??當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊的成交地價整體上仍然是在上漲的。

??作者 / 馬千里、周奇

??9月17日，上海掛出內(nèi)中環(huán)兩宗住宅用地，起拍價分別為6.2萬元/平方米和5.2萬元/平方米；9月25日，廣州中心城區(qū)琶洲板塊推出一宗優(yōu)質(zhì)宅地，起拍價接近4萬元/平方米，是廣州有史以來起拍價第四高；10月，北京、深圳也頻繁推地，近來均有上百億金額的地塊掛出……而今年下半年以來多城加碼調(diào)控，8月末“三條紅線”融資規(guī)則實施更是表明了融資監(jiān)管進一步加強，政策環(huán)境明顯收緊。在這樣的背景下，重點城市卻在頻頻推出“好”地，那么，這些優(yōu)質(zhì)土地的競拍熱度究竟如何？

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??下半年來27城加碼調(diào)控
??8月末三條紅線實施促土地市場降溫

??2020年二季度，土地市場熱度在熱點城市紛紛集中供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地的帶動下上升至高位，地價也快速上漲。為了穩(wěn)定地市熱度，下半年來住建部兩次約談地方政府，包括13個熱點城市。地方政府也動作頻頻，據(jù)統(tǒng)計，下半年以來已有27城發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，其中被約談城市中，除北上廣及長沙外，其余城市在下半年有調(diào)控政策出臺，如杭州、南京、東莞等城市更是了兩度加碼調(diào)控，以降低市場熱度、平穩(wěn)市場發(fā)展。

??除了需求側(cè)調(diào)控快速收緊，在8月末網(wǎng)傳已久的“三條紅線”融資規(guī)則正式落地，在12家房企試點實施，房企融資環(huán)境較上半年明顯收緊。在調(diào)控加碼和“錢緊”背景下，地價連續(xù)三月回落，溢價率也在9月份明顯回落，流拍率也出現(xiàn)上漲勢頭，土地市場整體熱度明顯回落。 

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??“三條紅線”后廣深寧等市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯放量
??助力房地產(chǎn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價

??政策不斷加碼之下，優(yōu)質(zhì)土地的入市節(jié)奏也發(fā)生了改變。對比“三條紅線”融資規(guī)則實施前后熱點城市供應(yīng)宅地中高單價宅地（單價超過1萬元/平方米的宅地）的占比來看，在融資監(jiān)管規(guī)則實施之后，熱點城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢。即在8月末至10月底，重點城市供應(yīng)宅地中起拍單價超過1萬元/平方米的地塊幅數(shù)達144幅，占總供應(yīng)幅數(shù)的比例達到11.2%，較下半年融資監(jiān)管規(guī)則實施前增加了0.5個百分點，上海、深圳、廣州、廈門等城市近期成交的高價優(yōu)質(zhì)宅地均是在融資監(jiān)管規(guī)則實施后才掛牌成交。

??優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加和調(diào)控收緊的目的并不沖突。一方面，加大宅地供應(yīng)是穩(wěn)定地價較為有效的方式之一，如南京在加大熱門區(qū)域如浦口中心城區(qū)、主城的宅地供應(yīng)后，這些區(qū)域的地價進一步趨于平穩(wěn)；更主要的是，當(dāng)前各城市增加的優(yōu)質(zhì)宅地往往是供地向來較少的區(qū)域，如東莞長安鎮(zhèn)地塊周邊區(qū)域內(nèi)已經(jīng)五年未有宅地入市，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅用地供應(yīng)一直較為緊缺，在這些區(qū)域增加宅地供應(yīng)有利于緩解區(qū)域內(nèi)供求緊張的關(guān)系，在熱點城市多采用“雙限價”的出讓方式下也利于穩(wěn)定房價上漲預(yù)期。

??具體到城市來看。在重點監(jiān)測的90個城市中，有17個城市優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比超過20%，包括近期土地供應(yīng)動作較為頻繁的上海、廣州、深圳等一線城市。其中，深圳不僅推出了近7年僅有四宗宅地入市的前海板塊在年內(nèi)的第二宗優(yōu)質(zhì)宅地，更是在10月23日推出總建面超200萬平方米的居住用地，總起拍價接近300億元，堪稱深圳有史以來土地供應(yīng)量最大的一次。而向來以增城、南沙等郊區(qū)作為主力供應(yīng)區(qū)域的廣州，也在近兩月掛牌了多宗中心城市的優(yōu)質(zhì)宅地，如海珠琶洲地塊、海珠南洲地塊、天河奧體公園地塊，起拍價都在3萬元/平方米以上。

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??優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然激烈
??三成半高單價地塊成交地價同比漲幅超10%

