??本月報是由易居研究院原創出品。旨在以動態的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態，進而了解并研判行業發展的新政策、新動態和新方向。

??摘要

??5月，軌道交通行業動態和企業動態較多。全國新一輪軌交規劃獲批累計達2464.66公里，連續4個月無軌交獲批。政策動態方面，南通市頒布《關于推進軌道交通場站及周邊土地綜合開發的實施意見》，要求對軌道交通及周邊土地做好綜合開發，預示南通將開啟TOD元年。行業動態方面，《閔行區國土空間近期規劃（2021-2025年）》提出加密軌道交通；大力發展TOD開發模式，虹橋主城副中心和莘莊主城副中心將成為發展重點；《漳州中國女排娘家基地及周邊用地項目策劃及詳細城市涉及方案》批前公示，TOD首次被引入，預示漳州市區即將真正進入TOD時代；浙江發改委正式發布《浙江省重大建設項目“十四五”規劃項目表（實施類）》、《浙江省重大建設項目“十四五”規劃項目表（謀劃類）》，詳細梳理“十四五”期間浙江省的重大建設項目，旨在打造“軌道交通上的浙江”，以鐵路和軌道交通為主導的TOD模式必將有新的發展機遇；《上海市城市軌道交通第三期建設規劃（2018-2023年）調整》發布，本次建設規劃調整共增加線路長度約57公里，上海市正進一步完善軌道交通網絡；呼和浩特出讓2宗土地用于地鐵沿線TOD開發，作為呼市首個TOD，將為其帶來城市發展新的探索模式；《重慶市國土空間總體規劃（2021—2035年）》提前公示，將緊密聯系周邊地區，打造“1小時通勤圈”；《常州市國土空間總體規劃（2020-2035年）》對外公示，提出通過突出交通骨架的引導作用，以多層次軌道交通引導城市用地開發，TOD將有大作為；《杭州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》（草案）公示，從多方面對杭州市的國土空間詳細規劃。可見TOD模式已被多數城市采納，TOD綜合開發也將成為未來較長時間的熱點話題。企業動態方面，上鐵地產聯合體共同競得杭州西站TOD上蓋項目，杭州加速進入TOD時代；旭輝集團聯合重慶西站投資發展有限公司獲得重慶西站站前廣場TOD項目，重慶新增又一TOD項目；廣深聯手打造全國首個TOD交通樞紐綜合體，將助力粵港澳大灣區打造“1小時生活圈”。項目動態方面，合肥擬打造肥西首例TOD綜合體示范樣板；上海閔行區軌交蓮花路站上蓋商業6月開始營業。

??軌交獲批

??5月全國無軌道交通建設規劃獲批

??自2017年8月包頭地鐵事件叫停后的一年時間，發改委對地鐵審批門檻嚴格把關。直至2018年7月13日，國務院辦公廳印發《關于進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》，調整了城市軌道交通建設申報條件。自此，發改委自審批叫停以來，于2018年8月首次批復了蘇州軌道交通建設，隨后密集批復了重慶、沈陽、杭州、濟南、長春、上海、武漢等多個城市的軌道交通建設規劃。自2018年8月份至今全國新獲批城市軌道交通建設規劃累計里程達到2464.66公里，其中從今年2月份以來均無軌交獲批。

??政策動態

??南通市首次出臺新政，即將開啟TOD時代

??5月6日，南通市人民政府頒布《關于推進軌道交通場站及周邊土地綜合開發的實施意見》（下稱《意見》），旨在加強軌道交通用地開發的利用管理，促進軌道交通場站及站點周邊區域經濟發展，實現軌道交通引領城市發展的新格局。《意見》總結工作要求，并從明確用地范圍、建立管控體系、強化用地保障、合理收益分配等四大方面提出相應要求，并明確各責任單位的分工。

??點評   

??《意見》作為南通市級層面出臺的第一份軌道交通區域綜合開發政策，標志著市委市政府對軌道交通區域綜合開發的支持力度明顯加大，預示南通將即將開啟TOD時代。政策的核心要點主要體現在以下方面：

