??2021年2月18日，國家衛健委官網表示，人大代表提出的“建議國家率先在東北地區全面放開人口生育限制”很有參考價值，“東北地區可以立足本地實際進行探索”。一石激起千層浪，關于我國何時全面放開生育限制，以及東北地區的發展等話題都引起了公眾的廣泛討論。討論背后實則是經濟發展停滯，區域人口外流等問題愈發凸顯。

??聚焦房地產行業，自2010年開始，東北樓市成交也偏離了全國整體趨勢，走出了獨立的行情，一方面東北銷售面積增速明顯不及東、中、西部城市，2018年起連續3年負增長；另一方面，整體開發投資增速雖然在2017年由負轉正，但還是低于全國平均水平。不過核心二線城市諸如沈陽、長春表現還是可圈可點，均在2019年迎來一波放量小高峰，2020年受新冠影響下皆有回調。

??究竟東北核心二線樓市發展又怎樣的周期變化規律？未來3-5年能否迎來新的發展契機？又是哪些原因驅動或制約成交規模的增長？

??01

??東北樓市行情獨立，增長乏力

??經濟疲軟，人口外流

??內需不足是主因（本節有刪減）

??2010年起，東北地區包括黑龍江、吉林、遼寧3省受經濟增長失速和人口連年外流相互糾葛影響，房地產市場發展偏離全國整體趨勢，行情逐漸獨立。全地區投資、銷售增速屢屢負增長，核心城市沈陽、長春、大連等缺乏韌性，住宅銷售規模長線下行。

??（一）東北樓市行情相對獨立，房地產開發、銷售落后于東、中、西部（本節有刪減）

??2010年后東北地區，包括遼寧、吉林、黑龍江3省，房地產發展逐漸偏離全國主航道。不僅開發投資額增速自2014年以來進入負增長區間，行業銷售規模也常年低于東中西部地區，自2018年起已連續3年負增長。

??1、東北銷售面積增速自2010年來急跌緩增，2018年起連續3年負增長

??東北地區行業銷售規模長勢下行，2018年起已連續3年負增長。東北地區商品房銷售面積自2010年起增速逐年回落，并增速長期低于全國及其他地區。具體來看：

??2010年起東北地區商品房銷售增速長勢下行，與其他地區波動行情相獨立。2013年起行業規模進入負增長，2014年達到歷史低點，銷售面積同比下降34%。2016年-2017年短暫復蘇，2018年起樓市連續3年負增長。2020年東北地區商品房銷售面積同比下降6%，降幅較受疫最為嚴重的中部地區仍大4pts。此外，橫向來看東北地區商品房銷售面積同比降幅逐年擴大，2020年較2018年擴大2pts。

??2、東北開發投資增速自2017年由負轉正，目前仍顯著低于全國平均（本節有刪減）

??（二）沈陽、長春、大連2020年成交量負增長，市場熱度顯著低于東部二線（本節有刪減）

??（三）經濟增速大幅落后導致人口年流失超40萬，內需匱乏，房地產勢微

??從根源來說，東北地區房地產市場所出現的“負增長”、“背離”等都是由于近十年黑吉遼3省經濟發展失速后人口增長的倒退。

??經濟層面，東北地區GDP增速大幅落后其他地區。隨著國民經濟的發展，東北地區普遍以傳統重工業為主的第二產業對整體經濟增長的支撐愈發有限。隨著地區資源逐漸枯竭，產能落后下東北地區GDP名義增速自2012年起逐步下行，2015年甚至同比負增長1%。至2019年雖有所回升，但GDP名義增速僅5%，大幅落后于東中西部地區。

??隨著經濟增長動力愈發落后于中東西部地區，勞動人口逐漸由資源日漸枯竭的東北地區向經濟富足地區轉移，人口流失現象逐年嚴重。

??2010年起東北地區常住人口增長量開始逐年走低，2015年以后人口開始負增長且有逐年加劇趨勢。2019年年末黑吉遼3省常住人口分別減少7.6萬人、13.33萬人和21.8萬人，合計減少42.7萬人。

??總而言之，東北地區人口流出與經濟倒退是一個復雜問題，二者相互糾葛下共同導致了黑吉遼3省房地產市場近十年背離全國走勢，投資、銷售增速屢見負增長等現象。

??就對東北地區城市中長期房地產市場預判而言，我們認為由于各城市秉性不同不可一概而論，因此下面選取商品住宅年成交規模較大的沈陽、長春、大連3城，依城市秉性從不同角度對未來3-5年樓市能否上行“因地制宜”地進行研判。

