??婚育是推動住房需求入市的重要動力，但是受婚育觀念、社會年齡結構結構變化等因素影響，近年來新婚人數快速下滑，與之相關的住房需求也正在面臨著巨大變化；并且受到人口結構、戶籍政策、房價水平、住房限購等因素影響，新婚家庭的變化對各城市樓市需求影響各不相同。本文將從婚姻和房地產量、價、結構的關聯性切入，以此進一步分析典型城市的需求發展特征，給出婚育視角的相關評價和結論，以供企業參考。

??01

??婚房仍是購房需求的“基本盤”

??人口流動背景下各地表現各異

??隨著婚育觀念的改變，我國結婚率近年來明顯下滑，全國結婚對數在2019年已跌破1000萬對，2020年僅有813萬對，同比再降12%。盡管結婚人數在下降，但傳統觀念影響下，買房仍是結婚人群特別是初婚群體考慮的頭等大事，由結婚帶來的購房需求仍將是房地產市場購房需求的重要支撐。值得注意的是，在地域觀念、經濟發展、房價水平等多方面因素影響下，特別是近年來各地搶人大戰、人口流動加速的背景下，各地的結婚率已經呈現出較明顯的差異，購房需求也會受到相應的影響。

??1、初婚人數進入快速下滑周期，但中長期仍將是購房需求重要支撐

??在結婚人群中，初婚群體的住房需求最有可能轉化為購房需求，也是房地產行業所最為關心的。聯系2001年~2020年以來內地居民初婚登記人數來看，2013年以后我國的初婚人數便呈現出明顯的下降趨勢，近五年年均減少量接近180萬；截止至2020年末，全國內地初婚人數僅有1226萬人，較五年前減少了四成多。

??雖然初婚人數在下降，但聯系近年來住宅成交量來看，初婚人群仍然是房地產市場的購房主力之一。具體而言，我們將初婚人數轉化為初婚對數，與住宅成交套數進行交叉對比來看。2020年初婚對數達613萬對，意味著613萬套的新婚家庭住宅需求，當年商品住宅成交套數約為1358萬套，對比來看，占比接近5成。并且在房地產市場長效調控機制下，自住需求在市場需求中的勢必會占據越來越重要的位置，而初婚人群正是剛需的主要社會體現方式。以此來看，婚房需求在中長期內仍將是房地產市場的主力需求之一。

??2、浙江、遼寧年輕人成家更“難”，初婚率位居全國倒數（略）

??3、人才落戶助杭州初婚率省內領先，高房價門檻下成都初婚率省內落后（略）

??4、“借地”生子扎堆京滬，北上對年輕人吸引力仍然居前（略）

??5、小結：各地結婚率數據的另一面，是新建家庭住房需求的遷徙與波動（節選）

??在大中城市房地產市場調控日益收緊的背景下，本地戶籍結婚群體更是各地市場優質剛需的重要構成。各省市的初婚率水平呈現出明顯的差異性，如沿海地區初婚率往往較低，西部省份的婚姻登記人數占常住人口的比例則明顯高于全國平均。除了地域婚姻觀念等因素所在的差異外，也和結婚登記需要雙方中有一方為本地戶籍的政策有關，未取得本地戶籍的外來年輕人登記結婚大多需要返回戶籍所在地，導致外來人口規模較大的大城市常住人口新婚家庭遠高于戶籍婚姻登記人數。因此，這種差異性也從側面反映出了人口流動背景下新建家庭住房需求也在隨之遷徙。

??受此影響，為了準確評估典型城市的新建家庭購房需求，我們在考慮戶籍婚姻人數的基礎上結合了各城市的常住人口出生率，以加入人口流動因素的影響。通過上文中的梳理，我們發現大部分樣本城市的初婚率都低于全省水平，典型如成都，2019年初婚率低于全省0.08個百分點；不過，也有一些城市表現相反，如杭州，受近年來數字經濟快速發展、年輕人才持續流入影響，杭州的初婚率反而高于浙江省平均水平。此外，對于北京這樣落戶門檻高、外來人口規模也偏高的城市，分析近年來婚育數據可以發現，雖然北京的初婚率位于較低水平，但外來三口之家規模卻在快速上漲，這也意味著在高房價水平下，北京依然擁有著強大的家庭人口凝聚力，大量多代家庭的潛在購房需求仍在累積。

