政策分析克而瑞研究中心 2025-03-24 10:02:13 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-03-24
- 報告類型:政策分析
- 發布機構:克而瑞
??導語
??2025年強調在發展中化解風險，持續用力推動房地產市場止跌回穩
??◎ 文 / 楊科偉
??研究視點
??2025年房地產行業政策以 “需求提振+供給優化+金融協同” 為核心，通過因城施策調減限制、稅費減免、信貸擴張、保障房擴容、城中村改造、收儲存量和推廣“好房子”等舉措，推動市場向“量穩價穩”實現止跌回穩，推進行業從高杠桿擴張轉向民生導向的高質量發展。
??9·26一攬子政策強信心穩預期，2025年開局行業延續止跌回穩勢頭。房地產市場呈現“政策托底+市場自發修復”雙重特征，交易量價回穩、企業資金壓力緩解、土地市場局部回暖等積極信號明顯，但“核心城市局部修復、中小城市深度調整”的結構性矛盾突出，二手房價下跌、新增需求疲軟、政策效力減弱等消極因素疊加，市場仍處“L型”筑底階段，仍需要持續用力推動房地產市場止跌回穩。
??在3月5日《政府工作報告》，房地產再次被列入“防風險”任務板塊。但今年一個關鍵變化：強調安全與發展并重，堅持在發展中逐步化解風險，變防守為主動出擊，實現高質量發展和高水平安全的良性互動。
??有關如何實現房地產市場止跌回穩？通過對《政府工作報告》、3月9日的全國人大《民生主題記者會》和3月17日《提振消費專項行動方案》等報告解讀，我們認為短期有五大核心措施：
??1、需求端：以增收提振消費能力、降低購房門檻和負擔釋放剛性與改善性住房潛力
??2、需求端：加力“兩舊一村”更新力度，以存量撬增量釋放剛性和改善需求
??3、供給端：控增量、盤存量，加大閑置土地和存量商品房收儲力度
??4、供給端：提高質量加大“好房子”開發、“白名單“實現房企“造血”良性循環
??5、金融與財稅工具協同發力，打好政策“組合拳”推動房地產市場止跌回穩
??最終，通過改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。
??新模式下對房地產企業轉型也指明了方向：一是城市聚焦，新型城鎮化仍將支撐中長期住房需求，市場份額繼續向城市群、都市圈集中；二是開發品質化“好房子”提升產品力。“今后拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”。三是由增量開發為主轉為并重存量運營，提升運營管理能力，擴大代建、運營等輕資產業務規模，轉變“高負債、高杠桿、高周轉”的經營理念，向輕重并舉的運營模式轉型。
??01 9·26一攬子政策強信心穩預期，2025年開局行業延續止跌回穩勢頭
??2025年前2月市場延續止跌回穩勢頭。政策效應釋放，需求端以舊換新、限售松綁等政策刺激購房需求，供給端融資協調機制緩解房企資金壓力，推動市場信心恢復。新房和二手房成交表現都好于去年同期，一二手成交總量同比持增，房價跌幅持續收窄。
??隨著傳統“金三銀四”小陽春營銷旺季來臨，房地產市場呈現“政策托底+市場自發修復”雙重特征，交易量價回穩、企業資金壓力緩解、土地市場局部回暖等積極信號明顯，但區域分化與庫存壓力仍需關注。
??1、行業積極變化：成交回升、價格回穩、結構性亮點突出(本節已刪減)
??2、尚存問題：政策效力遞減、二手房價下跌、結構性矛盾和庫存壓力未解(本節已刪減)
??02 2025年強調在發展中化解風險，持續用力推動房地產市場止跌回穩(本節有刪減)
??3月5日，國務院總理李強在第十四屆全國人大三次會議上作政府工作報告。《政府工作報告》指出：“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。更好統籌發展和安全，堅持在發展中逐步化解風險，努力實現高質量發展和高水平安全的良性互動。持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。”
??2025年，房地產再次被列入“防風險”任務板塊。2025年一個關鍵變化：強調安全與發展并重，堅持在發展中逐步化解風險，實現高質量發展和高水平安全的良性互動。政策已從從“三穩”到“新模式”的制度性突破、從“救項目”轉向“好房子”轉變，未來具備“存量盤活能力”、“綠色科技實力”的開發企業仍將會有更大發展空間。
??03 持續用力推動房地產市場止跌回穩的五大核心措施
??3月9日，在全國人大民生主題記者會上，住建部部長倪虹表示：“政府工作報告提出，要穩住樓市，持續用力推動房地產市場止跌回穩。我們將會同有關部門，堅持長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市。重點做好四件事：
