??2021年7月6日，“第12屆中國房地產科學發展論壇”在湖北武漢隆重開幕。中國建設科技集團股份公司總裁孫英做了題為《邁向新未來——居住滿意度調查的研究與思考》主題發言。孫英總裁全面介紹了2020年我國首次大規模、大范圍居住滿意度調查的研究背景、研究路徑以及取得的系列成果，并在詳細分析調查主要問題的基礎上，指出我國老舊小區和既有住宅改造、綠色住區和宜居住宅建設的發展路徑，以下為發言全文：

??今天本屆論壇是第十二屆，是在全國上下喜慶中國共產黨成立一百周年之際，又是在武漢這個特別英雄的城市來召開，具有特別特殊的意義。習近平總書記在7月1日慶祝中國共產黨成立一百周年大會上，莊嚴的宣告，中國人民正意氣風發，向全民建成社會主義現代化強國的第二個百年奮斗目標邁進。因此，我想在特殊的時間，在特殊的城市，想利用寶貴的平臺跟大家來共同分享住房建設如何邁向新的未來。

??我的分享是基于全國綠色宜居質量與建筑品質滿意度調查的研究和思考。這個調查研究，是由中國房地產業協會和中國建設科技集團共同組織的。 

??新中國成立以來，特別是改革開放40年來，我國的住房建設取得了舉世矚目的成就，全國城鎮人均住房建筑面積已經從1978年的6.7平方米，增長到了2019年的39.8平方米，增長了4.9倍。隨之城鄉居民的居住環境得到極大的改善，實現了量上的根本轉變。

??今天我們站在新的歷史起點上，我國住房建設呈現很多新的特點，黨和國家對我們也有很多新的要求；同時我們也有新的任務需要完成。

??一方面我們的住房建設現在還是資源能源消耗比較高，對環境的負荷比較大，形成了對不可再生資源的慣性以來；另一方面，住宅質量和品質還存在很多不如人意的地方。住房建設還存在高環境負荷下的低質量供給的問題，也就是我們的質還沒有那么好，建筑質量通病頻發。因此，當前住房從有沒有轉為好不好，主要矛盾從總量短缺到結構不足，從數量不足轉變為到好環境需求的新時代。

??從新要求上看，黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視住房的發展建設，總書記關于新時期城市建設理論的核心思想，就是堅持以人民為中心，把人民安居、宜居放在首位，增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。在今年的兩會上，他也強調推動高質量發展創造高品質生活，實際上在今年，他多次推動高質量發展跟創造高品質生活一同來提及，說明了為人民群眾創造高品質生活的重要性。就在7月1日，慶祝中國共產黨成立一百周年的大會上，總書記又強調，要堅持在發展中保障和改善民生，堅持人與自然和諧共生，協同推進人民富裕，國家強盛，中國美麗；同時，中國力爭在2030年實現碳達峰，2060年實現碳中和。住宅的建筑面積在總的建筑面積之中占60%-70%，因此住宅的減碳脫碳是我國能否實現雙碳目標的非常重要的領域。

??從新任務上來看，在已經發布的國民經濟第14個五年規劃和2035年遠景目標綱要中，提出要加快推進城市更新，改造提升老舊小區，老舊廠區，老舊街區和城中村的存量功能，推動老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場和充電樁。“十四五”期間，完成1.9萬個城鎮老舊小區的改造，基本完成大城市老舊廠區的改造。“十四五”在城鎮化的領域，提出全面提升城市品質的一些任務要求。

??因此，當前我國房地產發展，我國的住房建設呈現許多新的特點，也面臨許多新的要求，也有很多新的任務需要我們完成。在具有特殊意義的兩個一百年的交匯點上，中國房地產業協會和中國建設科技集團本著高度的責任感，在2019年提出動議，對40年來人民的居住滿意度進行一次系統調查研究。一是回望過去，在系統總結住房建設發展成果的同時，真正了解老百姓對這40年來住房建設的滿意度，發現我國住房建設存在的問題。更重要的是面向未來即：如何對既有的住宅和老舊小區進行改造？今后住房建設如何能夠滿足新時代人民對美好居住品質的需求？ 通過調查研究得出一些結論，對我們未來的住房發展起到啟示和借鑒的作用。

