開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、銷售量等單月同比深度回調(diào)，未來(lái)應(yīng)警惕市場(chǎng)失速風(fēng)險(xiǎn)

——2017年1-10月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

??一、開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速小幅回落

??2017年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元，同比名義增長(zhǎng)7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資61871億元，增長(zhǎng)9.9%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.3%。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)平穩(wěn)，較1-9月同比增幅略有下滑。分類物業(yè)看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、住宅、辦公樓增速分別為1.1%、9.9%、5.2%，主要是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房拉低整體房地產(chǎn)投資增速。分區(qū)域看，中部地區(qū)增幅最大，增長(zhǎng)13.1%，東、西部次之，東北地區(qū)由于人口外流等原因投資依然為負(fù)增長(zhǎng)。

??單月開(kāi)發(fā)投資增速值得關(guān)注。此前8、9月份無(wú)論是絕對(duì)投資量還是投資增速都是連續(xù)上升，而10月份情況急轉(zhuǎn)直下，絕對(duì)投資額與增速雙雙回落，且回調(diào)幅度較大，增速較9月下跌3.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增速下跌5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??透過(guò)數(shù)據(jù)看市場(chǎng)，單月投資數(shù)據(jù)更能直接反映當(dāng)前市場(chǎng)的謹(jǐn)慎與徘徊。10月份正值十九大召開(kāi)之際，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)多有觀望。會(huì)議最后傳達(dá)的政策也確實(shí)如預(yù)期那樣，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資邏輯要進(jìn)行調(diào)整了。

??二、土地成交價(jià)款略有回落，土地購(gòu)置面積增幅平穩(wěn)上升

??1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19048萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款9695億元，增長(zhǎng)43.3%，增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-10月份，土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款同比漲幅一升一降，前者繼續(xù)穩(wěn)步攀升，土地市場(chǎng)熱度不減；后者增幅略有回落為43.3%，依然處于歷史高位。分區(qū)域看，市場(chǎng)分化明顯，三四線城市是企業(yè)拿地的主要區(qū)域，一二線城市受調(diào)控影響，企業(yè)拿地較理性。在中央大力推進(jìn)“房住不炒”“租售并舉”政策影響下，各地積極推地入市，在某種程度上緩解了土地供應(yīng)不足的情況。另外，一些地方尤其是一線城市開(kāi)始積極推動(dòng)全租賃住房用地的出讓，且價(jià)格“低廉”，未來(lái)這類用地的出讓力度只增不減。租賃用地的規(guī)模入市，在一定程度上給火熱的土地市場(chǎng)降溫，也有利于租賃住房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

??三、新開(kāi)工面積累計(jì)增幅進(jìn)一步回落，單月同比負(fù)增長(zhǎng)

??1-10月份，房屋新開(kāi)工面積145127萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積104125萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.6%。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-10月，新開(kāi)工面積同比增幅繼續(xù)回落，住宅新開(kāi)工面積增幅連續(xù)4個(gè)月回落。從單月看，10月新開(kāi)工面積同比漲幅繼7月份后再次由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下跌4.3%。

??累計(jì)新開(kāi)工增幅回落，單月新開(kāi)工負(fù)增長(zhǎng)，顯示開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)銷售景氣的悲觀情緒在上升，一方面是市場(chǎng)受預(yù)期下滑影響較大，熱點(diǎn)城市限價(jià)、限售以及預(yù)售證發(fā)放緩慢等政策短期不會(huì)放松；其次，十九大再次確認(rèn)的“房住不炒”政策也在更高層面強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)企業(yè)的觀望情緒。雖然現(xiàn)在企業(yè)庫(kù)存在下降，但未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)并不確定，甚至有輿論認(rèn)為明年是房地產(chǎn)小年，過(guò)度擴(kuò)張或加杠桿的企業(yè)日子會(huì)很難過(guò)。這些綜合考慮都影響企業(yè)開(kāi)工及執(zhí)行的節(jié)奏，換擋調(diào)速，保持現(xiàn)金流的正常和儲(chǔ)備才是過(guò)冬良策。

??四、銷售面積、銷售金額累計(jì)增速繼續(xù)下調(diào)，單月銷售同比增幅連續(xù)兩月為負(fù)

??1-10月份，商品房銷售面積130254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1-9月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)5.6%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)28.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)21.4%。商品房銷售額102990億元，增長(zhǎng)12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.6%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)20.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)27.9%。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-10月銷售面積及銷售金額連續(xù)四個(gè)月回落，如果忽略6月份的短暫起伏，其實(shí)是一整年增幅都在回落。前10個(gè)月較上月繼續(xù)回落2個(gè)百分點(diǎn)，下行態(tài)勢(shì)堅(jiān)決。其中1-10月商品房銷售面積同比漲幅僅8.2%，創(chuàng)本輪樓市從2015年來(lái)同比漲幅低點(diǎn)。從單月看，10月全國(guó)商品房銷售面積為14248萬(wàn)平方米，同比下降了6%，住宅銷售面積下降了8.6%，為近三年來(lái)最大負(fù)增長(zhǎng)，且連續(xù)第二個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)開(kāi)始步入淡季確認(rèn)無(wú)疑。