??02

??沈陽：3-5年結束回調期進入穩升期

??預計年成交規模1500萬平（略）

??（一）發展脈絡：“10年3階梯”新房規模錨定至1450萬平，單周期40個月（略）

??1、大周期：2019年沖高,2020年回調，年成交規模持穩1450萬平（略）

??2、小周期：單個周期持續40個月上下，月成交規模穩定于120平（略）

??（二）市場特征：沈北成為市場成交主力，收緊性政策延長樓市周期（略）

??1、區域輪動：2018年后蘇家屯、沈北為成交主力，支撐全市規模階梯爬升（略）

??2、政策影響：成交走勢與調控政策高度相關，4次收緊延長樓市回調周期（略）

??（三）3-5年預判：樓市成交進入穩升期，年成交規模預計上探至1500萬平（略）

??1、市場預將進入穩升期，沈北熱區延續支撐全市規模上探1500萬平方米（略）

??2、城鎮居民房價收入比低于7年，購買力可支撐中期需求穩定釋放（略）

??03

??大連：高位持穩波動加劇

??3-5年內成交規模預期在500-600萬平

??與東三省省會城市相比，大連房地產發展可以用“遙遙領先”來形容，雖然成交量不及沈陽，但是整體商品住宅成交均價已近1.5萬元/平方米，顯著高于沈陽、哈爾濱、長春等城，目前整體成交規模增速已然放緩，預計3-5年內仍難以突破此前高點，年成交量大概率持穩500-600萬平方米。

??（一）發展脈絡：成交量劇烈波動后進入慢增長期，難漲難跌，持穩600萬平

??大連市場發展總體可分為兩個階段，2011年之前為“大漲大跌”的劇烈波動期，2012年之后高位持穩，波動加劇，波幅減小。而細化到月度數據，可以看出大連成交變動每一個波段周期基本都持續在30-40個月之間，即3年為一周期，紡錘波動期和狹長上&下行周期緊密相連。

??1、大周期：2011年為界，“大漲大跌”向平穩期過渡，房價逼近1.5萬元/平

??縱觀大連2007年以來商品住宅成交量變化情況，以2011年為界，分為兩個區間：

??2007-2011年為“大漲大跌”的劇烈波動期，這點與全國樓市行情表現基本一致。2008年受全球金融危機影響，房地產市場不振，中央開始陸續出臺免稅、降稅、降低首付比例等各類優惠政策刺激樓市，2009年初更是提出了“7折利率購房”的概念，大連樓市在這波強刺激下，2009年迎來一波放量高點，年成交量達834萬平方米。2010年隨著“國十一條”出臺，樓市調控轉向，“防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲”成為主基調，以此也帶來了大連樓市穩步回調，2011年降至低點，僅為485萬平方米。

??2012年-2020年為漲跌幅均持續放緩的平穩期，高點、低點均未突破。2012-2014年市場小幅波動，2014-2017年迎來穩步上行，至2017年上行至階段性高點772萬平方米，不過隨著2018年3月大連相繼加碼限購、限售、限貸，整體市場由升轉降，迎來穩步下行，2020年全年商品住宅成交量僅為508萬平方米。

??房價層面，大連商品住宅成交均價呈現出“階梯性”爬升特點：2017-2011年逐年遞增至房價破萬，2012-2016年高位持穩，并無太大波動，甚至出現小幅微降趨勢，2017年開始進入新一輪爬升，2020年再度達到階段性高點，商品住宅成交均價高位維持在14842元/平方米。

??2、小周期：3年一周期，紡錘波動期與狹長上&下行期交替，高低點難突破

??為了更好的分析大連樓市周期變化的規律，將時間尺度細化到月度，再用濾波進行平滑處理，將高點與高點相連，低點與低點相連，大體可以分為以下幾個波段：

??一是紡錘波動期，主要特征為高低點波幅較大，且相鄰高點之間和低點之間并無顯著的上行或下調趨勢，市場波動持續加劇。大連樓市成交量在2007年1月-2009年9月、2012年3月-2014年11月、2018年3月-2020年12月皆呈現出此類特征。

