??4月，樓市調控力度有增無減，住建部約談廣州、合肥等5城，繼續堅持房住不炒的定位，并將東莞、南通列入監測重點城市名單；廣州、合肥、南通等12城政策加碼，并下沉到縣市，全面落實穩地價、穩房價、穩預期。在此背景之下，“銀四”市場熱度高位微降，不過整體新房成交表現仍好于預期，地市量跌價增，溢價率創三年新高。?

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??新增供應：環比增、同比降，北上廣推盤量創年內新高

??4月房企推盤積極性較高，供應保持穩中有增態勢。29個重點城市預估新增供應面積2494萬平方米，環比增長8%，同比下降14%，不及去年同期。主要源于去年恰逢新冠疫情后供應大爆發，基數較高。

??分能級來看，一線城市迎來集中供應，推盤量大幅上升。4個一線城市4月供應面積為329萬平方米，環比增106%，同比增12%。北、上、廣供應量創年內新高，其中廣州供應絕對量屬一線城市之首，突破100萬平方米，環比持增，同比微降；上海則迎來了年內第二次集中供應，該批房源共47個項目，共計13969套，分布在12個區，多數為剛需盤，單套面積100平以下的占比約三分之二，集中入市有望滿足當前剛需客群的置業需求。

??熱點二三線城市供應規模高位維持，25個監測城市4月合計供應2165萬平方米，環比上月基本持平，同比大幅回落17%，與一線城市形成鮮明對比。成都、南京、佛山等城房企推盤積極性較高，4月供應規模均突破130萬平方米且同環比齊增；廈門、合肥、西安、南寧、常州等推盤量出現了階段性回調。預判下月，我們認為，整體供應還將保持分化行情，對于基本面較好的核心一二線和強三線，房企依舊會加快推盤節奏，而針對部分缺乏基本面支撐的三四線城市，或將迎來供貨平淡期。

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??新房成交：環比跌4%整體增長動能轉弱，熱點恒熱而下行城市加速回調

??4月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，29個監測城市預計成交規模達2969萬平方米，環比下降4%，同比增長16%，較2019年同期增幅也有16%。

??分能級來看，一線城市4月預計整體成交新房325萬平方米，環比下降17%，同比上升30%，較2019年同期上漲30%。北上廣深4月成交較上月均有了不同程度回調，上海主要源于政策持續加碼，不僅購房需要“積分制”，上海銀保監會也選取了部分銀行開展了經營貸、消費貸違規流入房市專項稽核調查，因而使得成交環比下降了17%。北、廣、深也迎來了階段性疲軟，不過市場韌性猶存，后期仍有望放量。

二三線城市中25個監測城市4月預計整體成交2644萬平方米，環比下降2%，同比上升14%。城市間市場逐漸分化：中西部諸如武漢、成都、西安等成交熱度延續，4月成交量同環比齊增，顯著好于2019年同期；合肥，寧波如是，市場高熱不退，購房需求穩步釋放；相較而言，天津、長春、常州、南寧、無錫等迎來階段性回調，成交表現大不如前。預判下月，我們認為，二三線整體成交增長動能轉弱，成交量或將與本月持平或小幅微降，前期出臺調控的熱點城市大概率面臨回調。

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??庫存：多數維持供不應求，合肥等個別城市庫存消化周期縮減突出

??4月多數重點城市繼續維持供不應求狀態，僅北京、昆明、蘇州、無錫因短期供應放量而供過于求。

??值得注意的是，一線城市北京、上海受新房集中入市影響庫存和消化周期環比均有明顯拉長，但因疫情前值較低緣故兩城消化周期均短于2020年同期。二線城市在供不應求的市場狀態下庫存及消化周期大多環比降低，其中合肥庫存同、環比縮減47%和20%，尤為突出。

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??成交結構：北京中檔占比回升8pts，滬深144平以上占比微升

??從價格段分布來看，低檔產品占比上海、北京、深圳分別下降11、4、1個百分點；中低檔產品占比北京下降4個百分點，上海、深圳分別上升12、5個百分點；中檔產品占比上海、深圳分別下降2、8個百分點，北京上升8個百分點；中高檔產品上海、深圳均上升1個百分點，北京下降1個百分點；高檔產品占比上海、北京持平，深圳上升3個百分點。

??從面積段分布來看，90平方米以下產品占比上海、北京、深圳分別下降4、1、5個百分點，；90-120平方米產品占比上海、深圳均上升3個百分點，北京下降1個百分點；120-144平方米產品占比上海持平，北京、深圳分別上升2、1個百分點；144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比上海、深圳微升，北京持平。

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??二手住房：10城環比跌多漲少，深圳、成都長期下行趨勢確定

??2021年4月，二手房市場整體表現高位小幅回落，10個重點城市共計成交582萬平方米，環比回落12%。基于去年同期樓市迎來“報復性反彈”，成交量快速回升，本月同比漲幅僅2%，同比2019年微降5%。

