2013年4月27日，2013濰坊房地產發(fā)展與生態(tài)文明建設高峰論壇在濰坊召開，本次論壇由中國房地產研究會、中國房地產協(xié)會、濰坊市人民政府共同舉辦。業(yè)內領導、專家以及房地產企業(yè)、研究機構和媒體人士600余人出席了本次論壇。中國房地產研究會、中國房地產業(yè)協(xié)會專家委員會主任、住建部住宅產業(yè)化促進中心原副總工程師孫克放在論壇上做了《建立技術評價體系，建設中國百年住宅》的演講。

中國房地產研究會、中國房地產業(yè)協(xié)會專家委員會主任孫克放

  以下為文字實錄：

    諸位領導，我的講話實際上是對剛才劉會長講話的補充，另外也是給大家做一個匯報。剛才前面的發(fā)言牽扯到一個很大的問題，就是城市化問題。我從另外一個方面來看城市化的問題。

  中國的新城市化驅動著房地產的發(fā)展，我們能看到什么呢？看到中國的經濟在發(fā)展，老百姓的收入在提高，銀行108萬的存款里面，有41萬億是老百姓的存款。這么大的量，包括41萬億以外的還有5萬億在股市，有25000億在債市上，所有能動用的款加起來能有多少呢？50萬億，相當于中國2012年GDP的總數，這就構成了一個巨大的購買力。

  這么多年，中國的城鎮(zhèn)發(fā)展使很多人富裕起來，也使農民富裕起來，農民進城變成一種必然。我們再看看這個表，這是我們很難看見的一個表，這是中國的亞太研究院用三年的時間研究中國的城鎮(zhèn)化和國外城鎮(zhèn)化的區(qū)別。大家看，美國在1960年人均3000美金的時候，城市化率達到69.8%(如圖)；中國的GDP51.9萬億，人均GDP是6000美金，城市化率只有61.2%。這就是中國的城市化步伐區(qū)別于發(fā)達國家的步伐。我們的難度比他們大得多，我們的難度大在農業(yè)人口多，因為我們是農業(yè)化國家，我們是農業(yè)大國。第二，我們沒有完成全部工業(yè)化的路子，我們的工業(yè)化水平沒有達到50%，我們沒有在短期內工業(yè)化的力度上拉動農業(yè)化的進程，我們的農業(yè)化還是走在農業(yè)現代化的路上。中國的國情絕對決定了中國走了一個跟其他發(fā)達國家不一樣的城市化路子，我們解決的方法不同于其他的發(fā)達國家。

  美國、法國、德國從3000美金跨到1萬美金的時候，用了11年的時間；而中國從1萬美金跨到15000美金的時間，大致要用4年的時間。城市化率在很多地方是必須要同步的，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展和它的城鎮(zhèn)化率如果以1%的速度發(fā)展，如果發(fā)展到51%、65%，我們還得用14年的時間。這14年的時間間，我們要蓋多少年房子呢？70億。大家看這是城鎮(zhèn)需要蓋的房子(如圖)。中國歷年城市化率和蓋房子的數量完全成正比。我要說，搞城市化不能不蓋房子，我們一人的一生里面，我們都在房子里活著，一天人的生活里面，在外面的生活時間不超過2、3個小時。如果你是室內工作者，幾乎你就在一個房子里生活，房子是個生命線。今天看到地震，地震里有些房子簡單的加固沒有事情，我們只要維持了這部分東西，我們的房子就可以持久。我們城鎮(zhèn)的房子剛剛講了，每年7億算的話，10年就是70億。如果加上農民的房子，會達到120億。

  這就牽扯到一個問題，中國城市化在跑高速發(fā)展的時候，城市化質量變成一個巨大的問題，房子首當其沖，百年建筑就變成一個必然性的問題。今天我們大力提倡綠色建筑、生態(tài)建筑和低碳建筑，其內涵是建設適合于人類可持續(xù)發(fā)展的居所，更深刻的意義在于建設既生態(tài)又能持久居住的房子，即百年建筑。

  剛才劉部長講的話非常正確，延長住宅的使用壽命，實現百年住宅使用要求是最大的節(jié)能，節(jié)約能源、節(jié)約資源，保護綠色和低碳減排的工程。百年建筑的概念是在這個基礎上的另一個非常重要的東西。我寫了一句話，中國住宅的建設的終極目標就是讓住宅品質變得更綠，壽命變得更長。我想這就是劉部長給我們整個房地產做的一個夢，中國房地產所有的責任都要實現這個夢，就是讓市住宅變得更綠，讓住宅的使用壽命變得更長，這就是為什么要加強兩會的技術，最重要的就是要實現這個夢，從住宅行業(yè)來講，就是要實現這個夢。

