??2015年7月25日由陜西省房地產研究會、中國房地產業協會老年住區委員會主辦的“中國（西部）老年住區發展高峰論壇”在陜西西安圓滿舉行！

??來自中國房地產業協會名譽副會長童悅仲、中國房地產業協會原副會長朱中一、陜西省政協副主席李冬玉、陜西省民政廳社會福利處處長劉紅巖、陜西省房地產研究會會長王圣學、陜西省房地產研究會副會長劉曉君、陜西能源集團董事長袁小寧、清華大學建筑學院教授周燕珉、中國太陽城集團董事局主席朱鳳泊、陜西秦達房地產開發有限公司董事長吳春生、陜西秦達房地產開發有限公司總經理王紅兵、天佑安康集團董事長陳琳翰、瑞典瑞健國際董事長李季男、美國水印養老社區中國有限公司首席執行官汪勇等數十位政府領導及養老產業專家學者就全國老年住區建設已取得成功經驗的項目及西部地區養老地產發展現狀進行經驗交流與模式探討。

??主辦方致辭

    中國房地產業協會名譽副會長  童悅仲

??各位來賓，各位朋友大家上午好。本次中國（西部）老年住區發展高峰論壇是由陜西省房地產研究會和中國房地產業協會老年住區委員會共同主辦，在此我代表中國房地產研究會和中國房地產業協會對各位的到來表示熱烈的歡迎！對本次會議的承辦單位秦達開發有限公司、西安天盛城市發展研究院以及會議支持單位，西安深視廣告有限公司、西安壹代策略廣告有限公司為保證會議如期召開所做的認真的籌備和大量工作表示衷心的感謝。

??截止2014年底，我國60歲以上的老年人口達到2.12億。占全部人口的15.5%，其中65歲以上的人口1.38億，占全部人口的10.1%。全國現有失能老年人口已經接近4千萬。這些數字既道出我國社會面臨空前的養老壓力，又反應出其中蘊含巨大的商機。面對快速老齡化帶來的嚴峻的形式，黨和政府出臺了一系列法律法規和政策舉措，推動我國社會養老服務體系的建設。在這樣的時代大背景下，眾多房地產開發企業，憑借手中的資金、土地優勢，和多年來積累的建設項目管理和物業管理經驗，陸續轉型進入了養老領域。在其中一部分企業取得成功，或者說初步成功的同時，也有不少企業舉步維艱，陷入了困惑和迷茫之中。原因在于有的項目定位明顯偏離了當地市場需求，以至于建成以后大量床位長期空置。有的項目規劃設計不合理，或者施工質量有問題，或者硬件設施存在缺陷，給運營服務階段造成種種困難和不便。有的項目缺乏運營管理能力和經驗，對入住老人的服務不到位，以致于老人和家屬投訴不斷。有的項目缺乏養老領域的專業人才和合格護工，而原有工作人員又不斷流失，人力資源出現危機。有的各項成本居高不下，長期虧損，財政狀況令人擔憂。凡此種種不一而同，舉辦本次論壇的目的，為了深入貫徹國務院頒發的中國老齡事業發展“十二五”規劃和社會養老服務體系建設規劃，開展老年住區經驗交流，并對西部地區養老地產的發展進行研討。會議邀請到的演講嘉賓都是我國養老地產研究方面的行業領導和著名學者，以及從事養老住區規劃、設計、建設、運營、服務工作，并獲得崇高榮譽和豐富經驗的專家、企業家。我相信通過本次會議的交流和參觀，能夠給在座各位實實在在的收獲和啟發，加快推進西部地區老年宜居住區的建設和老年宜居住區試點工程的開展，對西部地區乃至全國養老地產的健康發展提供有利的幫助。最后預祝本次研討會圓滿成功，謝謝大家！

??當前的房地產市場形勢與老年住區的建設問題

??中國房地產業協會原副會長  朱中一

??當前與今后一個時期，房地產市場的主基調仍然是“穩定住房消費”、“穩定房地產市場”，促進居民實現住有所居。

??當前的房地產市場形勢總體積極向好的同時，我們還必須要清醒地看到存在的問題。從市場角度分析，當前的問題主要有三個：

??一是商品房去庫存壓力依然很大，地區之間、業態之間的差異性依然明顯；二與去庫存壓力大關聯的是，房地產開發投資增速下降和房屋新開工面積、土地購量面積等開發類指標的同比下降；三是一些企業，特別是一些中小企業，與去庫存效率低、銷售不暢有關，企業資產鏈緊張，并購案例增加。當前與今后一個時期，房地產市場的主基調仍然是“穩定住房消費”、“穩定房地產市場”，促進居民實現住有所居。

