后，隨著學(xué)業(yè)壓力的增加，孩子可能更需要的是獨(dú)立式的學(xué)習(xí)空間，避免他人打擾。

??三是孩子需要游戲玩耍的空間。

??四是隨著年齡增長，孩子的榜樣意識萌發(fā)，同齡間一起生活，互相鼓勵，對于他們生活能力和學(xué)習(xí)能力都有很好的促進(jìn)作用。

??五是當(dāng)孩子進(jìn)入青春期之后，獨(dú)立意識會越來越明顯，他們對獨(dú)立生活空間的需求也會越來越強(qiáng)。

??二、三胎戶型的設(shè)計特征

??三胎家庭成員較多，夫妻主臥、老人房不可少。因此，對于三胎家庭來說，四房是起步戶型，五房及以上的大戶型才能更好地保證三胎家庭的居住需求和品質(zhì)。

??1、老人房+夫妻主臥+兒童房

??當(dāng)孩子在嬰兒時期可以和老人住在玄關(guān)旁的套臥，方便照顧，且可與其余兒童的臥室拉開距離，避免噪音干擾。

??當(dāng)三個小孩都成長到4歲以上時，書房可做兒童房使用，各代際都有獨(dú)立的生活空間。

??2、夫妻主臥+兒童房+保姆間

??對于一些經(jīng)濟(jì)條件比較好、或者家里老人的健康狀況不適合照顧小孩的家庭來說，聘請保姆會是比較合適的選擇。

??保姆間的位置大多靠近廚房、生活陽臺等空間，以方便保姆的家政工作，并形成相對獨(dú)立的動線。保姆間面積不需要太大，以實(shí)用為準(zhǔn)，足夠放置床、衣柜、小型書桌即可，但也需保證通風(fēng)采光。

??從2022年1-5月住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前140平米及以下戶型仍是市場主流，160平米以上戶型成交占比僅有7%，較去年同期只有1.2個百分點(diǎn)的增長。從不同房型成交情況來看，二房到四房產(chǎn)品成交占比仍達(dá)9成以上，五房及以上產(chǎn)品僅占市場1.6%。

??此外，在面積有限的情況下，戶型設(shè)計應(yīng)該滿足以下三方面需求。

??通過全生命周期戶型應(yīng)對不同階段居住需求

??對客戶來說，面對未來市場的不確定性和越來越高的換房成本，人們會越發(fā)偏愛于能滿足不同階段居住需求的“一步到位”戶型。

??這主要通過兩方面進(jìn)行改造：

??第一、通過橫廳設(shè)計，實(shí)現(xiàn)“多一室”的需求，打造“會生長的三胎戶型”。

        第二、兩個兒童房之間采用非承重墻，滿足“陪伴”與“獨(dú)立”雙重需求。

??開放式餐廚空間消除空間界限，形成家庭互動場域

??目前，很多戶型將餐廚空間做成開放式，這不僅能從視覺上延伸空間尺度，還能省去非承重墻空間，從而擴(kuò)大活動范圍。 

??有兩種餐廚開放式邏輯供大家參考：

??第一種是打造圍合式廚房。這種布局將餐廳和廚房的空間進(jìn)行疊加，實(shí)現(xiàn)了空間的功能復(fù)合。除此之外，圍合式廚房在很大程度上延長了操作臺尺度，拓展了廚房收納空間。

??第二種是開放式廚房+島臺+餐廳設(shè)計。這種布局將備餐區(qū)延伸，在廚房外的空間也可以通過島臺參與備餐。 

??充分利用“面積友好型”功能空間

??在戶型設(shè)計中充分利用“面積友好型”功能空間，也是緊湊型三胎戶型很好的解題思路。例如，衛(wèi)生間就是一個比較典型的“面積友好型”空間。

??在三胎家庭中，父母的上班時間與孩子的上學(xué)時間常有交集。因此，三個衛(wèi)生間更能滿足生活需求。衛(wèi)生間做干濕分離，公衛(wèi)洗手臺外置，高峰時期內(nèi)外空間可同時使用，使有限空間發(fā)揮最大效能。