??具體到城市來看，10城環比表現跌多漲少，僅大連、南京、青島、蘇州環比收正，其余城市均有不同程度回落，北京、深圳等一線城市環比下降超20%。同比來看，整體呈現漲跌參半，受限于樓市調控，深圳市場長期低位運行，同比下降28%；大連二手房市場疫后遇冷長期下行，跌幅最高達72%；成都市場長期下行趨勢顯著，較2019年整體規模下降7成，較去年同期也有3成左右跌幅。南昌、廈門、蘇州等同比仍有超5成漲幅，其中南昌同比增速高達148%，杭州較2019年增長近6成。

??當前全國主要城市二手房住宅市場仍處于高位，但市場“小陽春”行情熱度已褪，需求端或有所收縮，疊加新房市場持續高供應，預計后續成交規模將持穩或小幅回落。

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??土地市場：五城迎來首場集中土拍，溢價率創近三年以來新高

??2021年4月，全國300城經營性土地總成交建筑面積明顯下降，降至12177萬平方米，環比3月下降了22%，和去年同期相比下降了47%；成交幅數共計1991幅，同環比降幅均超三成；成交總價方面，本月土地成交總金額增至4765億元，環比上月增加20%，同比下降28%。成交單價方面，由于長春、廣州、重慶等重點城市首批集中供地成交，一二線城市成交占比大幅提升，本月平均地價增至3913元/平方米，同環比漲幅分別為35%和55%，地價上漲趨勢十分顯著。

??市場熱度方面。在熱點二三線城市優質地塊供應明顯增加的影響下，本月成交溢價率延續上月的回升勢頭，增至24.6%，刷新近三年以來的歷史新高記錄。各能級城市表現一致，市場熱度較上月均有明顯上漲，其中二線城市熱度最高，溢價率環比3月增加17.7個百分點至29.4%，三四線城市市場熱度也不容小覷，溢價率達28.0%；一線城市在廣州首批集中供地的助力之下，溢價率也增至11.0%。土地流拍方面，以重點監測的城市來看，土地流拍率與上月基本持平，約為9%，集中供地并未導致流拍率大幅升高的現象出現。同時，從廣州、長春等城市的流拍地塊來看，這些流拍土地多為區位偏遠、商業公建占比高的土地，即使未采取集中拍地，流拍概率也比較大。

??據CRIC監測數據顯示，一線城市成交總量為857萬平方米，環比上月增幅達1283%，和去年4月相比也增加了79%；成交金額亦保持同步，同環比漲幅均十分突出，高達956億元。價格方面，由于成交主力是地價水平相對較低的廣州，因此平均樓板價環比微降4%，降至11155元/平方米。由于廣州本月首批集中供地已經成交，因此成交規模居于首位，高達822萬平方米，涉及42宗含宅地，市場熱度整體表現較為平穩。京、滬供應十分稀缺，僅有零星商辦和共有產權地塊成交，并且均為底價成交；深圳表現更是慘淡，本月零成交。

??二線城市本月成交量為3005萬平方米，考慮月末還有沈陽集中拍地，最終成交面積預計和上月接近，不過由于成交主力重慶、西安等城市優質地塊明顯增加，成交金額反而上漲了11%，增至1410億元；價格也隨著高價優質地塊供應的增加而明顯上漲，增至4691元/平方米，環比漲幅高達22%。具體到城市來看，本月成交量超過500萬平方米的城市就有3個，分別是重慶、長春和西安。其中，重慶位于榜首，總成交建面為705萬平方米，共計成交48宗地。同樣首批集中供地成交的長春成交規模排在第二，市場表現比較平淡，48宗土地中僅有6宗溢價成交，整體溢價率僅有3%。成交規模居于第三位的西安市場熱度也不容小覷，在多宗優質地塊的助力之下，溢價率高達60%。除主力城市西安和重慶外，本月溢價率超過20%的城市還有福州、寧波、合肥等，因而二線城市本月土地市場明顯升溫。

??三四線城市方面，本月成交體量達8315萬平方米，和上月相比減少了32%，和去年同期相比也有47%的降幅；價格方面，樓板價增至2886元/平方米，環比上漲了36%。在CRIC重點監測的三四線城市中，本月土地成交量超過100萬平方米的城市有鹽城、溫州、南通、金華、徐州、無錫等6個城市，較上月增加4個。其中，鹽城的成交量最大，為415萬平方米，涉及33宗土地，除3宗商辦地塊、4宗遠郊宅地外，其余26宗均高溢價成交（溢價率超過30%），市場熱度十分高漲。聯系溢價率來看，三四線城市地市熱源依然集中在長三角和珠三角區域，徐州、麗水、鹽城、揚州、常州、金華、佛山等多個城市本月溢價率均在50%以上，并且佛山、常州、泰州、鎮江等多個城市最高地價均被刷新，土拍熱度仍然較高。

??總的來看，雖然本月長春、廣州等5個城市首批集中供地成交，但作為主力的三四線城市成交建面大減，導致本月土地市場成交規模不及3月份。但在熱點二三線城市優質地塊供應增加的助力下，市場熱度持續走高，溢價率也創下2020年以來的新高。

??就近期重點城市集中拍地結果來看，規模房企表現不俗，如萬科、融創、華潤、保利等頭部房企更是參與了多城多宗土地的出讓，并且均成功拿下了多宗優質宅地，競得率遠高于中小房企。就此來看，在下個月北京、杭州、南京等城市的集中土拍中，規模房企仍將是最大贏家。