??中房網訊 為深入貫徹和落實科學發展觀，不斷改善民生，積極發揚邊境經濟與人居環境建設聯動的成功模式。9月9日，由中國房地產研究會人居環境委員會與二連浩特市人民政府主辦的“中國(二連浩特)人居環境建設專家論壇暨中國人居環境共建示范城市簽約儀式”勝利召開。該論壇以期通過共建活動，實踐調查、專項研究、學術交流等，把握城市發展焦點問題轉型，積極建設具有區域輻射力、帶動力、凝聚力的新型口岸城市。住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林出席了本次論壇并作了《當前房地產發展形勢與政策分析》報告，以下為報告實錄：

??王玨林：大家上午好！第一次到二連浩特，下飛機以后感到一片荒涼，進城以后看到還是一個新型的城市。兩個印象比較深：一個是城市綠化，營造這么好的美麗的家園；還有一個水用的更珍貴，污水處理。感覺到這邊生活指數比較高。

??今天主要給我的題目講房地產，主要講兩點：一個講形式；一個講調控政策。形式是這樣，第一個從這些數據看一下今年的形式到底怎么樣。到7月份，全國商品房的銷售量是6.1億平方米，同比增長25.8%，這個數據是去年全國商品房銷售量是11.13億平方米，按照這個平均算，到年底應當是10.5億平方米，但是肯定不是平均數，所以超過10億平方米就是一個不錯的年頭。我們這幾年的經驗就是到年底有一個翹尾增長，一到年底第四季度，都好于前面三季度。所以這個量化應當感覺超過去年的水平。還有幾個數據也不錯，一個是房地產開發投資額，四萬四千三百二十億元，同比增長20.5%。還有一個銷售額三萬九千五百四十九億元，同比增長37.8%，所以從這幾個簡單的數據看，應該還是不錯的。

??第二方面，為什么說好，好在哪里，怎么產生的好？應該有兩個時間結點，真正的好從去年第四季度，也就是十月份以后，去年前三季度全國商品房的銷售量才六億多，看當時的發展趨勢，全年按那個發展趨勢肯定到不了十億，但是后三個月每個月銷售量都超過了一億以上，最后達到九月份以前是六億多的數字，到年底是11.13億平方米。為什么發生這個變化，因為就是因為十八大的順利召開，十八大召開以后提出了新型城鎮化，新的目標和方向，所以帶來兩個：一是投資開發的信心增強了。很多開始買地，所以地價也上去了，大家都知道原先房地產大企業往下轉移，三線城市，現在又集中在大城市往東部轉移。現在出現一個問題，消費者擔心了，因為看著房價要漲了，所以考慮必須要買房了，所以消費預期，開發預期都發生了變化，所以出現了快速增長。第二個結點是今年的第一季度，兩會之前出的“國五條”，其中有一條是二手房個稅提高到20%，因為正好在兩會，真正到各個城市研究和落實是4月1日，一個月的停滯期政策沒有落地，所以出現了集中交易，開始辦證，開始交易。這應當說是特殊的結點，特殊的階段，特殊的原因造成特殊時期的市場火爆，屬于不正常的。從4月1日以后開始出現平穩階段，一直到現在。第三是區域變化也比較大，在2011年，大家知道2008年世界經濟危機，2009年1月份國家出臺最嚴厲的調控政策，要求全國各地非常嚴格，從2011年到2012年9月份一線城市東部區域，一些大城市市場開始下滑。上海下降40%多，北京下降到30%，東部幾個省都下降百分之十幾、二十幾。西部區域中小城市開始活躍起來，為什么總量增加了，就是基礎增加了，也有2008年整個國家投資四萬億到地方三十多萬億的帶動，尤其是投資和開發企業投資往下轉移，開發往下轉移，帶來二、三線城市，西部城市開始活躍起來。由于這個原因，當時應當是2011年到2012年西部中小城市，但是從去年第四季度到現在完全發生了變化，現在好的全在東部，全在一線城市，全在大城市。所以現在好的排在前10位的同比增加的，第一北京增長16..7%，廣州16.5%，深圳16.0%，上海14.4%，南京12.3%，廈門11.9%，福州11%，鄭州10.4%，南充10.1%，前10名。除了鄭州中部的，剩下大部分都是東部的。以前排隊絕不是這樣的，以前排隊是河北、河南、湖南、黑龍江、吉林、遼寧，這些排在前面的。下降最多的是河北下降64.9%，吉林下降39%，湖北下降37.5%，黑龍江下降35.9%，內蒙古下降32.7%，所以現在這個變化比較突出和明顯。