??在做好老年住區的開發建設、運營管理與服務問題有三個關鍵點需注意：

??（一）國家確定的以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐的養老服務體系。在居家養老方面，針對可自由活動的老年人群體，以物業服務為平臺，提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫”的定制服務。在社區養老方面，主要針對活動程度下降的老年人群體，以社區硬件配套為平臺，增設老人大學、活動中心、康體中心等，打通社區與周邊衛生、醫療、文體設施的功能銜接。

??（二）為了滿足不同消費層次的需求，順應未來養老服務網絡的不斷建立完善，機構、社區和居家養老服務一體化發展是必然趨勢。

??（三)復合型老年社區的規模不宜過大，檔次不宜過高，至少也要考慮中等消費者的需求。尤其在一個地區，這類項目不宜太多，否則會造成客源的不足和資源的浪費。

??（四）為了便于項目的運營管理與服務，在項目的前期策劃與規劃設計階段，就要請規劃設計、運營管理與服務的專家就老年住區、配套的醫養等服務設施的布局、規模等問題共同進行研究，以便提高運營管理與服務的效率與水平。

??（五）順應“互聯網+”的發展趨勢和健康老人的需求，探索開發小型化、連鎖式的與養生養老旅游相結合的養老服務產品。

??陜西省老齡化現狀與養老政策

??陜西省民政廳社會福利處處長 劉紅巖

??堅持以人為本，養老服務機構應優先滿足老年人基本的服務需求，擴展適合老年人的文化娛樂和服務。

??截至目前，陜西省現有常住繞口3775.12萬人，其中60歲以上的老年人口達到84.28萬人，70歲以上的人口260萬人。自2011年以來，陜西省以完善法規體系，推進普惠型老年優待為重點，落實各項扶持政策，養老服務業持續快速發展。養老服務的體系初步建立，強化了頂層設計，發展政策法規體系。居家養老為基礎的方面，引入家政養老服務，志愿者，提供家庭保健、緊急呼叫等服務，初步實現了城鄉覆蓋。到目前，全省已建成各服務機構3500個，民辦240個公辦550個，共有床位17.45萬張，老年人的床位擁有率達到了30.09/1000。在養老服務政策落實方面。為推進民間資本進入養老服務業，省政府出臺了關于鼓勵和引導社會資本進入養老服務領域的若干意見，和民辦公益性養老機構補助資金管理辦法。這里面主要政策有規定新建機構每張床位一次性補助3000元，支持了民辦養老機構的發展，減輕養老服務機構資金壓力和人力成本。養老從業護理人員培訓方面，統計在冊的養老護理員有6000人，獲得國家從業證書的有2000人，通過培訓有1800人通過了培訓并取得了證書。做好全省養老服務任務有三方面：一是繼續推進制度建設和政策創新，二是落實各項社會政策，發揮主體作用，三是突出工作重點，加快養老設施建設。養老工著手點有：一是可以優化產業結構，轉變經濟發展方式，二是擴大內需，促進消費增長，三是可以提升老年人健康生活水平。總之開展養老服務，舉辦養老服務機構，和養老服務產品的企業，要立足老年人實際需求，一定要負責現階段社會發展的水平，，堅持以人為本，養老服務機構應優先滿足老年人基本的服務需求，擴展適合老年人的文化娛樂和服務。同時，要積極維護老年人的合法權益，規范養老服務機構，促進老年人消費市場的形成。

??太陽城創新養老3.0時代

??中國太陽城集團董事局主席 朱鳳泊

??養老產品庫+金融資本運營=太陽城3.0創新時代

??中國的養老產業的發展經歷了標志性的三個階段：2013年養老元年，2014年探索之年；2015年啟動之年。中國的養老產業面臨兩大結構性差異：一是建國前養老需求與“50”后養老需求的差別；二是城市養老與農村養老的差別，這兩大差異也是當前養老市場所面臨的兩大挑戰。如何迎接這樣的挑戰？太陽城走過了15年，從2000年譜圖動工，經歷1.0時代、2.0時代到如今的3.0創新時代，以市場情況經驗和已經形成的模式來說，有以下幾點經驗可以探討：醫院：為了讓老人在養老社區里住的好，開心、幸福，這個社區的功能就要做到為養老來設置。在太陽城里面，我們的綜合設施第一個就是醫院，80%老人選擇太陽城就因為有醫院，醫療的支撐是養老服務，是養老產業重要的內容；電梯：太陽城無論是低層建筑，還是高層建筑，全部要有電梯，而且電梯要做醫療梯，擔架和床能進去，特別是從空間需求上滿足老年人的需求；軟件建設，為了維護老人的生活，太陽城相繼成立了若干個公司，配套老人的服務，有商業超市，物業管理，老年公寓、渡假村以及未來的產能投資公司，這些公司的設立既滿足了10年前社區的需求，也為后來的發展搭建了一個平臺。