  日本人曾經做過這個夢，日本人在1988年做了一個百年住宅的認定基準，他們用了很多方法。比如，如果建筑物必須要滿足79年的住宅標準才能給予貸款。對于高于92年標準住宅，可以給予100—120萬的日元貸款，如果房子高于100年的的時候，可以高于250萬日元的貸款。中國就應該做這樣的事情，我覺得這是非常能實現的，就像我們今天搞綠色建筑一樣的，一星級的給你一個明確的補助。

  百年建筑使結構的安全性、結構性明顯提高。這是日本多年堅持建設百年建筑的原因。所以，在2009年的時候，劉部長指示住宅技術委員會負責籌備《2010第二屆中國房地產科學發(fā)展論壇》，確定論壇的主題為“推廣低碳技術，建造百年建筑”，同時要求住宅技術委員會對百年建筑開展系統(tǒng)性的研究。劉部長明確說一定要做下來，我們用了兩年半的時間，經過了建設部、專家委員會的在建設部立項，經過評審通過了評價指標體系，但是我們做的仍然不夠完善。

  中國百年建筑技術評價指標體系是我們應用最大的、最廣的建筑，是鋼筋混凝土的結構建筑，主要從結構的角度加以研究，建立一套教委完善的品質管理的評價體系。確切講，是建立中國百年住宅的建筑技術的評價指標體系，是個技術評價體系。這個體系跟別的有什么不一樣呢？它跟綠色建筑在評比方法上有相似，但是它更加強調住宅建設的可持續(xù)性，更加注重住宅的生產方式的改變，更加注重住宅建筑部品的專業(yè)化和有效性，更加注重產品的長期優(yōu)質化，使建成后的住宅具有較高的舒適程度，更高的功能配置更高的技術集成，更高的性能標準，更高的質量保障和更長的使用程度。

  我們?yōu)槭裁椿ㄟ@么大的力氣去研究鋼筋混凝土的結構呢？是因為中國的鋼筋混凝土結構在世界上已經非常成熟了。大家都知道北京的地鐵，在2012年北京的地鐵已經成為世界第一了，上海是世界第二。中國地鐵的50%增量全部在中國。這個東西對城市化有很大的關系，中國的高層建筑在每平方公里土地上的建筑是第一，上海的高層建筑在前年統(tǒng)計是8700多棟，重慶是8600動棟，北京有8500多棟，我們今天蓋高層建筑，改變了城市的輪廓線。今天，城市的輪廓線完全改變了，這種建筑在中國越來越多。我們中國研究的問題是33層的百年房子。現在正在研究150米和將近200米的住宅，大家都在做。所以，劉部長看到這個問題的嚴重性。所以他一再跟我講，一定要研究透。我用了兩年半的時間，組織了55人，動用了200多人。到今天為止，雖然經過了專家評審，但是我仍然不覺得很滿意，因為我們還有很多東西需要加強。

  你們看這個表，這是日本、美國、英國把拆建的房子做了一個東西(表)，我們國家沒有統(tǒng)計拆建的房子是多少年，日本平均是30年、美國是55年、英國是77年。這個壽命是把現有住宅的套數除上拆建的套數。你們看這個表，這就是按這個算出來的東西，這叫統(tǒng)計學上的平均壽命，中國是不到30年。這個表是日本人做出來的，我覺得我們國家在統(tǒng)計學上應該學一學日本的精確性問題。我們沒有拿數字說話，我們總是拍腦袋。

  由于我們的住宅壽命問題和拆建周期的問題，所以我們要研究一個東西，研究居住的安全性、空間的可變性、社會的可維護性、配套的完善性實現居住與環(huán)境的和諧共生和和諧使用，這是我們研究的目標，也是劉部長提出來的。

  我們研究分五個范圍：第一是研究了百年技術的評價指標；第二，我們編制了百年建筑的評價導則；第三，我們研究了鋼筋混凝土的研究報告，這個報告是我目前看到的最全的報告；第四，我們從政策方面進行了研究，推廣了百年建筑的一個政策。這里面有一個概念就是叫做立體城市，這個建筑可以做一百年，每一層都可以做成一個土地的概念。這個概念其實日本在用，日本的板房既然能建100年，它就認為是把土地落起來了；第五，研究了百年建筑與城市建設文化的傳承。百年建筑跟我們的文化傳承意義太大了。

  濰坊這個城市以我個人之見，去過山東那么多城市，這個城市很漂亮，中間有水，有它的很好的空間分布，我們?yōu)槭裁捶且艿奖本┤セ钅兀客耆梢栽谶@里活，這就是城市化。我們的壽光人就在這里生活得很好，干嗎非要跑到北京去，中國真正的城市化是要發(fā)展小城鎮(zhèn)，不是發(fā)展大城市。