??1、確定了綜合開發用地范圍，支持力度較大。《意見》提到，原則上以城市軌道交通站點為中心，按照站點半徑500米、換乘站點半徑800米；車輛基地按本體工程用地以及周邊不低于本體工程用地規模2倍的開發用地確定為軌道交通綜合開發用地范圍。對比長三角其他城市，除上海未明確開發范圍外，南通TOD開發用地范圍與杭州相當（杭州是一般站點半徑500米左右，換乘站及重點站半徑800米左右），政策支持力度較大。

??2、多部門共同牽頭，軌道交通規劃需考慮全方位因素。在開發策劃階段，《意見》提出軌交的綜合開發需要結合軌道交通網線規劃和區域經濟社會特征，開發具有特色的業態；在可行性研究階段和專項規劃階段，《意見》提出多部門參與，確保軌道交通綜合規劃的合理性。

??3、優化供地方式，差別化供地。南通軌道交通綜合開發用地可分層設立用益物權，支持地上、地下空間按照不同功能單獨開發。土地供應主要有兩種方式：一是劃撥方式。符合《劃撥用地目錄》的車輛基地本體工程、軌道交通站點本體工程以及涉及軌道交通場站的交通銜接設施、綠化工程、便民服務設施等附屬配套工程，可以無償劃撥方式供地。二是公開出讓方式。在土地供應時，可將軌道交通線路建設及運營能力納入競買人資格要求。具備單獨規劃建設條件的經營性用地，應當以招拍掛方式公開出讓。與其他城市TOD政策相比，南通政策未明確土地出讓金的評估方式，但明確了車輛基地上蓋綜合開發的“造地成本”納入其綜合開發用地土地整理成本。

??行業動態

?   閔行區公示國土空間規劃，大力發展TOD開發模式

??5月8日，閔行區規劃資源局公開《閔行區國土空間近期規劃（2021-2025年）》（下稱《規劃》），《規劃》從空間發展戰略、總體空間結構等方面把控，并針對產業發展、綜合交通、生態環境、居住與配套、鄉村振興共五個維度進行專項統籌。十四五期間閔行區將有大變化：華漕再迎來重大利好消息，納入虹橋主城副中心、構建前灣地區科技創新產業集群、前灣地區集建區功能規劃、打造“最國際時尚的TOD”、打造虹橋前灣地區3.0國際社區等。

??閔行2035提出要加密軌道線網，引導重點功能發展地區建設；實現軌交站點600米覆蓋率從現狀15%提升為大于40%；大力發展TOD開發模式，積極引導存量用地調整和二次開發。十四五期間，要加強軌道交通建設，全力推動軌交站點TOD開發，提升周邊用地經濟價值，促進土地更高效、更集約、更高質量利用。

??《規劃》總體形成“雙核輻射”的空間結構，以虹橋、莘莊兩大主城副中心輻射帶動全區城市更新和品質提升，打造資源統籌、功能凸顯、產城融合的空間發展格局。閔行區的TOD將在城區發展中更加突顯其價值。

??虹橋主城副中心：打造以總部商務功能為核心的中央活動區，培育優勢突出、特色鮮明、增長強勁的現代服務業集群。構建以前灣公園為核心的水綠交融的城市生態體系。增強虹橋城市副中心功能集聚和輻射能級，全面提升國際社區、國際醫療、國際教育、國際文體等核心城市功能和生態品質。

??莘莊主城副中心：聚焦莘莊城市副中心建設，輻射帶動梅隴鎮、顓橋鎮、古美路街道，著力打造上海主城區服務長三角的西南城市客廳、閔行南北兩大功能片區發展的核心節點、閔行區行政文化公共活動中心。依托莘莊樞紐TOD開發和莘莊商務區建設，構建七莘路、北橫涇都市活力帶，以水綠慢行環串聯現狀水系，形成濱水慢行活動走廊，植入匹配城市副中心的多元化功能業態，塑造副中心門戶形象。

??漳州女排基地方案公開，提出TOD廣場概念

??5月21日，漳州市自然資源局發布《漳州中國女排娘家基地及周邊用地項目策劃及詳細城市設計方案》，詳細城市涉及方案隨之公開。據總平圖顯示，漳州中國女排娘家基地及周邊用地項目，包含多個項目：