??02

??北京——婚房需求仍遠大于新房成交

??離婚變化成為二手房“晴雨表”

??為了研究外來人口比較多的城市婚育情況對于商品房市場的影響，本章節選取了外來人口規模龐大的北京為例，進一步研究其婚育規模與商品房成交規模、價格變動和產品結構之間的關系。另外，考慮到北京限購相對寬松（離婚滿一年即可算首套），相當一部分人群通過離婚獲取首套購房資格，因此離婚數據與二手房成交規模之間也具有一定的相關性，下文也對此進行了詳細研究。

??1、近十年初婚家庭數量達新房成交規模1.8倍，成為城市剛需堅實支撐

??與全年大趨勢基本一致，北京的初婚人口數量也進入快速下滑周期。2019年，北京初婚人口有14.2萬人，較2011年下降了51%，較全國同期39%的降幅高出12個百分點，由此可見，經濟發達的超大城市年輕群體結婚意愿更低。

??與此同時，商品住宅成交套數也呈現明顯的下降趨勢。但考慮到住宅市場受政策調控的影響較大，波動性更強，因此我們在分析初婚人口規模與商品住宅成交規模之間的關聯性時，我們用近十年的累積數據來評估。經過測算，結果發現：近十年初婚家庭數量約111.2萬對，這一數值是同時期新房成交套數61.5萬套的1.8倍。考慮到初婚家庭一般都有購置房產的需求，由此可見初婚人群對城市房地產市場尤其是剛需市場起到堅實的支撐作用。

??2、房價與初婚人數高度負相關，房價漲幅較小的2014年初婚人數增加了1%

??初婚人數的變動不僅與商品住宅成交規模之間密切相關，還對北京房價的變動起到了重要的作用。通過對北京初婚人數和房價之間的變動情況進行相關性研究，結果發現：房價與初婚人數高度負相關，兩者之間的相關系數為-0.59。即房價漲得快時，初婚人數下行速度加快；典型如2016年，北京房價大漲23%，嚴重影響了購買力，當年初婚人數明顯下降，較2015年下降了13%，創下了當時初婚人數新低，僅有20.1萬人，較2011年降幅超三成。

??而房價漲的慢時，初婚人數減少的就比較慢，部分年份甚至小幅增加。典型如2014年，房價表現相對平穩，漲幅僅有6%，明顯低于往年，在此影響下，初婚人數一改常年下降趨勢，較2013年增加1%，增至25.4萬人。

??由此也可以看出，高房價對于結婚的“抑制”作用是十分顯著的，房價大漲，初婚人數加速下降，并且在高房價之下，這種聯系越發密切；而房價相對平穩之時，結婚人數的下降速度也隨之趨緩。

??3、近年常住戶籍人口比小幅下降，但流動人口生子數量仍在持續上升

??受產業轉型、子女就學難、房價飆升等因素的影響，近5年北京的外來人口有減少的趨勢，2017、2018、2019年常住人口數量均呈負增長，而同期大部分年份戶籍人口基本呈現增長趨勢（由于“二胎”放開，2016年戶籍人口增速較快，2017年戶籍人口略有小幅下降），常住戶籍人口比由1.61降至1.54，北京外來人口流入有變緩的趨勢。

??而從生育情況來看，同期新生兒（常住）初婚（戶籍）比確在不斷上升，由2015年的1.35升至2019年1.97，即便是在二胎生育量回落的2018、2019年，新生兒/初婚比也是在加速上升的，說明仍然有較多的生子家庭在北京留下，北京對年輕人群的吸引力依舊有增無減。

??4、新婚推動需求釋放，130㎡以下新房成交與初婚人數同升降

??通過對近十年初婚數據與當年新房成交數據進行關聯性分析，結果發現：兩者之間的相關系數高達0.64，關聯性十分強。進一步來看，我們又對初婚女性數據和前一年新房成交數據進行關聯性分析，相關系數更強，高達0.88，這更加佐證了初婚家庭對于新房市場的支撐作用之強。

