導 讀

　　2018年內(nèi)房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為35.4億元和12.2億元，內(nèi)房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了23.2億元。此外內(nèi)房企運營收入Top20入榜門檻為19.3億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻7.1億元。

　　與2017年相比來看，內(nèi)房企發(fā)展尤為迅猛，而外資房企不進則退。尤其是內(nèi)房企TOP5的入榜門檻相比17年大幅增長64.18%，此外TOP10、TOP20門檻分別增長30.48%、8.67%；外資房企TOP5、TOP10門檻則分別下滑10.21%、14.69%?？梢钥闯?，與以穩(wěn)為主的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更為迅猛，展望2019年隨著內(nèi)房企的商業(yè)擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續(xù)擴大。

收入結(jié)構(gòu)：租金收入仍為主要來源

　　總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達79.6%，而外資房企則為86.8%。

　　大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如中國金茂、碧桂園等房企，其中碧桂園的酒店運營占比達到了57%。此外多數(shù)企業(yè)都加大了長租公寓的布局力度，預計未來租金中長租公寓的貢獻占比將持續(xù)增大。如2018上半年龍湖集團的長租業(yè)務(wù)快速發(fā)展，租金收入達到了1.39億元，同比2017年增長了4273%，占到了總租金收入的7.5%。此外龍湖還表示至2020年其長租公寓租金將超30億元，租金占比預計將達約30%。此外禹洲也表示其上海的一部分房源已經(jīng)轉(zhuǎn)為長租公司，未來來自這一板塊的租金會直線上升。

政策下外資房企獲取大宗投資物業(yè)

　　2018年以來我國的融資環(huán)境仍然收緊，在此背景下許多內(nèi)資房企都放慢了投資腳步，但對于具有融資優(yōu)勢的外資企業(yè)而言，2018年卻逐步加大了對于商業(yè)地產(chǎn)的拓展力度，其中不乏許多大手筆的商業(yè)投資項目。

　　以恒隆為例，2018年1月在全年業(yè)績會上恒隆董事長陳啟宗就表達了對內(nèi)地商業(yè)市場的信心，并表示將會進一步加大內(nèi)地投資。2018年5月恒隆地產(chǎn)以人民幣 107億元首次布局杭州，競得杭州核心區(qū)域的百井坊地塊，成交樓面價55285元/平米，總價及樓面價均位列杭州商業(yè)地塊第一。恒隆表示將會發(fā)展該項目成為大型綜合商業(yè)項目，包括世界級商場及辦公樓，其樓面面積最高達約19.41萬平方米。截止2018年上半年，恒隆地產(chǎn)的發(fā)展中投資物業(yè)價值已達260.98億港幣，分別位于武漢、昆明、杭州等地，相比2017年底增長了21%。恒隆董事長陳啟宗表示，未來會繼續(xù)關(guān)注中國不同地方的項目。

　　除恒隆外，2018年11月12日新加坡企業(yè)凱德集團先以人民幣8.82億元拍得粵港澳大灣區(qū)“灣頂明珠”項目，打造凱德在廣州首座含辦公樓業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)項目。此后僅過一天，凱德集團又宣布以127.86億元的價格，受讓了上海星外灘開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)。此次127.86億元的收購價格，不僅創(chuàng)下了凱德自1994年進入中國市場以來，單體收購交易的最高價；同時也是外資在內(nèi)地投資物業(yè)購買價格的新紀錄。

　　除凱德、恒隆外，如新鴻基、瑞安等等的外資房企，也都加大了商業(yè)布局力度。在外資房企踴躍布局境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的背后，可以看出外資企業(yè)對中國發(fā)展的長期看好。此外在目前國內(nèi)融資環(huán)境不斷收緊的環(huán)境下，巨額的商業(yè)項目成交價也讓許多內(nèi)房企望而卻步，而這也在無形中給了外資企業(yè)更多的機會。

