??導讀

??高生育率二線城市市場表現更佳，杭州、武漢等城市市場規模長期無虞。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟、周奇

??“全面二胎”已經實施5年，但新生人口數量并未迎來井噴式增加，反而在2016年達到1786萬的新生人口峰值之后連續三年減少，2019年新生人口僅1465萬人，較2016年峰值下降了321萬，堪稱“斷崖式下跌”。

??同時在各城市不同的房價壓力、生育觀念等因素影響下，城市之間生育率水平及走勢存在較大差異，譬如一直以來有生育執念的阜陽、溫州、泉州等城市出生率大幅下滑，而珠海、貴陽、合肥等城市人口出生率持續上升。有限的總量下，企業為實現規模穩步增長，進一步深度挖潛有效購房需求變得十分必要。

??本文選取了《2020年中國城市發展前景排行榜排名》TOP50城市，再加上10個高出生率的人口大市，包括臨沂、阜陽、周口等，從人口出生率指標切入，結合各城市人口出生規模、出生率變動等指標，進一步對樣本城市的潛在購房需求進行分類評判，并藉此進一步分析各類城市在房地產市場方面的表現差異，以此提供相關結論以供參考。

??01

??研究背景：生育率斷崖式下跌

??房地產高增長時代難以為繼

??在過去的20年，我國房地產規模經歷了高速度的增長，但近些年受棚改縮減、需求透支、政策調整等因素的影響，整個中國房地產發展邏輯出現了巨大轉變。尤其是近幾年，我國生育率嚴重下滑，2019年我國總和生育率降至1.52（即一個育齡婦女平均生育1.52個孩子），不僅遠低于2.45的全球平均水平，相比2.1的警戒線也遠遠不及，人口發展進入關鍵轉折期。過去的規模高增長時代難以為繼，甚至未來的3-5年間，房地產規模還有下調的風險。在有限的總量下，為了實現規模穩步增長，房企進一步深度挖潛有效購房需求變得十分必要。

??1、“二胎效應”逐漸消退，人口出生率與自然增長率連續5年下滑（略）

??2、廣東省出生率居高不下，傳統生育大省山東人口出生率急劇下滑（略）

??3、新生兒相關購房需求下跌，對城市住房規模及產品結構產生較大影響（略）

??02

??城市現狀：經濟滯漲、產業轉型斷檔期

??阜陽、泉州出生率持續下滑

??受經濟、產業、人口結構以及生育、教育等成本壓力多重因素的影響，各城市的人口變動趨勢表現各異。分能級城市來看，超半數一二線城市人口出生率低于全國平均水平，而三四線城市出生率仍處于相對較高水平，從年均人口出生規模來看，臨沂、阜陽、泉州、周口等三線人口大市居于前列。但值得注意的是，受經濟滯漲、產業轉型以及堆積生育意愿釋放殆盡等因素的影響，這些三四線城市的人口出生率近些年有明顯的下滑，尤其是阜陽、泉州，2019年人口出生率較2016年降幅均在2.5個千分點以上。

??1、超半數一二線城市人口出生率慢于全國平均

??分城市來看，人口出生率水平表現各異。分能級來看，三四線城市出生率相對較高，譬如泉州、東莞、珠海、湛江、佛山等廣東和福建省下轄城市，戶籍人口出生率均超15‰，遠超全國平均人口出生率的10.48‰。當然除了東南沿海區域之外，山東、安徽、河南等生育觀點較重的區域，部分城市人口出生率依然處于較高水平。相比之下，浙江和江蘇經濟相對發達的城市出生率反而較低，譬如無錫，2019年戶籍人口出生率僅有7.6‰，低于全國平均水平近3個千分點。

??一二線城市人口出生率水平相對較低，尤其是哈爾濱、長春、大連、沈陽等東北城市，人口出生率在全國基本處于墊底位置。此外，上海、寧波等老齡化比較嚴重的城市人口出生率也處于較低水平。與三四線城市表現一致，廣東、福建、安徽、山東等省份下轄的一二線城市出生率水平處于相對高位。但總體來看，超半數一二線城市人口出生率低于全國平均水平，二三線樣本城市人口出生率TOP10城市中，僅有廈門、貴陽兩個二線城市，其余8個城市均是三四線城市。

??2、新生人口TOP10城市，一二線城市僅占四席（略）

??3、出生率走向分化，珠海、貴陽持續上升，阜陽、溫州等大幅下滑（略）

??4、泉州、佛山常住人口生育率不及戶籍，須警惕外來人口粘性不足（略）

??5、城市特征：產業升級、人才政策提升城市活力，人口流入進一步推升京、滬、杭住房需求（節選）

??由于涉及城市眾多，這些城市的產業、就業、經濟水平各不相同，城市人口的流動性存在較大差異，加之城市之間常住人口規模存在較大差異。基于此，我們選取了常住人口出生量和常住人口出生率這兩個具有可比性的指標，對典型城市進行分類。通過人口出生率變動情況、人口出生量兩個維度的測評，可以分為四大類，分別是：