??分城市看，各個(gè)地區(qū)銷售面積、銷售額月度累計(jì)同比均正增長(zhǎng)，西部地區(qū)仍然處于領(lǐng)漲地位，增速最快，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)12.8%，銷售額增長(zhǎng)27.4%。值得注意的是東部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額增幅回落最明顯，分別為3.5%和5.2%。整體看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)分化，過(guò)熱城市的銷售被抑制，三四線城市依然活躍。

??雖然樓市調(diào)控重壓，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)依然不錯(cuò)，從全國(guó)看，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，雖然增幅在回落，但總量上2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史記錄。只不過(guò)，與去年的創(chuàng)記錄的兩位數(shù)以上的增幅相比，今年的增幅是暗淡的，微不足道的。也預(yù)示著2018年的樓市，如果政策依然按照目前的口徑執(zhí)行，甚至繼續(xù)深化，那么樓市也將按照目前的下行軌道滑落。

??從房地產(chǎn)行業(yè)角度看，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用依然是明顯的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和影響路徑未發(fā)生本質(zhì)變化，樓市長(zhǎng)效機(jī)制還在研究，落實(shí)也需要一定時(shí)間緩沖，宏觀經(jīng)濟(jì)中進(jìn)出口和消費(fèi)的轉(zhuǎn)型也在過(guò)程中，房地產(chǎn)的投資暫時(shí)還不能被替代或者忽視。從這個(gè)角度看，應(yīng)警惕房地產(chǎn)重要指標(biāo)的失速，否則短期對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊過(guò)大，相應(yīng)政策再次出現(xiàn)反復(fù)，那么市場(chǎng)的反彈力度也會(huì)超出想象。這是行業(yè)內(nèi)外都不愿看到的景象。因此，在市場(chǎng)指標(biāo)逐步走低的情況下，進(jìn)行政策微調(diào)，保持市場(chǎng)穩(wěn)定，并逐步向“房住不炒”“租購(gòu)并舉”的軌道上轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有活干，地方政府不損失，廣大人民有房住的良好局面。

??五、商品房待售面積進(jìn)一步減少

??10月末，商品房待售面積60258萬(wàn)平方米，比9月末減少882萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少772萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加17萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少87萬(wàn)平方米。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-10月，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積繼續(xù)回落，庫(kù)存進(jìn)一步減少。2017年10月庫(kù)存數(shù)據(jù)60258萬(wàn)平米，相比2016年2月份的73931萬(wàn)平米庫(kù)存最高點(diǎn)，庫(kù)存去化了1.3億平米。跌到最近3年的最低值。 三四線城市去庫(kù)存成為2017年3月來(lái)主力，庫(kù)存去化加速。主要以住宅為主。從去庫(kù)存政策看，樓市去庫(kù)存第一階段基本完成。全國(guó)除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入良性周期。今年前10個(gè)月平均每月商品房銷售面積是1,3億平方米，而現(xiàn)在的庫(kù)存量是6.0258億平方米，消化周期只有4.6個(gè)月。后期去庫(kù)存政策應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)向，以防止供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。

??六、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增幅繼續(xù)回落，年底融資局面偏緊

??1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款20798億元，增長(zhǎng)20.2%；利用外資125億元，增長(zhǎng)1.6%；自籌資金41086億元，增長(zhǎng)0.8%；其他資金63932億元，增長(zhǎng)8.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款38632億元，增長(zhǎng)14.8%；個(gè)人按揭貸款19586億元，下降1.0%。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速連續(xù)4個(gè)月回落，各類資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款由正轉(zhuǎn)負(fù)，國(guó)內(nèi)貸款依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金主要來(lái)源，占比為20.2%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落的原因主要是近期監(jiān)管部門(mén)和銀行加大了對(duì)短期消費(fèi)貸款資金用途的審查。按揭貸款同比下降主要原因是年末很多銀行信貸額度偏緊，甚至有些銀行已經(jīng)停貸，導(dǎo)致個(gè)人貸款緊張。此外，由于銀行上調(diào)利率，貸款者大多持觀望態(tài)度，放緩貸款預(yù)期。房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張，預(yù)計(jì)要維持到年底，等明年銀行額度恢復(fù)，增速將會(huì)有所提升。

??（本文來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）