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??杭州樓市正步入回暖期。

??“上周六一天，房產(chǎn)中介人士就帶了十幾撥人來(lái)看房，中介會(huì)跟客戶介紹房子的區(qū)位和板塊發(fā)展，我也會(huì)幫忙介紹房屋的結(jié)構(gòu)和使用情況，一天下來(lái)，嗓子都啞了。”家住杭州市拱墅區(qū)的李女士去年底萌生了置換房子的想法，于是便把目前居住的房屋掛到中介網(wǎng)站上。

??李女士反映，今年前幾個(gè)月看房的人還不多，最近半個(gè)月看房的人多了不少，“人多的時(shí)候，一天接待的看房客都快趕上過(guò)去一個(gè)月了”。

??導(dǎo)致看房客增多的一個(gè)重要原因是，5月17日，杭州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“新政”），該政策被認(rèn)為劍指二手房市場(chǎng)，促進(jìn)杭州二手房去庫(kù)存。

??6月17日，杭州二手房新政正好滿一個(gè)月。

??根據(jù)杭州官方主辦的透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，新政出臺(tái)的一個(gè)月，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套，環(huán)比上漲112%，日均成交量上漲119%，漲幅翻倍，效果立竿見(jiàn)影。

??另一組可參考數(shù)據(jù)來(lái)自中介機(jī)構(gòu)，5月新政前，杭州二手房日均網(wǎng)簽單量約90多套，6月份以來(lái)，杭州二手房日均網(wǎng)簽量為180套，幾乎翻倍。與此同時(shí)，杭州二手房日均新增掛牌房源量提升57%，二手房帶看量提升73%。

??“杭州二手房新政政策力度較大，這使得市場(chǎng)自住需求得到一定釋放，對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)利好也在預(yù)期之內(nèi)。”杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示，新政精準(zhǔn)調(diào)控，支持居民合理住房需求，釋放剛需住房群體的需求，以及為剛改客群在“賣(mài)舊買(mǎi)新”方面提供了支持，讓換房更容易，間接對(duì)新房樓市也是明確利好，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)市場(chǎng)成交增長(zhǎng)。

??市場(chǎng)回溫 掛牌量、成交量均上漲

??健康的樓市，離不開(kāi)二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。新房和二手房市場(chǎng)應(yīng)該是相輔相成，共同筑成整個(gè)健康的樓市運(yùn)行系統(tǒng)。

??杭州的問(wèn)題在于，新房網(wǎng)紅盤(pán)“一房難求”，而二手房市場(chǎng)去化相對(duì)較難。尤其是去年下半年以來(lái)，杭州二手房成交不斷回落。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房成交量從去年7月的4744套逐步下降至今年2月最低點(diǎn)，約1975套，之后也保持低位運(yùn)行。

??為了提升二手房市場(chǎng)活躍度，加速去庫(kù)存，今年5月17日，杭州特意出臺(tái)了針對(duì)二手房市場(chǎng)的刺激政策。

??新政后，杭州二手房市場(chǎng)的掛牌量和成交量確實(shí)有明顯上升。

??此前，有公開(kāi)報(bào)道傳出，從杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州二手房新政后，半個(gè)多月時(shí)間里，全市（除富陽(yáng)、臨安）二手掛牌量猛增，總數(shù)甚至達(dá)到了22萬(wàn)套。該平臺(tái)數(shù)據(jù)還顯示，截至6月13日，下午6時(shí)，杭州(不含臨安、富陽(yáng))二手房住宅掛牌量超27萬(wàn)套。二手房掛牌量只增不減。

??不過(guò)，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上統(tǒng)計(jì)的二手房源掛牌量是按照房源條數(shù)統(tǒng)計(jì)，而非房源套數(shù)統(tǒng)計(jì)，這就導(dǎo)致數(shù)據(jù)中有不少是重復(fù)統(tǒng)計(jì)，真正有效的掛牌量并沒(méi)有這么高。

??中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，據(jù)中指院監(jiān)測(cè)以及房管局體系中呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)情況顯示，新政后杭州市二手房新增掛牌量約為每周5000套的水平。按照此估算，新政后杭州二手房掛牌月增量約在2萬(wàn)套。

??關(guān)于杭州二手房庫(kù)存量，杭州幾大中介平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也給出了一定參考。例如，來(lái)自貝殼的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州包含商業(yè)在內(nèi)的二手房源存量為9.1萬(wàn)套，我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)是8.99萬(wàn)套，加上一些不在這些中介平臺(tái)掛牌的房源，一份公開(kāi)報(bào)道測(cè)算，杭州目前真實(shí)的二手房庫(kù)存量在10萬(wàn)套至13萬(wàn)套。

??然而，去年5月至今年4月，杭州二手房平均月成交量約為3782套。對(duì)應(yīng)超10萬(wàn)套的庫(kù)存量，二手房市場(chǎng)庫(kù)存壓力可想而知。

??新政之后，杭州二手房市場(chǎng)迅速回溫，根據(jù)杭州官方主辦的透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，新政出臺(tái)后的一個(gè)月，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套，環(huán)比上漲112%，日均成交量上漲119%，漲幅翻倍。

??不過(guò)值得注意的是，5月杭州二手房網(wǎng)簽量雖然創(chuàng)下近期新高，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及去年同期。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年3月、4月杭州二手房成交量均破萬(wàn)，分別達(dá)到11759套、10070套，去年5月也達(dá)到9045套。今年5月的數(shù)據(jù)同比去年仍然下滑超過(guò)45%。

