中國高端酒店市場形勢嚴(yán)峻 旅游度假酒店興起

RET睿意德

  一、高端酒店市場一片蕭條，旅游度假型酒店興起

  2013年，上海華亭、錦滄文華、銀河賓館等多個高端酒店的股權(quán)被轉(zhuǎn)讓；寧波文昌大酒店關(guān)門歇業(yè)；南京七成大酒店營業(yè)額負(fù)增長。隨著“禁奢令”進一步擴大，以會議、商務(wù)住宿為重要收入來源的高端酒店市場盡顯蕭條。

  根據(jù)中國旅游飯店業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2013年國內(nèi)五星級酒店營業(yè)額普遍下降三成以上；而STR Global數(shù)據(jù)亦顯示，上海五星級酒店平均房價已跌破千元，其他二三線城市的平均房價甚至僅600元左右，平均入住率更是下滑至53%。

  中國“禁奢令”的出現(xiàn)像是一個催化劑，推動酒店行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，高端酒店需打破供過于求的黯淡局面。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，部分酒店因長期低于出租率保本線而不得不另謀出路：

  1、主動“摘星”

  根據(jù)中國旅游飯店業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2013年有56家五星級酒店要求“降星”，而不少準(zhǔn)備申報五星的酒店也暫緩申請，放棄高星級評定的高端酒店比例超過八成。由于政壇從簡風(fēng)的倡導(dǎo)，加之高端需求走弱，酒店“摘星”后不僅可大大降低五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施的高額運營成本，而且能更好的迎合逐漸走強的中端需求。

  2、更改用途

  上海老字號五星級酒店錦滄文華、銀河賓館等整體出售后擬改為辦公用途；開元集團將其在天津的四星級酒店項目改為養(yǎng)老服務(wù)公寓，而上海部分酒店也在逐步轉(zhuǎn)型養(yǎng)老公寓；此外，也有酒店將部分樓棟改建為酒店式公寓后出售產(chǎn)權(quán)，如城市酒店。

  與高端酒店情況不同，旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展將推動旅游酒店的興旺。

  受國家旅游政策支持，近年來國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢良好，而國民收入逐步提升也將助推旅游市場的革新，旅游酒店將迎來發(fā)展契機。

  RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心調(diào)研發(fā)現(xiàn)，洲際酒店在收縮上海等大城市戰(zhàn)線的同時，已加快對旅游城市的布局，其中云南在建酒店達8家；而光大銀行也看到了機遇，搶先布局旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信貸市場。由于酒店類企業(yè)因大多擁有實物固定資產(chǎn)，在運營中現(xiàn)金流較充裕，因此將旅游酒店的信貸業(yè)務(wù)定為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

  RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，中國酒店業(yè)將面臨新的市場變革：

  1、經(jīng)濟型酒店前景看好，其中精品快捷酒店將迎來快速發(fā)展。由于受“禁奢令”影響較小，在過去的一年中，經(jīng)濟型酒店發(fā)展較為平穩(wěn)。其中，如家酒店集團計劃2014年將新開酒店450家。而高端品牌萬豪亦打造了旗下經(jīng)濟型時尚生活酒店Moxy Hotels，并計劃在未來10年內(nèi)將經(jīng)濟型酒店規(guī)模將擴大到150家。

  2、 品牌輸出管理或成新發(fā)展方向。研究發(fā)現(xiàn)，一些高端酒店的收入結(jié)構(gòu)已逐漸發(fā)生調(diào)整，依靠品牌輸出和運營管理的收入占比有所增長，如四季酒店與瑞安集團的合作 項目“四季匯”就是輸出四季品牌的酒店式公寓項目。另外，利茲卡爾頓及萬豪酒店集團也提高了品牌輸出管理業(yè)務(wù)占比。未來通過品牌冠名并輸出管理作為主營業(yè) 務(wù)，將成為酒店新的發(fā)展方向。

  二、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃利好商業(yè)地產(chǎn)

  《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》近日出臺，這對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是利好消息：

  1、新型城鎮(zhèn)化所涉及的智慧城市、節(jié)能環(huán)保、生態(tài)建設(shè)等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈將受益，隨著城鎮(zhèn)化的推進，商業(yè)的消費需求將被大大提高。

  2、目前我國服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重僅為46%，與發(fā)達國家74%的平均水平相距甚遠(yuǎn)，與中等收入國家53%的平均水平也有一定差距，而這為商業(yè)地產(chǎn)提供了很大發(fā)展空間。

  根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)大規(guī)模增長態(tài)勢，未來3年，中國商業(yè)物業(yè)供應(yīng)將超3,700萬平方米，占現(xiàn)有總存量的64%。RET睿意德高級董事王玉珂認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進程帶來的消費市場擴大，將是未來商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大發(fā)展機會。其中，三四線城市的中低端商業(yè)物業(yè)將產(chǎn)生大量需求。

表：中國與同等收入水平國家和發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展比較(2012年)

數(shù)據(jù)來源：RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心