??近日，汕尾市碧桂園房地產開發有限公司與萬達集團舉行合作簽約儀式，兩家企業將在汕尾聯合開發商業項目“萬達商業廣場”。此次萬達集團與碧桂園聯合開發汕尾碧桂園商業地塊，擬將該項目打造為集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的大型地標性商業綜合體。

??值得注意的是，根據媒體的報道，此次雙方合作項目地塊位于汕尾市東涌片區香湖路北側C1地塊，即在汕尾碧桂園二期鳳凰灣里面。

??因此，結合萬達未來戰略中的輕資產模式，我們推測此次合作將是由碧桂園出地出資金，由萬達進行資金的運營管理。

??一、為什么拋棄萬科？

??2015年5月，萬達與萬科合作的消息刷爆整個地產界朋友圈，但最終“雷聲大雨點小”，一直以來基本沒有實質性的進展，時至今日人們已經忘的差不多了。就在上個月的萬科香港業績發布會上，總裁郁亮這樣回應“萬萬”的合作事項：“我們跟萬達的合作確實因為有個別商業條款最后沒達成一致，所以暫時放下來了，今后再找機會吧。”

??具體是哪里沒有達成一致，我們不得而知，但根據我們的分析，或許有以下兩方面的原因：

??第一個，雙方理念難以統一。由于一二線城市數量畢竟有限，且萬達已經有相當的布局了，那么萬達如果想要持續 擴大規模的話，勢必要大量布局三四線城市。然而，以住宅開發為主的萬科，一方面是其旗下商業地塊有限，另一方面考慮到未來三四線城市的風險問題，估計不太 可能陪著萬達在三四線城市大量擴張。那么一個是商業地產老大，一個是住宅的老大，大家的未來戰略方向就不一致，估計也很難有一方會妥協。

??第二個，萬達輕資產沒“輕”起來。萬達未來的主要戰略就是輕資產，而其主要方向有二：一是由合作機構專項基金投資建設萬達廣場，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理；二是由合作方出地出資金，萬達對合作方的項目進行資產運營管理。

??聯想“萬萬”合作時萬達官方微信的表述：未來雙方合作主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行，即由萬達投資項目中商業部分，萬科開發項目中住宅部分，充分發揮各自優勢，實現互利共贏。很顯然，“萬萬”的這個合作框架跟萬達的“輕資產”戰略出現了一定的偏差。

??二、為什么選擇碧桂園？

??雙方原有布局相似，契合程度明顯高于“萬萬”。在過去，萬達依靠豐富的商業資源進入了大量的三四線城市，根據2015年年報顯示，其一二線城市之外的購物中心總建筑面積占比達到45.8%。而碧桂園的產品一向以三四線改善型超級大盤為主。因此，無論是戰略方向上，還是業主客群上，雙方的契合程度明顯更高。

??本次合作地點選在汕尾碧桂園二期鳳凰灣里面，該項目碧桂園已經開發達8年之久，發展較為成熟，業主數量達到將近3萬。同時，該項目以大戶型改善 產品及別墅產品為主，客群定位較高，商業購買力強。對于選在這樣一個發展較為成熟的項目，可以說是經過深思熟慮的，為雙方的進一步合作起了個好頭。

??從碧桂園方面來看，莫斌在2015年公司業績會上表示，碧桂園未來“只會升價銷售，不會降價銷售”，提出了碧桂園的“通過漲價消化庫存”方針。 然而，在三四線城市庫存量居高不下的大環境下，如果不降價，要去化碧桂園的改善型超級大盤，配套萬達廣場提升產品附加值或許是可行之道。

??三、此次合作有什么好處？

??1、為未來集團合作打下基礎。本次選擇在較為成熟的汕尾碧桂園項目進行合作，可以把它看作是雙方的一個試點。未來萬達與碧桂園，無論是國內的眾多三四線城市，還是海外的布局，雙方在集團層面的合作想象空間巨大。

??2、獲取更優質土地。未來萬達與碧桂園雙方一旦進行集團層面的戰略合作，那么將意味著，有”城市中心”之稱 的萬達廣場將與碧桂園大盤攜手，攻略中國上百個大大小小的三四線城市，這不僅有助于提升城市整體形象，而且將創造大量就業崗位、巨額稅收以及將有效帶動地 方經濟發展。因此，地方政府也愿拿出最優質的地塊給萬達&碧桂園進行開發。

??3、快速擴大規模。萬達輕資產有兩個戰略目標，一是2020年開業400個至500個萬達廣場、2025年 開業1000個萬達廣場，二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。毫無疑問，與“三四線之王”碧桂園的集團層面合作，將有助于萬達快 速復制輕資產模式，最終實現這兩個宏偉目標。

??四、萬達廣場現在的發展狀況？

??目前，萬達提出的輕資產模式有兩種：

??第一種模式即由合作機構專項基金投資建設萬達廣場，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理 “慧云”系統，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。目前，第一種合作模式，已完成3個資產包共計15個輕資產廣場的合作，另外還有數個廣場尚在 談判中。

??第二種模式是由合作方出地出資金，萬達對合作方的項目進行資產運營管理。目前來看，通過這種模式的話，2016年將開業1個萬達廣場，同時已簽署北京2個、烏魯木齊1個，大連1個共4個項目，目前已開工建設，預計2017年完成。

??事實上，根據萬達官方的披露，截止到2015年底已開業萬達廣場總數133個，然而2016年以來，還未有新開業的萬達廣場。因此，要達到這個 目標2020年開業400個至500個萬達廣場、2025年開業1000個萬達廣場的目標，萬達輕資產戰略勢必要“騰飛”，萬達廣場與碧桂園的超級大盤合 作，在眾多三四線城市進行大量復制，或許將是不錯的方向。