??二是狹長下行期，主要特征為高點更低，低點更低，市場波動下行，大連樓市在2009年10月-2012年2月月度成交量回調顯著。

??三是狹長上行期，主要特征為高點更高，低點更高，市場波動上行，2014年12月-2018年2月，市場熱度持續回升，迎來了又一輪成交高點。

??目前來看，大連每一個波段周期基本都持續在30-40個月之間，即3年為一周期，紡錘波動期和狹長上&下行周期緊密相連，紡錘波動后期就是低點和高點的互相彌合，然后就進入緩慢爬升的上行期或穩步回調的下行期。

??而從拉升和回調的幅度來看，以2011年為界，此前基本處于“大漲大跌”，中央政策利導是主要因素，2011年之后，大連基本呈現出相對獨立的樓市行情，即便出臺調控，力度尚屬溫和，對市場波動影響不算太大，此前的月度高低點均未突破，整體趨穩。

??（二）市場特征：成交主力集中在外圍金普新區，市場由剛需向剛改過渡

??大連市場區域輪動的特征還是比較顯著，一方面隨著城市開發的逐步深入，市場成交的主力放量區域開始由內向外轉移，即由主城中心區向外圍諸如金普新區等規劃利好區域轉移，而從目前的成交結構來看，90-120平面積段占比穩步上升，市場逐步由剛需向剛改過渡。

??1、區域輪動：主城向外圍轉移，金普新區憑價格優勢、經濟發展吸納剛需

??雖然大連商品住宅成交量整體趨穩，但是區域輪動方興未艾，市場熱度由原來的主城區向城市外圍區域轉移。一方面，核心主城沙河口區、西崗區成交占比穩步回落，2020年兩區域商品住宅成交面積僅為28萬平方米，累計成交占比不足5%，另一方面，邊緣主城甘井子區（含高新區）和外圍城區金普新區（含金州區、開發區、普灣新區）仍舊是成交主力，尤其是金普新區，成交面積占比自2017年以來節節攀升，2020年已達40%，成為新的成交熱點板塊。

??究其原因，金普新區尚屬整個大連的價格洼地，以低于城市均價的價格優勢，即2020年商品住宅成交均價僅為10732元/平方米，吸引了大量剛需客群置業，尤其是2019年-2020年，成交量均超過甘井子區，成為區域成交量TOP1，此外，也與近幾年來金普新區經濟的飛速發展密切相關。

??據統計局數據，2018年全區實現地區生產總值2311.2億元，增長8%，占大連經濟總量的30%，且營商環境穩步改善， 2018年全區新增市場主體2.7萬戶，其中外資企業178戶，分別增長6.3%和10.6%。全年共簽約聯東U谷、恒大養生谷、巨人集團文化產業、科達利電池等重點內資項目54個，輝瑞制藥三期、柏德汽車皮革三期、格勞博EV、松下電池二期等重點外資項目19個，儲備重點在談項目200多個。在年底舉行的“項目浪潮年”啟動暨項目簽約大會上，現場簽約項目達20個，投資總額超400億元。

??2、成交結構：80平回落，100-120平上升，80-100平持穩，剛改持續釋放

??從大連2007年以來成交面積段占比變化情況，我們也不難看出，整體市場由剛需向改善逐步過渡，主力成交面積段有穩步上揚趨勢， 80平以下成交占比已由2007年的31%跌至15%，基本“腰斬”；80-120平穩中有增，尤其是100-120平剛改戶型，2020年成交占比已增至21%，究其原因，一方面與品牌開發商供應結構密切相關，隨著樓面價逐步提升，房企為拓展利潤空間，戶型設計也有大型化趨勢；另一方面，房價穩步上揚下，更多居民置業考慮功能性和性價比，更愿意“一步到位”，100-120平基本可以滿足“三口之家”或“二孩家庭”基本居住需求，加之總價適中，因而整個成交占比也呈現出穩中有增態勢。

??（三）3-5年預判：波動增加，波幅減小，成交規模穩定在500-600萬平

??從周期波動趨勢來看，目前處于盤整期末期，3-5月之后預計重回下行周期，且持續時間大概在30個月左右，但是即便成交回調，預期年成交量也將持穩在500-600萬平方米，并不會突破此前低點，主要是基于當前漲跌幅收窄，整體購房需求也趨于穩定。具體來看，

??1、供地規模抑制需求釋放，2019-2020年供求趨穩，3-5年高點難突破

??經歷了2010年的供地過量，大連政府為解決“高庫存”問題不斷調整供地規模，整體涉宅用地成交量開始呈現逐年下行趨勢，2014年開始年涉宅用地成交規模開始低于商品住宅成交面積，供不應求的局面持續了5年，至2020年，大連因存在冷鏈輸入風險，全年遭遇三波疫情，成交大打折扣，也使得2020年涉宅用地成交量略高于商品住宅成交量，達547萬平方米，基本實現供需平衡。

