??6月21日，《2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東華中區(qū)域測(cè)評(píng)研究報(bào)告》火熱出爐，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第4年發(fā)布此項(xiàng)區(qū)域測(cè)評(píng)報(bào)告，也是對(duì)上海、浙江、江蘇、福建、安徽、河南、湖北和湖南這七省一市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企的一次全面盤點(diǎn)。

??根據(jù)報(bào)告，2017年在行業(yè)全年整體而言維持高位運(yùn)行的背景下，華東及華中區(qū)域內(nèi)各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交較為活躍，庫存去化良好，區(qū)域內(nèi)部分企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、區(qū)域布局、產(chǎn)品升級(jí)和改革創(chuàng)新等方面進(jìn)行了積極的探索，涌現(xiàn)了一批在全國(guó)范圍內(nèi)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)秀房企；同時(shí)，調(diào)控政策的深入、居住需求的變化以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，也使得區(qū)域內(nèi)房企在模式、運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品等諸多方面進(jìn)行全方位創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。

??市場(chǎng)：除上海外，區(qū)域內(nèi)各省成交均創(chuàng)新高

??測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2017年，華東區(qū)域四省一市商品房銷售面積為40557.15萬平方米，同比下降4.44%，占全國(guó)銷售面積的23.94%，較上年回落3.03個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額共計(jì)41004.47億元，同比增長(zhǎng)7.45%，占全國(guó)銷售金額的30.67%，占比亦有小幅下降。華中區(qū)域三省商品房銷售面積為30001.35萬平方米，同比增長(zhǎng)11.87%，占全國(guó)銷售面積的17.71%，較上年小幅提升0.67個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額共計(jì)17848.98億元，同比增長(zhǎng)24.31%，占比為13.35%，較上年提升1.14個(gè)百分點(diǎn)。

??從各省市商品房銷售面積和金額同比增長(zhǎng)速度來看，除上海外，其余七省商品房銷售面積和銷售金額都實(shí)現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的兩項(xiàng)指標(biāo)增速更是均大于全國(guó)平均水平，五省房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，庫存去化良好。

??報(bào)告指出，受持續(xù)高壓的調(diào)控政策影響，上海2017年商品住房市場(chǎng)降溫明顯，總體呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的狀態(tài)，成交面積大幅下降，住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅明顯回落。全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售737萬平方米，比上年減少58.58％；全市商品房銷售1691.6萬平方米，同比減少37.5％。

??而浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的兩項(xiàng)指標(biāo)增速則是大于全國(guó)平均水平，尤其是福建、河南和浙江，銷售面積和銷售金額的同比增速都在兩位數(shù)以上。其中，銷售面積同比增長(zhǎng)最高的是福建的19.1%，銷售金額同比漲幅最高的是浙江的28.47%。

??同時(shí)受銷售情況良好的拉動(dòng)，浙江、福建、安徽、湖北和湖南各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均明顯回升。此外，各省市土地購置情況亦出現(xiàn)明顯分化，上海、福建、河南兩省一市年內(nèi)土地購置面積較上年有所下降，其余五省土地購置面積較上年有所提升。從年內(nèi)新開工面積看，除上海和河南有所下降外，其他各省均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。

??戰(zhàn)略：“美好生活”促多元化發(fā)展

??從本次測(cè)評(píng)結(jié)果來看，華東各區(qū)域中，綠地、新城控股、旭輝、世茂房地產(chǎn)和正榮地產(chǎn)年內(nèi)表現(xiàn)突出，蟬聯(lián)上海區(qū)域前五名。浙江區(qū)域中，綠城集團(tuán)、祥生地產(chǎn)集團(tuán)、佳源集團(tuán)分列前三。江蘇區(qū)域中，中南置地、朗詩集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)，位列三強(qiáng)。福建區(qū)域，泰禾集團(tuán)登頂，融僑集團(tuán)、建發(fā)地產(chǎn)分列二三位。安徽區(qū)域中，文一地產(chǎn)、國(guó)購?fù)顿Y、恒泰地產(chǎn)分列前三名。華中各區(qū)域中，建業(yè)集團(tuán)、正商地產(chǎn)、康橋集團(tuán)列河南前三；福星惠譽(yù)、庭瑞集團(tuán)、聯(lián)投置業(yè)分列湖北前三；中建信和、長(zhǎng)沙房產(chǎn)和大漢城鎮(zhèn)，則分別占據(jù)湖南區(qū)域前三位。

