成都市人民政府辦公廳關于印發(fā)成都市商品房預售款監(jiān)管辦法的通知

成辦發(fā)〔2020〕101號

各區(qū)（市）縣政府（管委會），市政府有關部門，有關單位：　　

??《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請認真貫徹執(zhí)行。

成都市人民政府辦公廳

2020年12月4日

成都市商品房預售款監(jiān)管辦法

??第一章總則

??第一條（目的依據(jù)）為進一步加強我市商品房預售款監(jiān)管，有力保障預售商品房工程建設，維護當事人合法權益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。　

??第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預售款的收存、支取及其監(jiān)督管理，適用本辦法。　

??第三條（術語含義）本辦法所稱商品房預售款（以下簡稱預售款）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將取得商品房預售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗收的房屋預先出售給承購人，由承購人按商品房預售合同約定支付的全部購房款。　

??第四條（監(jiān)管原則）預售款監(jiān)管遵循專戶存儲、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督的原則。　

??預售款監(jiān)管期限，自商品房取得預售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。　　

??第五條（職責劃分）市住建局負責全市預售款監(jiān)管的監(jiān)督指導，各區(qū)（市）縣住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下稱為監(jiān)管部門）具體負責轄區(qū)內(nèi)預售款監(jiān)管工作。各區(qū)（市）縣政府（管委會）負責加強組織保障，確保轄區(qū)內(nèi)預售款監(jiān)管工作順利實施。　

??對于預售款監(jiān)管工作中涉及商業(yè)銀行相關行為的，市住建局會同市金融監(jiān)管局商請人行成都分行營管部及四川銀保監(jiān)局監(jiān)督管理及指導。　　

??第六條（信息平臺）市住建局負責建立全市統(tǒng)一的預售款監(jiān)管服務平臺（以下簡稱監(jiān)管服務平臺），以建設工程規(guī)劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預售許可、預售合同網(wǎng)簽備案、建設工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，實現(xiàn)預售款監(jiān)管網(wǎng)絡化、自動化。　　

??第二章預售款監(jiān)管專用賬戶　　

??第七條（監(jiān)管銀行）預售款監(jiān)管實行銀行專戶監(jiān)管制度。具備下列條件的商業(yè)銀行，均可向市住建局提出要求擔任預售款專戶的監(jiān)管管理銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）：　　

??（一）在我市行政區(qū)域內(nèi)設有營業(yè)網(wǎng)點，承諾遵守我市預售款監(jiān)管規(guī)定的分行級及以上的商業(yè)銀行；　

??（二）具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力、承擔預售款監(jiān)管風險的能力；　　

??（三）近3年內(nèi)未發(fā)生金融風險及重大違約事件；　

??（四）網(wǎng)絡技術條件能夠與監(jiān)管服務平臺兼容對接并實時導入資金出入賬信息。　

??對于符合條件的商業(yè)銀行，市住建局予以公告，并與其簽訂預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議。　

??第八條（監(jiān)管賬戶及協(xié)議）開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行（以下簡稱承辦銀行），以商品房項目為單位開設一個預售款監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預售許可范圍（最小為一幢）設立監(jiān)管登記臺賬，記錄預售款收存、支取等情況；開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門、承辦銀行需簽訂預售款三方監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱三方監(jiān)管協(xié)議）。　　

??三方監(jiān)管協(xié)議指導文本由市住建局會同有關部門制定。　

??第九條（監(jiān)管額度）監(jiān)管部門應當根據(jù)取得預售許可證后至預售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監(jiān)管額度（以下簡稱監(jiān)管額度），具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。其中，申請預售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之二十五；其余工程形象進度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監(jiān)管額度低于我市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監(jiān)管額度。　

??預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時，在本市住房和城鄉(xiāng)建設領域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。　

??第十條（預售方案）開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時，按規(guī)定提交的商品房預售方案應當包括以下預售款監(jiān)管內(nèi)容：　

??（一）三方監(jiān)管協(xié)議；　　

??（二）預售款監(jiān)管誠信承諾書。　

??第十一條（變更、解除）三方監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當及時變更并通過監(jiān)管服務平臺上傳。　

??商品房預售合同約定的集中交付期限屆滿后，開發(fā)企業(yè)須持預售商品房集中交付情況報告等資料向監(jiān)管部門申請解除預售款監(jiān)管，監(jiān)管部門確認通過后，監(jiān)管服務平臺解除相應的預售款監(jiān)管。　

??第十二條（信息公示）開發(fā)企業(yè)預售商品房期間，應當在商品房銷售現(xiàn)場公示三方監(jiān)管協(xié)議文本。　　

??第三章預售款的收存

??第十三條（預售款收存）預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。　

??第十四條（收存把關）開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案時，預售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動通過監(jiān)管服務平臺核驗該預售款存入監(jiān)管賬戶的憑證；其中通過貸款方式購房的，入賬金額不得低于當?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。　

??第十五條（足額確認）監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，監(jiān)管服務平臺自動向開發(fā)企業(yè)、承辦銀行、監(jiān)管部門發(fā)送確認通知。對于超過監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉業(yè)務。

