??今年二季度以來土地市場迅速升溫，拿地成本明顯上升，而房價增幅依然處于低位，以致大部分城市利潤空間逐漸收窄。但考慮到目前城市建成區面積較大，尤其是城市中心和遠郊的地價、房價價格差異巨大，城市內部差異很容易被平均，部分城市具有投資潛力的優勢板塊很容易被忽略。因此，本文將城市研究下沉到了行政區層面，從地房比和房地差兩個維度綜合評判各區域的利潤空間，并結合區域人口規模、產業、配套等因素，進一步挖掘優勢區域。

??01

??地價攀升拉近房地價差
挖潛優勢區域愈發必要

??盡管受疫情影響，2020年初多城市土地出讓一度中止，土地市場成交熱度也跌至低谷，但隨著疫情逐漸得到控制，以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應了多宗優質土地，刺激市場熱度上升，與此同時大部分城市地價也有了明顯上漲，拿地成本明顯上升，而房價卻在進一步來延續低位增長，因此大部分城市利潤空間逐漸收窄，典型如福州、寧波、紹興房地價差快速拉近，房企投資機會逐漸減少，但考慮到城市內部房價、地價存在較大差異，部分具有投資潛力的優勢板塊很容易被忽略，因此挖掘城市內部利潤空間較大的典型區域逐漸成為房企關注的焦點。

??1、地價加快上漲、房價增幅低位，大多數城市利潤空間出現收窄

??盡管受疫情影響，2月份土地市場受到一定的影響，但隨著“緩繳土地出讓金、延長開竣工日期”等救市政策的出臺，房企融資環境也得到了適度寬松。在此影響之下，土地市場熱度明顯提升，溢價率明顯上揚，尤其是一體化進程較快的長三角城市優質地塊供應力度明顯加強，2020年上半年土地市場熱度居于高位。

??地價方面，2020年上半年地價延續2019年的漲勢。全國層面，2020年上半年全國土地成交樓板價為2805元/平方米，較2019年全年上漲了20%。各能級城市保持一致，上半年地價較2019年均有顯著上漲，漲幅均在10%以上，尤其是三四線，上半年樓板價增至1846元/平方米，較2019年增加了16%，漲幅最為突出。究其原因，首先是中央關于“土地要素市場化”提法，大大有利于城建的快速推進，也給了房地產行業一顆“定心丸”；其次，是由于優質地塊供應明顯增加，推高了企業拿地熱情；最后，也是由于信貸政策也逐漸寬松，房企融資壓力減輕，土地市場在此利好下熱度一路走高。

??國家統計局公布的70個大中城市房價指數顯示：在各能級城市地價顯著升溫的同時，大部分城市房價同比指數自2019年4月以后趨于走緩，70城房價同比增幅由11.4%降至4.9%；尤其是二三線城市，房價同比增幅與70城市走勢保持高度一致，均由11%以上降至5%左右，房價逐漸趨于穩定。尤其是2020年春節以后，三四線城市受棚改退場和需求透支等因素的影響，房價同比增幅一度下滑，5、6月份同比指數均降至5%以下。值得注意的是，得益于人口增長戰略的支持，自2018年6月起，二線城市房價同比增速開始超過三線城市，成為支撐70城房價繼續上漲的主要動力。

??總的來看，與一線城市相比，近期二三線城市地價上漲突出，房價漲勢趨緩，使得房地價差“剪刀差”逐漸縮小，大多數城市利潤空間出現收窄的跡象，因此勢必要對加強對于二三線盈利空間的研究，接下來就這一點詳細展開論述。

??2、熱點城市地價快速上漲，福州、寧波、紹興房地價差快速拉近（略）

??3、城市內部各區域差異較大，判斷投資價值應進一步細化（略）

??02

??近二成區域面臨盈利風險
多數區域投資安全邊際較高

??在行政區層面，考慮到目前一些城市土地出讓、房產銷售是按功能區管理的，且功能區往往會有特殊的規劃發展方向，因此本文研究對象不僅僅包含行政區，還涉及部分功能區。（為便于行文，下文將行政區和功能區統稱為區域）。

??基于此標準，我們搜集到100個典型城市484個區域的相關指標。為了研究對象聚焦到有一定投資價值的行政區，我們以2019年供求比<1.5，住宅成交面積>40萬㎡為篩選條件，再縮減研究樣本范圍，最終將研究區域數量聚焦到293個。

