??伴隨著調(diào)控政策的收緊，6月份以來，溢價率已經(jīng)連續(xù)三月呈現(xiàn)下滑趨勢，從表象上看土地競拍激烈程度較二季度有減緩；但與此同時，廈門、寧波、徐州多城土地樓板價在8月份依然再破新高。衡量土地市場的熱度的溢價率指標與實際市場表現(xiàn)出現(xiàn)背離，溢價率在表征土地市場熱度上“失真”了。對此，下文將從就溢價率失真的原因進行多方面進行剖析，并為企業(yè)如何正確應(yīng)對這一市場現(xiàn)象提出相關(guān)建議。

??01

??研究緣起：

??溢價率回落下多城地價仍在創(chuàng)新高

??溢價率表現(xiàn)失真

??正如我們前期所預(yù)料，溢價率指標在調(diào)控政策收緊、重點二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度減弱的影響下出現(xiàn)了下滑趨勢，相關(guān)指標出現(xiàn)見頂回落。CRIC最新數(shù)據(jù)來看，8月的溢價率自6月起已經(jīng)三連降，降至15.8%，累計減少0.5百分點。

??與此同時，多城地價依然屢破新高，譬如廈門、寧波、徐州三城。廈門島內(nèi)的五緣灣宅地被建發(fā)以最高限價26.8億元+競配建7000平方米競得，可售樓面價高達58261元/平方米，實際溢價率高達44%，這已經(jīng)是廈門年內(nèi)第三次刷新單價紀錄，由此可見廈門土拍之火爆。徐州表現(xiàn)也是如此，其8月市中心城區(qū)有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓，其中最受關(guān)注的當(dāng)屬華東機械廠宅地，該宗地位于泉山中心城區(qū)，位置優(yōu)越，最終在經(jīng)過147輪激烈競爭后，被南京頤居摘得，成交樓板價達到16907元/平方米，繼7月之后再度刷新徐州土地成交單價最高紀錄。 

??二季度市場高熱的寧波8月熱度依然不減。8月21日，寧波東部新城核心區(qū)以東片區(qū)C3-1#地塊被雅戈爾聯(lián)合體以最高限價42.07億元+配建1300平方米人才安居房競得，實際溢價率高達26.3%，可售樓面價32846元/平方米，實際樓面價其實已經(jīng)超過了政策出臺之前明樓地王的單價（其樓面價高達32520元/平方米），優(yōu)質(zhì)地塊地價依然在刷新歷史紀錄。一系列數(shù)據(jù)表明溢價率在衡量土地市場熱度時存在一定的失真情況：雖然土地溢價率在不斷下調(diào)，但地價卻頻頻突破新高。

??02

??原因探析：

??土拍規(guī)則調(diào)控是外因

??競配建是溢價率失真的主要內(nèi)在因素

??造成溢價率失真有多方面原因，主要還是由于重點地塊受多種因素影響，配建、限價等限制條件較多，導(dǎo)致溢價率“虛低”，具體原因涉及以下七個方面： 

??第一，競配建導(dǎo)致名義樓板價低于實際。對于不少熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊，由于競配建的存在，使得可售面積不同程度的減少，實際樓面價較按照總建面測算的樓面價也會不同程度的上升。典型如廈門島內(nèi)的五緣灣地塊，建發(fā)以最高限價26.8億元+競配建7000平方米競得，可售樓面價高達58261元/平方米，實際溢價率高達44%，如果不考慮競配建，名義溢價率僅有25%，明顯低于實際溢價率。這種現(xiàn)象極其普遍，在我們從8月份選取的典型溢價率失真地塊中（見下表），除上海嘉定南翔地塊不涉及競配建，其余均涉及競配建。 

??第二，配建要求過于嚴苛，出讓地塊的自身屬性也會影響溢價率情況，典型如地塊配套占比，有些地塊要求配建高比例的商業(yè)配比，或是只租不售配比等等，這種配套不同程度地對可售面積造成影響，也會對真實地價和溢價率造成影響。 

??第三，限售價，如果限價比較嚴苛，執(zhí)行起來也比較嚴，為了保障盈利空間，房企拍地態(tài)度相對謹慎，溢價率也不會很高。近兩年以來，這一政策的覆蓋面越來越廣，更多的二線城市開始明確加入進來，如杭州、合肥、寧波、南京等市均是如此。 