??1、住宅及配套：騰飛小區、騰飛幼兒園、鄰里中心；

??2、體育訓練：運動綜合體、全民體育建設中心（樂動館）、綜合訓練館（拼搏館）、排球文化綜合體；

??3、體育配套：公共服務長廊、服務中心、康療中心、運動員公寓；

??4、文化公園：樂動公園、女排文化廣場、女排文化公園、藝術廣場、智趣廣場、勝利廣場、勝利公園、運動休閑驛站；

??5、體育文旅文創：旅游綜合服務中心、文創展臺、特色紀念墻、商務街區；

??6、商業商務：體育科創大廈、總部辦公、華僑飯店、商務公寓、TOD廣場、智慧零售體驗、商業綜合體。

??該項目設計了TOD廣場，這是漳州市區第一個TOD項目。作為廈漳泉城際輕軌R1線站點之一，女排基地在規劃中，包含了TOD廣場，這也意味著，漳州市區即將開啟TOD時代！

??浙江省“十四五”重大建設項目發布，軌道上的浙江基本建成

??5月21日，浙江省發改委印發《浙江省重大建設項目“十四五”規劃項目表（實施類）》、《浙江省重大建設項目“十四五”規劃項目表（謀劃類）》，對“十四五”期間浙江省的重大建設項目進行梳理。

??此次印發的實施類項目表和謀劃類項目表主要為鐵路和軌道交通項目，其中實施類的建設項目總投資為12077.7億元，2021-2025年計劃投資7262.5億元；謀劃類的建設項目總投資共1137億元。

??“十四五”期間浙江省將建設1800公里鐵路、700公里城市軌道交通，“軌道上的浙江基本建成”。將重點推進通蘇嘉甬、甬舟、滬乍杭、鐵路杭州蕭山機場站樞紐及接線工程、溫福等鐵路和軌道交通項目。杭州至溫州高鐵、杭州至臺州高鐵、跨杭州灣的通蘇嘉甬鐵路、甬舟鐵路等標志性項目將在“十四五”期間建成。此外，滬甬跨海通道、杭臨績鐵路、寧杭二通道等遠期項目也被列入了謀劃類項目清單，將力爭在“十四五”期間前期工作取得重大突破性進展。

??上海軌道交通第三期建設規劃有所調整，增加線路長度

??5月26日，《上海市城市軌道交通第三期建設規劃（2018-2023年）調整》發布，本次建設規劃調整共7個項目，增加線路長度約57公里。主要調整內容如下：

??（1）19號線工程自虹建路站至寶楊路站，線路長44.5公里，設站32座，投資605.24億元，項目建設工期為6年。

??（2）20號線一期工程自金昌路站至共青森林公園站，線路長19.8公里，設站16座，投資393.54億元，項目建設工期為6年。

??（3）21號線一期工程自川沙路站至東靖路站，線路長28.0公里，設站16座，投資369.56億元，項目建設工期為6年。

??（4）23號線一期工程自閔行開發區站至上海體育場站，線路長28.0公里，設站22座，投資337.29億元，項目建設工期為6年。

??（5）13號線西延伸工程自諸光路站至金運路站，線路長9.8公里，設站5座，投資126.29億元，項目建設工期為5年。

??（6）1號線西延伸工程自莘莊站向西延伸1站，實現與嘉閔線換乘，線路長1.2公里，設站1座，投資35.75億元，項目建設工期為4年。

??機場聯絡線工程自虹橋樞紐至上海東站，線路長68.6公里，設站9座，投資480.54億元，項目建設工期為6年。

??（7）嘉閔線工程自嘉定北站至莘莊北站，線路長41.6公里，設站15座，投資371.01億元，項目建設工期為6年。崇明線工程自金吉路站至裕安路站，線路長44.6公里，設站8座，投資264.26億元，項目建設工期為5年。

??呼和浩特掛牌出讓2宗TOD土地，將帶來新的城市發展模式

??5月24日，呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心正以掛牌方式出讓9宗國有建設用地使用權和2宗工業用地國有建設用地使用權。這11宗地中，最受關注的是2宗用于地鐵沿線TOD開發的項目用地。2宗開發項目用地是帶TOD項目設計方案出讓，分別位于軌道交通一號線將軍衙署站B2出入口和A出入口。