??在本章節研究中，將對符合上述條件的293個區域的地房比和房地價差進行梯度分析，之后還將從地房比（地價/房價）和房地價差（房價-地價）兩個維度，綜合評判各區域的利潤率和利潤空間，以期為房企拿地提供參考。

??1、近六成區域地價房價比上升，南京、蘇州核心區域地房比超0.8（節選）盡管近六成區域地房比較2019年有所提升，尤其是珠江斗門、福州晉安、鄭州經開區、寧波寧海、南京浦口等區域地房比增量均超0.2，地房比顯著上升；但總體來看，目前仍有73%的區域地房比不足0.5，房企的盈利空間依然巨大。

??1）超七成區域地房比不足0.5，利潤空間依然較佳（略）

??2）經濟活力欠佳的西部二三線城市部分區域地房比較低，但要警惕需求不足風險（略）

??3）少數區域利潤率處于較低水平，但并非均無投資價值（略）

??2、房地價差漲跌參半，約二成區域房地價差下跌超過20%（節選）

??總的來看，293個區域中，房地價差上漲和下降的區域占比半數。但值得注意的是，有近兩成區域2020年上半年房地價差較2019年下跌了超20%，盈利空間明顯收窄，這些區域多位于二線城市的中心或近郊，上半年地價漲勢突出，使得房企盈利空間明顯收窄；但總體來看，目前仍有四成區域房地價差超過8000元/平方米，房企的盈利空間依然豐厚。

??1）近四成區域房地價差超8000元/㎡，投資利潤空間豐厚（略）

??2）杭州、南京等近郊區域房地價差超15000元/平方米，利潤預期與競爭、調控風險并存（略）

??3）兩成區域房地價差低于5000元/m2，盈利空間微乎其微，應審慎進入（略）

??3、近四分之一區域利潤空間承壓，南京、成都熱點板塊亦在此列（節選）

??上文通過房地價差、地房比兩方面進行梯度分析，探明了293個典型區域的盈利情況，但是單一指標研究具有一定的局限性。為對這些區域的影響空間有一個更為公允的評價，我們從房地價差和地房比兩個維度綜合考量，利用四象限法對各區域的投資前景予以區分，以期對房企未來的投資和布局策略提供參考。

??293個區域可以分為四類：其中以寧波慈溪、西安長安為代表的低地房比、高房地價差區域投資價值較高；而地房比低、房地價差小和地房比高、房地價差高的兩類區域機遇與風險共存，具體風險方面，前者是由于房價水平處于低位使得盈利空間受限，而后者風險主要來自市場過熱、土地過度競爭等現象；另外，以南京建鄴、蘇州姑蘇為典型的部分區域投資價值處于較低水平，是典型的風險區域。聯系各類區域數量分布來看：

??1）三成區域為最佳盈利區域（地房比較低、房地價差大）

??寧波慈溪、西安長安、南昌西湖等88個區域地房比小于0.5、房地價差大于8000元/m2，投資價值較高，典型如西安長安區，2020年上半年房價上漲的同時，地價卻在下降，房地價差高達15225元/m2，較2019年增加了50%，地房比也降至0.15，屬于典型的“雙優區域”，利潤空間巨大。

??與此類似的區域還有寧波慈溪、鄭州金水等，這些區域多處于近郊區，有一定的規劃利好，房價漲至一定的高位，但由于土地資源豐富，地價較為便宜，因此利潤空間巨大，但這類區域的購房需求量很容易受所在城市中心城區溢出效應的影響，存在需求的不確定性，未來要警惕政策調整帶來的風險。

??2）超四成區域地房比較低，但盈利空間被建安成本分割（地房比低、房地價差小）（略）

??3）極少數區域房地價差大，但地房比高，稅費壓力大（地房比高、房地價差大）（略）

??4）近兩成區域投資價值較低（地房比高、房地價差小）（略）

??03

??核心區域地價快漲下
近郊地塊值得更多關注

??為深入剖析各類區域的投資盈利空間特征，我們進一步從上文四個類型中分別選出具有代表性的區域，結合各區域供求關系、政策背景、需求空間等因素進行分析。通過研究可見：高投資價值區域多是重點二三線城市當前發展的主力區域，集中位于城市外環附近，有諸多規劃利好；需求方面，人口導入數量大多居于前列，區域商品住宅供求關系基本均衡或偏緊、產品供應多以改善為主；而那些市場競爭已經十分充分、地價已經漲至高位的區域，如南京建鄴、蘇州姑蘇等，當前地價上漲過快，拿地成本偏高，因此進入風險也比較大。