??剛需成交為主 以價(jià)換量居多

??“新政后咨詢量確實(shí)增加了，但我所在的板塊成交量增幅并不是特別明顯，購(gòu)房者的觀望情緒還是很濃。”一名未來(lái)科技城板塊中介人員表示，未來(lái)科技城板塊的房子已經(jīng)漲過(guò)一輪了，板塊內(nèi)的房企總價(jià)基本都在四五百萬(wàn)起，相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格有點(diǎn)高。

??相比之下，一些剛需房源比較緊俏，均價(jià)在3萬(wàn)元左右的房源則更受歡迎。

??機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，在最近這波二手房成交中，剛需置業(yè)需求占據(jù)了主導(dǎo)地位，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的房源成交占比達(dá)65%，成交比重提升2%。這一波成交前十名的區(qū)域有兩個(gè)特點(diǎn)：一是住宅均價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，二是都屬于次新房聚集地，包括良渚、丁橋、九堡、崇賢等區(qū)域。

??此外，在上官劍看來(lái)，新增掛牌中，降價(jià)房源占比更大，5月份杭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，成交多為以價(jià)換量。

??以未來(lái)科技城板塊陽(yáng)光城未來(lái)悅MAX項(xiàng)目為例，此前該項(xiàng)目最高掛牌價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，而近期的成交記錄顯示，成交價(jià)格已經(jīng)跌至約5.5萬(wàn)元/平方米，價(jià)格有不小的回落。

??上述中介人員認(rèn)為，之前未來(lái)科技城板塊二手房?jī)r(jià)格較高，主要是跟互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，如今產(chǎn)業(yè)不景氣，導(dǎo)致板塊內(nèi)的二手房市場(chǎng)陷入冷凍狀態(tài)，價(jià)格也有所回調(diào)。

??事實(shí)上，杭州目前多個(gè)板塊二手房市場(chǎng)成交量均在上漲，但成交均價(jià)均在下跌。按照公開(kāi)報(bào)道統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，5月杭州臨安城區(qū)二手房成交量環(huán)比上漲22%，均價(jià)跌了14%；富陽(yáng)富春板塊二手房成交量漲了104%，均價(jià)跌了15%；臨平新城二手房成交量環(huán)比上漲20%，均價(jià)跌了9%；銀湖科技城二手房成交量環(huán)比上漲19%，均價(jià)跌了12%；西湖區(qū)西溪板塊二手房成交量也上漲68%，均價(jià)跌了1%。

??新房二手房?jī)r(jià)格倒掛 庫(kù)存預(yù)計(jì)還將上升

??長(zhǎng)期以來(lái)，杭州二手房庫(kù)存量推高的一個(gè)重要原因就是新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。

??由于二手房房?jī)r(jià)居高，那么相比購(gòu)買(mǎi)二手房，人們更愿意購(gòu)買(mǎi)新房，畢竟倒掛價(jià)差大，買(mǎi)到即賺到。例如未來(lái)科技城華潤(rùn)杭珹未來(lái)中心項(xiàng)目新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛約2.6萬(wàn)元/平方米，錢(qián)江世紀(jì)城融信的項(xiàng)目新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛約3.7萬(wàn)元/平方米。

??一買(mǎi)一賣(mài)之間，一套房子可以賺取百萬(wàn)元差價(jià)，這也是杭州搖號(hào)打新的人層出不窮的重要原因。

??這樣的價(jià)差也讓不少投資客盯上了杭州市場(chǎng)，自2020年起，杭州也成為了繼深圳、合肥之后又一“炒房之都”。這也導(dǎo)致不少新房的置業(yè)需求中有不少是非自住需求，而這部分需求也會(huì)趁著這一波二手房市場(chǎng)回暖將房源掛牌出手。

??“過(guò)去幾年杭州新房供應(yīng)量處于高位，預(yù)計(jì)今年近13萬(wàn)套房源交付，不少非自住客戶在小區(qū)交付后預(yù)計(jì)不少房源將流入二手房市場(chǎng)。短期之內(nèi)，伴隨市場(chǎng)信心的逐步修復(fù)，杭州二手房庫(kù)存預(yù)計(jì)還將繼續(xù)上升。”上官劍認(rèn)為，新政只是促使市場(chǎng)成交有所放量，但并未表現(xiàn)出爆發(fā)的熱度，杭州的二手房庫(kù)存量消化不明顯，此外，很多業(yè)主都想趁著政策利好，整體市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，將房子更快的置換改善，特別是總價(jià)相對(duì)較低的且次新房居多的區(qū)域二手房增加明顯。

??雖然新政效果已顯現(xiàn)，但不少業(yè)內(nèi)人士并不看好杭州二手房市場(chǎng)的后續(xù)表現(xiàn)。克而瑞在其研究報(bào)告中指出，杭州二手房這波熱度或難以延續(xù)。一方面，6月新房市場(chǎng)迎來(lái)推盤(pán)潮，剛需、改善需求均有覆蓋，大概率將分流一批客群。另一方面，二手住宅掛牌量每日俱增，購(gòu)房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供應(yīng)的速度。

??克而瑞浙江區(qū)域分析師朱琳也認(rèn)為，現(xiàn)在杭州大多數(shù)的成交都是源于“5改2”的刺激，省下十幾萬(wàn)元到數(shù)十萬(wàn)元不等的稅費(fèi)，短期內(nèi)極大促進(jìn)了交易；接下來(lái)的6月，成交數(shù)據(jù)估計(jì)還能沖一沖，到了7月可能就不再增長(zhǎng)，只能維持。