??就細分不同面積段產品來看，無論是初婚人數與新房成交規模的相關性，還是新婚女性與前一年新房成交套數的相關性來看，除70-90平方米面積段產品之外，其余面積段產品成交套數與初婚人數保持同步升降。

??對比初婚人數與各面積段新房成交套數相關性來看，其與70-90平方米產品的相關性僅有0.23，而其與90平方米以上面積段產品的相關系數均在0.67以上，尤其是其是90-110平方米的產品相關系數更高，同步性更強，相關系數高達0.78，居于各面積段產品相關系數之首。

??究其原因，很大程度上是由于近5年北京新房市場波動性較大，而70-90平方米產品本身是成交主力產品，其波動性更大，尤其是2017年成交套數降至7112套，而隨著市場的復蘇，加之房價水平快速上漲，居民購買力受到影響，婚房產品被迫“降級”，70-90平方米的小戶型適婚產品在2019年又變得十分暢銷，成交套數高達33759套，僅次于2015年的歷史高位。

??5、2013年以來二手房成交與離婚人數波動同步，70-90平方米尤為明顯

??就二手房市場來看，其成交規模與結婚數量、初婚數量相關性不大，但與離婚對數有一定的關聯性，相關系數為0.50，二手房成交總規模與離婚人數波動同步。同樣將產品按照面積段細分，70-90平方米產品成交規模與離婚人數的相關性最強，高達0.67，而其余面積段產品與離婚人口的關聯度不大，相關系數多在0.5以下。

??尤其是2013年以來，70-90平方米產品成交套數與離婚對數的相關性高達0.84，R2=0.70，擬合度十分高。究其原因，主要在于北京限購整體上相對寬松，即使2017年限購加碼之后，家庭離婚滿一年就可以首套名義購房，因此離婚規模與二手房交易規模存在一定的關聯性。而70-90平方米產品本身就是二手房市場的主力產品，加之家庭二套房購買能力有限，在購買偏好上也比較偏向這種總價低的宜居類二房、三房產品，因此離婚規模與這類產品的關聯性最強。

??6、小結：初婚偏好90-110平方米新房產品，離婚偏好70-90平方米

??由于北京房價水平相對較高，房價收入比在全國居于前列，高房價對于結婚的“抑制”作用是十分顯著的，房價與初婚人數之間存在著明顯的負相關，即房價大漲，初婚人數明顯下降，并且在高房價之下，這種聯系越發密切。在此影響之下，北京初婚人群購房需求實際轉化率較其他城市偏低，近十年初婚家庭數量約111.2萬對，而同時期新房成交套數61.5萬套，實際購房需求轉化率僅有55%。

??就產品方面，初婚人數規模與新房成交的關聯性十分顯著，其與90平方米以上面積段產品的相關系數均在0.67以上，尤其是其是90-110平方米的產品相關系數更高，同步性更強，相關系數高達0.78，居于各面積段產品相關相關性之首。離婚人口規模則與二手房成交規模高度相關，尤其是與總價低、宜居性強的70-90平方米二房、三房產品相關性最強，高達0.67，而其余面積段產品與離婚人口的關聯度不大，相關系數多在0.5以下。

??03

??杭州——市場波動與人口遷徙趨穩

??婚姻指標影響將進一步凸顯

??與北京不同，杭州落戶門檻相對較低，近些年在互聯網經濟的助力之下，外來人口流入量居于全國前列，在全國結婚規模都在下滑的大背景之下，近5年杭州初婚規模依然保持相對穩定，進而也推升了本地生育率，統計局數據顯示，近三年新生兒數量達初婚規模兩倍以上。在此背景之下，我們進一步研究了婚育規模與商品房成交規模、價格變動和產品結構之間的關系。