??二、研究的路徑

??這項動議得到住房和城鄉建設部的大力支持，2020年綠色宜居住區質量與建筑品質滿意度研究，列入住房和城鄉建筑部綠色建筑專項課題。課題于2020年5月正式啟動，11月通過驗收。從時間上來看，好像只有半年，但是實際上前期準備策劃，一直到現在還在進行技術體系研究，總體研究工作量和任務量非常大。動員了50余家行業產學研的機構，組成數百人的研究團隊，具體實施單位中房協人居環境委員會和中國建設科技集團所屬的中國建筑標準研究院。形成了8所高校，10幾家科研院所，部分房地產開發企業及省市行業協會，陣容十分強大。

??研究基礎是居住滿意度調查，調查是建國以來規模最大，覆蓋面最廣，時間跨度最長，涵蓋居住類型最多的一次。住宅的類型包括商品房、保障房，時間的跨度整整40年的時間，從區域覆蓋來說，我們覆蓋了34個省市。為確保調查數據的針對性，課題組還選擇了8個有代表性的重點城市進行入戶調研，夯實調查基礎。

??開展研究之初，課題組進行了大量的文獻研究，主要以韓國和日本時態調查的機制和相關的文件。韓國日本要定期進行相當規模的居住滿意度調查，它的結果經過分析研究提煉總結之后，是為政府部門制定有關政策和技術部門推動技術的創新，提供有利的支撐和依據。我國這方面的機制還沒有形成，而且之前的工作做得相對比較少。90年代初，同樣是集團的趙大師，主持了一次面向兩千年的住宅的調查。為了2000年的住宅建成什么樣組織了調查，面向80年代的21個住宅，有4003份的樣本，這個在當時是浩大的工程，我聽說做了四年之久。對這類大量文獻的研究，為后期研究提供了很好的經驗和借鑒。

??精心設計調查問卷，以居住者的視角看待居住的品質。最終問卷架構設定了住區層面和住宅層面兩個維度，15個一級指標和75個二級指標。住區層面有6個一級指標，住宅層面一共設置了9個一級指標。2020年的7月1日，面向全國，課題組同時在50多個網站上以“改善居住環境你說了算”為主題上線發出調查問卷，得到大家響應和參與。截止到2020年10月底，收到調查問卷33175份，有效是32277份，是樣本數量最高的一次調研。

??從調研對象來分析，從性別來說男女比例差不多。年齡段基本上是在49歲以下的被調研者，從調研的家庭類型上來講，是以夫妻二人的住宅帶一個子女三代居住的為主，居住人口以四人以下為主。職業分布比較廣泛，各種類型的職業人群都有。從住宅類型上來說，占比較多的是商品住房，從戶型來說，主要是兩室戶和三室戶，從面積來說是60平米-144平米。從建成時間上來說，是在20000年及以后的住宅樣本量比較多。

??特別有價值的是選取北京、重慶、南京、深圳、西安、哈爾濱、上海進行488戶的深度的入戶訪談調研，這樣的入戶訪談調研，是可以給我們更多，更精準的有關信息。整個的調查研究和后期的一些分析，形成了一系列的豐碩的成果，特別是還上線了住房質量滿意度反饋與性能檢測的平臺。這個平臺最初是去年的調研主要是疫情期間，完成這樣的調研是很難的，所以我們上線軟件，主要是方便大家填寫問卷。后來經過不斷的打磨，現在其功能不只是網上調查問卷，而是形成基于使用者后評估質量反饋信息數據庫，大家可以一直通過軟件來反饋你對住房體驗的滿意度，還可以上傳照片。所以形成長期可持續住宅滿意度調研的機制，所以剛才的日本韓國都有定期的住宅滿意度的調研機制，我們是長效的動態的調研，將為相關技術的改進和創新提供非常有利的支撐。