??第三，談談今年房地產的趨勢。房地產主要是根據大環境，我們的大環境如果好房地產必發展，想阻止也阻止不了。房地產的特殊性第一個得有錢，不光開發需要錢，消費有需要錢，不僅自己要有錢，國家有要錢，要不然怎么貸款。有這個基礎，房地產才發展。第二個城市要變得更大更好。城就是必須要有建筑，房地產是個供應方，城市是個銷售方，是這個關系。所以城市天天再變化，靠什么變化，靠建筑再變化。所以大的趨勢不變，問我房地產什么時候出現不好，我說經濟不好房地產肯定不好。經濟出現問題最倒霉的就是房地產，沒錢了。所以現在大的環境應當還是不錯的，比較穩定，再加上現在推進的新型城鎮化，是一個長期的目標。所以我講新城鎮化是房地產助力。大家有錢沒有地方花，還是買房。另外融資環境有所改善，現在在銀行存款，僅100萬億在銀行存款，所以這些錢肯定要運行起來國家才能發展，不管誰的錢。這也是支撐我們開發或者消費的一個最基本的保障；第二點，具體講城市不斷擴張，而且有些大城市開始進行舊城改造；第三點，保障房的進入穩定的狀態。因為最后歸根到底一句話：不管是改還是建，反正房地產還有很多活兒干；第四點，信心指數在增強，不管是投資企業還是開發企業，信心都在增強，有信心才敢投資。現在信心指數在上升，這是重要的發展條件；第五點，調控政策逐步穩定性。過去年年調，現在理一下，政策這么多年，政策一大堆，效果不明顯，主要是政策沒有連續性。說半天大家都不作等于沒說，所以現在進入調控政策穩定期，穩定期對市場發展是好的。

??實際上大家比較關注房地產市場，關注住房是有道理的，但是回想看，我們國家處于一個工業化和城鎮化快速發展階段，我們哪個市場問題少呢？食品市場、藥品市場，哪個市場是成熟的，沒有辦法就是這個階段，想逾越是逾越不過去的，所以這個階段會出現無序、混亂，各種狀態都會出現。現在說發達國家，香港、新加坡、美國，他們市場為什么那么好，他們是個成熟的市場，我們屬于發展國家中的市場，不可比擬的，沒有到那個階段。一個好的市場它可能用法制就可以管理好的，但是不成熟的市場，第一個我們缺，沒有法制管理，就是有法制管理和市場不吻合，管不了。所以中國很多法執行不嚴格，不到位，這個法和發展階段有隔閡，不是這個時代的。這說明論證就必須要有調控政策，很多專家說政策應當退出舞臺，那么走在前面的房地產市場就是死亡，多混亂，假的，騙的，欺詐的，市場很混亂，所以要保持它的穩定，必須一方面建立市場規則和市場管理方式、手段，完善它；另一方面必須用調控保持它的健康和穩定。所以調控非常必要，就處在這個階段，尤其現在屬于快速發展的階段，我們的管理兩方面：第一方面管理手段和管理方法滯后于市場發展。現在先有問題再想辦法，有大問題想大辦法，有小問題想小辦法，沒問題不想，覺得挺好，現在處在頭痛醫頭、腳痛醫腳的階段，這需要我們研究，需要我們解決，怎么根治這些。