??1、利潤指標最優：重點關注二線城市“外環”，寧波慈溪、西安長安躋身第一梯隊

??首先關注地房比低、房地價差也比較大的區域。從區位分布來看，這些利潤指標較好的區域主要集中在二線城市“外環”區域，屬于城市近來主力發展的近郊，有諸多規劃利好，大量的投資客及主城區外溢需求涌入抬升房價至較高水平，但由于配套不成熟、市場降溫等原因區域地價還處于較低水平，整體盈利空間較大。

??結合供求比及商品住宅成交量來看，多數區域的投資前景較佳，如寧波慈溪、西安長安等。以寧波慈溪為例，作為寧波對接上海的橋頭堡，工業基礎深厚的慈溪所在的寧波北部區域被規劃為杭州灣新區，成為寧波當前主力發展的重點區域，其中核心區濱海啟動區更是幾乎全位于慈溪市境內；重磅規劃之下，寧波二院杭州灣醫院、浙江省重點中學鎮海中學、圖書館等各項配套也在逐漸落地中，通蘇嘉甬鐵路線路等交通配套也在規劃建設中；在此利好下，慈溪也吸引了大量的人口流入，據官方數據統計，2019年末全市擁有登記在冊流動人口113.24萬人；人口的流入和規劃的利好，為慈溪帶來了大量的購房需求，2019年慈溪市商品房成交量達到465.57萬平方米，較上年增加26.2%，其商品住宅去化周期在2019年底僅為5.5個月，處于明顯的供不應求狀態。

??由于慈溪居民購買力水平較高，同時在規劃利好下，大量的購房需求涌入市場，慈溪的房價也在2016年后明顯上漲，截止2020年上半年當地商品住宅成交均價已經達到13246元/平方米；而與此同時，慈溪的地價在經歷2016年的高漲后反而呈現出下滑趨勢，2020年上半年地價雖有回升，但仍未回到最高點，房價地價差仍然維持在萬元以上，盈利空間仍然十分充裕。并且結合慈溪近來的商品住宅成交量價走勢來看，盡管受疫情影響慈溪的成交量在一季度有所回落，但二季度慈溪的樓市成交量呈現放量式的增長，帶動上半年成交量同比增速轉正，樓市韌性較強。就此來看，慈溪的土地市場投資前景較為可觀。

??值得注意的是，上半年受疫情影響，抗風險能力較強的二線城市已成為房企鏖戰的主戰場，部分熱門區域的拿地成本明顯上升。從2020年上半年土地市場成交情況來看，二線城市熱度明顯上升，成都、南京、寧波、杭州、南寧等多個城市高溢價、最高限價成交的現象頻頻發生，成都、寧波等更是有單價地王出現。這樣的背景下，盈利空間較大區域的土地市場熱度很有可能快速上升，如寧波江北今年6月成交的江北核心地塊，即是一宗限價地，但經過224輪激烈的競拍才被濱江拿下，最終溢價率達到37.5%。當進入這些區域時，需要注意地價快速回升而導致盈利空間被壓縮的可能。

??2、高利潤率走量：大部分強三線仍在城建快速發展期，惠州、湖州去化前景較佳（略）

??3、可適量投資：改善類需求快速增長，杭州江干等區域可適量布局（略）

??4、風險警示：南京建鄴等中心區地價上漲過快，較現有地塊成本劣勢突出（略）

??04

??核心區域利潤空間普遍收窄
建議重點關注強二三線新城、產業新區（節選）

??對于接下來的市場走向，鑒于強二三線城市受益于人才戰略、城市新區建設、一線城市高房價導致的人才溢出等利好，房地產市場需求可持續看好，并且在“六穩”要求下，高熱城市已有政策出臺限制地價過快上漲，并且在財政壓力下這些城市在接下來的土地供應仍會繼續維持高位；就此來看，地價漲幅也有望被繼續限制在合理范圍內，大多數區域的土地投資利潤空間依然值得期待。因此對于規模化房企而言，對于少部分熱點地塊的爭奪不必過多在意，放眼全局反而能發現更多適宜的投資機會。

