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??房地產稅已經連續10年成為“房地產年度關鍵熱詞”，各種建議也層出不窮。從主流認同的觀點看，房地產稅未來的作用一是幫助一些城市逐漸擺脫對土地財政的依賴，二是從根本上遏制投資炒作房產，三是針對不同人群要有顯著區別。

??熱點城市買到一套房頓變 “千萬富翁”——這種超級紅利讓剛剛過去的2020年的深圳、杭州等城市房價和搶房、打新、代持異常火爆。針對一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市，中國社會科學院財經戰略研究院近期發布的《中國住房發展報告(2020-2021)》建議，在這些城市率先加快房地產稅試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產稅。

??房地產稅的開征建議，再次引發社會關切。從2011年1月27日國務院同意在部分城市對個人住房征收房產稅試點至今日，重慶征收房產稅的政策已經實施了10年，其對房地產市場產生了怎么樣的效果，引人關心。

??重慶大學管理科學與房地產學院教授、博士生導師、財務管理系主任、建設經濟與管理中心副主任王林在接受中國房地產報記者采訪時表示，稅收是調節分配很重要的工具，實際上，政府收取房產稅后，是把它重新支出到一些有需求的地方去，如建設保障性住房。

??10年征收房產稅對于重慶房地產市場的作用，到底分量幾何？記者找到了時任重慶市市長黃奇帆于2014年發表的一篇文章，這篇名為《推進新型城鎮化的思考與實踐》文章中說，重慶在中央支持下開展了房產稅試點，探索持有環節征稅，收到了四重功效：有效調控房價，2010-2013年全國房價上漲50%，重慶僅漲了20%；促進了房產戶型合理化，高檔住宅成交面積占比由試點前的9.2%降到了2.8%；抑制投機性購房，減少住房空關；有助于地方政府形成穩定稅源，將來房產稅還可以作為土地出讓金的替代稅種，使地方稅收體系更趨完善。

??“房地產稅也是通過政府這只‘有形的手’來調節市場‘這只無形的手’所產生的一系列問題，包括收入分配不均衡以及對房價的調控，不讓房價無限地往上跑，這也是在開發商和消費者之間做的一個調節。”王林認為，目前環境改善、公共服務等需求大幅度提升，城市從“外延式擴張”逐步向“內涵式”發展轉換，房地產稅不一定能抑制房價上漲，但它是讓城市乃至國家可持續發展的一個很重要且有效的保障之一。

??關于房地產稅立法和改革，全國兩會和全國人大常委會議都多次提及，從一開始“加快房地產稅立法并適時推進改革”到“穩步推進房地產稅立法”，再到“穩妥推進房地產稅立法”，政府決策一直在推進房地產稅立法。

??去年8月，財政部科學研究所原所長賈康在接受媒體采訪時表示，房地產稅立法作為打造長效機制的一部分勢在必行，但中國的房地產稅很難照搬美國等國家的房地產稅模式，目前大家爭論得比較多的一個問題是如何設置免征額。

??重慶房產稅10年多次調整

??10年前的2011年1月27日，是國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點的日子，也是重慶市政府發布《關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》的日子。

??重慶房產稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。這其中的高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。

??在征收稅率方面，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

??同重慶一起在2011年1月開展對部分個人住房征收房地產稅試點的上海，適用稅率暫定為0.6%，征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。

??試點兩年后的數據顯示，重慶高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比，由9.2%降為2.2%。

??2016年年底，重慶房地產市場突然火熱起來。“重慶連續兩周新房成交超萬套”、炒房客“打飛的赴渝炒房”的消息火爆各大社交平臺。

??對主城區房地產市場出現的異常和 “炒房”牟利現象，2017年1月１３日，重慶市對個人住房房產稅政策進行了調整，根據調整后的房產稅政策，在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的“三無”人員征收房產稅的范疇從二套房調整為首套房。

??除了調整征收對象外，近幾年來，重慶市住房和城鄉建設委員會還會根據房價走勢，上調主城區房產稅起征點。

??2011年至今，重慶市已先后7次調高主城區高檔住房房產稅起征點，起征點價格在近10年內翻了一番。2011年為9941元/平方米，2012年為12152元/平方米，2013年為12779元/平方米，2014年為13192元/平方米，2017年為13941元/平方米，2018年為15455元/平方米，2019年為17630元/平方米，2020年為19587元/平方米。

??根據安居客數據顯示，2020年，重慶新房均價最高的一個月是1月份，為12005元/平方米。

??這也意味著大部分的住宅交易價格都落在起征價格之下，無需納稅。

??一位研究重慶房地產市場20年的分析師在接受記者采訪時表示，由于重慶房產稅針對的是一些高端住宅和外來的購房人群，重慶房地產市場泡沫成分較少，大多數購房者主要以居住為主，高端物業占比也不多，以及近幾年來“限墅令”的出臺，征收房產稅對于重慶房地產市場影響較小。

