- 城市:全國
- 發布時間:2022-08-12
- 報告類型:政策分析
- 發布機構:克而瑞
??2022年以來，鄭州、南京溧水、溫州等22城重啟房票安置。鑒于棚改貨幣化安置的成功經驗深入人心，2015-2017年全國棚改開工量連續3年保持在600萬套以上，高峰期拉動全國21.5%的住房銷售，致使城市周期性輪動。現階段重啟房票能否再度激活樓市？
??01
??行業艱難企穩但分化加劇
??22城重啟“房票”舊改
??……略……
??一、百城成交環比增42%，僅京滬杭開盤去化率超80%多數不足20%
??6月，全國樓市筑底回穩。100個典型城市商品住宅成交面積3250萬平方米，環比增長42%，同比下跌32%，跌幅較上月收窄24個百分點，并創2022年以來單月新高。
??在成交總量企穩的同時，城市分化卻在進一步加劇。環比來看，受益于疫情形勢好轉以及年中業績沖刺期，多數城市新房成交明顯放量，北京、杭州、濟南等增幅超過7成，典型如杭州6月迎來開盤潮，樓市整體繼續轉暖，6月開盤平均去化率達到84%，較5月增長17個百分點，搖號樓盤中簽率平均僅有25%，新世界·江明月朗園、濱江保利中豪·觀翠攬月軒等中簽率更是低至15%以下。沈陽、中山等成交環比翻番，但仍有2成以上城市成交環比繼續下滑，尤其是鹽城、淮安、三明等跌幅超過30%。
??同比來看，廣州、深圳、佛山等成交已經基本與去年同期相持平，西安、成都等更是同比回正，樓市逐漸完成筑底。但反觀重慶、福州等3成以上城市成交同比仍腰斬，比如鹽城、石獅、平潭等同比跌幅更是超過80%。
??市場分化不僅限于城市間，還存在于城市內，核心區域與非核心區域復蘇進度明顯不一。譬如廣州，主城區市場持續升溫，黃埔區的萬科城市之光、富頤華庭去化率都在50%附近，番禺區的越秀大學星匯城、保利領秀海去化率皆超30%。外圍區域置業需求增長乏力，開盤去化繼續承壓，不少項目去化率都在10%左右。
??6月，重點50城開盤去化率持續提升至39%，環比再增7個百分點。其中，7成以上城市開盤去化率環比提升，尤其是杭州、上海市場明顯轉暖，開盤去化率皆突破80%。
??但市場由點到面全面回暖仍需時間，即便去化率環比上升的城市，區域、項目分化也在加劇。例如廣州，熱點區域優質項目集中入市帶動平均去化率升至25%，但外圍區域去化未見改善跡象，去化率都在10%附近。并且，近3成城市開盤去化率環比繼續下滑，佛山、湖州、常州等去化率均低于20%。例如常州，6月開盤去化率跌至13%，環比下降9個百分點，僅限于少數項目開盤當天認購量能達到30-40套，多數項目去化普遍承壓。
??二、百城狹義庫存超6億平，近2成城市去化周期突破36個月
??……略……
??三、22城重啟房票安置，意圖去庫存穩土地激活市場循環
??……略……
??02
??知往：3年棚改攻堅貨幣安置促城市輪動全面上升
??……略……
??一、創設PSL助力貨幣安置率躍升至60%，直接拉動21.5%住房銷售
??……略……
??1、2014年后央行投放3.4萬億元PSL，國開行新增棚改專項貸3.7萬億元
??2014年，央行創設抵押補充貸款（PSL），PSL既是基礎貨幣投放渠道，也為棚改等提供了長期穩定的資金來源。2014-2016年，PSL凈投放量逐年遞增，3年累計投放2萬億元，占國開行、農發行新增棚改專項貸款規模的86%。2017-2018年，PSL投放量回落至6-7千億元區間，占政策性銀行棚改專項貸款比重降至50%左右。2019年以后，PSL投放量驟減甚至轉為凈歸還。
??依托PSL，2014-2017年間，政策性銀行棚改專項貸款規模快速增長。以占比更高的國開行為例，2014年新增棚改專項貸款4086億元，2016、2017年，棚改貸款增量達到9000億元左右，較2014年翻倍，而2018年以后，棚改專項貸款規模逐漸收縮。
??棚改專項貸款是地方推進棚戶區改造的最主要資金來源，占比一度達到8成。例如2016年，全國棚改完成投資1.48萬億元，其中國開行、農發行投放的棚改專項貸款共計1.18萬億元，占比達到80%，此外，公共財政支出占比約為12%。換言之，PSL支撐下的棚改專項貸款，是引導棚改向貨幣化安置轉變、撬動居民杠桿和購房消費的關鍵所在。