　　除傳統(tǒng)商業(yè)板塊外，2018年長租公寓延續(xù)了17年的熱潮，依舊成為被各大房企多次提起的熱點領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計TOP30房企中，已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家，可見長租公寓已成為了房企布局多元業(yè)務(wù)的一個主要趨勢之一。從目前來看，未來明確表示將會進入該領(lǐng)域的房企就包括有中海、花樣年、正榮、北辰、上實等，如中海表示18年要開長租項目6個，包括3個重資產(chǎn)，3個輕資產(chǎn)，未來達到一定數(shù)量。此外在具體的做法上，這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養(yǎng)老領(lǐng)域著手，目前正從自有物業(yè)的改造來嘗試長租業(yè)務(wù)；北辰則是從復合地產(chǎn)的角度出發(fā)，以地產(chǎn)為載體，結(jié)合多種產(chǎn)業(yè)，其中不排除長租公寓；正榮則主要是為了盤活存量資產(chǎn)等等。不同的出發(fā)點，也將為其未來的長租公寓在特性上產(chǎn)生較大的區(qū)別。

　　部分企業(yè)仍處于長租公寓的嘗試階段，與此同時不少企業(yè)已對長租公寓的規(guī)模發(fā)起了沖刺。目前房企布局長租公寓規(guī)模較大的包括有萬科、龍湖、招商、旭輝等，此外其他企業(yè)如越秀、華潤、保利、朗詩、首創(chuàng)也都紛紛提出了追趕計劃。如華潤于18年6月提出長租公寓品牌有巢，18年末其就計劃獲取2萬間的公寓單位，至2020年數(shù)量將達10萬間；而越秀方面則計劃要在三到五年內(nèi)達到10萬間；保利目標2020年公寓管理規(guī)模達30萬間。

　　隨著各大房企長租公寓規(guī)模的越來越大，市場競爭也將愈發(fā)激烈。此外近期，由于監(jiān)管空白，長租市場也顯露出了一系列的問題，如哄抬租金、租金貸、甲醛超標等。在此背景下，房企在發(fā)展中也不該一味求大，更要從運營上著手，從而為項目帶來更多的附加價值。

存量市場的競爭將會更加激烈

　　近年來，隨著增量市場行業(yè)天花板的逐步逼近，房企競爭也越發(fā)激烈。與此同時，存量市場無論在規(guī)模還是增速上，都呈現(xiàn)出了長期上揚的態(tài)勢，如何挖掘存量市場的價值和機會無疑成為了房企未來的新命題。

　　此外在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，加大布局存量物業(yè)也更有利于房企銀行貸款、吸引外資基金或是資產(chǎn)證券化等等。尤其是在2018年房企一般債券發(fā)行被加多種限制的同時，住房租賃相關(guān)專項債券或票據(jù)的審批渠道反而較為暢通。2018年4月，證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確表達了對于房企進行住房租賃資產(chǎn)證券化的鼓勵。在此背景下，已有多家房企嘗試發(fā)行相關(guān)債券，自2018年3月龍湖集團發(fā)行了國內(nèi)首單住房租賃專項債券后，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月共有4家房企發(fā)行了住房租賃專項債券，金額共計92億元。預計未來房企在住房租賃方面的資產(chǎn)證券化發(fā)行總額將會繼續(xù)提升，從而助力房企在住房租賃市場方面的發(fā)展。

　　除長租公寓繼續(xù)延續(xù)火熱，在傳統(tǒng)商業(yè)方面也有越來越多的房企都開始轉(zhuǎn)型并涉足，其中如福晟、中梁等，其中福晟表示將會以20%和80%的比例同時發(fā)展商業(yè)和住宅，未來五年計劃新增商辦體量約200萬平方米；而中梁則表示未來將會繼續(xù)計劃擴張商用、產(chǎn)城、綜合物業(yè)及其他類型物業(yè)的投資物業(yè)組合。此外還有許多房企在未來的租金規(guī)模上提出了新的沖刺目標。如華潤置地提出了2020年租金收入100億人民幣的目標，屆時將擁有購物中心48個，總建面達610萬平方米。而新城控股則計劃19年實現(xiàn)40億租金收入，保證每年開業(yè)15到20個項目。

　　由此可見，2019年乃至更長一段時間內(nèi)存量市場的競爭將會更加激烈，而內(nèi)房企的運營收入門檻仍將會繼續(xù)保持快速提升。2018年內(nèi)已有泰禾、新城在運營收入方面實現(xiàn)大幅增長，尤其是新城控股已入圍內(nèi)房企運營排行榜TOP20，相信未來2019年的榜單中還會出現(xiàn)越來越多的商業(yè)新軍。

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