??太陽城2.0時代摸索了三個模式：一是開發運作模式，二是服務運營模式，三是商業盈利模式。太陽城模式的輸出分為三個階段：第一階段做前期；第二階段深入功能設施；第三階段產生市場營銷，運營服務的標準化的內容進行前期的介入。到了3.0創新時代，太陽城提出四大構想：一是產品庫，我們把老人分段，分成未老、低老、中老，老老，分段以后做適應的產品；二是用現在互聯網+的思維構建大的整合平臺；三是要做深化的聯合體，真正從2.0時代的聯盟走向聯合體；四是通過聯合體運作實現資本運作。

??太陽城結合為開發商增加賣點、回籠資金以及為消費者享受服務加大投資回報兩大需求的契合點，打造出多方共贏的商業運作體系：全球聯盟·會飛的房子。會飛的房子就是為老人度假深度療養度假的場所，目前已經在國內國外設立了40多個營地，老人可以在太陽城營地所在的任何一個國家度假。我們可以拿出房地產當中的未售的房子和老年公寓沒有完全出租的房子去迎接面對這些本來不該住進來的人，迎接他的需求，提前把我們的空置房子提前變為現金收入進來，兩個需求搭建。太陽城的解決方案，重要的是給會飛的房子，給低齡老人什么樣的生活，這樣的生活是以健康維護為要素的全程的360度的一種健康維護。

??養老地產發展背景、現狀及趨勢

??清華大學教授 周燕珉

??養老地產是未來得朝陽產業，項目客群與產品的定位要明晰，產業鏈要連接起來，規劃設計或者是前期投資都要要匹配好資源，抓絨衣才能做好養老地產。

??在養老地產中最主要的有三方面的角色，第一個是政府；第二個是企業，包括地產商、投資商和設計院；最后是有老人人群。當前養老地產發展背景從人口層面看，目前全國老人已經是2點多億，到2014年底，60-65歲的老人數量達7487萬，占60歲以上的老人34.8%。低齡老人和高齡老人之間數字差距非常大；從政府層面來看，第二產業過剩，政府積極發展第三產業，也需要積極轉移勞動力，促進就業，雖然人口紅利已經沒有了，但是人口還是非常大。第二產業的增值增加值比重42.6%，第三產業是48.2%，養老服務是服務業的主流，是服務產業當中非常重要的部分；從企業層面來看，白銀時代到來，黃金時代過去。很多開發商，房子不好賣了，三四線積壓嚴重。所以他們也想做老年地產，大家都在轉型對養老地產非常青睞。

??當前我國養老地產需解決三大問題：低齡老人和企業追求床位數形成了矛盾。近幾年床位數增長速度特別快，但現在的空置率是48%，而多數低齡老人選擇居家養老。

??第二，項目定位與區位的矛盾。城市的發展和老人需求的關系，城市中間特別需要有護理設施，遠郊只是需要旅游的東西，現有的醫療配備也是城市中心比較多，遠郊基本沒有。所以區位和老人的關系非常緊密，之間有一個定式。企業的位置會影響服務老人的群體。

??第三個矛盾，投資運營發展和全產業鏈的希求矛盾。投資商、開發商、運營商，還包括設計或者其他分支，目前的連接不太好，必須在開發的前端考慮到后面運營的情況才能做設計，如果不連接好會出現矛盾和問題，注定項目會失敗。產業鏈在前期要連接好，然后再深入下去，而不是像過去的房地產商一樣，最后還是要在運營投入方面賺錢。

??養老產業未來有四大發展趨勢：趨勢一，根據老人的真實需求細分產品； 趨勢二，扎根社區建設小規模多功能的養老機構；趨勢三，和旅游資源結合開發養老地產；趨勢四，與醫療資源結合開發養老地產。老人如果要去老人社區，怎么跟醫療資源配合好是非常重要的。