??2018年下半年以后，為了遏制地方政府隱性債務增量，決策層有意推動棚改專項債替代棚改專項貸款。比如財政部印發28號文，支持地方政府發行棚改專項債，并要求試點發行項目有穩定預期償債資金來源、實現項目收益和融資的平衡。國開行也將棚改項目專項貸款合同審查權限由分行上收至總行，收緊新項目審批，并強調將持續嚴控庫存不足地區貨幣化安置比例。
??但棚改專項債發行使用受到諸多限制，比如財政部曾明確表示，棚改專項債資金只能用于項目建設，不得用于貨幣化安置。至此，由央行PSL到棚改專項貸款，再到地方棚改貨幣化和居民購房消費的擴張路徑被切斷，全國棚改和樓市高熱開始退潮。
??2、2014年后貨幣化安置撬動7.5億平住宅銷售，撬動系數峰值21.5%
??全國棚改貨幣化安置高歌猛進，究竟撬動了多大規模的住房銷售？為了測算棚改貨幣化對住房銷售的貢獻度，我們先做如下假定：（1）每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房；（2）棚改貨幣化去庫存面積=棚改實際開工量*貨幣化安置比例*85；（3）棚改銷售貢獻率=棚改貨幣化去庫存面積/全國商品住宅銷售面積。值得說明的是，2018下半年后貨幣化安置政策逐漸收緊，全國和各省市不再披露貨幣化安置比例，因此我們主要測算了2014-2017年的棚改去庫存情況。
??2014-2017年，棚改貨幣化安置累計帶動7.5億平方米住房銷售。2014年，盡管全國棚戶區改造開工470萬套，但受制于貨幣化安置率僅為9%，全年只帶動了0.4億平方米的住宅銷售。2015年，貨幣化安置率升至29.9%，全年約180萬套棚改實行貨幣化安置，帶動住宅銷售1.5億平方米，同比增長275%。2016年，萬億增量PSL支撐下，全國貨幣化安置比例進一步升至48.5%，去庫存面積2.5億平方米。2017年，棚改實際開工量和此前2年一樣保持在600萬套，但由于貨幣化安置比例升至60%，全國大約有365萬套棚改房獲得貨幣化補償，撬動3.1億平方米的住宅銷售。
??棚改銷售貢獻率逐年遞增，2017年棚改貨幣化安置撬動約21.5%住房銷售。2014年，棚改對住宅銷售的撬動效應還不明顯，全年棚改銷售貢獻率低至3.4%。隨著貨幣化安置推進，棚改銷售貢獻率快速提升，2015年達到13.6%，2017年更是突破2成，達到21.5%。
??二、棚改大省山東、湖北、湖南銷售貢獻率約3成，貴州占比過半
??……略……
??1、山東：棚改第一大省，3年52萬套貨幣安置拉動銷售7800萬平
??山東堪稱國內第一棚改大省，2015-2017年間，山東棚改年均開工60.4萬套，規模長期穩居全國首位。2015-2017年，山東棚戶區改造貨幣化安置去庫存面積由1180萬平方米增至4100萬平方米，累計增長247%，銷售貢獻率由14%升至37%。
??2015年，山東棚改貨幣化安置比例達到29.3%，略低于全國平均水平，但受益于可觀的棚改開工規模，全年貨幣化安置去庫存面積達到1180萬平方米，占全省商品住宅銷售面積的14%。
??2016年，山東加速推進貨幣化安置工作，通過提高貨幣補償標準等激勵手段，全省平均貨幣安置比例提高至55.9%，受此帶動，去化住宅庫存超2500萬平方米，銷售貢獻率升至24%。
??2017年，山東超額完成全年棚改開工任務，規模創歷史新高，實際開工規模達到80.4萬套，完成率105%，疊加貨幣安置比例進一步提升，全年助力住宅去庫存約4000萬平方米，拉動住宅銷售的比率提升至37%。
??河南棚改規模僅次于山東，2015-2017年，河南棚改累計開工137.7萬套，棚改貨幣化安置去庫存面積由1066萬平方米增至2501萬平方米，實現翻番，銷售貢獻率由14%升至21%。 ??3、貴州：貨幣安置去庫存成效顯著，17年57%購房需求源自棚改 ??……略…… ??4、湖北：專項貸規模居全國之首，3年棚改拉動成交0.5億平 ??……略…… ??5、湖南：貨幣化安置率遠超全國均值，銷售貢獻率由14%升至29% ??……略…… ??三、2019年棚改退潮，棚改大省、大市開工量較峰值縮水超8成 ??……略…… ??1、2019年棚改大省開工量同比驟降73%，2021年湘鄂黔均低于5萬套 ??……略…… ??2、棚改急停致山東樓市速凍，2022年15城開工量不足萬套 ??……略…… ??四、2021年京滬舊改提速激活樓市，預估拉動8%-11%住房銷售 ??