??根據出讓要求，將軍衙署站B2出入口，即新華大街以南、昭烏達路以西用地為零售商業用地，定位為以社區圖書館為主、咖啡屋等商業業態為輔，并將外部環境打造為城市街角公園，該建筑分為地上2層，地上一層為地鐵出入口及商業（簡餐），地上二層為書咖。另外，將軍衙署站A出入口（原富華大廈），即新華大街以南、南馬神廟街以西用地為旅館用地。

??據悉，鼓樓立交橋將軍衙署附近出讓按照TOD開發的零售用地，位于鼓樓立交橋商圈的2021023和2021024地塊，這也是呼市第一個按照TOD模式開發的商業，將帶來城市發展新的探索模式。

??重慶市國土空間總體規劃公示，提出建設“軌道上的主城都市區”

??5月27日，重慶市規劃和自然資源局公示《重慶市國土空間總體規劃（2021—2035年）》（下稱《規劃》）。《規劃》主要內容包括規劃范圍和期限，新階段新理念新格局，內陸開放的重慶，高質量發展的重慶，高品質生活的重慶，山水之城、美麗之地，現代化的主城都市區，規劃實施保障等8個方面。

??作為重慶市未來15年國土空間保護、開發、利用、修復的政策和總綱，重慶市總體規劃全面融入“一帶一路”和長江經濟帶發展，共建成渝地區雙城經濟圈，構建重慶市域“一區兩群”協調發展國土空間格局。《規劃》中提出規劃多層次軌道交通網絡體系，建設“軌道上的主城都市區”；實現干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路（都市快線）、城市軌道“四網融合”；打造以中心城區為核心、緊密聯系周邊的“1小時通勤圈”。

??常州市國土空間總體規劃公示，以多層次軌道交通引導城市用地開發

??5月27日，江蘇省常州市人民政府近日對外公示《常州市國土空間總體規劃（2020-2035年）》（下稱《規劃》）。作為市級國土空間規劃，常州市總體規劃重在戰略引領和底線管控，通過優化國土空間布局和自然資源配置，為常州市高質量發展構建國土空間開發保護新格局。《規劃》提出常州市將強化對長三角中軸樞紐城市的支撐，貫通南北通道，完善東西交通，提升樞紐能級，打造便捷、舒適、安全、綠色、高效、智慧的常州綜合交通體系；同時利用空間結構引導戰略，通過突出交通骨架的引導作用，以區域交通走廊引導城鎮體系和產業布局，以多層次軌道交通引導城市用地開發。

??企業動態

??上鐵地產聯合體競得杭州西站TOD開發，是全國首個新建高鐵站TOD上蓋開發

??5月11日，杭州西站樞紐雨棚上蓋開發項目地塊[余杭組團YH-18單元（高鐵樞紐中心）F-06-02（西側地塊）、F-06-03（東側地塊）地塊]成功出讓，最終由上海鐵路房地產開發公司與杭州西站樞紐公司聯合體競得，該地塊也是全國首個新建高鐵站TOD上蓋開發空間用地。

??杭州西站TOD上蓋項目是全國首個新建高鐵站TOD上蓋開發項目，位于杭州西站東西落客平臺站房雨棚上方四角，規劃開發特色酒店、總部辦公綜合體，系杭州西站樞紐站城融合實施的有機部分。設計理念核心在于高鐵站的交通功能與城市公共服務功能有機銜接、互聯互通，在于交通、經濟、自然、文化的多元融合。通過“站場拉開”、“站場抬高”、“多維交通”復合型開發，弱化了車場對城市交通阻隔和空間隔離，平衡鐵路客站“交通—場所”關系，更好匹配公眾出行需求，使多方主體共享城市立體空間的經濟效益和開發價值，還設置云門、云谷空間，綜合開發，在站區打造區域節點，為市民提供豐富的服務共享場所。

