??2020年，以南通、紹興為代表的熱點三線城市土地市場表現火熱，各大房企爭先進入拿地，土地價格亦水漲船高。長期來看，這些城市發展前景良好，再加之2021年初青島、鄭州等重點城市開始執行供地“兩集中”，一二線拿地不確定性增加，使得企業投資目光進一步向這些熱點三線城市轉移。在資金環境逐步收緊、土地投資難度不斷攀高的背景下，研究這些城市短期內的投資環境對房企有重要的參考意義。為此，本文選取了南通、紹興、東莞等熱點三線城市，結合近年土地市場成交、樓市供求、政策調控等相關指標進行分析，總結這些城市周期性節點的關鍵市場特征，為城市投資提供相關建議。

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??研究背景：地價上漲助力房價走高

??熱點三線土拍高熱復現

??為了應對疫情對經濟的負面影響，2020年上半年信貸環境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。而在下半年“三條紅線”融資規則、房貸集中管理度疊加熱點城市房地產市場調控加碼等一系列政策組合拳下，房地產市場熱度有所降溫。但諸如紹興、金華、麗水、淮安、鹽城等長三角三四線城市市場行情卻持續火熱，特別是土地市場，高競拍輪次、高溢價成交地塊屢現。

??1、調控收緊促市場波動收窄，但地市仍是市場周期的先行指標

??決定房價的因素多種多樣，但在諸多因素之中，拿地成本是決定房屋售價的重要因素之一。從歷史成交數據來看，2011年~2020年十年間地價漲幅共有三次高點，分別是2013年、2016年和2017年。結合房價走勢來看，在地價快速上漲年后，一般兩年后則會迎來房價的加速上升，如2013年地價顯著上漲后，2015年后房價便迎來快速上漲，2016年和2018年情況亦是如此。

??不過，近年來隨著房地產調控長效機制的形成，特別是2019年“房住不炒”政策的出臺，市場波動幅度明顯收窄，地價對房價的傳導效應也在減弱。典型如2017年地價漲幅小高峰后的2019年，房價在多城市調控收緊下漲幅明顯變緩。但總的來看，土地的成本上漲勢必會對房價上漲產生一定的助推作用；因此，土地市場仍然是市場周期的先行指標。

??此外，觀察市場長期走勢可以發現，在地價明顯上漲后次年，地價漲幅一般會明顯趨緩，如2013年后2014年地價漲幅明顯放緩，2017年地價漲幅達到高點后的2018年平均地價漲幅僅為3%。這是由于地價明顯上漲會引發房價上漲預期，不利于房地產市場穩定，因此，在地價明顯上漲之后，各城市會針對土地側進行調控，以拉低地價漲幅，降溫地市。不過，這期間也恰是房企拿地的窗口期，在土地市場經歷一段時間的低潮期后，優質地塊的拿地條件也會有所放松，這一點在2019年上半年和2020年上半年表現都十分明顯。

??2、2020年麗水、臺州等地土拍火熱，頻頻拍出高溢價地塊（略）

??3、下半年熱點三線調控迅速收緊，但市場慣性下溢價率仍居于高位（略）

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??周期規律：約20個月為一個市場周期

??當前處于量價上行階段

??優質土地大量供應下，熱點三線城市土地市場熱度在2020年達到了高位。從上一章中可知，地價快速上漲后兩年往往是房價上漲的“大年”。為了進一步探知熱點三四線城市住宅市場的周期特征，在本章中我們將對上一章提到的24個樣本城市商品住宅成交量價長期走勢進行具體分析，從中找出一定的規律，并結合供求情況對熱點城市在2021年接下來的市場走向做出預判。

??1、熱點三線樓市處于量價上行階段，周期慣性有望延至2021年三季度

??為了能準確把握熱點城市樓市成交的運行規律，接下來我們將從24個典型熱點城市的商品住宅成交量價走勢入手來分析熱點三線樓市運行情況。

??1）約20個月為一個漲跌周期，本輪高點按規律應在2021年三季度初

??以樣本城市2015年以來商品住宅成交量價同比漲幅月度走勢來看。首先，在成交面積上，樣本城市的成交量同比漲幅出現了明顯的周期性，平均約20個月為一個漲跌周期。以六年內第一個成交波峰2016年3月來看，在此之前，熱點三線城市成交量同比快速增長，而在2016年3月后，受各地政策調控影響，成交量同比增幅明顯放緩，部分月份的成交量甚至出現了同比下降的趨勢，直至2017年12月下一輪快速上漲的行情才到來。

??和成交量同比走勢相同，熱點三四線城市的房價漲跌也呈現出一定的周期性，周期持續時間長度也在20個月左右。不過，和成交量走勢漲跌波動幅度較大稍有不同，熱點三線城市的房價近年來大致均呈上升趨勢，僅個別月份成交均價同比下滑。在一個完整的周期內，熱點城市的房價往往呈現出先是快速上漲、后增長速度放緩甚至小幅回落的趨勢。

