??劉志峰會長在“第七屆中國老年住區項目交流大會”上講話

中國房地產業協會會長 劉志峰

　　劉志峰：各位來賓、各位新老朋友們：大家下午好！

??今天，中國房地產業協會會同山東省房地產業協會在“孝老愛親”的孔子故里曲阜，舉辦“第七屆中國老年住區項目交流大會”暨“2018老年住區百城（企業）聯動年會”。共商養老地產發展之策，共談老年住區經驗之道，共促養老地產與大健康創新融合。我代表主辦方對所有參會的朋友們表示熱烈的歡迎！對九巨龍房地產開發集團、山東孝養城老年產業有限公司、北京盛世華唐投資管理有限公司的支持表示衷心的感謝！

??去年11月4號，我們在浙江常山舉辦的“第六屆中國老年住區項目經驗交流大會”上，結合學習習總書記在十九大報告中提出的實施“健康中國”戰略，對我國老齡化社會面臨的形勢進行了分析。一年過去了，養老地產和老年住區服務加強了與大健康的融合。目前看，房地產業引入大健康創新養老地產的發展模式、提高整體質量；大健康產業進入房地產領域尋找投資機會、拓展市場空間，既是雙向選擇，也是大勢所趨。

??下面，我就“為什么要以大健康帶動養老地產發展”、“如何以大健康帶動養老地產發展”談幾點看法:

??第一，為什么要以大健康帶動養老地產發展。

??《健康中國2030規劃綱要》實施兩年來，健康產業在國家、行業、企業三方面推動下，無論政策環境還是發展理念都發生了變化，主要體現在四個方面：

??一、頂層設計得到加強。在這次黨和國家機構改革中，國家衛健委根據“健康中國”戰略實施的需要，專門設立了老齡健康司，全國老齡辦調整到衛健委。未來，衛健委負責組織制定應對老齡化的政策措施和醫養結合的標準規范，負責老年疾病防治、醫療照護和心理健康；民政部負責養老服務體系建設規劃、法規、政策、標準并組織實施。醫養結合由衛健委負責，養老服務由民政部負責的職能劃分，將減少開發企業在投資改造醫養項目的審批程序，提高辦事效率，為老齡健康和養老地產創造了條件。

??二、發展理念有所提升。在11月8日召開的全國老齡工作委員會全體會議上，明確提出了要貫徹大健康的發展理念，將醫養資源打通使用；認為當前提出的“以居家為基礎、社區為依托、機構為補充”的養老服務體系，符合我國的國情、發展階段和養老習慣；強調要推動“三個設施”、“三個標準”的建設。“三個設施”，即：家庭和社區養老設施的改造建設、社區日間照料中心的建設、托老所等配套設施的建設。“三個標準”，即：養老服務體系建設標準、老年人照護服務標準、健康產業分類及核算標準。我總體感覺，無論是居家養老設施的建設，還是標準體系的建設，對從事養老地產的開發企業和服務機構來說，大有可為。

??三、政策支持力度加大。首先，國務院辦公廳在完善促進消費體制機制實施方案里，取消了對養老機構設立的許可，一定程度上掃清了制約養老健康消費的機制障礙。其次，發改委安排中央預算內投資支持養老服務設施建設，滿足多層次、多樣化的養老需求。三是國家正在抓緊研究加大老齡產業初創階段的財稅優惠政策，為企業減輕負擔。這些政策，我們要系統學習，認真消化。

??四、產業需求不斷擴大。隨著全球“健康保健時代”的到來，大健康已成為國家級的大產業。預計到2020年，我國大健康產業規模8萬億元。養老地產與大健康融合的項目，如適老化改造、養老健康社區服務、旅居養老服務等，發展空間很大。養老健康必將成為房地產健康綠色智能發展、高質量發展的重要產業。

??但也要看到，養老地產與大健康的融合也存在一些問題：

??門檻比較高。由于大健康產業涉及醫療衛生、醫藥監管等部門，準入門檻高。一些開發企業雖然想以建立高端醫院、養老院、適老化社區等方式進入大健康產業，但由于缺少成熟的模式和專業團隊，雖然規劃得很好，雙方談得也很好，但到了項目落地階段，出現了很多困難，往往停滯不前。

??社會認可度低。養老地產項目由于投資大、見效慢、利潤薄，真正成功的并不多。我認為，除了盈利模式不清晰，主要是社會認可度還不夠。如國家提出分級診療，為開發企業將養老健康服務引入社區醫院創造了條件，但社區醫院如何獲得老年人認可，需要建立長期的信任關系。居家養老服務同樣也存在類似問題。目前一些養老產品仍停留在概念炒作上，影響了品牌培育。這個問題，開發企業有，其他企業也有。