??第一，鞏固政策“組合拳”的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應充分釋放出來，惠及更多人民群眾；繼續打好“保交房”攻堅戰，切實維護購房人的合法權益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應進盡進、應貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產項目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項目建設交付。
??第二，加力實施城中村和危舊房改造。我們將在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。穩妥推進貨幣化安置，讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權，實現早入住、早安居，同時，也有利于消化存量的商品房。在實施中，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結合等多種方式，有序推進；危舊房改造，通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式，加快推進，及早消除安全隱患，改善居住環境，解決群眾急難愁盼。
??第三，推進收購存量商品房。政府工作報告提出，今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中一個使用方向，就是土地收儲和收購存量商品房。我們將支持地方在收購主體、價格和用途方面充分行使自主權。收購的商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。
??第四，改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，加快構建房地產發展新模式，適應人民群眾高品質住房需要，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，促進房地產市場平穩健康發展。“
??1、需求端：以增收提振消費能力、降低購房門檻和負擔釋放剛性與改善性住房潛力
??首先，調減限制性政策，與此前“四個取消、四個降低、兩個增加”政策穩定延續。核心城市進一步調減限購、限售等行政限制，進一步放寬商業和公積金貸款首套和二套首付比例門檻、取消多套房貸款限制。預計2025年一線城市仍將會進一步優化“限購”政策，二線城市進一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”、“購房補貼”等工具刺激改善置換需求。
??其次，降低購房成本與稅費負擔。一方面，各地方可在權責范圍內提高公積金貸款額度，允許“商轉公”異地使用，增強對青年、新市民的保障力度。中辦、國辦印發《提振消費專項行動方案》第十六條也明確2025年將“適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作“。優化個人所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅等政策，降低交易環節稅負。通過經紀協會協商減低二手交易中介費或者搭建政府平臺撮合交易。
??再次，增加收入、提振消費能力。節流方面，3月9日全國人大民生記者會上，央行行長潘功勝表示：“去年存量房貸利率的下行，每年可以為超過5000萬戶家庭減少利息支出約1500億元“。存量房貸利率仍有下調空間，推動商業銀行下調存量房貸利率，降低居民還款壓力。《提振消費專項行動方案》也明確：“消費能力保障支持行動，加大生育養育保障力度。強化教育支撐。提高醫療養老保障能力。保障重點群體基本生活。”
??開源方面，多渠道增加居民收入，例如通過穩崗就業、失業保險返還等，工薪個人所得稅調整，穩定股市和債券市場來拓寬居民財產性收入渠道等。中辦、國辦印發《提振消費專項行動方案》開篇即明確2025年將從四方面落實：” 一、城鄉居民增收促進行動。（一）促進工資性收入合理增長。以工代賑擴大勞務報酬發放規模。（二）拓寬財產性收入渠道。穩住股市，豐富債券品種。（三）多措并舉促進農民增收。種糧收益保障和土地增值收益機制。（四）扎實解決拖欠賬款問題。“
??2、需求端：加力“兩舊一村”更新力度，以存量撬增量釋放剛性和改善需求
??政府工作報告中提出要持續推進城市更新，城市更新是城鎮化發展歷史的必然過程。在3月9日全國人大民生記者會上住建部部長倪虹表述：“從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民；加裝電梯超過13萬部，增加停車位380萬個，增設養老、托育設施近8萬個，增加充電樁105萬個，新增文化休閑、體育健身場所3100萬平方米；更新改造地下管網約50萬公里；打造“口袋公園”4萬多個、建設城市綠道12萬公里。“