??此外，對比過去6年內熱點三四線城市的量價漲跌運行周期來看，房價漲幅往往要先于成交量漲幅到達峰值，一般提前兩個月左右。這是由于房價快速上行下，購房需求也被調動，商品住宅成交量也因此加速上漲；而當房價漲幅過快時，往往會觸發政府調控，比如收緊備案價格限制、加快預售證發放以加大市場住宅供應等，房價漲幅也因此放緩，成交量漲幅則由于供應放量和購房者“買漲”心理效應而繼續上行。

??2）2021年內熱點三線住宅成交見頂，房價增速也會放緩

??樣本三線城市土地市場在2020年熱度明顯升高，在樓市方面表現亦是如此。從各城市2020年商品住宅成交面積情況來看，僅阜陽、莆田等少數城市成交量不及去年，其余城市的成交量均較上一年明顯增長，如金華、鹽城、東莞等城市的同比漲幅均在20%以上。值得注意的是，雖然莆田、阜陽等城市全市商品住宅成交量減少，但主城區的成交規模仍是在上漲的，房價也是在上漲的。以莆田為例，主城區城廂區和秀嶼區的商品住宅成交規模均較2019年明顯增長，漲幅均在15%以上，而全市商品住宅成交均價也較上一年增長了0.8%，其中主城區的房價同比漲幅均在5%以上。

??從樣本城市整體市場運行情況來看，2020年熱點城市的成交規模同比增長速度在下半年明顯加速，至2021年初已經上漲至近六年來的較高水平，甚至高于上一周期的峰值，均價漲幅亦是達到較高位。結合上節樣本城市房地產市場運行規律來看能夠發現，2020年樣本城市的房地產市場本就處于上行周期，而2020年上半年因受疫情影響致房地產市場被迫下行，因此在下半年市場需求強烈反彈，導致熱點城市樓市成交熱度持續上漲，規模增長明顯強于上一周期的上行階段，成交均價則由于下半年熱點城市如東莞、常州及時出臺調控政策壓制影響增長速度稍緩。

??接下來，根據以往周期性經驗來看，熱點三線城市此次周期還將持續半年左右。同時，在此時間段內，受房地產行業金融監管持續收緊、熱點城市落實調控主體責任等一系列政策影響，熱點城市將迎來規模見頂、房價增速放緩的新階段。

??2、地價上漲利好高庫存城市減壓，回升周期投資機會值得關注

??考慮到樣本城市近年來市場狀態各有差異，這也會對城市接下來短期的市場走向產生一定的影響。在本節中，我們就將從市場預判角度對城市進行分類，結合以往的歷史經驗，研究在歷經地價上漲周期后，不同供求關系下的城市后市走向會有何不同：

??1）供不應求城市：地方監管加嚴，后市走向量跌價漲（略）

??2）供求平衡城市：規模多數回落，購買力差異促房價走向分化（略）

??3）供大于求城市：地價上漲助力，促市場成交量價齊升（略）

??3、小結：地價上漲促房價上行，供不應求城市需警惕調控風險（略）

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??城市現況：大部分迎來成交“大年”

??但地價過快上漲使得盈利空間收窄

??通過前兩個章節的分析可見熱點三線城市的房地產市場存在明顯的周期性特征，樓市約20個月為一個漲跌周期，并且在經歷過地價大漲之后，不同供求背景的城市后續市場表現也存在一定的差異。為了對樣本城市的后市有一個清晰的預判，本章節將對城市近況進行分析，分別從市場規模、供求關系以及盈利空間等三方面進行系統梳理。

??1、住宅成交多升至近年量價高位，但滁州、淮安仍在低位徘徊（略）

??2、城市供求表現分化，紹興、衢州等部分浙江城市去化稍慢（略）

??3、大部分城市成本風險仍在低位，但少數板塊已現盈利壓力

??2020年初我國開始遭遇了“新冠黑天鵝”，房地產行業一度接近停擺。為了盡快從疫情的影響中恢復，3月以來，各重點城市相繼恢復土地出讓，放松土地出讓門檻，并且優先以稀缺優質用地試水市場。同時，信貸政策也逐漸寬松，房企融資壓力減輕，土地市場在此利好下熱度一路走高，熱點三線城市平均地價頻頻刷新，在地價的刺激之下，限價政策相對較松的熱點三線城市房價也應聲上漲，盈利空間也發生了明顯變化。

??就城市層面來看，環廣、滬、深的熱點三線城市由于房價水平本身就較高，房價漲幅也比較大，其房地差較其余三四線城市也偏大，尤其是東莞、紹興等商品住宅均價超2萬元/平方米的高房價城市，房地差均在1萬元/平方米以上，整體投資機會較佳；相對應的，淮安、徐州等商品住宅均價不足1萬元的城市房地差也相對較小，多在7000元/平方米以下，利潤空間相對較小。

??但總體來看，大部分熱點三線城市的房地差均在1萬元/平方米以上，地房比在40%以下，成本風險處于低位。但是如果將2020年房地差與2019年的相比，可以發現，南通、麗水、鹽城、嘉興等城市的房地差是收窄的，尤其是南通，收窄幅度高達1595元/平方米，主要是原因就是由于2020年南通地價過快上漲導致的。