??值得關注的是，2014年以來大連年均涉宅用地成交面積均值僅為405萬平方米，一方面達到了“去庫存，調結構”的目的，另一方面，也從某種程度上抑制了成交的持續放量，可以推斷，自2021年開始未來3年，若土地市場仍保持持續低迷的情況，整體成交量仍很難有進一步突破的空間，大概率重回下行通道。

??2、非私營單位在崗職工數回落帶動成交下行，預期3年內成交規模持穩

??樓市中長期成交規模與人口增長密切相關，因大連不公布常住人口總量數據，我們以非私營單位在崗職工人數變化進行指標替代，可以看出，在崗人數與成交規模變化存在一定的延遲現象，延遲期在4年左右，2011-2013年大連非私營單位在崗職工人數呈現出穩步上行趨勢，這部分增量需求在2014-2017年迎來了集中釋放，使得大連商品住宅成交量也保持節節攀升態勢，而后2014-2017年大連非私營單位在崗職工人數呈現出高位回落趨勢，2018年-2020年大連商品住宅成交量也隨之遞減，由此可以預判，2021年整體成交量還將延續穩中微降態勢，2022年之后隨著在崗職工量整體趨穩，購房需求也將保持平穩釋放。

??3、城鎮居民可支配收入增速下次致購買力受限，成交增長動能轉弱

??從購買力層面來看，大連房價屬于東北區域“高位”且逐年增長，整體房價水平甚至高于省會沈陽，而依據統計局數據來看，大連城鎮居民人均可支配收入雖然逐年遞增，但是總體同比增速有逐步放緩趨勢，2020年穩定在7%左右，基本與房價年度增幅持平，房價收入比達9.36年，購房壓力適中，暫未出現顯著的購買力“瓶頸”，因而預判3-5年整體成交量還將維穩，不會出現顯著的“大起大落”態勢。

??04

??長春：穩步增長期，3年再上臺階

??年成交規模有望爬升至1000萬平（本節有刪減）

??長春樓市處房地產發展初期，與東北核心城市諸如沈陽、大連、哈爾濱等同類二線城市相對比，整體成交量處于中等水平，僅次于沈陽，不過商品住宅成交均價相對較低，目前尚不破萬，算是整個東北二線的“價格洼地”，中長期來看，長春樓市成交規模尚有上升空間，3年有望再上一臺階。

??（一）發展脈絡：政策寬松，成交規模3年上一臺階，當前持穩900萬平

??長春樓市整體發展相對平穩，波動上行，受政策影響較小，即便在全國行情較好的2009年，成交量也未出現顯著提升，基本保持每3年年成交量增長100萬平方米的速度緩步爬升，市場行情相對平穩，房價同樣“階梯式”上行，目前房價基本“見頂”，2020年甚至有小幅下行趨勢。

??1、大周期：年成交量“兩升一降”3年周期顯著，房價“階梯”上升尚未破萬

??縱觀長春2006年以來商品住宅成交量變化情況，基本處于房地產發展初期，總體呈現出波動爬升態勢，“兩升一降”，3年一周期特征顯著，2006-2008年年均商品住宅成交量為400萬平方米左右，2009-2011年年均成交量跳增至600萬平方米，而后每三年年均成交量跳增100萬平方米的速度穩步增長，至2018-2020年這一周期，年均成交量已達900萬平方米，達到了階段性高點。

??總體來看，長春樓市受政策波動性較小，目前并未出臺嚴格的限購政策，只在三環內限售，充分貫徹中央“房住不炒”總基調，因而整體成交始終能保持穩步上行趨勢。

??房價層面，長春商品住宅成交均價如大連一樣，也呈現出“階梯性”爬升特點：2017-2010年逐年遞增至房價破5000元/平方米，2011-2016年高位持穩在6000元/平方米，并無太大波動，2017年開始進入新一輪爬升，2019年再度達到階段性高點，商品住宅成交均價高位維持在9756元/平方米,2020年小幅微降至9566元/平方米，至今房價尚未破萬。