……略…… ??1、上海：成片舊改3年攻堅激活樓市，共計拉動成交近1千萬平占比11% ??2019-2021年，上海成片舊改進入攻堅階段，拆遷規模年均增速達到20%以上。尤其是2021年，上海完成成片二級舊里以下房屋改造面積90.1萬平方米，受益居民4.5萬戶，雙創歷史新高。 ??2022年，上海成片舊改步入收尾階段，全年計劃完成僅剩的成片二級舊里以下房屋改造面積20萬平方米，主要分布在虹口和黃浦兩區，受益居民1.1萬戶。截至6月底，上海已完成成片二級舊里以下房屋改造面積13.6萬平方米，受益居民0.68萬戶。其中，虹口區已經全面完成，黃浦區還剩6.4萬平方米，預計7月底將全部完成，屆時上海將全面完成持續30年的成片二級舊里以下房屋改造工作。 ??受惠于成片舊改加速推進，上海房地產市場被迅速激活，一、二手房成交連續3年放量。2019-2021年，上海成片舊改3年攻堅共計受益居民約11萬戶，假設不考慮需求損益，受益居民轉而購買一、二手房，并按照套均住房面積85平方米測算，成片舊改共計拉動住房銷售面積約935萬平方米，占同期一、二手房成交總面積的比重達到11.4%。 ??受此影響，2019年上海房地產市場明顯轉暖，一、二手房成交總面積升至2614萬平方米，同比增長34%。2020、2021年，上海市場延續高熱度，一、二手房成交總面積均超3300萬平方米，創2017年以來新高。 ??2、北京：2021年舊改提速但拆遷約束20%，拉動成交超200萬平占比8% ??……略…… ??03 ??鑒今：規模及資金約束 ??房票安置難以重振樓市成交 ??……略…… ??一、宜賓：受制于棚改收尾、政府財力轉弱，房票輿論效應大于實際效果 ??……略…… ??1、房票落地滯后且范圍局限，遲至6月三江新區僅兩盤試點房票安置 ??宜賓房票政策實際落地進度明顯滯后。1月16日，宜賓發文建立房票安置制度，成為今年首個重啟房票安置的城市。而在實際執行層面，遲至6月，宜賓才開始在三江新區試點房票制度，首批試點項目僅金科城、龍棲灣兩盤入選。 ??多項優惠疊加，房票接受度較高。對于真正需要購房的拆遷戶而言，使用房票享有一定的購房優惠：其一，享受房票安置獎勵，房票票面金額明顯高于貨幣化補償款。其二，購房可享受政府商定的價格優惠，一般在5%左右。 ??首批試點兩盤熱銷，但示范效應大于實際效果。例如首批試點項目金科城，200余套房源在2天內被房票持有者選購完畢，龍棲灣同樣出現踴躍選購的情況。 ??2、2020年棚改計劃開工量不足萬套，未來或將持續走低甚至歸零 ??2019年，宜賓棚改進入收尾階段，棚改計劃開工量降至9272套，同比下降46%。2020年，棚改計劃開工量進一步回落至6736套，同比再降27%。2021年以來，宜賓不再公布棚改開工計劃，但可以預見的是，棚改計劃開工量大概率將持續走低甚至歸零。 ??3、財政自給率常年低于50%，2021年綜合財力轉弱債務率升至143% ??宜賓財政長期處于入不敷出的狀態，財政自給率常年低于50%。2021年，宜賓一般公共預算收入251億元，同比增長26%，一般公共預算支出564億元，同比增長2%，財政自給率升至45%，同比增加8個百分點，但整體依舊維持在較低水平。 宜賓政府債務率日漸高企，疊加綜合財力轉弱，償債能力大幅減弱。2021年，宜賓政府債務率升至143%，同比大增38個百分點。一方面，受限于地方財政長期收不抵支，宜賓市政府不得不大量舉債，2021年政府債務余額持續提升至742億元，同比增長28%。另一方面，政府綜合財力漸有減弱的跡象，2021年宜賓綜合財力跌至519億元，同比下降6%。其中，社會保險基金預算收入同比下降49%，國有資本經營預算收入更是同比下降71%。
??二、信陽：房票拉動6月8%住房銷售，但財政加速惡化使其持續性存疑
??……略……
??1、截至6月房票使用率近4成，拉動成交2.3萬平占比約8%
??……略……
??2、2021年棚改掃尾，計劃開工量僅2千套較高峰期驟降89%
??……略……
??3、財政加速惡化，綜合財力陷入衰竭債務率飆升至216%
??……略……
??三、紹興：房票使用權限單一致效果不佳，規模約束于棚改極限萬套
??……略……
??1、房票執行效果較差，硬傷限購本區域新房、房款補足金額高