??1、近年來初婚人數由降轉平，初婚家庭數量穩定在新房成交五成左右（略）

??2、外來人口遷入、戶籍結婚率下降，房價與初婚家庭數量關聯性減弱（略）

??3、流動年輕家庭推高本地生育率，近三年新生兒數量達初婚規模兩倍以上（略）

??4、“二孩潮”后70-90㎡戶型成交占比明顯下滑，90-110㎡成交占比顯著提升（略）

??5、2018年后新房成交進入橫盤周期，初婚人數與中大戶型去化關聯開始顯現（略）

??6、二手房面積越大，交易量與離婚對數正相關越緊密（略）

??7、小結：年輕家庭流入提升本地生育率，90-110平方米改善產品正當時（略）

??04

??成都——房價高漲、成交走低背景下

??近年初婚人數與成交變動關聯性加強

??同多數二線城市一樣，由于房價近幾年快速上漲，年輕人組建家庭意愿降低，同時人才政策放松下外來人口規模明顯增長，導致成都的初婚率明顯低于省內平均水平。與此同時，在房地產市場方面，成都自2017年以來明顯收緊了調控政策，壓制投資需求。在這樣的背景下，以初婚家庭為代表的的優質剛需逐漸成為市場購房主力，成都住宅市場成交結構也在此影響下發生了一定的變化。

??1、房價快速增長減緩家庭組建，2016年以來初婚人數加速下滑（略）

??2、近年來新房成交規?？s減，初婚家庭對住房需求支撐快速提升（略）

??3、低初婚率水平與省內高生育率并存，流動二代家庭住房需求亦成市場主要支撐（略）

??4、新建家庭數量快速增長下，住宅成交結構更偏向中等戶型（略）

??5、小結：新建家庭成為市場主力需求，中等戶型產品短期內仍將暢銷（略）

??05

??總結：婚房需求依然是重要支柱

??與人口流入并肩

??推動中心城市剛需增長

??對于大中城市來說，盡管受房價快速上漲、婚姻觀念改變、子女教育難、養育成本加大等多重因素的影響，我國結婚率不斷下降，但傳統觀念影響下，買房仍是結婚人群特別是初婚群體考慮的頭等大事，由結婚帶來的購房需求仍將是未來房地產市場購房需求的重要支撐，北京2019年初婚家庭數量仍然是新房成交套數的1.34倍，杭州和成都雖然不及北京，但初婚規模與新房成交套數的比重均在五成及以上。并且在市場波動周期下，婚房需求的支撐性進一步凸顯，以北京為例，市場處于低位的2017、2018年，新婚家庭規模是新房成交套數的比重已經接近3或在3以上。

??另外，由于這類城市人口吸納能力較強，并且新增人口具有年輕化、學歷高、收入高等優勢，是購房的準客戶群體，為本地新增購房需求起到良好的支撐作用。即使是受落戶門檻限制的京、滬兩城，盡管結婚率不高，但其良好的就業機會、醫療和教育等配套依然對外來人口頗具吸引力，留在京、滬的生子家庭依然在不然增加，新生兒（常?。┏趸椋☉艏┍扔?015年的1.35升至2019年1.97，京、滬對于年輕人群的吸引力依然較強。

??1、房價高企等因素致結婚率下滑，但婚房仍是大中城市住房需求的重要支柱（略）

??2、初婚率和常住生育率差距逐年加大，高落戶門檻下京、滬吸引力依舊有增無減

??由于京、滬落戶門檻較高，使得兩城結婚率水平尤其是初婚率處于較低水平，2019年初婚人數僅有14.2萬人，較2011年降幅超50%，并且初婚人數還有進一步下降的趨勢；而同時期兩城生育率依然處于相對高位，譬如北京，2019年常住人口出生量達17.5萬人，出生率達8.12‰，出生率與2011年基本持平。

??受結婚率下滑的影響，新生兒（常?。┏趸椋☉艏┍却_仍在不斷上升，由2015年的1.35升至2019年1.97，這表明留在北京的生子家庭依然在不斷增加，北京對年輕人群的吸引力依舊有增無減。

??3、高房價水平下結婚率依舊省內領先，杭州、西安“新本地家庭”需求發展可期（略）

??4、市場波動周期下，婚房需求“基本盤”支撐作用進一步凸顯（略）