??三、主要研究結論

??從整個調研的時間維度來看，隨著改革開放40年，我們在量提升的同時，滿意度也在提升，總體居住平均滿意度達到70.05%，這個比我們想象要高。特別是2011年之后的住宅滿意度，達到了比較高的水平79%左右。從地域的緯度上來看，我們總結出不同幾個重點城市滿意度曲線，住區的滿意度，每一個顏色是一個城市。八個重點城市住區、住宅的不滿意度、滿意度曲線，通過這四篇PPT可以看到，不同城市它的滿意度還是有很大差距。滿意度最高的是北京，很多項指標都達到了90分，滿意度最低的是重慶，多項指標都低于50%，滿意度居中是西安、哈爾濱等。

??各個城市居住滿意度存在差異，但曲線總體趨勢一致，只是高低的程度不同。說明目前我國的住區及住宅的優缺點具有很大的相似形，居住者的需求和期待是基本一致的。

??從具體的調查內容分項維度來看，我們對運用軟件進行統計分析和模擬，按照2000年前后、住區層面和住宅層面分別提煉了不滿意度TOP10和滿意度的TOP10及改善需求的TOP10：

       這是2000年以前，對住區層面不滿意度的TOP10的調查。說明因為時間的關系，2000年以前總體的住宅發展水平沒有那么高，因此更多的，特別是為了將來的改造需求，我們給大家展示的是不滿意度，這是從上到下是不滿意度排列：首先是機動車的停放與充電樁的配置、住區內部道路無障礙的性能、住區的會所文體設施不足，垃圾和廢棄物需要整改。大家不滿意的電梯這部分，以及公共區域的運行，老年人照料設施的缺乏，道路的人車分行，安全便捷等，在2000年以前的小區沒有落實。還有周邊防火應急避難場所、兒童老人娛樂場地不足等，這是不滿意的TOP10。真正調研的時候拍的現場圖片，這是機動車停放比較混亂、住區內人車混行的情況，污水、垃圾非常有待提升，看了很多照片以后非常震驚，我們不知道有這樣的生活環境急待提升和改進。住區內部的無障礙性上以及文體設施的缺乏上大家也是不滿意的。

??2000年以前的住宅層面，不滿意的TOP10包括智能門禁，火災的報警等智能安防設施，室內的衛生健康監控的智能化監控設施，室內設備設施的監管等智慧維修系統，也讓我們很震驚。因為四個是智慧化的需求。接下來是樓板的隔聲性能，衛生間的空間沒有進行干濕分離，南方地區有滋生霉菌的衛生防疫問題，說明這個問題十分普遍。

??這里也給大家做一些圖片的展示，這張體現出衛生間的面積確實非常小，干濕不分離，使用上非常不方便。特別是北京的90年代的住宅，由于衛生間面積過小，不能滿足住戶的洗浴需求，住戶在陽臺上自己放了淋浴頭，裝了洗浴，我看了既非常震驚也非常汗顏。作為建筑從業者，90年代的建筑是這樣的設計建設，有點不應該，遠遠達不到人民的幸福美好需求，基本的居住需求沒有得到很好的滿足。天津90年代的住宅，衛生間也是極其的潮濕簡陋，這是南方滋生霉菌做得不好，這個問題在南方比較突出和普遍。我們大家說，這就是質量的頑疾，圖片上也可以看得比較清楚。

??2000年以前的住宅，我們在入戶調查的時候也發現，由于當時比較追求容積率，更多采用小面寬大進深的戶型，因此很多住房的采光是非常不好，小區地面上雜亂無序，而且破損非常嚴重，因此在今后老舊小區的改造中，都應該根據實際的情況予以修復。