??會養老的房子——秦達白鹿溪谷智慧人生

??陜西秦達房地產開發有限公司總經理  王紅兵

??智慧人生需要一處會養老的好房子

??隨著人口老齡化趨勢的加劇及全社會對養生養老的龐大需求，養老地產成為新熱點。作為責任國企的陜西秦達房地產開發有限公司，本著“四為”企業理念（為老人服務、為兒女盡孝、為企業盡責、為社會分憂），傾力打造出“三位一體的智慧養生養老低密度社區”——秦達·白鹿溪谷。歷時5年，秦達地產不遺余力的在西安養生福地白鹿原，打造出占地343畝、30萬㎡建筑面積的以健康型為主，CCRC持續照料退休社區，一站式服務社區。項目規劃建設的“三位一體”的養老社區涵蓋：老年公寓，約10萬平米，958套，約2000張床位；居家養老：低層住宅及花園洋房，約20萬平米，約1000戶；社區養老：宜老設施配套，為整個社區服務。項目暖色原生態的托斯卡納風格打造出自然恬靜的鄉野風情，為老人提供自然清新的養老環境。14項人性化智能系統、全社區適老化精細產品設計、十個一體化北京太陽城品牌模式運用，打造酒店式管理、管家式服務、開放式平臺、益老式設施可以滴交流居住的中高端新型老年養生養老住區。

??通過歷時五年對白鹿溪谷項目的全心打造，對于養老地產項目的開發，有三點經驗可以與大家分享：一是明確項目定位；二是明確運營管理模式；三是銷售物業與持有物業相結合。這三點的明晰與運用是一個養老地產成功與否的關鍵所在。

??為了生命的質量！

??北京瑞健國際護理暨瑞典皇家護理學院董事長  李季男

??“以人為本”的養老護理——根據每一個被照顧的老人的需求，有針對性的提供護理措施，以達到提高被照顧的生命質量的目的。

??中國目前有5萬家養老機構，但在養老服務體系中依舊面臨著三大難題：一是設施硬件、服務質量良莠不齊；二是專注點集中在通過硬件來提升服務質量，對直接提供服務的核心軟件關注不夠；三是國際權威的服務星級評價體系鳳毛麟角，對于養老產業剛需的老年失能失智癥照護的評價體系完全處于空白狀態。尤其是在當前養老機構“四缺”階段（缺乏完整教育培訓知識體系；缺乏正確行業引導品牌效應；缺乏應對高端需求的能力；缺乏國際資源有效對接平臺），整個行業市場急需建立一個具有具有功能性、高效性和創新性的健康養老服務體系。而一個成功的老年健康服務體系的建立離不開“以人為本”養老運營服務理念。以瑞健國際的養老服務理念為例，打造老年服務體系需要四大基石：一是根據每一個被照護者的需求，有針對性的提供護理措施。對患者的表現癥狀進行翻譯解釋，從而改善并控制其各種嚴重癥狀；二是重視團隊合作，強調團隊成員的專業性，專業的成員做專業的工作；三是對患者親屬的幫助也具有重要意義，正確的幫助和培訓可以幫助他們更好地應對局面；四是強調與被照護者進行溝通的重要性，高質量的照護來源于有效的溝通。當然如果做為護理人員，自己本身是給予患者護理及關懷的最重要工具。

??美國養老社區經驗如何同中國項目結合

??美國水印養老社區中國有限公司首席執行官  汪勇

??中國養老產業市場需要培育，但當前是進入養老社區領域最佳時機！

??美國持有型養老社區規模跟酒店行業資產價值相當，而中國市場化養老社區剛剛起步。起步階段面臨著諸多挑戰，但以美國養老市場的發展經驗來看，中國的老年人口基數龐大加之以中產階級數量的攀升，中國的市場培育潛力很大，現在是進入養老市場的最佳時機，在模式上可以借鑒比較成功的美國養老模式。

??美國養老產業有6大成功經驗，值得中國學習與借鑒。一是，市場調查與可行性研究要做好。可行性研究主要是：確定相關市場區域、開展人口和經濟基礎研究、對現有地塊進行評估和分析、開發項目描述、分析周邊開發項目對目標地塊的影響、對主要市場競爭項目進行分析、分析項目出租/房間單元入住情形、開發產品、項目定義和市場定位。二是，運營理念和思路決定設計。一個項目檔次有多高，實際上是定價確定的，如果考慮這個項目的長期發展，戶型的可組合性非常關鍵，可能會增加建設成本，但從運營的角度是值得的。三是，以客戶和消費者為導向的市場和銷售。持有養老地產物業的增值在于通過提供市場需要的增值服務和降低運營成本而實現凈營業收入的不斷增長。四是，以客戶為中心并給予客戶自由選擇的餐飲服務原則。