??上述分析師認為，當時重慶出臺房產稅，一是為了控制高端物業的量，打擊投機行為；二是當時重慶房價上漲較快，無論是供應量還是需求量都很旺盛，地方政府怕整個市場的房價漲得太快，對市場的消費者和居民有影響，所以出臺了房產稅政策，這個是一個預防性的政策。

??王林表示，重慶出臺的房產稅是調控型房產稅，試點的作用是讓老百姓參與進來，然后發現在試行過程中的一些問題，便于及時調整。

??“它有調控的性質，同時也讓大家形成一個預期，讓老百姓知道這個房地產稅不是假的，是真的，它未來會來的。”王林說。

??要避免開征引起市場過度恐慌

??稅收制度改革歷來是一項牽一發動全身的制度安排，并非短期內就能一蹴而就，房地產稅更是如此，首先需要明確它的作用。

??中國人民大學商學院教授、人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大在接受中國房地產報記者采訪時表示，房地產稅的作用主要不是抑制房價，而是通過房地產稅豐富和增加地方的主稅種，為地方提供公共產品和公共服務。“之后有些城鎮化水平很高、土地財政要退出的城市可能會開通房地產稅，因為它要補足提供有關公共產品的稅源。”

??2011年，況偉大對北京市1040名城鎮住房所有者進行了“房地產稅對房價影響”的調查問卷，在住房所有者特征基礎上考察了房地產稅對房價的影響。研究發現，若不考慮房地產稅開征與住房所有者特征的相互作用，開征房地產稅對房價的抑制作用有限。

??“隨著城鎮化進程的加快和完成，一些一線城市城鎮化完成以后，土地出讓收入占其地方財政收入比重比較低了。為了維持地方政府繼續提供公共產品和公共服務，需要有新增的稅源，那么房地產稅就可以作為地方的主稅種，滿足地方公共產品和公共服務的需求。”況偉大表示。

??王林也認為，以前在快速工業化驅動的城市化過程中，是通過土地財政來維持城市快速工業化并向外發展。但隨著目前城市化逐漸達到一個相對的峰值，未來可能無法維持城市高速運轉。借鑒國際經驗，結合中國發展階段，通過對持有環節進行征稅如房地產稅，這是政府提供包括交通、環境、治安等公共服務的一個支持。“征收房地產稅是一個事關未來、事關每一位老百姓高品質生活的重要事情。”王林表示。

??根據政策規定，重慶征收的個人住房房產稅收入全部用于公共租賃房的建設和維護。

??據新華社2013年報道，房產稅在約束高端住房消費的同時，對調節收入分配也具有積極作用。按照房產稅試點方案測算，重慶近期年度稅源總量超過1億元。這些房產稅收入已全部用于公租房建設，實現了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。

??經濟學家華生是強烈呼吁開征房地產稅的其中一位學者，2017年11月，華生建議廢除住房公積金制度、全面推行房地產稅，他表示，“中國的稅費和社會保障的費用都太高，特別是民意稅率過高，民意稅率過高，很多人并沒有遵守，全面清理稅費是必要的。”

??王林表示，目前我國征收房地產稅的制度還需要完善。征稅規則、地方稅還是全國稅，還是地方與中央分成稅，以及稅率、稅基、免征面積等問題，還需要深入討論。

??“目前全球有很多國家征收房產稅或房地產稅，但是執行的制度都不一樣，有的是全國統一，有的是分層分城施策。”王林說。

??獨立經濟學家馬光遠認為，房地產稅可能在“十四五”期間出臺。他認為，“十四五”期間是房地產稅開征的最好時機，理由是：一、房產稅開征已經得到了民意的廣泛支持；二、具備開征房地產稅的條件，尤其是對于家庭的第三套住房征收房地產稅的基礎條件已經非常成熟；三、國家近段時期大談“健全地方稅、直接稅體系”，這顯然是在為開征房地產稅做準備。

??有觀點認為，房地產稅對房地產價格而言，短期影響很大，因為大家恐慌。長期影響則不大，因為房地產價格取決于貨幣發行量、房地產供應量與經濟周期。

??中國社會科學院財經戰略研究院建議，開征房地產稅具有多重意義，應系統謀劃并切實推進。“有人擔心開征房地產稅會引發社會風險，對于這些我們也有足夠的方案去應對。”中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛建議，建立房地產稅開征的適應性預期，避免房地產稅開征引起市場過度恐慌；凝聚開征房地產稅的最大共識，明確房地產稅對經濟轉向高質量和可持續發展的重大意義；建立房地產稅繳納的激勵約束機制。