??第四章預售款的支取

??第十六條（節(jié)點余額要求）支取監(jiān)管額度內(nèi)的預售款，在預售商品房達到下列工程建設進度節(jié)點時，應當滿足相應的資金余額要求：　

??（一）完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結構工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之六十，其他規(guī)劃用途的應當不低于監(jiān)管額度的百分之四十；　　

??（二）完成主體結構封頂，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之五十，其他規(guī)劃用途的應當不低于監(jiān)管額度的百分之三十；　

??（三）完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之十五；　

??（四）完成商品房建設工程并聯(lián)竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩余資金。　

??2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結構工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后的余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之七十；其他規(guī)劃用途的，支取后的余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之五十。　

??開發(fā)企業(yè)申請支取預售款時其信用等級發(fā)生變化的，每次支取后的資金余額同步調(diào)整。　

??第十七條（支取通知）工程建設進度達到本辦法第十六條所述節(jié)點的，工程質(zhì)量監(jiān)督管理、工程并聯(lián)竣工驗收部門應在受理開發(fā)企業(yè)申請后的規(guī)定工作日內(nèi)完成審核。開發(fā)企業(yè)可通過監(jiān)管服務平臺向監(jiān)管部門提交相應的主體結構分部工程質(zhì)量驗收記錄、裝飾裝修分部工程質(zhì)量驗收記錄、建設工程并聯(lián)竣工驗收合格證明文件及預售商品房集中交付情況報告等資料，申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預售款。　

??符合條件的，監(jiān)管部門應在受理后3個工作日內(nèi)通過監(jiān)管服務平臺向承辦銀行發(fā)送準予支取通知。　

??第十八條（支取例外）開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后因商品房銷售不暢等原因導致預售款未能達到監(jiān)管額度的，經(jīng)監(jiān)管部門核實確認后，可支取預售款用于工程建設。鼓勵監(jiān)管銀行、貸款銀行提供資金支持，促進預售商品房按時并聯(lián)竣工驗收。　

??開發(fā)企業(yè)因債務糾紛導致監(jiān)管賬戶資金被凍結的，應當及時組織資金用于預售商品房工程建設直至完成并聯(lián)竣工驗收，并向商品房所在地監(jiān)管部門報告；監(jiān)管部門應當核實確認并予以公告。　

??第十九條（禁止情形）預售商品房有下列情形之一的，監(jiān)管部門不得準予支取預售款：　　

??（一）預售款未達到監(jiān)管額度，開發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設的款項；　　

??（二）工程建設進度節(jié)點未達到本辦法第十六條規(guī)定情形之一；　　

??（三）開發(fā)企業(yè)直接截留預售款或轉入其他賬戶且未按要求整改到位；　

??（四）開發(fā)企業(yè)申請用于與承購人解除商品房預售合同時退房的結算退款。

??第五章監(jiān)督管理

??第二十條（監(jiān)督考核）市住建局應當加強監(jiān)管服務平臺的監(jiān)測和隨機抽查，并將各區(qū)（市）縣預售款監(jiān)管工作納入年度考核事項；監(jiān)管部門應當及時核查資金異動情況，受理咨詢投訴，會同綜合執(zhí)法部門依法處置違規(guī)行為，并公開披露。　

??各區(qū)（市）縣政府（管委會）應當指定相關部門加強轄區(qū)內(nèi)商品房工程建設情況監(jiān)測預警，妥善處置相關矛盾糾紛。　

??第二十一條（開發(fā)企業(yè)違規(guī)責任）對于開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，整改期間暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權限：　　

??（一）未按本辦法規(guī)定收存或支取預售款；　　

??（二）提供虛假證明材料申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預售款；　　

??（三）其他違反預售款監(jiān)管規(guī)定的行為。　　

??對逾期未整改到位的，按照相關規(guī)定，由監(jiān)管部門通報批評，納入成都信用網(wǎng)公開披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴重的，開發(fā)企業(yè)及相關負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。　　

??第二十二條（銀行違規(guī)責任）監(jiān)管銀行違反預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議約定或承辦銀行違反預售款三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴肅處理；情節(jié)嚴重的，予以公開通報并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局。　　

??貸款銀行未按相關規(guī)定將承購人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶，由此造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設而停工6個月以上的，由監(jiān)管部門及時向社會公告，并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局處理，市住建局不再與其簽訂預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議。　

??第二十三條（相關主體違規(guī)責任）勘察、設計、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售款的，由監(jiān)管部門責令其限期改正，對逾期未整改到位的，按規(guī)定予以信用記減分，并向社會公示。　

??第二十四條（相關人員違規(guī)責任）行政機關及其工作人員在預售款監(jiān)管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的，由有關國家機關依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　

??第六章附則　　

??第二十五條（政策解釋及實施細則）本辦法由市住建局負責解釋，實施細則由市住建局會同有關部門共同制定。　

??第二十六條（施行日期）本辦法自2021年1月7日起施行，有效期3年。　

??開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項目和建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車位不執(zhí)行本辦法。本辦法實施前已取得商品房預售許可證的，按原規(guī)定執(zhí)行。此前本市預售款監(jiān)管規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。