??近年來，隨著南通全面接軌上海都市圈，市場價值迎來質的蛻變，樓、地市持續火熱，地價、房價輪動性上漲。2020年以來，主城區拿地拼運氣、郊縣拼膽量，北三縣地價全面破萬，地王刺激下北三縣房價追漲。作為“當紅炸子雞”的南通，市場周期能否一如既往的強勢？市場天花板又在哪里？

??01

??樓、地市周期性同步

??地王刺激下北三縣房價追漲

??……略……

??（一）主城區拿地拼運氣、郊縣拼膽量，北三縣地價全面破萬

??2011-2015年，南通放量供地，涉宅用地年平均成交建面達600萬平方米，土地去化周期超3年。受此影響，房地產市場供過于求，房地產庫存高企。與此同時，房企拿地熱情平淡，成交平均樓板價低于2000元/平方米，平均溢價率在5%以下。

??2016年以來，南通市政府主動調降供地規模，年度宅地成交建面保持在350萬平方米左右，土地去化周期縮短至1年。地價跳躍式上漲，2016年南通宅地成交平均樓板價達到4343元/平方米，同比增長2倍有余。此后四年，樓板價仍以年均20%的增速穩步上漲。

??2016年以來，南通土拍市場持續高熱，房企參拍熱情持續高漲，區域地王頻現，高價地層出不窮。為抑制土地價格非理性上漲，政府接連出臺土拍新規，2017年下半年，南通市區全面開啟土拍限價。2019年，將土拍溢價率與預售取證節點相掛鉤，溢價率超30%地塊結構封頂后方可取證，溢價率超45%地塊則實行現房銷售。2020年2月，首次引入一次性報價規則，競拍至價格上限隨即轉入一口價環節，由報價最接近均值者競得，9月，土拍雙限升級，明令禁止房企多馬甲拍地。

??而以限定的房價與地價測算，開發項目仍有一定的利潤可圖。因此，主城區宅地大都進入搖號環節，拿地與否完全取決于運氣。遠郊區縣土拍價高者得，拿地與否主要取決于膽量，那些土儲所剩不多乃至斷檔的企業，出于“生存”本能的考量，拿地積極性最為強烈。即使投測算不過來帳，也要硬著頭皮高價拿地。

??2020年以來，主城區優質宅地普遍搖號，典型如祥生，成功搖到崇川區R20001地塊，成為17家房企中的“幸運兒”。通州區單價地王紀錄三度刷新，例如大發總價12.1億元奪下金沙鎮R2021-004地塊，樓板價14095元/平方米。北三縣（如皋、海安、如東）地價全面破萬，例如上海建發盛高總價16.7億元摘得如城鎮R2020128地塊，樓板價11917元/平方米，創如皋市新的單價地王。

??（二）地王推漲房價上升預期，成交周期性波動上半年火爆、下半年平穩

??南通屬于典型的地王推動的市場，2016年以來土拍市場持續火熱，多區域頻出地王，并數次刷新全市單價地王紀錄，地價上漲倒逼房價上漲預期。鑒于上半年拿地可以結轉到下半年銷售沖業績，南通房地產市場周期性波動，上半年土拍市場火爆，房地產市場同樣異常火熱，下半年企業拿地態度趨于理性，房地產市場隨之回歸穩態。

??2016年，南通房地產市場顯著轉暖，主城區商品住宅成交396萬平方米，創歷史新高。2017年以來，主城區供應持續偏緊，年均成交面積基本維持在300萬平方米高位波動，庫存去化周期保持在3-6個月。2021年一季度，主城區成交52萬平方米，受去年極低基數影響，同比增長87%，較2019年同期下降12%。新開盤項目去化表現優異，平均去化率超九成，熱銷盤開盤當天即首罄。

??北三縣房地產市場相對封閉，市場周期比主城區慢一拍，2020年以來隨著北三縣地價全面破萬，房價出現一輪補漲行情。

??02

??市場周期歷經兩次躍升

??現步入第三階盤整期

??（一）受制于主城區供應不濟，2016年底成交步入“下行拐點”

