??中房網(wǎng)訊　9月2日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、綠地控股集團(tuán)有限公司主辦的第十一屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在上海召開。眾多中外專家齊聚，分析數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，展示未來居住技術(shù)發(fā)展方向，交流會員單位和房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)。

??在本次論壇上，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理周濟(jì)發(fā)表主題演講。以下為圖文實(shí)錄：

中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理 周濟(jì)

??演講主題：房地產(chǎn)企業(yè)的價值觀、發(fā)展觀、產(chǎn)品觀

??周濟(jì)：尊敬的劉部長，馮會長各位領(lǐng)導(dǎo)大家下午好！按照協(xié)會的安排，我來把過去幾年中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思考研究探索和實(shí)踐，做一些交流。那么我的題目是房地產(chǎn)企業(yè)的三觀，價值觀，發(fā)展觀，產(chǎn)品觀，重塑房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展觀。

??這個問題很大，上到黨中央國務(wù)院，下到行業(yè)協(xié)會，乃至企業(yè)，還有行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的朋友們都在思考。那么我是可以用30分鐘時間給大家匯報清楚，首先行業(yè)的現(xiàn)狀，上午我們的馮會長在致辭當(dāng)中說的很清楚，三十年的行業(yè)，二十年的市場，成績斐然，問題很多。

??那么主要我來總結(jié)，就是單純的單一的快周轉(zhuǎn)、大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化。不是說不對，很對。但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們需要什么呢，不僅要有速度，還要有質(zhì)量，不僅要有產(chǎn)品，還要有標(biāo)準(zhǔn)，不僅要有局部還有體系，不僅要有空間還要有美好，不僅要有物質(zhì)還有精神這些問題大家思考的很多，不再贅述了。

??那么我想我提出這么三觀，針對我們的問題，過去幾年我們的行業(yè)領(lǐng)袖也在不斷的，房地產(chǎn)我們受人尊敬嗎？我們有不同嗎？我們還可以活下去嗎？目前大家很焦慮，很彷徨。那我覺得要從深層次想問題，首先價值觀決定一個企業(yè)一個團(tuán)體的精神文化道德信仰乃至品德。

??上午美國專家比爾說的很清楚，沒有精神文化道德和信仰，沒有品德的技術(shù)是沒有前途的，發(fā)展觀它是規(guī)律是科學(xué)是方法是自覺，什么是自覺？就是掌握一個行業(yè)的規(guī)模，并且可以運(yùn)用它，更主要的要把這個規(guī)模掌握的規(guī)律去能夠按照這個規(guī)模推動行業(yè)的發(fā)展的進(jìn)程。什么是產(chǎn)品觀？質(zhì)量品質(zhì)品味當(dāng)然還有科技，是我們把產(chǎn)品上升到企業(yè)的發(fā)展，上升到美好社會必不可少的一部分。

??那么我認(rèn)為，可以走向未來的房企至少有三個要素，首先要以自身的先進(jìn)文化驅(qū)動自身的，以創(chuàng)新的思維引領(lǐng)合作伙伴，乃至行業(yè)的共同發(fā)展。第二個合作伙伴提供的產(chǎn)品和服務(wù)中要流淌著一個房企血脈和基因，而不是別人的，不是大家的，是你自己的。我們要高度認(rèn)同每個房企的，前提是你具備的可以彰顯高尚的品格。

??第三這家企業(yè)要有一些方法，可以精準(zhǔn)的定位客群以系統(tǒng)的方法整合資源，集成上海的技術(shù)和服務(wù)，把自己和平臺做好，技術(shù)自然就做到了。談到這里，我們不能不去思考一下，我們應(yīng)該如何去做行業(yè)，如何去做產(chǎn)品，我看一下幾百年來，行業(yè)的企業(yè)發(fā)展規(guī)律是什么，幾百年前一千年前的基礎(chǔ)發(fā)展科技領(lǐng)域，到幾百年前的太陽能基礎(chǔ)管理，到幾十年前的行為科學(xué)，經(jīng)歷學(xué)為主的，當(dāng)然還有一個更重要的就是精益化的管理。