??項目蓋下的杭州西站位于杭州市余杭區，建成后將連接合杭、湖蘇滬、滬杭城際、滬乍杭、杭溫、杭黃等干線鐵路。站房規模10萬平方米，遠期客發量達3796萬人/年。

??我國首個TOD交通樞紐綜合體項目將亮相廣州增城

??5月20日，我國首個TOD交通樞紐綜合體項目日前已基本竣工，預計將在今年年底前正式交付使用。該項目融合了3條國家高鐵、2條城際軌道、4條城市地鐵、1條空中云軌等四大類型10條軌道交通。這是我國首個TOD交通樞紐綜合體項目。項目位于粵港澳大灣區核心城市廣州市增城區，以增城區新塘站為中心，處于廣州市城市空間發展戰略的“東進”軸上，擁有優越的地理位置條件。在這里，首個TOD交通樞紐綜合體將助力粵港澳大灣區真正打造“1小時生活圈”。

??凱達爾樞紐國際廣場（簡稱ITC）是這一片區的標志性建筑，也是廣東省、廣州市、增城區重點工程項目。該項目設計中首創智慧中樞“車站核”概念，衍生“客流四首層”設計。ITC的“城市走廊”貫穿南北，從地下二層到地上五層，高45米，寬15米，長度約為100米。它是橫貫了車站的半室外空間，聯系建筑的各個公共空間與城市，是整個項目的“脊柱”。而“車站核”仿佛一個立體化的十字路口，解決垂直交通，其總高度為55米，寬度約為50米，由8個層層旋轉的橢圓疊加而成，成為解決日均40萬客流順暢運行的關鍵答案。這樣通過“車站核城市走廊”融合商業樓體的設計，ITC整合所有資源于一體，實現一站式多元商務生活體驗，成為集商務、休閑、購物及服務于一體的TOD城市綜合體典范。

??旭輝首個高鐵TOD項目落地重慶

??5月25日下午，旭輝集團聯合重慶西站投資發展有限公司獲取重慶西站站前廣場TOD項目，并就西站TOD合作開發項目舉行簽約儀式，雙方將共同打造成渝地區雙城經濟圈門戶TOD新地標。

??重慶西站TOD項目總建筑面積約22萬方，計劃總投資約27億元，依托重慶西站“雙城經濟圈橋頭堡”的區位優勢，“一站一環四軌”的城市輻射優勢，以打造“西南城市會客廳”為開發理念，著力構建企業總部基地、品質酒店集群、商貿新地標三大業態布局。項目建成后，將進一步深化重慶西站大片區及周邊區域特色城市服務及公共服務功能，并依托西部（重慶）科學城匯集的優質創新資源，全面激發城市發展新動能。

??項目動態

??合肥首個TOD綜合體示范樣板落戶肥西

??5月6日，肥西縣自然資源和規劃局發布消息：肥西擬打造首例TOD綜合體示范樣板。肥西縣以地鐵4號線華南城車輛段上蓋綜合開發項目為試點和示范，積極推進地鐵上蓋綜合開發的新嘗試，致力于打造合肥市軌道車輛段上蓋物業示范樣板。

??規劃街坊位于華南大道與孫集路交口西南側，緊鄰肥西經濟開發區紫云湖片區，采取地上地下空間綜合統籌、一體化開發的方式，控制城市平面方向的蔓延，將城市功能集中建設，創造垂直城市，緩解地鐵車輛基地建設對城市的割裂的同時，塑造豐富優美的城市空間和城市界面。

??該街坊目標打造成集商業、商務、教育、居住等功能為一體的城市綜合片區，車輛段上蓋區域布置住宅、社區中心及小學，南側白地部分不受蓋板結構的影響，布置百米商業辦公高層，為產業發展留足空間，為就業創業提供平臺。同時，項目建成后預計可提供2萬方的保障性住房，為吸引人才、留住人才做好服務保障工作。

??軌道上蓋預留開敞空間，通過“綠色城市走廊”概念的導入，使南側紫云湖的自然景觀和空間視野貫穿整個項目，服務居住、商業、辦公等不同業態的使用者，形成具有較強交往功能的公共空間，讓社區、城市與自然聯動。

??上海蓮花路站TOD商業項目主體完工，6月起營業

??5月28日，上海地鐵一號線蓮花路站上蓋商業建筑主體已完工，下月起陸續投入營業。該項目由日資三井不動產集團全資打造，引入日本先進都市消費業態，打造富有逛街樂趣的“車站上蓋”商業設施，通過連廊聯通周邊百聯南方購物中心、中庚漫游城等大型商場，成為上海西南又一新潮地標。