??……略……

??（二）2015年7月房價步入加速上升期，累計漲幅多達2倍

??……略……

??（三）成交金額三階躍升，2019年9月進入第三階盤整期

??基于成交數據“失真”、房價加速上漲，我們使用成交金額濾波擬合南通城市周期強弱變化。不難發現，南通房地產市場規模持續擴容，整體呈三階躍升態勢，間雜兩段上升期。具體來說：

??2012年2月-2015年2月，南通房地產市場步入第一階段盤整期，時間跨度長達三年，成交金額濾波維持在5-15。在此期間，南通樓市不溫不火，成交整體運行平穩，主城區月均成交面積不足15萬平方米，房價也是持續低位運行。尤其是2014年，南通房地產市場步入調整期，市場觀望情緒濃重，樓市成交異常低迷，打折降價常態化。

??2015年3月-2016年10月，南通房地產市場進入上升周期。本輪上升周期持續20個月，成交金額濾波從波谷13.1升至波峰37.8，增幅達191%。2015年3月-2016年1月，多重利好刺激下，蟄伏已久的南通樓市開始復蘇，成交金額濾波穩步增長。2016年，南通房地產市場迎來首個成交大年，全年主城區成交面積高達396萬平方米，創歷史新高。置業群體認購踴躍，新開盤項目去化表現搶眼，核心區域更是一房難求。

??2016年11月-2019年1月，南通房地產市場邁入第二階段盤整期，時間跨度26個月，成交金額濾波在30-41區間內窄幅波動。一方面，房價仍保持上漲態勢，但增速較此前略有放緩，另一方面，成交面積震蕩下行，源于主城區供應乏力。2017、218年，主城區成交金額基本維持在400億元附近。

??2019年2月-8月，南通房地產市場重回上升周期，持續7個月，成交金額濾波由38.5升至67.6，增幅高達76%。具體而言，2019年初南通樓市迅速轉暖，成交急速攀升。主要原因在于一季度返鄉置業潮不期而至且規模空前，二季度人才購房補貼等政策催化下市場進一步轉向火熱，疊加供應持續偏緊，恐慌性購房情緒加速蔓延，新開盤項目平均去化率維持在90%以上，屢有項目開盤即售罄。

??2019年9月至今，南通房地產市場進入第三階盤整期，時間跨度已超過19個月，成交金額濾波在40-65寬幅波動，疫情加劇了市場波動幅度。具體而言，2019年9-12月，南通房地產市場供不應求形勢加劇，受制于供應不濟，成交急速下滑，房價仍持續上漲。與此同時，庫存持續走低，主城區庫存面積一度降至60萬平方米，去化周期低至1.6個月。進入2020年，南通樓市一波三折，一季度受新冠肺炎疫情影響樓市成交近乎停擺，二季度市場明顯升溫，成交創年內新高，三季度以來市場漸顯疲態，成交也是高位回調。

??03

??南通樓市短期看土拍熱度

??中長期看人口及市場預期

??……略……

??（一）短期看土拍熱度，地王刺激下樓市或將持續火熱

??南通屬于典型的地王推動的市場，地王成為市場冷暖變化的重要因素。鑒于上半年拿地可以結轉到下半年銷售沖業績，南通房地產市場整體呈周期性波動。相對而言，上半年南通土拍市場火爆，樓市同樣持續高熱，下半年企業拿地態度趨于理性，樓市隨之回歸穩態。

??2016年以來南通土拍市場持續火熱，多區域頻出地王，并數次刷新全市單價地王紀錄，地價上漲倒逼房價上漲預期。典型如2016年底，盛和總價9.76億元奪下港閘區R16024地塊，樓板價10442元/平方米，創全市新的單價地王。隨后遠創、中海接連刷新全市單價地王紀錄，房價看漲預期強烈。

??受此影響，2016年以來南通房地產市場持續高熱，房價始終保持較快上漲態勢。典型如2020年，主城區拿地拼運氣，優質宅地大都進入搖號環節，郊縣拿地拼膽量，北三縣（如皋、海安和如東）地價全面破萬，房價隨之出現一輪補漲行情。