??值得注意的是，由于城市建成區面積較大，尤其是中心城市和遠郊地價、房價價格差異巨大，城市整體的房價、地價差被“平均”之后，抹殺了各區域房地產特征差異。因此在具體研究時，有必要對城市進行板塊細分。

??一般來講，“面粉貴于面包”的風險板塊多集中在熱點三線城市的中心城區或是規劃利好區域。一方面，這類土地在競拍時很容易被追高，面粉價格高昂，另一方面，房價水平有可能已經被限制，因此這類板塊城市典型的風險板塊。譬如紹興柯橋城區G-08地塊，樓板價高達20560元/平方米，周邊新房售價23000元/平方米，地房比高達89%，加上建安、營銷成本，虧損已經是板上釘釘，是典型的風險地塊。

??總體來看，風險較大的板塊主要是因為地價上漲較快而導致的，但這些區域大多是城市的主城區，發展規劃上也有一定的亮點，如無錫濱湖均是當前城市發展的主力區域，佛山禪城、徐州云龍等是城市的老城區，區域內購買需求旺盛，值得企業關注。

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??總結展望：上行周期疊加供地“兩集中”

??上半年環滬三線土拍將加速升溫

??通過我們對熱點三線城市市場周期進行研究發現: 在地價快速上漲年后，一般兩年后則會迎來房價的加速上升，地市仍是市場周期的先行指標，并且熱點三四線城市的成交量和房價漲跌也呈現出一定的周期性，周期持續時間長度均在20個月左右,并且房價漲幅往往要先于成交量漲幅到達峰值，一般提前兩個月左右。對于處于不同供求關系的城市來說，地價上漲對其影響各異，收益最大的當屬金華、嘉興這類供求比超過1.2的城市，在地價大漲后，這些城市的商品住宅去化反而有所加快，成交規模均表現為同比上漲。

??結合剛剛過去的2020年熱點三線市場來看，為了應對疫情對經濟的負面影響，2020年上半年信貸環境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。大多數熱點三線城市量價均升至高位，其中衢州、金華、鹽城、東莞、麗水、南通、徐州等熱點城市成交規模同比漲幅都在10%以上，但滁州、淮安仍在低位徘徊；供求關系表現也略有分化，大部分城市供求相對均衡，少數城市供求關系略有失衡，譬如紹興、衢州、麗水，尤其是紹興，供求比超過2，去化表現稍慢，反而是成交規模處于相對低谷的淮安供不應求。從盈利空間來看，大部分城市成本風險仍在低位，但部分板塊由于地價過快上漲，房價又被限制，已經出現“面粉貴于面包”的跡象。

??考慮到“三條紅線”融資規則、房貸集中管理度、熱點城市房地產市場調控加碼等一攬子政策對市場產生的影響，房企拿地積極性勢必會受到一定的影響，全年地市大概率趨于穩定。此外，22個重點城市供地“兩集中”之下，房企投資區域下沉，優質地塊或面臨更激烈競爭，從城市層面來看，最利好的當屬熱點三線城市，近期義烏、東莞成交地塊單價分別創下了全市、區域單價新高。

??就熱點三線城市市場前景來看，大多數城市市場前景仍然較佳，投資風險較低。最值得關注的當屬紹興、南通，兩城均受到長三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優勢，去化速度相對較優。值得警惕的是，由于近些年地價過快上漲，成本壓力大，利潤空間被極大的壓縮，尤其是中心城區的優質地塊，盈利空間十分堪憂。而2020年成交量大增的鹽城、衢州由于房價過快上漲，購買能力逐漸下滑，將會迎來量跌價平的新階段，未來投資風險較大。

??1、嚴監管下2021年全年地市大概率趨穩，下半年拿地時機更佳（略）

??2、重點城市供地“兩集中”促企業投資區域下沉，三線優質地塊面臨更激烈競爭（略）

??3、長三角一體化利好下紹興、南通市場表現突出，但也要警惕成本壓力與調控風險

??22個重點城市集中供地成行，對南通、紹興、嘉興這類熱點三線城市土地市場熱度將有顯著影響。企業在22個重點城市拿地難度的加大，必然使得不少企業的拿地重心進一步向其他“次熱點”城市轉移，在此情形下，南通、紹興、嘉興此類規劃利好明確，本身具有一定關注度的非重點城市，接下來市場熱度或迎來一輪升溫行情，房企對此亦應早做準備。

??另外，結合上述我們研究的市場周期規律以及其盈利空間綜合評價來看，大多數熱點三線的市場前景仍然較佳，投資風險較低。最值得關注的當屬紹興、南通，兩城均受到長三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優勢，去化速度較優。但需要警惕的是，由于近年地價過快上漲，成本壓力大，利潤空間被極大的壓縮，尤其是中心城區的優質地塊，盈利空間堪憂。

??此外，考慮到周期性因素以及購房需求規模和能力等因素，鹽城、淮安等城市的房價已經漲至相對高位，客戶購買力難以支撐。因此，雖然鹽城等城市在短期內仍可能會有一波上漲行情，但持續時間預計較短，在下半年后極有可能迎來量跌價平的新階段，房企對于這種即將到達頂峰或將要處于下行周期的城市，投資還需謹慎。