??1）潛力巨大型：即人口出生量高、出生率升高的城市，典型如佛山、合肥；兩城均是典型的人口流入型城市，同時人口基數也比較大，在產業升級發展的助力之下，常住人口保持較快增長，2019年兩城常住人口規模均超800萬。同時，在大多數城市面臨“二胎”效應迅速衰減困境的同時，兩城2019年常住人口出生率較2016年依然有約2個千分點的增幅。在規模和出生率的雙重利好之下，這類城市可謂是占盡先機，未來房地產規模增速勢必突出。與之類似的城市還有西安、杭州等，雖然兩城市常住人口出生率不及合肥、佛山突出，但由于兩城產業基礎較好，也吸引了大量的外來人口。人口規模的快速增加使得“購房需求”蓄水池水位明顯上升，同時旺盛的需求也為城市房價提供了有力的支撐。

??2）后勁乏力型：即人口出生量高、出生率降低的城市，典型如阜陽、泉州。這類城市面臨規模增長乏力、生育率急速下跌的雙重風險，因為未來房地產規模和需求面臨巨大的風險。值得注意的是，雖然京、滬等城市在指標上來看屬于“后勁乏力”型城市，但考慮到京、滬作為超大城市，為了城市安全和精細化管理，落戶門檻相對較高，以達到控制人口規模的目的，這樣一來城市人口出生率勢必受到影響，因此在評估城市發展潛力時，我們弱化了出生率下滑這一指標對其產生的影響，把這類城市由“后勁乏力”型調整成為“潛力巨大”型城市。

??3）生機勃勃型：人口出生量低、出生率升高的城市，譬如珠海、貴陽；兩城均是典型的人口流入型城市，雖然人口基數不大，在產業升級發展的助力之下，常住人口保持較快增長，2019年兩城常住人口增量在10萬人左右，同時，兩城常住人口出生率依然保持上揚的勢頭，在高出生率的利好之下，人口增速加快注入更多需求“新血”，樓市長期發展無虞。

??4）自然老去型：即人口出生量低、出生率降低，譬如南昌、金華等；與阜陽、泉州、佛山等人口規模接近千萬的大城市相比，兩城市的人口規模相對較低，2019年常住人口均在560萬左右，較2018年常住人口增量均不足6萬人，剔除人口自然增量之后，實際上人口是凈流出的，遠不及杭州、寧波等產業發展較佳的城市。此外，這類城市出生率水平也不甚突出，2019年常住人口出生率均在12‰以下，而且下降速度也比較快，2019年出生率較2016年降幅超1個千分點，這又進一步加劇了城市的“衰老”進程，勢必會影響房地產需求規模的增加。

??03

??樓市表現：高出生率支撐房價上行

??推動成交結構進一步向中大戶型集中

??在“二胎政策”的影響下，典型城市均在16年或17年迎來了生育小高峰，但其后出生率基本均呈現下滑趨勢。不過，由于生育觀念迥異，不同城市的出生率水平也有所不同，下降幅度也存在差異。這種差異也進而也影響了城市房地產市場發展。在本章中，我們將分析出生率位于不同水平的城市在成交規模、房價和成交結構上存在的差異。另外，由于一二線城市和三四線城市在政策調控、外來人口基數上有著明顯的差距，為了更準確得衡量出生率對城市住宅市場量價和結構的影響，我們將從二線城市和三線城市中分別選取出生率高、中、低的城市來進行比對分析。

??1、成交規模：人口出生率與商品住宅成交規模變量正相關，天津等低出生率城市成交規模大幅下滑

??由于近年來熱點城市紛紛調控市場，加之房價不斷上漲，導致購房需求被壓制，大部分一二線城市的商品住宅成交規模在2016年也因此就迎來了下滑趨勢，典型如北京、上海。雖然成交規模下滑是大趨勢，但出生率對成交規模的變動仍有一定的影響。結合樣本城市2019年戶籍人口出生率和2016年~2019年間商品住宅成交規模變動來看，對于調控政策比較嚴厲的城市來說，出生率越高的城市，商品住宅成交規模的下跌幅度也往往比較窄；而對于政策相對較為寬松的弱二線和三四線城市來看，出生率越高，其商品住宅成交規模的上漲幅度也相對較高。

??進一步具體到能級城市來看。首先，在二線城市中，高出生率的城市，其近三年商品住宅成交規模大部分都是上漲的，即使是限購政策比較嚴格的城市，雖然2019年商品住宅成交規模低于2016年，但降幅相對低出生率城市處于較低水平。以出生率分別位于二線城市高、中、低水平的三個城市——西安、杭州和天津來看，出生率最高的西安在2016年~2019年三年間商品住宅成交規模保持上漲的，出生率較低的杭州和天津商品住宅成交面積在三年間則出現下滑趨勢，其中出生率最低的天津，其2019年住宅成交面積幾乎較2016年腰斬。

??雖然二線城市近年來出臺了多項引人政策，但為了穩定房地產市場發展，嚴格的限購限貸政策也隨之而來。在此影響下，購房主力已經基本為自住客戶，而出生率比較低的城市意味著剛需客戶比例也比較少，難以支撐原來的市場規模。因此，低出生率的天津在人才政策紅利過后房地產市場成交規模出現大幅下滑。