??我們認為南通樓市前景短期看土拍熱度。具體而言，倘若土拍市場持續火熱，高價地乃至地王頻出，成本推動效應下，地價上漲勢必將倒逼房價上漲預期。基于買漲不買跌的心理作祟，房價預期看漲很大程度上將刺激潛在購房消費，甚至倒逼恐慌性購房消費。受此影響，房地產市場有望保持高熱度，成交將持續高位運行，房價依舊面臨一定的上漲壓力。倘若土拍市場轉冷，底價成交常態化，乃至流拍地塊大幅增多，市場觀望情緒或將再起。受此影響，房地產市場或將明顯降溫，成交量、價將趨勢性走穩，甚至向下調整。

??聯系到南通主城區供地持續緊俏，優質宅地更是房企爭搶的對象，拿地或將愈加困難。基于企業補庫存的現實需要，現階段北三縣不失為房企獲地補庫存的重要渠道。而在全市普通商品住房用地均采取“控房價、控地價”方式供應后，北三縣土拍市場或將趨勢性走穩，核心區位的優質宅地仍將高價出讓。

??可以期許的是，短期內南通土拍熱度難降，高價地仍將時有發生，房地產市場或將持續火熱，成交大概率將持續高位運行。但由于新政加強房價備案管理，全面實行商品住房最高備案價及片區指導價制度，預計房價漲幅將逐漸趨于平緩。

??（二）中長期看人口及市場預期，需求瓶頸制約成交或將高位持穩

??……略……

??1、善于培養但留不住人才，蘇北地區導入人口有限

??南通乃是傳統的人口輸出型城市，受限于城市產業能級、居民薪資收入與周邊核心一、二線城市皆存較大差距，本地人口持續凈流出，常住戶籍人口比長期保持在0.95低位。

??正所謂江蘇教育看南通，南通乃是傳統的教育大市，善于培養各類高素質人才，優質高中本科錄取率長期保持在95%以上。但留不住人才，高素質人才更易被上海、蘇州、南京等周邊核心一、二線城市所吸附，人口導入情況不甚理想，外來人口主要來自于蘇北地區。

??近年來，南通常住人口略有提升，但整體增幅十分有限，年均常住人口增量皆不足1萬人，戶籍人口更是持續走低，高素質人才仍加速外流。2019年末，南通常住人口731.8萬人，同比凈增加0.8萬人，戶籍人口759.8萬人，同比凈減少2.7萬人。

??2、人口老齡化問題愈加嚴重，潛在購房需求趨于飽和

??購房屬于低頻次消費行為，置業群體主要集中在20-50歲年齡段，年輕人基于組建新的家庭通常會購買婚房，中年人為了改善居住環境、優化功能空間，通常會改善性換房，50歲以上年齡人口再購房的需求將顯著退坡。

??南通已進入深度老齡化，人口老齡化問題愈加嚴重。南通乃是著名的“長壽之鄉”，老齡人口逐年提升。2019年，南通60歲以上老齡人口升至233.6萬人，同比凈增長3.3萬人，占當年戶籍人口的比重達到30.7%，同比提升0.5個百分點。

??受此影響，南通潛在置業群體基數將趨勢性下行，市場需求也將趨于飽和，甚至將明顯退坡。

??3、房價、地價虛高，市場預期基本兌現甚至適度透支

??2016年以來，南通房地產市場持續火熱，城市房價、地價輪動上漲，核心動因在炒作市場預期。

??對比同類型的萬億GDP強三線城市，南通房價明顯偏高，累計漲幅同樣不容小覷。2021年一季度，南通主城區商品住宅成交均價高達29695元/平方米，僅次于東莞，明顯高于無錫、佛山這類強三線城市。相較于2015年，南通主城區房價累計上漲200%，整體漲幅僅落后于東莞，同樣高于無錫、佛山這類強三線城市。

??對比核心城市與衛星城市的鄰近區域房價，南通啟東市房價略顯偏高。2021年一季度，南通啟東市房價13974元/平方米，緊鄰的上海崇明區房價30803元/平方米，兩者房價之間的比值約0.45。反觀佛山南海區與廣州荔灣區房價之比約0.42，東莞東南臨深片區與深圳龍華區房價之比約0.40，直觀反映南通啟東市房價似有偏高的跡象。

??值得一提的是，佛山南海區、東莞東南臨深片區、太倉科教新城片區皆屬全市的價格高地，啟東則是南通相對的價格洼地，主城區房價相當于啟東市房價的2.1倍，側面映證南通房價存在“虛高”的成分。