??資本不太愿介入。我國于21世紀初進入老齡化社會，大大晚于發達國家，對養老金融產品的開發相對較晚。由于受傳統養老觀念的影響，一方面，大多數老人不愿把有限的退休金投入消費；另一方面，由于養老地產營利性不確定，也限制了金融機構參與的積極性。雖然國家支持社會資本通過公建民營、發行養老債券等方式參與建設，但具體落實起來，成效還不顯著。

??標準化程度低。養老地產與大健康的融合牽涉到建筑、醫療、保健、營養、康復、休閑、智能等多個領域。但目前大健康產業還沒有一個標準的定義。即使有，相關產業的標準不一、各自為陣，距離用標準化支撐健康產業與養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品的融合，還有不少差距。

??養老建筑不夠健康。根據中國老齡科學研究中心最近發布的《2018老齡藍皮書》，我國有50%的老年人因不鍛煉、居住環境不健康而影響睡眠。睡眠不好容易讓人產生抑郁、焦慮、緊張，患心臟病的風險比正常人高2-3倍，長期失眠的人死亡率更高。目前通過藥物解決失眠效果并不好，關鍵要避免老年人在嘈雜、潮濕和通風條件差的環境中居住。否則，睡眠不健康，沒病變有病，有病變大病。這個問題我后面還要講。

??第二,如何以大健康帶動養老地產發展。

??一、創新發展理念。什么叫大健康？大健康是圍繞人的衣食住行和生老病死的全生命過程，追求的不是個體的“小健康”，而是精神、心理、生理、社會、環境、道德方面的“大健康”。過去我們所指的養老地產主要是設計、施工、運營、服務，但大健康進來后覆蓋面更廣、產業鏈更長，幾乎貫穿了整個一二三產業。為了更好地開展工作,中國房地產業協會在最近的分支機構調整中,將“老年住區委員會”調整為“養老地產與大健康委員會”,盡可能在今后工作中與大健康展開“四個融合”。哪“四個融合”？

??一是與健康管理融合。主要讓老年人從醫療轉向預防為主，不斷提高自我健康的管理意識。項目設計時就從中老年人的心理、環境、營養、運動等方面考慮。二是與醫學護理融合。開發企業既強調醫養結合，也在項目中增加空氣、水、健康食品等保健內容，提高老年人生命質量。三是與康復智能融合。發揮開發企業科技創新的能力，將智能等技術引入老年人的生活。四是與養老養生融合。既借助自然條件為老年人提供舒適的環境，同時配好健身室、康復室等。

??還有，做養老首先要有愛心。我來曲阜之前看了一個材料，十幾年前，九巨龍集團的徐夫京董事長發現有些“父亡母嫁”的小孩因交不起學費而棄學，但這些小孩又不屬于國家保障范圍，他專門建立了一個社會課題研究，把這些小孩稱之為“亞孤兒”，然后照顧起來。2005年起他自掏腰包，先后在肥城、泗水、曲阜等地建了三所“亞孤兒”學校。管這些小孩的吃喝拉撒。13年來，九巨龍共投入2億元，救助“亞孤兒”2400多人，現在有151人考進技校，131人考進高中，21人考進大學，5人當兵入伍，52人有了正式工作。

??二、關注建筑健康。房地產與大健康產業融合，首先應從關注建筑健康入手，沒有建筑健康，就沒有老年人健康。

??11月2號，我到河北廊坊威盧克斯中國有限公司調研了解到，去年，丹麥威盧克斯集團等機構對27個歐盟國家的10萬個家庭、25萬成年人進行了一次健康調查，發現影響人健康的第一要素是建筑健康。排在第二、第三和第四位的才是飲食健康、抽煙等生活不良習慣、身體鍛煉和運動不夠帶來的健康問題。如一對夫妻在一間25平方米的封閉臥室睡眠，二氧化碳濃度達2000PPM。他們白天上班注意力不集中，思考能力下降，如果老年人情況可能會更嚴重。而且沒有凈化器能有效過濾二氧化碳。目前歐洲室內空氣受污染指數是室外的5倍。因此，在養老地產與大健康產業融合時，首先要考慮消除不健康建筑給老年人帶來的危害。如現在搞建筑設計綠色三星和運行三星，有成績，但存在三個問題：一是設計三星多，運行三星少，只占5%；二是綠色建筑技術和產品引進多，本土化技術和產品少；三是一些建筑密封性雖然好，里三層外三層包得很嚴，但自然采光不足，室內通風不暢，濕度不均衡，影響了建筑的健康。