??第四，限地價搖號“重出江湖”。如廣州南沙出讓的兩宗宅地均達到總價上限和競配建面積上限，最終均以搖號確定競得人，魯能和深業(yè)置地先后成為“幸運兒”，兩宗地的樓板價均在1.9萬元/平方米，先后刷新了南沙區(qū)成交最高樓面價紀錄。毫無疑問，這種競拍規(guī)則的調(diào)整雖然會更加真實地為土拍降溫，但必然會造成溢價率“虛低”。 

??此外南京也重新開啟了類似政策，將達最高限價后競?cè)瞬欧棵娣e改為搖號，這在一定程度上也是為了控制地市熱度，尤其對于優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，溢價率將會止步于最高限價水平。土拍規(guī)劃調(diào)整之后，南京已經(jīng)2次集中掛牌，其中超半數(shù)土地將實施新政，照此來看，南京土拍溢價率和市場實際熱度的背離或進一步加劇。 

??第五，競拍門檻過高，當(dāng)然門檻涉及很多方面，有資金類的，譬如提高保證金比重，這對于當(dāng)前普遍負債率處于高位的房企來說勢必會對樓市起到一定的降溫作用，還有開發(fā)資質(zhì)要求，譬如一些地鐵上蓋項目要求高等級的建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，或是要求引入世界500強企業(yè)，或是對開發(fā)商銷售排名有所限制，這無疑都會對參拍企業(yè)起到初步篩選的作用，溢價率勢必會有一定的下滑。 

??第六，企業(yè)聯(lián)合競拍。受資金壓力的影響，單一房企對于總價高的優(yōu)質(zhì)地塊拍地難度較大，許多優(yōu)質(zhì)房企采用聯(lián)合拿地的方式參拍，將競爭對手轉(zhuǎn)化為合作伙伴，溢價率大概率會下降。CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年前8月成交總價TOP10地塊有3宗是聯(lián)合競拍拿地，并且其中有2宗位于北京。 

??第七，溢價率還受到會供地結(jié)構(gòu)的影響，如果優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較少的話，溢價率也有明顯下調(diào)，譬如8月份，杭州、南京的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)就明顯較少，平均樓板價均在4000元/平方米以下，溢價率分別僅有6%和7%，較6、7月份溢價率有明顯下滑。

??03

?   企業(yè)應(yīng)對：

       密切監(jiān)測土拍政策變動

       多維度評判真實地價是關(guān)鍵

??考慮到當(dāng)前溢價率失真現(xiàn)象的存在，尤其是熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊由于土拍規(guī)則較為復(fù)雜、通常還有競配建等要求，溢價率失真的現(xiàn)象更為普遍。并且在中央資金監(jiān)管趨嚴，地方需求側(cè)調(diào)控持續(xù)升級的背景下，目前土拍市場出現(xiàn)了更多變數(shù)。在目前失真的溢價率背景下，如果土拍市場真的出現(xiàn)了小幅降溫，大概率會被 “虛低”的溢價率指標掩蓋，導(dǎo)致我們更難從整體指標上判斷土拍熱度動向。為了厘清真實的市場熱度變化，建議房企在參與土拍前，更應(yīng)從細處多做準備： 

??第一，密切監(jiān)測地方調(diào)控的變動情況，尤其是土拍規(guī)則的變動，譬如達最高限價由競配建面積改為搖號的南京，在土拍規(guī)則調(diào)整后，優(yōu)質(zhì)地塊的樓板價勢必會有一定程度的下調(diào)，溢價率也會隨之下降； 

??第二，對于土拍限價搖號等難以測算真實地價的情況，可通過近期該市熱點地塊的參拍企業(yè)數(shù)量、競拍輪數(shù)變化作為參考，如果企業(yè)參拍數(shù)量和高競拍輪次都有明顯的下滑，即可以推測地市在降溫；此外，競拍加價幅度也可以作為參考指標，如果房企整體加價比較謹慎，也意味著地市可能在降溫； 

??第三，要緊密監(jiān)測地塊的真實地價變化，因為出讓地塊可能自身有各類配建，或是房企的競配建，這勢必會影響可售面積和可售樓面價；參考周邊三公里范圍內(nèi)同類地塊的地價水平，利用可比地價這一指標來衡量近期地價的變動走勢，如果在限售價、配建比重相差不大的情況下，可售樓板價較周邊同類地塊的地價出現(xiàn)下滑或長時間的滯漲，則意味著土地市場在降溫。