??除了衛(wèi)生間之外，獨(dú)立儲物間、玄關(guān)800庫、家政空間等，也是適合三胎家庭的“面積友好型”功能空間。

??三、三胎戶型的發(fā)展趨勢

??1、四房或是未來三胎家庭剛需戶型

??長期來看，購房者的需求必然會從最初的剛需逐步轉(zhuǎn)移至改善型需求，未來四居、五居或?qū)⒅饾u成為市場主力戶型。臥室的類型也將得到進(jìn)一步的細(xì)分，從原先的主臥、次臥變?yōu)橹髋P、兒童房、老人房、保姆房等。此外，三胎家庭家庭互動需求增強(qiáng)，公共活動空間的設(shè)計也將愈發(fā)收到重視。

??2、全生命周期戶型或?qū)⒊蔀橹髁?/p>

??目前，越來來越多的購房者更傾向于“一步到位”購買到能夠適應(yīng)家庭不同階段、不同年齡層次需求的全生命周期戶型，“會生長的房子”或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>

??因此，房企在打造全生命周期戶型時，一是要注重戶內(nèi)結(jié)構(gòu)的靈活性，二是要注重住宅功能的優(yōu)化，增強(qiáng)住宅產(chǎn)品的適老性、適幼性，通過打造更多人性化細(xì)節(jié)。

??3、進(jìn)一步細(xì)化客群需求

??面對復(fù)雜多樣的三胎家庭居住需求，在戶型設(shè)計時應(yīng)做好目標(biāo)客群的類型細(xì)分，基于充分的市場調(diào)研，真正掌握各類客群的實(shí)際需求痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的個性化、定制化設(shè)計。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??從五房戶型的案例分享來看，發(fā)現(xiàn)三個兒童房的面積和朝向有所不同，這樣會不會有失公平呢？

??A1

??三胎并不等于三胞胎，在孩子的成長階段，身形的大小和生活需求都不相同，沒有必要一味地追求公平，但也應(yīng)該盡量讓同齡段小孩的房間在面寬資源和采光上保持相對公平。

??Q2

??對于能生三胎的家庭而言，一般都偏好大面積段的房子，會不會在健康住宅方面有更多的考慮？

??A2

??三胎家庭一般都能買房大面積段的房子與我們調(diào)研的情況不太相同。

??從調(diào)研結(jié)果來看，一般有三胎生育意愿的家庭有兩種，一種是經(jīng)濟(jì)狀況很好，且擁有較多社會資源的。這種家庭愿意去請保姆、司機(jī)，也有能力去給孩子最好的資源；另一種家庭他們可能會受傳統(tǒng)觀念影響比較深，如果有了兩個同性別的孩子，他們可能會想再生一個，盡量做到兒女雙全。這種家庭的經(jīng)濟(jì)狀況可能就沒有那么寬裕，可用于購房的預(yù)算也并不是很高，可能會更多考慮緊湊型的四房、五房產(chǎn)品。

??分享的專題其實(shí)是僅討論戶型設(shè)計的，但健康住宅也是非常重要的考慮維度。除了保證通風(fēng)采光之外，還可以配備新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)等設(shè)施，以保障孩子們生活環(huán)境的健康。

??Q3

??橫廳隔出一個小房間，動區(qū)就會變小，這個問題如何破解呢？

??A3

??其實(shí)緊湊型可變的三胎戶型，無非就是一個取舍問題。雖然追求多一間房間以提升空間的功能性，但會犧牲動區(qū)的面積。在此基礎(chǔ)上，房企可以通過一些設(shè)計手段，使空間發(fā)揮最大的效能。比如剛才提到的開放式廚房+島臺，也可以將餐桌做出島臺式餐桌，或者直接將就餐區(qū)放進(jìn)開放式廚房空間內(nèi)，形成一個圍合式的餐廚空間，這樣可以很大程度釋放客廳動區(qū)的空間，整個動區(qū)也會顯得更加通透無阻礙。

??此外，還可以將可變空間做可開可合的設(shè)計。比如安裝玻璃推拉門，這樣既可以形成一個安靜的學(xué)習(xí)辦公空間，也可以還原空間的開敞性和完整性。