??餐飲的選擇立足于老人的時間計劃，而不是事先安排，只有老人可以自由選擇用餐時間、地點。一旦得到老人的認可，他才會繼續入住，社區入住率才會提高。五是通過高品質服務打造持續增長的商業模式。六是，打造完善的運營管理體系和公司文化。

??從前期策劃定位到開發運營

??天佑安康集團董事長  陳琳翰

??養老地產從策劃定位到開發運營要注重“4個階段+369運營服務模式+1950項服務細節”

??養老社區的開發首先要需要解決五大問題：第一，如何減少老人走失率？第二，老年住區或養老公寓如何解決老人相互融合問題？。第三，養老社區的戶型設計及床位設計如何更加適老化？第四，如何解決養老社區老人健康飲食問題？，第五，如何做好養老社區各種風險的管控？第五，輕人談養老項目的運營管理，如何準確了解老年人群的養老需求？

??養老地產項目開發需經歷四大階段：第一，可行性研究階段。最重要的是做市場調研和定位，包括投入產出的分析。第二，整體的策劃階段。做好細致的市場調查，拿出整個項目的概念性規劃設計任務書，一定和建筑規劃設計院緊密結合，沒有整個項目的前期報告就不可能找到建設規劃設計院。現在很多開發商否反了，直接做設計然后修改，浪費很多的時間和資金成本。第三，開業籌備階段。最重要的是組織設計人力資源管理體系的設計。第四，正式運營階段，如何防控風險，如何降低人工成本，如何滿足客戶的需且和提高客戶的體驗是我們運營階段最主要的任務。

??八大絕招讓養老地產項目可以成功：第一精準定位與市場劃分，沒有分類沒有利潤；第二是賣服務，賣醫養康護四位一體的貼心服務；第三賣幸福的生活方式：居家、社區、機構三點一線；第四產融一體化；第五復合式延伸式服務方式；第六賣體驗賣口碑，體驗為王、服務制勝；第七，互聯網+沒有墻院的養老院；第八完整的符合實際的運營服務團隊和運營策劃方案。

??做養老地產還要注意八大陷井：第一沒有完整清晰的運營服務方案和管理團隊；第二缺乏清晰符合當地實際和項目實際的商業模式與盈利模式；第三一味的照搬照抄模仿，不結合實際；第四重視硬件輕視軟件；第五還停留在賣房子思維定勢，不愿意干最臟最苦最累最難的活，服務態度決定一切；第六因為有社會資源、因為我們土地房產存量太大，因為我們有錢人性等等而選擇投資養老項目，是最大的陷井；第七沒有耐心只想賺快錢、大錢、容易的錢；第八不重視團隊建設，沒有員工宿舍的養老地產都會死去。

??養老設施系統化解決方案的創新思路

??廣東永愛養老產業有限公司市場總監  傅坤氈

??養老設施的系統化要做到重功能、強配置、保服務

??系統化的養老配套設施包含：家具、家居、衛生沐浴、智能系統、康復護理、休閑娛樂等七大類適老化產品和相關咨詢服務。每一項的設計及服務都必須要考慮到如何在降低你的運營成本的同時來提高老人的舒適度和幸福指數。另外養老設施還要從老人的生理特點、生活習性、對公共功能區的需求等長者對居住環境需求。養老產品的設計要結合這些需求來做：第一老年人的平衡能力下降，要設計無坡度路口；第二針對視力衰退，要注意邊角的倒角設計，減少磕碰傷；第三生理機能的下降，將常用藥品和生活用品放在觸手可及且容易看到的地方。在空間設計上要也要注意：一是公共走廊部分。過道的寬度，要兩個輪椅的通過及兩個護理床的通過；二是家具的尺寸，略高于正常家具尺寸；三是廚房設計的是不用明火，避免燃氣灶發生危險，小夜燈是自動的，過道燈用暗廣不會直射眼睛；四是儲藏納柜。要注意收納柜、分床和分房的設計；五是公共功能區。要提高老人與外界的聯系，臥室里面不主張設計的太舒服，包括沙發太多，讓老人盡量參加公眾活動。