??事實(shí)上很多行業(yè)特別是加工制造業(yè)，發(fā)展的一套非常科學(xué)的理論，那么我們看精益化的理論造就了豐田造就了海爾等等企業(yè)，現(xiàn)在的加工制造業(yè)從精益化的時代步入了移動互聯(lián)網(wǎng)為標(biāo)志的移動互聯(lián)時代，反觀我們的房產(chǎn)行業(yè)，目前還在加工制造業(yè)。連加工制造業(yè)的精益化還沒有做到，現(xiàn)在在談新技術(shù)談5G就是斷代的問題。

??我們急需把這個斷代補(bǔ)上去，把精益化補(bǔ)上去，縮小行業(yè)的差距。所以我們覺得精益化是中國房地產(chǎn)行業(yè)的必由之路，是必須補(bǔ)上的一課。因此要構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的價值，全面打造精益化。

??這是怎么樣的價值，最上面就是一個企業(yè)的優(yōu)秀的文化底蘊(yùn)，精益化的產(chǎn)品就是枝葉，碩果累累，枝繁葉茂。按照這樣的提出反對和提倡，反對機(jī)會主義，反對實(shí)用主義，反對機(jī)械主義，提倡理想主義，現(xiàn)實(shí)主義，科學(xué)主義，特別是唯物辯證法。中國的房地產(chǎn)行業(yè)30年最缺的就是唯物辯證法，當(dāng)然這不怪我，市場決定的，剛需決定的。

??但是我們要進(jìn)行改變，在這里面提一下中交，連續(xù)十四在國資委百家企業(yè)里面，每年的考核指標(biāo)都是雙倍增長，來之不易。中國路，中國橋，中國鐵路，中國港，中國隧，中國地鐵等等不斷的在進(jìn)行改變，靠的什么？中交在2010年提出了讓生活更美好，讓世界更暢通，讓城市更宜居這些一連串的話題，可以引領(lǐng)中交不斷向前再向前。

??看一下中交戰(zhàn)略三者定位，以及房地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，要做責(zé)任承擔(dān)者，做深度參與者，做政府購買經(jīng)濟(jì)服務(wù)的優(yōu)秀提供者。今年以來，中交又正在提出要做好要書寫出海入灣進(jìn)城連網(wǎng)悅?cè)宋宕笃隆?/p>

??那么接下來我匯報這個價值樹的樹干，就是一個房企的品牌體系，以業(yè)務(wù)為主。提供了從2015年底到2016年一年半的時間，對我們的價值鏈進(jìn)行充分的分析幾乎找到了全球最好的戰(zhàn)略研究和傳播的等等這樣的企業(yè)來幫助我們企業(yè)做這樣的。最終完成了品牌的方案規(guī)劃的。

??首先是品牌的構(gòu)架，作為中交集團(tuán)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾大品牌，各顯千秋，我們的綠水中國，地產(chǎn)股份，房地產(chǎn)等等都在各自的站位來凸顯自己，那么品牌的核心理念我們提出了交融天下，聯(lián)心筑家。美好生活的營造者。這五種顏色代表五種經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然還有更多產(chǎn)業(yè)在里面。

??從產(chǎn)品品牌來看，住宅的產(chǎn)品系列，我們把這個產(chǎn)品線一個品牌，相應(yīng)的五個品牌，四個品牌，三個公寓的品牌。我們也舉行了發(fā)布會，這個品牌經(jīng)過2017年2018年兩年時間的考驗(yàn)，2017年被評估為兩百個億，去年就是470。

??在介紹完了樹干之后，向大家介紹一下價值樹的枝丫，我們對于房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)鏈進(jìn)行了分析，這個圖首先就是供應(yīng)鏈的特色，傳統(tǒng)采購之路，自主研發(fā)之路，聯(lián)合研發(fā)之路，投資研發(fā)之路。萬科去年開始又轉(zhuǎn)入了聯(lián)合發(fā)展，去年到了他們最新的實(shí)驗(yàn)室，基本上都是聯(lián)合研發(fā)的，萬科海爾實(shí)驗(yàn)室，萬科北大實(shí)驗(yàn)室，聯(lián)合研發(fā)，加速了萬科在供應(yīng)鏈方面的速度和進(jìn)展，價值很大。投資研發(fā)以經(jīng)貿(mào)為主的，經(jīng)貿(mào)要投資到行業(yè)的上下游去做投資，那么第五條路就是我們中交的與精益化道路相匹配的做法。