??三四線城市方面，以湛江、徐州和無錫作為典型案例來看。這三個城市2019年戶籍出生率分別為15.9‰、10.2‰和7.6‰。對比其商品住宅成交規模變動來看，出生率位于中檔的徐州2016年~2019年商品住宅成交規模漲幅最高大，為49%，其次是湛江，住宅成交規模漲幅為31%；出生率最低的無錫則排在最后一位，2019年住宅成交量僅增加了7%。

??徐州的住宅成交規模漲幅之所以位于首位，一方面是由于徐州近年來城鎮化加速，2016年以來徐州常住人口城鎮化率每年增速都在1個百分點以上，至2019年徐州常住人口城鎮化水平已達66.7%，由城鎮化帶來的購房需求助力當地市場成交規模快速增長；另一方面，臨近的南京、無錫等城市因限購導致大量的投資需求外溢至徐州，這些外溢需求也進一步支撐了徐州成交規模上漲。而湛江樓市購房需求更依賴于本地購房客戶，且城鎮化率提升速度也相對緩慢，因此成交規模漲幅不敵徐州。但對比來看，高出生率對三四線城市的住宅成交規模仍有較明顯的正向作用，這一點從出生率處于低位的無錫商品住宅成交規模漲幅明顯不及湛江、徐州這類出生率相對較高的城市就能看出。

??2、房價走勢：高出生率二線城市房價漲幅更高，西安近三年漲幅領跑二線（略）

??3、 成交結構：高出生率支撐下，西安、合肥等城市中大戶型成交占比增幅顯著（略）

??4、小結：出生率指標對房地產市場量價、結構均有較大影響，尤以二線城市表現最為突出（略）

??04

??總結：高生育率二線城市市場表現更佳

??杭州、武漢等城市市場規模長期無虞

??盡管2016年“全面二胎”政策正式實施，但大部分城市的出生率近年來仍呈現了下滑趨勢。不過，受地區生育觀念、經濟水平等多方面因素的差異，典型城市的出生率水平和走勢也存在較明顯的差異，如阜陽等城市戶籍人口出生率在2017年后明顯下滑，而貴陽的出生率卻在2016年后呈現上漲趨勢。

??作為反映人口結構的重要指標之一，出生率的高低和走勢反映了城市當前和未來人口結構的變化，也對城市住宅市場成交量價和結構產生了一定的影，處于不同出生率的城市在住宅成交規模、房價上漲和成交結構均存在明顯的差異。整體來看，高出生率城市的市場表現相對更好，如出生率位于較高水平的城市在2016年~2019年間住宅成交規模漲幅大都明顯高于出生率水平較低的城市，同時這些高生育率的城市中大戶型產品的市場份額提升也十分明顯，如西安在三年內中大戶型住宅成交占比上漲了16個百分點，遠高于低生育率的天津。

??1、高出生率的二線城市房地產基本面更佳，西安、武漢中長期市場發展依舊值得看好

??雖然整體上看高生育率城市的市場表現更佳，但相對于三四線城市，高生育率的二線城市房地產市場基本面明顯更好。以西安和湛江為例，2019年西安和湛江的出生率分別為12.3‰和15.9‰，均處于所在能級城市的較高水平。但對比西安和湛江在2016年~2019年間的住宅成交量價走勢來看，西安表現明顯更優：成交規模方面，西安的波動明顯更小，雖有限購政策，但2017年~2019年三年的商品住宅成交規模仍在2000萬平方米以上；同時，在房價方面，西安的漲幅明顯高于湛江，2019年房價較三年前上漲了82%，位居二線城市首位。

??再聯系西安和湛江近幾年的出生率變化來看，西安2019年的出生率僅較2016年下降了0.3個千分點，而湛江則下滑了3個千分點以上。維持高生育率的背后是西安持續吸引年輕人流入，并留住這些年輕人在此安家立業。作為西北地區的中心城市，西安對周邊年輕人才的吸引力十足，而在2018年參與搶人大戰后，西安在2018年、2019年的常住人口規模增量均位于全國領先，凈遷入戶籍人口規模也在20萬以上。反觀湛江，近年來凈流出人口規模持續擴大，2019年流出人口數量較2015年增長了近20萬，值得注意的是，湛江流出的人口多以年輕人群為主，是市場上的置業主力，因此近年來的成交規模也在持續下降。

??綜上來看，相比湛江等三四線城市，西安、武漢等高生育率二線城市在經濟發展逐漸向好的影響下可持續吸引年輕人口流入，生育率雖會下滑但仍位居高位，購房需求也會持續旺盛，對市場成交規模的支撐也更加穩固。因此，高生育率的二線城市中長期市場前景相對更佳。

??2、人才流入帶來更多年輕家庭，武漢、西安、杭州等中大戶型成交占比仍有較大上升空間（略）

??3、評價出生率影響也應考慮人口流動，在佛山、東莞等三線城市尤為重要（略）