       2000年后的住宅滿意度也在極大的提升。住區層面的TOP10。最滿意的公園綠地等自然生態景觀，還有景觀生動，住宅的形象也是大家比較滿意的，空氣質量是講住區臨近城市的開放空間，住區的治安和指揮管理設施，讓大家的居住非常的安心、街景美麗，有地方特色，街道的空間便于鄰里的交往，小區里面有住區食堂便民的生活服務設施，另外整個小區建設注重鄰近的教育設施和青少年活動設施，還有市政治理得比較好，污水排放，垃圾處理等等總體做得比較滿意，這是對于住區滿意度的TOP10。展示一些入戶調研時實拍照片，整個的景觀確實不錯，景觀生動，形象比較好，另外充滿活力和氛圍；同時，大家對住區的安防、便利店、菜市場、快遞存放點也是非常滿意的，包括垃圾的治理，因為很多小區都有非常好的一些垃圾分類的設施，也是大家比較滿意的地方，方便和城市的公交進行接駁，也是非常滿意的地方。

       也有不滿意的，首先是機動車的停放和充電樁的配置，這和90年代以前是一樣的，住區老年人的舉家設施和老年人的照料設施是缺乏的，說明老齡化的需求是非常強烈的，最不滿意的排在第三。另外，在道路的人車分行方面做得不夠好，文體設施比較少，住區與周圍空間的步行距離也比較遠，周圍的商業設施的配套也不夠齊全。另外整個小區的無障礙化還是沒有得到比較高的水準，標識也不夠完整。最后對幼兒園和兒童托管空間的需求還是很旺盛，我們目前還沒有達到。

       這是2000年以后在住區層面不滿意的TOP10。我們也給大家展示一些照片，機動車亂放的問題依然存在，同時也缺少老年人生活服務的設施。交通的人車混行依然是存在的，會所等文體建設設施依然不足，今天論壇主題是綠色和健康，所以大家對健身的需求日益強烈。無障礙做得不好，除了高層造成的臺階沒有很好的解決無障礙之外，還有很多由于后期的維修養護不好造成人為障礙，這些都值得我們去關注。還有個別的地方有污水垃圾沒有處理得很好，這是比較個別的情況。

??接下來看看住宅層面的滿意度TOP10，這些是2000年以后的，首先是建筑結構安全，大家對結構非常滿意。另外是戶型的面積大小，戶型的布局和實用功能，廚房和餐廳的關系，戶型與居住的適應性，隔熱與保溫，室內的水暖風電燃氣等等設施的配備標準，以及建筑的防火逃生，燃氣安全等。

??這些是2000年以后住宅層面最滿意的TOP10，我們也給大家看一些照片。比如2010年代建的嵌入式的收納柜、三分離的衛生間，首先對水電氣的配置，在門廳與入戶空間很小的設計細節讓大家非常滿意，比如說門廳的玄關柜沒有到地，下面留有放鞋空間非常滿意，這就是細節決定成敗。另外比較滿意的是智能照明，智能家具的配置。

??當然還有不滿意的TOP10是這樣的：樓板和隔聲性能和室內的噪聲控制，隔聲比較差，室內衛生健康等智慧監測系統，疫情大家更注重健康了，所以對智慧的監控有比較高的要求。另外，墻面不開裂的問題，我們其實還沒有做到。后面有一些問題給大家展示。建筑能耗控制，這都是智慧化、智能化的需求，包括智能的門禁，智能報警等等，還有室內設備設施的一些智能智慧維修系統，智能照明，智能家具，所以大家看到，在這樣的時代，大家對智慧化的需求是非常高的。另外南方地方滋生霉菌的衛生防疫的品質仍然沒有得到滿意，兩大頑疾，一個是衛生間的漏水，外窗的滲漏及外部保溫的裂縫，這個跟我們看到的，感受到的應該是完全一致。也給大家看一些照片，是我們實際入戶調研的時候拍攝的照片，樓板的裂縫，實際上都是普遍存在。在南方地區防滋生霉菌做得不夠好，大家對于智慧化的系統都還是比較強烈的。除此之外，我們在入戶調研的過程中，住戶還反應一些不滿意，包括衛生間沒有窗戶，就是暗的衛生間，仍然有一些衛生間沒有干濕分離，還有老化的是比較差的。還有大家普遍滿意的是室內的儲物空間是嚴重不足，我們進了很多家，由于我們的儲物空間不足，物品堆放比較零亂，室內環境看起來還是比較差的，所以儲物空間對家庭還說是十分重要的。