??對比同類型的萬億GDP強三線城市單價地王，南通地價天花板看似合理、實則偏高。南通單價地王紀錄與無錫基本持平，與佛山、東莞仍存較大差距。早在2018年7月，金茂總價11.9億元奪下南通崇川區R18017地塊，樓板價19435元/平方米，創南通新的單價地王。而在2020年6月，三盛集團總價18.5億元摘得無錫XDG-2020-28號地塊，樓板價19542元/平方米，創錫城新的單價地王。

??2020年以來，南通主城區土拍實行限房價、限地價，當企業競價達到最高限價上限，將采取現場搖號抽簽確定競得人。受此影響，主城區宅地大都進入搖號環節，拿地與否完全取決于運氣。與此同時，北三縣（如皋、海安和如東）土拍市場異常火熱，地價全面破萬。例如2021年2月，上海建發盛高總價16.7億元競得如皋市如城鎮R2020128地塊，樓板價11917元/平方米，刷新如皋市單價地王紀錄。

??南通地價實則偏高已在北三縣有所體現，部分高價地已然面臨去化困難的窘境。例如2020年9月，龍信在海安市七星湖片區連拿兩宗地，樓板價皆超7700元/平方米，售價預期在15000元/平方米，但周邊競品售價僅12500元/平方米，去化仍有壓力，致使龍信開盤接連延期。

??我們認為南通房價、地價基本與無錫、佛山這類強三線城市齊平，但城市基本面猶存較大差距，產業經濟短板更是南通的“硬傷”，市場預期基本兌現甚至適度透支，未來南通房價及地價進一步提升的空間著實有限。

??04

??綜概：2021-2022年進入高位盤整期

??北三縣猶存去化隱憂

??……略……

??（一）短期土拍熱度難降，2021年主城區成交高位維持在300萬平

??南通樓市前景短期看土拍熱度，高價地乃至地王仍是市場冷暖變化的“催化劑”。

??而在雙集中供地后，非重點城市土拍市場顯著升溫，長三角地區三四線城市土拍持續火熱，紹興、麗水等不斷刷新全市單價地王紀錄，并向下轄市縣“下沉”，紹興諸暨、麗水龍泉等同樣頻出地王。

??現階段南通仍是房企重點聚焦的熱點城市，短期內土拍市場有望維系高熱度，主城區更是一地難求。而在新政實行覆蓋全市域的地價房價精準化“雙控”制度后，北三縣土拍市場或將趨勢性走穩，但核心區位的優質宅地仍將高價出讓。

??可以期許的是，短期內南通房地產市場熱度或將慣性延續，成交大概率將高位保持。相對而言，主城區市場需求更為堅挺，但由于供應不濟，2021年成交將維持在300萬平方米附近窄幅波動。與此同時，市場仍將周期性波動，基于上半年拿地可以結轉到下半年銷售沖業績，上半年樓市、地市或將持續火熱，樓市成交也將穩中有升。下半年企業拿地態度趨于理性，房地產市場也將回歸穩態，成交也將適度回落。

??（二）中長期主城區市場趨勢性走穩，北三縣高價地猶存去化隱憂

??南通樓市前景中長期看人口及市場預期，潛在購房需求堅挺程度、市場預期房價漲跌變化，仍將是市場周期性強弱轉化的核心因素。

??具體而言，南通本地人口長期凈流出，善于培養人才但留不住人才，高素質人才同樣不斷外流，蘇北地區導入人口則相對有限，增量購房需求明顯不濟。值得擔憂的是，人口老齡化問題愈加嚴重，潛在購房需求基數或將趨勢性下行，市場需求或將逐漸趨于飽和。

??對比同類型的萬億GDP強三線城市，南通房價及地價看似合理、實則偏高，整體漲幅首屈一指，似有脫離城市經濟基本面的嫌疑。聯系到市場預期已基本兌現甚至適度透支，未來房價及地價進一步提升空間著實有限。

??樂觀預期下，中長期南通房地產市場或將趨勢性走穩，并以時間換空間。相對而言，主城區市場仍有需求支撐，預計2022年成交金額將進入第三階高位盤整期，全年成交金額維持在600億元附近。反觀北三縣市場需求增長受限，房價漲幅將整體走緩，高價地市場價值較難快速兌現，地王更將面臨一定的去化隱憂。