??從各區(qū)域的領(lǐng)先房企來看，華東華中區(qū)域內(nèi)房企的區(qū)域布局策略不盡相同。上海、浙江、江蘇和福建四省市全國(guó)化布局企業(yè)和區(qū)域深耕型企業(yè)相對(duì)較多，如完成全國(guó)化布局的綠地、世茂、融信、融僑等，深耕長(zhǎng)三角的中南、佳源等。其余四省市中，以省域或城市深耕型企業(yè)為主，例如河南的建業(yè)、安徽的文一、武漢的庭瑞等。這與華東區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好有關(guān)。同時(shí)，華中地區(qū)作為鏈接中、西部以及“一帶一路”的樞紐地區(qū)，戰(zhàn)略地位與日俱增，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)下的人口回流及城鎮(zhèn)化建設(shè)加速，必將吸引著越來越多的房企在此集聚。

??但這些領(lǐng)先企業(yè)也有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是他們紛紛在2017年將“美好生活”提到戰(zhàn)略高度，融入企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略之中。而服務(wù)、創(chuàng)造美好生活本質(zhì)上要求開發(fā)商拓展多元化業(yè)務(wù)。有些積極橫向發(fā)展長(zhǎng)期持有型業(yè)務(wù)和存量運(yùn)營(yíng)，如長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、物流地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等與“美好生活”息息相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域。如旭輝、朗詩、中駿的長(zhǎng)租公寓，陽光城的文旅，綠地的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，泰禾的特色小鎮(zhèn)，綠地、光明地產(chǎn)的物流地產(chǎn)等等。有些則專注于縱向挖掘房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，如互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集聚效益，如綠地“誠(chéng)品家”、綠城的生活集團(tuán)等。

??模式：創(chuàng)新是王道 深入企業(yè)各環(huán)節(jié)

??此外，本次區(qū)域測(cè)評(píng)還顯示，創(chuàng)新已經(jīng)成為房企發(fā)展的另一個(gè)核心關(guān)鍵詞。除了“外顯”的營(yíng)銷創(chuàng)新之外，眾房企還在產(chǎn)品、融資、運(yùn)營(yíng)等“內(nèi)在”環(huán)節(jié)進(jìn)行了多維度的策略調(diào)整與創(chuàng)新嘗試，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。

??比如在產(chǎn)品方面，住宅產(chǎn)品的溢價(jià)率高低越來越成為開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求打造獨(dú)特的產(chǎn)品體系，通過創(chuàng)新和行業(yè)細(xì)分在市場(chǎng)上形成差異化競(jìng)爭(zhēng)?？傮w來看，區(qū)域內(nèi)眾多房企以產(chǎn)品線策略為主導(dǎo)，探索適合自身發(fā)展、獨(dú)具特色的產(chǎn)品線，在產(chǎn)品風(fēng)格上也進(jìn)行突破，更是關(guān)注綠色、健康、智慧、社區(qū)服務(wù)等理念，從而提高產(chǎn)品溢價(jià)率，營(yíng)造產(chǎn)品價(jià)值。同時(shí)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上升到產(chǎn)品本質(zhì)的深度，眾多房企逐步賦予產(chǎn)品精深文化內(nèi)涵。

??在融資方面，區(qū)域內(nèi)房企積極拓展創(chuàng)新的融資方式。房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式越來越多元化，資產(chǎn)證券化、專項(xiàng)債券或票據(jù)等成為房企創(chuàng)新融資的重要手段。

??運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新方面，在融資渠道全面收緊的背景下，高速周轉(zhuǎn)模式難以完全對(duì)沖房企的償債壓力。因此很多房企開始調(diào)整策略，積極探索其他運(yùn)營(yíng)模式以應(yīng)對(duì)資金壓力，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。比如輕資產(chǎn)模式、“大金融”戰(zhàn)略等。

??附表：2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東華中區(qū)域測(cè)評(píng)榜單