??住建部部長倪虹表示：2025年持續推進城市更新，重點有三類項目。其中和房地產行業直接相關的是第一類即民生類的項目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項目，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。三是大力推進完整社區建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，增補托育服務設施、兒童活動場地。
??城中村和危舊房改造政策的核心在于“以存量撬動增量”。報告顯示，2024年，城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個。2025年，將加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。
??短期通過貨幣化安置和專項融資拉動需求、穩定市場預期，助力樓市止跌回穩，通過貨幣化安置（如直接發放購房補貼或房票），引導被拆遷居民優先購買存量商品房，預計2025年新增100萬套城中村改造將拉動約2億平方米商品房去化，進一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。
??中期一方面重點通過存量用地盤活（如商辦用房改造為住宅）可合理控制新增城市建設用地供應，避免庫存供需失衡加劇。另一方面，激活房企新增投資并緩解地方財政壓力，一方面改造中允許調整土地規劃條件（如提高容積率），提升土地開發價值，增強房企參與動力。通過專項債券、政策性金融機構專項借款、稅費優惠等政策組合拳，降低地方政府資金壓力。
??長期則推動城市空間重構、住房品質升級轉型，形成“民生改善—投資增長—產品升級—改善需求釋放”的良性循環。通過優化土地利用方式（如存量商辦轉住宅），盤活低效資源，促進職住平衡與產城融合，重構城市空間結構。通過住房安全隱患消除和居住條件改善，推動老舊社區向“安全、舒適、綠色、智慧”方向升級，提升城市功能與居住品質。改造項目要求適配“好房子”標準，倒逼房企轉向精細化運營，強化技術研發與品質管控，倒逼房企提升住房產品力，撬動增量改善需求釋放。
??3、供給端：控增量、盤存量，加大閑置土地和存量商品房收儲力度
??2025年，房地產行業供給端仍將以“優化增量、盤活存量”重塑行業生態。以需定建，嚴控增量開發，重點消化存量土地。存量房轉化，通過專項債券收購存量商品房轉為保障房，優化供需平衡，加大新市民、青年人、農民工群體的保障性住房供給。
??《報告》指出，“優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應”。“持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造，統籌城市低效用地再開發”。一方面可以根據目前市場庫存短期減少或暫停高庫存城市或區域的新增土地供應，另一方面則需要順應市場需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，加大城市更新力度、盤活核心區存量低效用地，從而可以騰挪出更多面向改善群體的核心地塊和配套城市區域的地塊，增加“好房子”供給，減少無效供應做到適銷對路，從而降低庫存。
??《報告》指出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。統籌安排收入、債券等各類財政資金，確保財政政策持續用力、更加給力。在去年新增2萬億元已經安排完畢基礎上，今年繼續安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。
??在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關內容，重慶、廣東等多地強調盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優化市場供應結構。賦予地方政府在收購主體、價格和用途上的自主權，盤活存量，加速行業庫存去化。
??自然資源部和財政部聯合下發《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，從明確發債要求及資金使用主體、完善專項債券申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴格監督管理等四方面作了詳盡操作規范和要求。
??明確優先將存量閑置土地納入儲備范圍，包括已供應未動工的房地產用地及符合收回條件的低效地塊，且2024年11月7日后的新增土地不列入處置范圍。
??收回收購儲備土地的再供應。對收回收購的儲備土地，原則上當年不再供應用于房地產開發。在確有需要的在落實“五類調控”同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。
??資金使用主體限定為納入名錄的土地儲備機構，實行專款專用、封閉管理，覆蓋范圍包括土地征收、拆遷補償等剛性成本。
??審核流程強調優先選擇成熟度高、預期收益顯著的項目，并要求嚴格論證融資收益平衡能力。這意味著專項債資源將向核心城市、優質地塊傾斜，庫存高企的三四線城市或面臨“政策紅利真空”。