??2、小周期：平臺波動持續，3年一爬升，漲幅高位維持，跌幅收窄

??為了更好的分析大連樓市周期變化的規律，將時間尺度細化到月度，再用濾波進行平滑處理，將高點與高點相連，低點與低點相連，可以發現以下規律：

??一是長春樓市周期性特征顯著，如上文所述，3年一輪長周期，成交上一臺階，1年一輪小周期，一般2-3月是成交低點，9-10月“金九銀十”為成交高點，主要源于東北氣候原因，年末年初基本都處于“凍土期”，停止施工也會對樓市銷售產生一定的負面影響。目前來看，長春樓市還處于發展初期階段，成交規模、房價穩步上行，并無明顯的回調趨勢。

??二是2020年新冠疫情對于長春樓市的影響也比較顯著，出現了“大漲大跌”行情，2月成交量驟降至“冰點”后，隨著疫情得以控制，熱度穩步回升，9月再迎成交高點，正負相抵之后，整體樓市成交還是保持了穩中有增態勢。

??三是目前來看，長春每一個波段周期基本都持續在35-40個月之間，即3年為一周期，成交增速基本維持在20%左右，而從相鄰高低點的拉升和回調的幅度來看，刨除2020年疫情因素影響，漲幅高位維持，跌幅穩步收窄，市場增長動力相對持久。

??（二）市場特征：外圍南、北區域持續放量，80-100平占比提升，剛需主導（略）

??1、區域輪動：“南拓北優”下南北板塊活躍度較高，凈月、北湖占比提升（略）

??2、成交結構：全域剛需，80-100平占比穩中有增，中高端需求疲軟（略）

??（三）3-5年預判：涉宅用地放量帶動成交回升，GDP拉動行業規模再上臺階

??從周期波動趨勢來看，長春房地產市場目前仍處于波動上行周期，度過2021年2月低點之后，9月份還將迎來新一輪拉升，按照3年一周期，成交再上一臺階的變化規律，2021-2024年仍有望在1000萬平方米持穩。具體來看，

??1、宅地成交激增或將帶動供應穩中有增，3年年均成交量預期1000萬平

??若要預判未來3-5年成交總量，我們認為與商品住宅供應密切相關，一方面市場供應和存量決定了成交的發揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比長春歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發現，供求基本呈現出“纏繞”走勢，顯示出高度趨同性，相關性比值達到0.63，供不應求與供過于求交替顯現，2019-2020年供求基本重合，整體趨穩。

??而商品住宅供應量大部分原因取決于涉宅用地的成交量，1-2年算是房企從拍地到項目入市的較為普遍的開發節奏，從長春2006年以來涉宅用地成交建面和商品住宅供應面積對比情況我們也可看出，涉宅用地成交量呈現出“大起大落”，2010-2013年維持高位，2014-2018年重回低位，2019-2020年則保持穩步上揚，相較而言，供應趨勢保持平穩，根據歷史規律，涉宅用地突破2000萬平方米的年份，第二年一半地塊左右將會入市，以此推斷2021年供應量會在900-1000萬平方米左右，以此也會帶動成交小幅攀升。

??2、產業升級帶動GDP增速由降轉增，3年內樓市成交規模有望持續爬升

??城市的成交規模除了受限于宅地成交量之外，也與城市經濟發展、基礎設施配套完善度等城市基本面情況息息相關，以GDP為例，依據統計局數據，長春GDP增速自2007年開始便波動下行，自2015年開始重回上行區間，目前持穩在10%左右，這與長春近年來產業轉型密不可分，東三省曾是老牌老工業基地，在最早的1945年民國時期，東北三省的工業經濟十分發達，占到全國比重的80%，后期隨著第三產業蓬勃發展，東北城市普遍面臨經濟增速放緩、人才外流等諸多問題。長春也不例外，支柱性企業一汽集團產銷不理想，跌出第一陣營；農業疲軟，農產品加工龍頭企業大成集團銷售出現大幅下滑。在多重因素的影響下，長春GDP增速波動下行。

??中央強調，東北老工業基地振興發展不能再唱工業“一柱擎天”、結構單一的“二人轉”，要做好“加減乘除”。此后長春也不斷進行產業升級，目前已形成以新能源、新材料、大數據、生物和醫藥等產業為主導的多元經濟發展體系。長春的汽車制造業正在向新能源汽車轉型，新能源汽車的發展離不開新能源技術的研發與應用，這也帶動了新能源相關的其他產業發展；同樣，新能源汽車的生產涉及到新材料的使用，也涉及到物聯網系統，長春同時發展配套的新材料和大數據產業，令當前的新能源汽車處于優勢地位。正是依托不同產業之間的協同帶動，整體長春經濟也煥發出新的生機，從而也為樓市規模增長提供了有有力支撐。