??導讀

??供地“兩集中”背景下，預計重點城市土拍熱度將有所回落。

??◎  研究員 / 馬千里、周奇

??受傳統(tǒng)假期的影響，各城市土地出讓節(jié)奏有所放緩，2021年2月全國土地市場成交建面環(huán)比下滑。雖然成交量縮減，但優(yōu)質地塊的成交占比卻進一步提升，如上海、廣州、寧波、南通、徐州等多個城市均有優(yōu)質土地以高溢價出讓。在此影響下，本月土地市場熱度再度上漲：地價、溢價率均進一步走高，流拍率也回落至10%以下。市場熱度的升高除了得益于熱點城市優(yōu)質土地成交占比進一步提升，還和重點城市供地“兩集中”的新政有關。受新政影響，以北上廣為代表的重點城市已經暫緩了土地掛牌，重點城市的優(yōu)質地塊在短期內面臨斷供。反應在市場表現上，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質土儲，特別是現金流較緊張的中小房企，拍地熱情高漲，導致土拍熱度進一步升溫。

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??市場走勢

??成交規(guī)模同比持平
??優(yōu)質地塊高占比拉動平均地價繼續(xù)走高

??供應方面。本月土地掛牌量較1月小幅增加，同比來看，由于去年同期疫情影響嚴重，多城紛紛延后或中止土地掛牌，在較低基數影響下，同比增幅較為突出。據CRIC統(tǒng)計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積16511萬平方米，環(huán)比增加7%，同比增幅高達54%。各能級城市表現各異，其中一二線城市受供地“兩集中”新政的影響，多暫緩了土地掛牌，如北上深本月均是零供應，僅少數未在傳聞名單中的城市有土地供應，整體供應量位于低位。

??成交方面，受傳統(tǒng)假期影響，2月份全國土地市場成交規(guī)模較上月進一步回落，但成交總量和去年2月相比基本持平。據CRIC統(tǒng)計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積11010萬平方米，環(huán)比也減少29%，同比則持平。各能級城市的成交建面環(huán)比也均不敵上月，但就同比來看，僅二城市的成交量較去年同期上漲了一成，是三個能級城市中成交面積同比唯一上漲的城市。

??價格方面，受上海、廣州等多個熱點城市高價地集中成交影響，本月平均樓板價延續(xù)高位運行，并進一步逼近3000元/平方米大關，平均地價達2922元/平方米。各能級城市表現方面，一線城市平均地價為18382元/平方米，環(huán)比大漲52%，主要是受成交量最大的上海有多宗較大體量的宅地以高價成交拉動；因上月成交主力高地價的杭州、南京等城市供地量減少、長沙、鄭州等低地價城市本月成交量大增的影響，二線城市本月成交樓面價環(huán)比下降12%至4774元/平方米，不過和去年同期相比仍是上漲的，漲幅高達32%；三四線城市的平均地價也在熱點三四線優(yōu)質地塊供應增多的帶動下較上月有所回漲，環(huán)比微漲2%至1777元/平方米，和去年同期相比也上漲了13%。

??02

??市場熱度

??熱點三線高溢價地塊成交增多
??拉動地市熱度進一步上漲

??市場熱度方面，在優(yōu)質地塊供應明顯增加特別是熱點三線城市高溢價地塊成交幅數明顯增加的影響下，本月成交溢價率延續(xù)上月的回升勢頭，增至16.6%，環(huán)比1月增加了3個百分點，已漲至2020年以來的最高點。
各能級城市表現一致，溢價率環(huán)比1月均呈現上升的趨勢。其中一線城市升溫最顯著，溢價率環(huán)比1月增加了7.1個百分點至10.8%，北上廣均有溢價率超過30%的地塊成交；二三線城市溢價率環(huán)比上月也明顯上漲，其中三四線城市的溢價率更是在徐州、南通等熱點城市有超高溢價地塊成交的拉動下進一步逼近20%。

??土地流拍方面，由于近來優(yōu)質地塊供應力度持續(xù)高位，加之年初房企拿地資金充裕，土地流拍現象近兩月來也明顯緩解。以重點監(jiān)測的城市來為例，本月重點監(jiān)測城市的流拍率降至9.8%，環(huán)比上月下降了0.7個百分點。從流拍地塊所在城市來看，這些遭遇流拍的土地或是區(qū)位偏遠，或是配建要求較高，房企拿地意愿低，最終無人競價而遭遇撤牌或流標。

??03

??重點地塊

??熱點城市優(yōu)質土地集中出讓
??上海虹口、普陀誕生新的“單價地王”

??受春節(jié)假期影響，各城市土地出讓節(jié)奏較上月進一步放緩，土地成交量也較上月進一步縮減。雖然土地成交建面大幅減少，但優(yōu)質土地供應仍然不斷，特別是重大項目用地或區(qū)位優(yōu)越的純宅地，上海、廣州、北京等城市均有此類地塊出讓。這些優(yōu)質土地也吸引了市場較高的關注度，以本月成交總價TOP10地塊和單價TOP10地塊來看，僅有少數出讓條件較為苛刻的土地底價出讓，大部分地塊的成交溢價率均超過了10%，特別是區(qū)位優(yōu)越的純宅地，成交溢價率基本都在20%以上，競爭仍然比較激烈。

??雖然本月熱點二三線也有不少優(yōu)質地塊出讓，但在諸多城市中，上海的市場表現仍最為亮眼。本月，上海的土地成交金額再次突破400億元，達到421億元，共涉及11宗地，除臨港新城外，虹口北外灘、普陀石泉社區(qū)、寶山羅店也均有優(yōu)質地塊出讓。其中市場關注度最高的地塊莫過于虹口嘉興路街道純宅地和普陀石泉社區(qū)純宅地，這兩宗地均位于中環(huán)內，區(qū)位十分優(yōu)越，具有一定的稀缺性，因此土拍競爭也十分激烈，競拍輪次均超過了百輪。最終，兩宗地分別以92648元/平方米和84356元/平方米的樓板價成交，并分別創(chuàng)下虹口區(qū)和普陀區(qū)的單價最高紀錄。

??總結：2021年2月，適逢春節(jié)假期，全國土地市場成交規(guī)模土地成交建面環(huán)比大幅回落，不過在滬廣等熱點城市高價地集中成交的推動下，地價仍在上升，溢價率指標也在隨之上漲。土地市場升溫之下，調控政策也隨之而來，其中供地“兩集中”政策成為月內土地市場調控的關鍵詞，且當前青島、濟南、天津等多個城市已明確響應。

??接下來，在供地“兩集中”政策背景下，預計重點城市土拍熱度將有所回落，溢價率指標將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強、而拿地機會減少的情況下，對于那些稀缺的優(yōu)質地塊而言，反而會獲得更高的市場關注度，導致重點城市不同地塊間的冷熱分化進一步加劇。另一方面，在“兩集中”試點推進的情況下，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進一步向其他“次熱點”城市轉移，如南通、鹽城等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來更多新的變數。