??從城市視角來看，這些城市在人口規模、產業、配套、房價等方面存在諸多差異，投資前景預期也各不相同。總的來看，杭州、寧波、蘇州、東莞等人口導入較多、規模相對較大的強二三線城市投資價值區域更多，不過今年上半年較熱的成都、無錫、常州等城市的多個區域因地價上漲較快則面臨著成本性風險。而就區域角度而言，高投資價值區域多集中在強二三線城市目前主力開發如城市副中心類的新區，例如寧波慈溪、西安長安等，都是投資價值較高的區域。

??1、上半年中心城區土拍熱度高漲，核心區域利潤空間普遍收窄

??從上半年地市動向來看，為了盡快從疫情的影響中恢復，3月以來各地開啟了一輪“量大質優”的供地潮，特別是熱點城市核心區域的土地供應力度明顯上升。融資環境寬松下，企業拿地意愿也明顯提升，強二三線城市的中心城區土拍熱度隨之高漲。在此影響下，大部分城市的地價也回升至近三年來較高水平。就區域視角來看，無論是二線還是三四線城市，有需求保障的中心城區地價基本均是上漲趨勢，如成都、寧波、徐州、常州、無錫等強二三線城市中心區域的地價甚至創下歷史新高。

??地價上漲之下，這些土拍熱度高漲的核心區域房價卻并未也能保持同樣的高增長，因此中心城區的投資利潤空間普遍呈現收窄趨勢。以南京建鄴為例，上半年成交的5宗地均受到了房企的熱烈追捧，平均溢價率超過了30%，成交樓板價平均為38274元/平方米，較上年上漲了8000元/平方米，但建鄴的房價卻因為南京嚴格的限價政策影響上漲并不多，漲幅僅為10%，已不能覆蓋地價上漲帶來的增加成本，地房比已逼近0.9的高位，單位利潤空間較上年明顯減少。

??不過，并不是所有城市的中心區域投資利潤空間均有所收窄。以地價漲幅較高的東莞城區片區為例，2020年上半年東莞城區片區成交地價達到16725元/平方米，較上一年大漲46%，價差超過5000元/平方米，但2020年上半年東莞城區片區的房價上漲了5600元/平方米，已經覆蓋地價漲幅，房地價差仍在萬元之上，區域投資利潤空間依舊豐厚，拿地仍然處于安全邊際。因此，對于這些區域的優質土地，未來仍然值得一爭。

??縱觀全局而言，293個區域在2020年上半年的拿地利潤空間變化還是漲跌參半，并沒有出現投資利潤空間普遍收窄的情況。聯系房價、地價變動結果來看，在293個樣本區域中，2019年有230個區域地價房價比低于0.5，而在2020年上半年仍有213個的區域地價房價比低于0.5，2020年上半年房價地價差超過8000元/平方米的區域僅較2019年減少6個。就此來看，雖然上半年各城市地價有所上漲致少部分區域利潤空間收窄，但就整體來說，各區域的投資利潤分布梯度并未較上年發生明顯的改變。

??2、少數區域地價波動劇烈，無錫濱湖、徐州云龍盈利風險明顯增大（略）

??3、二線外環、強三線利潤空間仍較豐厚，拿地機會值得關注（略）

??4、下半年核心區域供地力度下降，建議重點關注強二三線新城、產業新區

??結合近期市場動向來看，中央近來多次強調“房住不炒”，上半年土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等多個城市也紛紛收緊調控，以降低市場熱度，穩定房地產市場運行。政策收緊的同時，各城市也轉變了供地策略，從7月份已經入市土地來看，熱點城市核心區域的土地供應力度明顯下滑，譬如南京近期幾場土拍中出讓地塊多是位于浦口、江寧等郊區，寧波近期出讓地塊也以慈溪、余姚、奉化等郊區為主，這一趨勢預計在接下來還將持續。

??雖然主力供地區域在向城市外圈擴張，但結合上文分析來看，當前城市主力供地區域的投資價值并不弱于核心區域。就區域利潤指標而言，大部分強二三線城市的近郊區利潤指標多處于最優區域，同時這些區域的定位往往是城市新中心或產業新區，有諸多規劃利好，因此投資潛力較大。譬如杭州余杭區、寧波慈溪等，這些區域多處于城市發展黃金期、土地供應充裕、地房比處于較低位，加之產業基礎好，城市經濟活力強，就業崗位多，人口吸附能力居于前列，區域投資前景同樣值得期待。