  現在我給大家具體的匯報一下，

  第一，我們有11個評價分項。11個分項指標里面有91個條目，有結構耐久、結構安全、建筑防火、安全防范、建筑節(jié)能、宜居適老、環(huán)境潔凈等。

  我講一下建筑結構的耐久性問題。我們在沒有研究之前，我們的中國規(guī)范對百年建筑沒有規(guī)定，但是我們研究了之后發(fā)現中國的規(guī)范對百年建筑的規(guī)范是有的。保護層和裂縫的寬度都跟百年建筑有關系。日本的保護層多厚呢(如圖)，目估有4公分，日本在做百年建筑的時候把保護層看得特別重要，它在混凝土不搞任何的添加劑，用的是高強鋼筋，日本人房子為什么抗震、不死人的原因就是用了高強鋼筋，大大加強了房子的穩(wěn)定性。

  結構安全性。這是公共建筑的大梁(如圖)，這就是減震墊(如圖)，就是因為日本在所有的建筑里面下面都有這個東西，所以日本地震的時候人連跑都不跑。

  你們看這個圖，在紅色的房子里面不允許放任何東西(如圖)，這個地方是救護用的，車來以后要打破這個玻璃。你到日本一看，每個建筑上都有，就是為了抗震和救人，這就是安全度的問題。

  你們看這個房子(如圖)，日本的樓梯都是雙扶手的，包括老人住的房子和公租房都是雙扶手的，這就非常安全。還有車的存放的問題。節(jié)能問題分兩部分，德國用了20年的時間，從每不平方米300耗瓦小時，降到現在100耗瓦小時。節(jié)能不是空話，這是中國拍的，我們下面哪個節(jié)能是用拖板結構？我們不用拖板下面就要爛根(如圖)，這是德國人在中國做的。在國外粉刷墻面以外一定要做滴水板，這么點事我們干不了。我們后來德國人做完之后，我們回來找這個廠家，讓他們給我們加工，廠家不干了，說我們賠不起，如果都用這樣的東西，中國所有的建筑多少年都不用刷它了。

  這是老人的問題(如圖)，這些都是都在安全適老的范圍之內，最主要的問題是讓他便于活動，空間可以分隔。

  還有建造集成問題，這是北京的萬科，紅的地方是不能動的，所有不是紅的地方都是裝配(如圖)。如果把一個標準建做到微米，他們的精細度是0.05毫米，這個日本就是構件以微米計算的。這種東西壽命大大的超過現在的人工在現場攪拌的壽命。

  我再給你們看這個門，這是防火門。防火門每天都要關成180度，要不然是防火不住的，但是這個門你每天推就推壞了，但是這個門是吸在這個門上了，著火的時候這個地方一斷電，斷電以后，這個門就起作用了，這個門的壽命多長。

  布置品的耐久性。這是電梯，挪威現在已經規(guī)定了，長度是2.2米，寬度是1.3米，這是門。這是他們的內部裝修，其實國外的裝修非常簡單，從來不吊頂，甚至你們看電線都是明著干過來的，因為它的樓板是一致的，沒法打窟窿，外國人追求的總是是內在品質的東西，不會是像我們弄這些華麗花哨的東西。這個門(如圖)可以在任何地點上關閉它，比如開到30度，它不動了，開到40度，不動了，我們現在沒有這樣一個廠家出這個東西。我們的窗戶，現在分八級，我們一般選窗子都選到三四級上去了，我們最起碼得選六級的吧？現在都達不到。這個窗戶(如圖)可以翻轉360度，為了擦窗戶。

  這些東西都給我們百年做出了很多樣子，所以中國實現百年建筑不是空話，它是可以實現的，另外還有管道維護，我們要規(guī)定維護的時間，中國的房子不維護要命了，我們每多少年維修一次，日本有明確規(guī)定的，我賣給你房子的時候，多少年檢查一次是免費的。日本的層高比中國為什么高呢？是因為上面吊頂，下面架空。

  你評完這個東西怎么表現它呢？我把剛才11個分項做成扇頁，這里面有分隔，最后形成一個紅的面積，面積越大，說明它越靠近100年，面積越小說明它離百年越小。這個數是直觀的數，你看到這個數之后就能看到它離百年建筑有多遠。

  我希望很多企業(yè)能夠參與我們共同的來做這件事，把我們做的更加完善，把百年建筑推得更遠，讓我們的建筑變得更綠，讓我們的房子更加受用。謝謝！

  主持：應該說，孫總是落實生態(tài)文明建設，在我們的房地產業(yè)、建筑業(yè)落實生態(tài)要求的重要方式，希望他的介紹能夠給大家該帶來啟發(fā)，希望我們的房地產企業(yè)希望我們的建筑業(yè)能夠建造更多的高品質、長壽命的建筑，再次感謝孫總！