??現在出現三個方面的位置：一是現在的房地產在政府中的位置，我問楊司長他們這塊土地轉讓金占財政比例多少，他說百分之二十多，其實這個在城市里面相對比較合理的空間。但是大部分城市前兩年都百分之七、八十，有的是百分之五十多上，最簡單的辦法不用干別的事，就把地賣出去，賣出去就有錢，有錢就可以做事。短期和長期的關系沒法處理。二是住房在老百姓心中的位置，有錢就有家，有錢就買房，這是沒法改變的。年輕人買房，一個家長要付出，第二個他有一個穩定的家；第三個房價不斷高升造成的熱點，這都是房地產的熱點，要說房地產不成為熱點，住房不成為熱點，那就是一個奇跡。這種情況下既然又是熱點，國家不重視那是沒道理的，不管是民生工程，還是政府工程，還是經濟上的需要，不重視一點道理沒有，肯定要重視它。說重視肯定就得調控，政策要關注。但是現在的政策實際上房價的壓力非常大，就拿北京、上海一線城市看，現在又漲，從五環，六環又漲了一千多，通州原先下降一點，現在又反彈上來了。各地全是這樣，我說的一線城市。但是很多二、三線城市，尤其是西部的中小城市出現了住房，我管它叫“產能過剩”，前兩年開發量太大了，現在房價漲上去不容易，而且得消化一段時間。購買能能力就那么大，一下子蓋那么多房子，沒有人買。現在很多城市居民不低于兩套房。大家不要以為調控沒有，已經調上了，政府怎么向老百姓交待，如果房價能下去，市場又能發展，誰能找出高招，那是屬于高明，但那是不現實的。想快速發展必然帶來房價的上漲，再不就是政府給補貼。政府又不投入，又想多賣地，又想促經濟發展，我不知道現在個問題誰能解決。調控不是短期的，因為市場的規范不是短期的。第二點長效機制應當趕快建立，不能再短期行為。政府要是這么做，它的公信力，它的能力就會影響很大，不是沒有辦法，辦法很多，只不過大家都按短期去做，甚至不認真去做。實際上現在出臺的很多政策，對管市場沒有什么問題，但是真正落地的有多少，不是說全國現在不要一刀切，實際上全國根本沒有一刀切的，政策是一刀切的，真正落實的差異性非常大。真正限的大城市，房價漲的比較快。現在這樣分析，還有一個原因，是不是再出臺更加嚴厲，我說不用了，現有的用好就夠了。第二個我們的經濟環境，現在經濟兩個壓力，房價有壓力了，經濟壓力更大。我拿幾個數據大家就清楚了，GDP7.6，CPI2.7，中央財政增長1.5%，地方財政增長13.5%，所以上半年國家統計局一公布經濟數據以后，中央有三個動作：第一個李克強總理開了一個經濟學家座談會，實際上大家沒看這個座談會是個形式，說談談經濟怎么辦，主要是穩定市場。因為中國的經濟從國外的看，都往下看說中國經濟走下滑路，所以是用那個座談會提升信心；第二個開中央政治局中央經濟會議，在一年之內是沒有的，中期開中央政治局研究經濟，部署下半年的經濟工作；第三個國務院常務會議研究社會資本的問題。這三個都是為了解決經濟問題和改革問題，這個辦法是通過改革來增加經濟，不是中央拿錢來解決投資問題，而是用社會資金來解決投資問題，還得增加投資。前兩年連續出臺兩個“三十六”，第一個“三十六條”，推進民營企業進入各個行業；第二個社會資金進入這些行業，但是一點都沒有到位，落實不了。促進民營發展的兩個“三十六條”，沒有一點效果。現在主要從城市這塊，市政這塊為重點，其實還是用社會的資金通過改革來增加投資，來解決經濟后期發展問題和城市中的薄弱環節問題，我覺得這個非常好。

??在經濟方面就很多方法可以保證經濟再穩定30年，其實就兩個字“改革”，我們的改革空間太大，我們的步伐太慢了。增加能動性，調動積極性，建立合理的市場競爭資源方式，我們的經濟才能保持。大家投資和消費的信心都沒有變化，就有希望。現在外貿環境也不是太好，產業調整結構還需要很長一段時間，科技創新能力不太強，需要在過程中來增加。這樣對房地產業市場來講是個利好消息。經濟有壓力，房地產有動力，調控最難的不是限購，而是限貸。銀行不給企業貸款，不給消費者買房貸款，這個市場不行了。這個出現在2011年第四季度，當時為了通貨膨脹，壓低他，銀行貸款有指標。現在這個情況，再放量少資金，社會資金要用活的一個階段，所以這樣企業貸款相對容易一些，買房貸款現在比以前容易了。

??總的講房地產市場要解決的問題很多，我認為幾個問題：第一，現在法制基礎性的工作要跟上，就是網上信息平臺，還有不動產登記；第二，大家都議論到房地產稅，要研究，法制管理是什么，很重要的一個調整就是稅收管理，但是方案要研究好。至于怎么合理性是另外一個問題，是法制管理的方向；第三，我們現在很多不合理的地方，城市人口和土地的供應不合理，匹配不合理，所以造成有緊有松的，交通和居住的安排不合理，一大堆建房子的最后交通沒有，變成了空城。另外市政和商業和住宅配套又不合理；第四，應當解決中國的住房分配制度問題。中國的分配制度，制度不解決，矛盾永遠存在。有好的合理制度在這個框架下，再分配，大家接受，慢慢都適應；第五，住房保障制度要科學建立。

??最后，祝愿二連浩特發展越好，人們的生活質量越來越高，謝謝大家！