??最后，為了更好的面向未來的住宅建設，我們特別對2000年以后的住宅進行了改善的需求TOP10匯總。一是在住區層面，包括對公園自然環境改善的需求與外部交通捷泊的需求，文體設施活動的需求，大家重視健康，所以對健身空間的需求放到非常高的程度。另外對住區安保的需求，對庭院鄰里交往的需求，以及臨近商業和文體設施配套的需求。另外大家提出來，要增加一些室內健身的空間，滿足老年人、兒童的活動空間，這是在住區層面的改善。

??在住宅層面也是非常有參考價值和意義的，TOP10是這樣，首先是智能門禁、火災報警等智能安防系統的智能化配置要求，大家需求十分強烈。另外是門廳與入戶空間，特別是疫情之后，作為室內外的過渡空間，其實具有很多特殊的功能要求。因此排在改善需求的第二位，我覺得一點都不奇怪。這是2000年時代性的特征。室內的墻體的靈活性，大家需要的大空間自由靈活的分割，對衛生間不漏水，屋面外墻不滲漏，這是質量方面的要求。再就是戶型的布局與空間的實用功能，包括室內裝修質量效果提到比較高的改善需求的位置。另外是廚房空間與設備設施的配置標準，智能照明和智能家具，最后是樓板與分戶墻的隔聲，這是對改善需求的TOP10，很多問題跟導向是相對應的。

??最后，給大家簡單總結一下研究給未來帶來的啟示，我們的研究是基于大規模調研的實際數據，系統分析總結40年來住房建設的成就及存在的問題，客觀反映居住者居住品質升級的真實意愿，準確把握新時代人民群眾居住生活需求的變化趨勢，為我們高品質的綠色宜居建設提供堅實的依據，對于邁向新未來具有重要的意義和價值。具體來說有兩個方面是可以應用的。一是老舊小區的改造和既有住宅的改造，二是進行綠色住區的建設和宜居住宅的建設。

??在老舊小區改造層面，我們認為限于是已建成的小區，結合大家的滿意不滿意以及改善需求，我們總結主要是在三個方面進行發力。一是在市政公用設施方面，我們著力解決好污水排放和雨水污染，市政的環境政治方面，同時加裝電梯，注重共同區域的維修維護。二是在交通和出行方面。著重解決機動車的停放和充電樁配置的問題，要著力適應解決內部道路的無障礙性問題。三是要建立全齡友好的環境，對老人、成年人、而都是非常友好的。改善老年人的居家服務設施，設置老年人照料中心，給老年人的活動體場地。同時改善室外的體育健身場所，滿足健康人鍛煉身體的需求。同時還要改善兒童的活動場地，給兒童和幼兒提供良好的室外空間，還要完善生態綠化景觀的整治與建設，建議在老舊小區改造著重在這幾個方面解決。

??在既有住宅的改造方面，有些是可以改的有些是不能改的，根據滿意不滿意，以及需求提出這樣的建議，也是在三個方面。首先功能性能質量方面，衛生間空間不足及干濕分離是主要考慮希望能夠進行改造的地方。另外南方的霉菌以及要解決衛生間漏水屋面漏水，外墻破損質量問題引起大家的不滿意，其次是加強老齡化改造，在居家進行無障礙化的改造，比如說安裝輔助站位的裝置，針對老年人的衛生間的坐便器，淋浴區附近，要設置一些防滑的扶手及輔助站立的裝置，特別是在淋浴的區域。第三是智慧化的需求，增加智能的家具系統，在安防方面的監控，包括在健康方面的，室內的衛生環境的檢測，包括設備設施的監管及智慧的控制，智慧的運維等等，大家對智能家具的改造需求還是比較強烈，可以顯著增加滿意度。

