【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評】

??業(yè)績表現(xiàn)：銷售不及預(yù)期，抓回款見成效

??上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330億元，比去年同期減少20.7%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1031萬平方米，比去年同期減少30.7%。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，商辦類產(chǎn)品受疫情影響較大，銷售額占比較上年同期下降16個(gè)百分點(diǎn)約為19%，住宅占比約81%。回款質(zhì)量在上半年明顯提升，上半年銷售回款達(dá)1257億元，回款率約95%，較上年同期大幅提升16個(gè)百分點(diǎn)。

??銷售目標(biāo)方面，上一年綠地并未如愿跨過4000億門檻，今年亦沒有公開其業(yè)績目標(biāo)，如按2019年的實(shí)際達(dá)成的3880億計(jì)算，上半年完成2019年全年銷售額的36%，下半年較去年同期銷售需提速15%以上方可達(dá)到與2019年全年相同的銷售規(guī)模，銷售壓力較大。

??財(cái)務(wù)水平：負(fù)債居高，低利潤水平或?qū)⒇?fù)面影響資本市場估值

??盈利：上半年綠地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收2098.4億元，同比增長4.2%，增速較上年大幅收窄，較上年同期減少23.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入966億元，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模穩(wěn)中有升，同比增長10.5%。房地產(chǎn)業(yè)營收占總營收47.5%，綠地另一核心業(yè)務(wù)板塊大基建，營收占比整體43.2%，兩大業(yè)務(wù)占綠地整體營收約90%。

??利潤水平方面，今年上半年綠地在房地產(chǎn)板塊毛利率較上年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至25.8%，低于行業(yè)平均利潤水平，而大基建板塊毛利率為4.8%。

??償債：綠地上半年資產(chǎn)負(fù)債率同比增長0.24%至88.51%，屬于高負(fù)債水平。截至上半年，綠地持有現(xiàn)金872.5億元，其短債比為0.72，較上一年同期下降5%，短期償債壓力提升。前幾年舉債擴(kuò)張模式，為綠地的近期發(fā)展帶來一定負(fù)擔(dān)，去扛杠、降負(fù)債是綠地面臨的重大考驗(yàn)。

??土地策略：大基建促政企合作獲低成本土儲，業(yè)務(wù)布局有回歸一、二線城市傾向

??截至今年上半年綠地新增土儲59宗，新增權(quán)益計(jì)容面積約1247萬平方米，權(quán)益地價(jià)366億元，權(quán)益拿地銷售比30.6%，與上年同期基本持平。新增貨值約1600億元，平均樓面成本約2673元/㎡，同比提高9.6%，仍處于行業(yè)較低成本區(qū)間，主要得益于綠地控股大基建基因，與政府合作可獲取低價(jià)大體量項(xiàng)目。

??新增土儲布局上，2016年左右的土地?cái)U(kuò)張使得綠地三、四線城市占比提升，而從2019年的土儲策略上，已明顯向一、二線城市回歸，占比達(dá)50%。2020年上半年，按照新增土儲貨值計(jì)算，約有51%貨值位于一、二線城市。

??發(fā)展戰(zhàn)略：守正四大核心產(chǎn)業(yè)，重啟混改主動求變

??綠地將長期戰(zhàn)略布局房地產(chǎn)、大基建、大金融、消費(fèi)四大核心領(lǐng)域，采取多元化發(fā)展策略。2020年綠地為大灣區(qū)新設(shè)立新的平臺即綠地灣區(qū)公司，以綠地香港為主體，集中在大灣區(qū)發(fā)力。

??另，綠地在7月主動求變，重啟混改之路，或?qū)⒋蠓嵘陨砩虡I(yè)化程度，同時(shí)有利于資本市場的正面評級，帶來融資上的利好，從而緩解其債務(wù)壓力。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)或令高負(fù)債綠地雪上加霜

??結(jié)合綠地2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，綠地2020年中期數(shù)據(jù)約為88%，超過假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為189%，超過100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)綠地當(dāng)期短債比約為0.72倍，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則落地實(shí)施，則綠地三項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。對于高負(fù)債的綠地，所謂“新規(guī)”對其影響較大。