??融資收緊之下，開發(fā)商拿地積極性也受到了一定的影響，據(jù)CRIC監(jiān)測，拿地放緩成為9月份50強房企的主流趨勢。不過，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度大多還是維系在高位，以10月份以來成交單價TOP20地塊來看：20宗地中有12宗地以最高限價成交或成交溢價率超過30%，廣州海珠琶洲地塊、東莞長安地塊甚至創(chuàng)下了片區(qū)最高樓面單價紀錄。

??再聯(lián)系這些地塊周邊在2019年以來成交同類型地塊的價格來看，整體而言成交樓板價是穩(wěn)中有升的，其中漲幅最多的當(dāng)屬廣州海珠區(qū)琶洲地塊，該宗地的成交樓板價達51462元/平方米，較周邊此前成交地塊上漲了近4成。由于琶洲板塊多年不供宅地，板塊內(nèi)幾乎無新房在售，周邊二手房掛牌價格也基本在10萬元/平方米，且該地塊又擁有一線臨江優(yōu)勢，因此地塊競爭較為激烈，經(jīng)過101輪才最終成交。

??值得關(guān)注的是，低溢價成交的地塊中除蘇州高鐵新城定向出讓地塊和商辦占比高達46.1%的靜安區(qū)天目社區(qū)地塊外，其余地塊的樓板價較此前周邊成交宅地都有所上漲。典型如無錫梁溪區(qū)XDG-2020-35號地塊，該宗地雖以底價成交，但成交地價較此前周邊成交地塊價格上漲了12%。這是由于政府在出讓地塊時將起拍價明顯抬高以達到控制溢價水平的緣故，該宗地即使達到最高限價，溢價率也僅有12.5%。

??也有5宗地塊成交樓板價不及周邊成交均價，但地價降幅基本都在10%以內(nèi)，并未有太大降幅。這些地塊的價格下滑多是由于政府限地價或增加配建、自持條件等原因所致。以地價下滑幅度較大的溫州鹿城區(qū)商住地舉例來說，該宗地以最高限制樓板價20796元/平方米成交，這一價格較此前周邊成交地塊價格下滑了7%；但若考慮該宗地的配建成本，其實際成交價格還是上漲的。

??注：深圳龍華民治地塊（深土交告〔2020〕36號/A808-0020）、東莞長安鎮(zhèn)地塊、道滘鎮(zhèn)地塊、福州晉安區(qū)新店鎮(zhèn)地塊（榕宗地2020-47號地塊）周邊在2019年以來未有同類型宅地成交。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

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??臨近年末土拍競爭或進一步降溫
??但優(yōu)質(zhì)地塊價格仍將緩步上漲

??下半年來熱點城市相繼發(fā)力加碼調(diào)控，但市場熱度并未有明顯走弱趨勢，而在8月下旬房企融資環(huán)境的收緊后，地價、溢價率等反映熱度的指標出現(xiàn)明顯下滑趨勢，市場較此前明顯降溫。但熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)并未因此有所減少，近期包括北上廣深在內(nèi)的多個重點城市均有條件較好的地塊供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)節(jié)奏反而有所加快。

??不過，從近期優(yōu)質(zhì)地塊的競拍情況來看，融資收緊疊加政策加碼下，房企拍地積極性還是有所減弱，如在本月成交宅地TOP20地塊中，僅有少數(shù)地塊吸引了15家及以上的房企參與，競拍輪數(shù)超過百輪的地塊幅數(shù)也不到5幅。接下來，房企拍地將會更加理智；一方面，由于臨近年底，大部分房企已完成了增儲目標；另一方面，在融資監(jiān)管要求下，部分高負債的房企也會減少拿地支出，加速銷售回款，以降低財務(wù)杠桿率。就此來看，僅有少數(shù)極為優(yōu)質(zhì)的土地才會有較高的競拍熱度，條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑。典型如福州晉安新店鎮(zhèn)地塊，該宗地?zé)o配置安置型商品房的要求，起拍價也并不高，卻仍受到了冷遇，最終僅底價成交。

??值得注意的是，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊的成交地價整體上仍然是在上漲的，特別是土地供應(yīng)一直緊缺的區(qū)域，如上海內(nèi)中環(huán)、東莞、廣州中心城區(qū)等。這也意味著這些區(qū)域未來優(yōu)質(zhì)地塊的土拍仍然會比較激烈，拿地門檻也只會越來越高。但對于南京浦口、寧波江北等城市近來主要供地區(qū)域，其地價在土地供應(yīng)明顯加大下已經(jīng)較為穩(wěn)定，盈利空間也比較穩(wěn)定，在這些區(qū)域拿地相對安全。