??對新建的住區和住宅，我們有幾個方面的需要關注。住區建設方面，第一要健康宜居，這里面要正確處理好住區和城市交通的關系，和周邊商業醫療等配套服務設施的關系，特別注意不要讓小區有交通的噪音干擾，這個是大家看到反映非常強烈的。第二是小區內的交通組織有序，要推動人車分流，機動車的停車位充足，并且充電樁設施齊全。室外的活動場地齊全，室內的文體設施齊全，滿足人民日益強烈的健康需求，而且這些設施要做到全齡友好，滿足各個不同年齡段的人群。第三要有便利店、菜店、快遞存放店、便民生活服務設施，同時特別關注要有老年人的居家服務設施和老年人的日間照料設施。綠色低碳方面，首先要有良好自然生態環境，綠化景觀做得特別好，這個大部分的小區都可以做到，另外要有地域特色，小區的污水和垃圾盡可能做低碳化處理。最后是智慧互聯，要求社區要有智慧安防管理的設施，并且依托信息化的平臺，實現社區生活的智慧服務，滿足大家對智慧化生活的需求。

??對宜居住宅建設，首先是健康宜居，在空間功能上，首先實施大空間可靈活分隔的建設，我們還是呼吁大家不要再建剪力墻的房子，更多的建框架的住宅，滿足大空間靈活分割的需要，因為可能有的人喜歡臥室大一點，有的人希望客廳大一點，特別是有老年人的，主要是有照護的需求，對老年人臥室面積更應該加大。同時在層高上，建議現在是高質量發展，要把層高加高，最好是三米以上，因為這樣可以解決裝修以后層高過低帶來的壓抑。另外，衛生間的面積要充足，這是馮俊會長給我的數據，有些發達國家委身間的面積占比到套內建筑面積的8%-10%，我國基本上是3%左右，這不符合現代居住生活的需求，同時衛生間要干濕分離，充分考慮老年人助浴的實際，我們要在新時期滿足老齡化不斷加劇的需求。

??在入戶與門廳的空間，強調多功能性和實用性，全屋要有充足的收納空間；在健康環境方面，采光通風熱濕環境都要良好，同時空氣質量要有，包括有害物VOC包括二氧化碳達到比較健康水平。在性能質量方面，首先是噪聲控制，同時解決不漏水不開裂，解決好這些質量頑疾，最后設備設配套齊全。

??綠色低碳層面，我們要求住宅要有更多的自然通風和自然采光。這個是節能源最好的方式；同時隔熱保溫的性能良好，盡量利用可再生的能源。我們強烈呼吁大家采取裝配式的內裝，這樣不僅是便于維修管線的維修維護，更有利于延長建筑壽命，就是最大的綠色低碳。

??再有住宅建設有利于形成綠色生活方式。污水利用、陽臺空間種植，有利于綠色生活方式的建造；最后就是智慧互聯，要打造智慧家具，這里面對智慧門禁火災、水、燃氣泄露方面的智慧報警。健康方面的智慧以及設備設施的智慧互聯，也就是智慧控制，智慧照明，智慧維修等等，這是對智慧化的需求。

??近年來，很多房地產開發企業在推動綠色住區百年住宅等等這些建設方面，高品質的住宅建設方面做了很多的探索和嘗試，中國房地產業協會已經啟動了綠色住區示范工程，目的打造壽命長久，品質優良的新型住宅產品。這幾年很多實踐充分證明示范工程是能夠比較好的滿足新時代人民對于居住品質提升的需求。也希望有更多的企業在這些方面做一些探索。

??最后，建設人民滿意的綠色宜居家園，是這個時代賦予我們的職責和使命，讓我們大家共同努力，為實現這個目標不懈的奮斗，我們也相信最后我們是能夠向國家，向人民，向歷史交上一份滿意的答卷。