??……略……
??2、上半年棚改已開工近7千套，但規模約束下全年萬套已是極限
??……略……
??3、財政自給率超80%債務率低至81%，政府綜合財力強、債務可控
??……略……
??四、綜述：棚改規模縮水、地方財力轉弱，房票對當前銷售提振有限
??對比宜賓、信陽和紹興房票實際執行情況，不難發現以下三方面的典型特征：
??其一，棚改規模縮水是最大約束項，房票發放數量將顯著受限。宜賓、信陽和紹興棚改皆進入收尾階段，近年來計劃開工量都縮減至萬套以內。即便如紹興，2022年明顯加大棚改拆遷力度，上半年已開工6742套，但在規模約束下全年萬套已是極限。
??其二，地方政府綜合財力轉弱，房票安置較難全面推廣。在地方財政長期入不敷出，政府債務率日漸高企的情況下，推行房票安置顯然是有心無力。例如宜賓，2021年，政府綜合財力轉降6%，政府債務率持續提升至143%。又如信陽，財政有加速惡化的趨勢，綜合財力陷入衰竭，政府債務率飆升至216%。即便如紹興，財政相較健康，但由于土拍市場持續轉冷，還需提防政府綜合財力走弱。
??其三，房票實際執行效果難達預期，對樓市拉動力有限。例如宜賓，早在1月發文建立房票安置制度，遲至6月才在三江新區試點。又如紹興，房票僅限于購買本區域新房，疊加房票面值與房款差額較大，實際執行效果并不理想。信陽房票市場反饋較好，截至6月底，房票使用率達到39%，完成安置2.3萬平方米，占6月成交比重約8%，但由于財政加速惡化，房票持續性依舊存疑。
??04
??總結：房票效果難及貨幣化安置
??實難扭轉部分城市頹勢
??……略……
??一、因中央信貸缺位房票較難在全國鋪開，落地效果遠不及貨幣化安置
??2015-2017年，棚改貨幣化安置加速推進，全國棚改實際開工量連續3年保持在600萬套以上，貨幣化安置比例更是由29.9%大幅提升至60%，高峰期撬動約21.5%住房銷售。這與PSL助力密不可分，2014-2017年，國開行新增棚改貸款由4086億元持續提升至12819億元，凈增長2.1倍。
??受限于中央信貸資金缺位，預計房票安置較難在全國范圍全面鋪開，實際執行效果將遠不及棚改貨幣化安置。
??二、地方財力轉弱致房票執行效果打折，發放量受限且資金結算風險上升
??即便是鄭州、南京溧水、紹興這類重啟房票安置的城市，實際執行效果或將大打折扣，主要涉及以下兩方面因素：
??其一，房票發放數量將顯著受限。一方面，絕大多數城市棚改已進入收尾階段，全年棚改開工量萬套已是極限，預示著房票潛在基數整體偏低。另一方面，在沒有中央信貸資金助力的情況下，房票安置便需要地方財政資金予以補貼。但由于地方政府綜合財力明顯轉弱，全面推行房票安置顯然是有心無力，房票實際發放數量較難達到潛在基數。
??其二，基于擔憂房票資金結算，房企參與積極性不高。房票相當于地方政府給房企“打白條”，房票資金結算便與地方政府綜合財力密切相關。尤其是那些政府綜合財力持續轉弱的城市，房屋銷售后的房票賬面資金結算面臨較大不確定性，難免影響企業銷售回款進度而打擊房企參與積極性。
??三、多重因素制約下房票較難扭轉樓市下行預期，兩類城市成交預期轉降
??近期，項目停工、斷貸風險不斷發酵，市場信心或將再次重挫。基于擔憂項目交付，潛在置業群體更加不敢買新房，市場觀望情緒將愈加濃重，新房成交量或將再次轉跌，行業復蘇進程受阻而二次下探。
??而在中央信貸資金缺位、地方綜合財力轉弱等多重因素制約下，房票安置較難顯著抬升潛在購房需求基數，更難以根本性扭轉市場下行預期。可以預見的是，短期房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，以下兩類城市成交預期或將轉跌：
??其一，諸如鄭州、武漢、長沙這類斷貸項目較多的城市，短期市場復蘇進程可能被打斷。基于擔憂項目交付，市場觀望情緒加重，新房成交或將轉入下降通道。
??其二，唐山、荊州、寶雞等多數三四線城市市場或將艱難探底，受限于市場需求及購買力過度透支，成交或將持續低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。
7月49省市52次放松政策，精準化救市將是未來政策所向
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