??綜上，對市場短期托底影響將快速顯現。一方面，通過政府收儲無力開發的土地，可幫助部分房企實現資產變現，存量去化加速，房企資金壓力邊際緩解。另一方面，土地供應結構優化，核心城市土拍熱度有望回升。重點城市可通過專項債資金收儲核心地段優質地塊，后續入市時將形成“優質地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環。如上海、杭州等已出現高溢價地塊的城市，政策疊加效應或進一步凸顯。
??4、供給端：提高質量加大“好房子”開發、“白名單“實現房企“造血”良性循環
??在過去三年及當前階段，風險防范與穩定市場的基礎上，有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式，也是解決房地產行業問題的根本。2024年住建部解釋了房地產行業發展新模式的基本內涵，其中關鍵要建立“人房地錢”要素聯動新機制，要充分滿足人民群眾多層次、多樣化的住房需求，要實現多元化住房供給，處理好市場與保障、租與售、增量與存量三對平衡關系，要推進土地供給利用多元高效，“以房定地”、健全指標跨區域交易機制等，要推進房企融資模式改革，優化預售資金監管機制并逐步過渡現房銷售。
??（1）“好房子“是順應居民改善居住需要，是開發企業實現自我“造血“良性循環的關鍵一環。
??《政府工作報告》提出，要完善標準規范，推動建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。實現住房品質提升與生活體驗升級，通過完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產行業向高質量發展方向邁進，在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份的文件中直接提及“好房子”的內容，涉及建設要求、制度保障、示范項目建設等。像廣東引導企業提高住房建設標準、優化物業服務，建設更多好房子、好小區等。
??3月9日，全國人大民生主題記者會上，住建部部長倪虹表示將重點從三個方面抓好落實：
??第一，立標準。標準水平決定房屋品質。組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。
??第二，強科技。“好房子”和新科技可以相互成就。一方面大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品。另一方面積極推動全屋智能。
??第三，抓項目。不同面積、不同價位都有不同的好房子。舉辦全國好房子設計大賽，引導設計師針對多樣的居住需求，精心地、有創意地設計出不同戶型、不同面積的“好房子”。將推動城市和企業加快建設“好房子”。“好房子”不僅要有好標準、好建造，還要有好服務。各地首先要把保障房建成“好房子”，結合城市更新，把老房子想辦法改造成“好房子”。
??綜上可見，“好房子”的建造，一方面在于優化住房設計與標準體系，創新空間設計。推廣錯層、復式、挑空起居室等多樣化戶型設計，提升空間利用率與居住體驗，按需設置封閉或開敞陽臺，增強住宅功能靈活性。另一方面，制定覆蓋設計、材料、建造、智能化的全流程標準體系，強化綠色低碳、適老化、無障礙等性能要求。增加綠色建材與建造技術應用落地，加速住宅智能化改造。
??建設“好房子”，不僅給新技術、新產品、新材料提供了廣闊應用空間，還能釋放出擴內需、促消費的巨大潛能。特別是房地產企業和建筑企業應當看到，建設“好房子”，將是產業轉型發展的新賽道，以后的企業競爭，拼的是新科技、高質量、好服務，誰能抓住這次轉型的好機會，誰能為群眾建設“好房子”、提供好服務，誰就能有市場、有發展、有更好的未來。
??新模式下對房地產企業轉型也指明了方向：一是開發業務品質化，“今后拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”。二是由增量開發為主轉為并重存量運營，提升運營管理能力，擴大代建、運營等輕資產業務規模，轉變“高負債、高杠桿、高周轉”的經營理念，向輕重并舉的運營模式轉型。
??（2）發揮房地產融資協調機制作用，做好保交房，是房企實現從“輸血“到”造血“的另一條主動脈。
??盡管保交付高峰已過，但交付問題依然局部存在，仍將是2025年行業需要化解的問題和風險，在2024年房地產融資協調機制的經驗基礎上，繼續發揮其作用，對房地產行業止跌回穩至關重要，為經濟社會的持續發展提供有力支撐。
??當前“白名單”機制已形成 “增量擴面-效率提升-風險隔離”的良性循環，但需突破“申報-審批-放款”轉化率偏低的瓶頸。未來應重點推動省級統籌監管和市場化處置工具創新，實現穩主體與防風險的動態平衡。
??5、金融與財稅工具協同發力，打好政策“組合拳”推動房地產市場止跌回穩(本節已刪減)
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