??怎么為老年人設計生產健康建筑？

??(一)根據不同氣候條件、不同區域、不同城市設計養老建筑。不是所有的國外方案都適合中國。目前，國內一些項目認為房子越密封越好，有些是技術進步，但有些不能照搬照抄。歐洲特別是北歐的氣候條件、光照條件和我們不一樣，技術上可以學，但必須因地制宜、區別對待。

??(二)鼓勵設計師、建筑師和開發企業將老年人的健康需求放在首位，減少因不健康建筑造成的各種不良因素，在建筑設計、施工、運營、服務全壽命周期內，既要關心室內的舒適度，也要考慮住宅的健康性，逐步構建以健康為主的高品質養老住宅體系。

??(三)轉變設計理念。我們長期將“能效”作為主要任務，卻忽視了老年人的健康。近年來，歐洲各國在注重建筑節能的同時，開始關心居住健康尤其是老年人和兒童的健康。設計理念都在避免將污染困在建筑里，注重利用自然條件，“夏季讓建筑脫掉衣服”，“冬季給建筑穿上衣服”。

??(四)利用自然采光、自然通風、智能控制門窗、新風系統等技術，將不可變空間變為可變空間，把日光、空氣、自然景觀帶入老年人的生活。盡可能達到一天通風至少2次；確保使用最多的房間朝南；減少室內嘈雜、潮濕的來源，從源頭減少室內污染。

??(五)在注重被動式建筑優點的同時，也要發展主動式建筑。主動性建筑的優點是可以拓展屋頂、陽臺、門窗、閣樓、地下室，將自然光引入住宅。這次我在威盧克斯調研看到，企業的一個地下室利用導光管引入光照，能讓自然采光按照室內的需求調節，既環保又解決了照明問題，效果非常好。如果一些老年活動室能增加自然光照射，可以吸引更多老年人參與。

??三、加快聯動發展。老年住區交流大會的一個重要作用，就是交流經驗，聯動發展，把一些新理念、新模式、新產業、新產品介紹給同行，特別是在標準化建設和技術集成方面，要取長補短、共同提高，找到投資合作的機會。養老地產項目現在很多都在落地，給我印象較深的有那么三個方面：

??（一）養老地產與社區服務聯動。按照大健康的理念，保利以社區健康服務為發展養老地產的核心業務,今年將“保利養老”升級為“保利康養”,成立了保利健康產業投資有限公司，作為承載保利整個養老健康板塊的平臺，為老年人提供全生命周期、全產品體系、全文化覆蓋的社區健康服務。據我了解，保利在社區健康服務方面，不光是對老年人生活上的照顧也有心理輔導。綠城的做法是絕大部分新樓盤都建有老年人社區大學，讓老年人能交流會友，快樂養老。

??（二）養老地產與傳統文化聯動。中國人講究孝道，孝道不僅是優秀的傳統文化，也是養老地產發展的內涵。2013年，九巨龍在曲阜國家級優秀傳統文化傳承示范區的孔子大道，開發了全齡適老住區“孝養城”，配置了高標準的養老設施、設備。構建醫、養、護融合，居家養老、社區養老、機構養老三位一體的養老模式，聘請了臺灣的高水平養老服務團隊，為居家養老的老年人提供介護服務，并且為每一位老年人建立健康檔案和體檢。就餐方面，根據老人不同身體狀況配送不同的餐食。九巨龍的經驗，主要是圍繞“孝老愛親”開發項目。在設計上，利用曲阜的文化底蘊，挖掘歷史、體現特色、錯位發展；在產品上，既講究護理、助養，也加強公共配套服務，同時，他們邀請的專業團隊也比較吸引老年人。雖然企業增加了成本，但項目質量上去了，還是有吸引力。

??（三）養老地產與休閑健康聯動。目前，部分開發企業在一些生態自然條件比較好的城市開發租賃式老年公寓，采取“候鳥式”的養老模式，效果較好。特別是旅游休閑區域周邊的中小戶型項目很受歡迎。四川攀枝花自從利用休閑健康發展養老產業以來，有越來越多的“候鳥老人”前來過冬。2014年“候鳥老人”5萬人，2016年增到13萬人，2017年突破17萬人，為當地消費做出了貢獻。養老地產現在是攀枝花的城市品牌。

??總之，搞養老地產也要因地制宜、因人而宜。我就講這些，謝謝大家！

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