??那么我們大體上選擇了分成了六大類，30幾個品類，幾乎涵蓋了行業(yè)大部分類別的，目前用戶350家，請他們來做什么呢我們在2018年9月的時候，從這350家當(dāng)中選擇出的將近40家，在每個領(lǐng)域掌握著核心技術(shù)的領(lǐng)域，300多個用了九個月的時間，圍繞我們土壤根基和樹干去研究。

??那么提出跟供應(yīng)商構(gòu)建五個共同體，合作共同體，文化共同體，品牌共同體，發(fā)展共同體和命運(yùn)共同體。希望部件設(shè)備包括服務(wù)中流淌著中交的血液進(jìn)行基因，中交的產(chǎn)品一定是中交的血脈，而不是別人，因?yàn)樵贐2B到C時代，希望是去C的。之前跟嘉定區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)一起交流，我說你如果做零售，還要堅(jiān)持文化，但是共同消費(fèi)者2C接受的我的文化，因?yàn)槲易罱咏M(fèi)者。

??產(chǎn)品體系的五化目標(biāo)，規(guī)范化，系統(tǒng)化，專業(yè)化，集成化，模塊化，不是一條產(chǎn)品線打天下。按照這個做法去做，我們就開始進(jìn)行了精益化產(chǎn)品的發(fā)展，秉承一個技術(shù)重合連接和創(chuàng)新目標(biāo)的建成比如說中交，中交的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既有最早的，有它的成果，有教訓(xùn)，還有綠城中國的匠人精神，這是值得我們整個行業(yè)都去學(xué)習(xí)的不斷進(jìn)取的。

??因此要繼承下來，不僅要繼承還要聯(lián)合，還要連接消費(fèi)者的心，這個編輯過程其實(shí)特別痛苦的，300個專家用了9個月的時間反復(fù)上下集成，集成非常痛苦事情最終達(dá)成了。在過程當(dāng)中每個專業(yè)30幾個專業(yè)同時堅(jiān)持5個維度，很痛苦，就是每個專業(yè)哪怕是電梯，哪怕是材料都要研究的維度產(chǎn)品的主題客群風(fēng)格地域的差異，經(jīng)濟(jì)效益五個維度30個專業(yè)，這是一個C30這樣的，就是5個月，但是痛苦之后，40幾個單位收獲巨大，不僅是中交的成果，也是每個企業(yè)的，因?yàn)橹皼]有做過。

??在這個過程當(dāng)中中交率先提出六個創(chuàng)新思維，分別是精益地產(chǎn)思維，柔性開發(fā)思維，綠色科技融合思維，五色地產(chǎn)思維，新時代規(guī)劃思維，積極心理學(xué)思維，這個就是中交提出的悅?cè)说母拍睿總€人在場的各位嘉賓和領(lǐng)導(dǎo)，目前看到的色彩看到的每一個符號都在無時無刻的影響著你的心理，繼而傳遞給你的家人，因此房地產(chǎn)人的責(zé)任是重大的是巨大的，影響了每一個人每個社區(qū)，其實(shí)也包括我們社會的和諧國家的發(fā)展。

??那么閉環(huán)了之后就柔性開發(fā)之后，要打破傳統(tǒng)線，是因城因地，那么這里面包括我們的五色地產(chǎn)，來自海岸精神，五種顏色是把中交跟其他的央企，哪怕所有其他的企業(yè)區(qū)別出來的最享受的標(biāo)準(zhǔn)，中交的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就脫穎而出了。關(guān)于新生代規(guī)劃思維，這個建筑風(fēng)格包括從去年習(xí)總書記提出要中西合璧，那么我們提出的第一個客群化，環(huán)境化等等，只有做到這五化，你的社區(qū)的建設(shè)風(fēng)格才是合格的。

??我們精益化產(chǎn)品的組成風(fēng)格大概完成了去年完成了40幾個，今年繼續(xù)還要做，關(guān)于產(chǎn)品大綱，涉及到的內(nèi)容比較多，包括城市主力客群還有生活觀，藝術(shù)觀，價值觀對客群描述，包括標(biāo)配，準(zhǔn)配。規(guī)范內(nèi)容更加詳細(xì)了，每個部分考核分成了幾篇，很詳細(xì)，時間原因不再贅述了。

??這是一個城市精益化產(chǎn)品體系成果的規(guī)范導(dǎo)則，是目前集聚當(dāng)下最好的研究成果，隨著時間的技術(shù)進(jìn)步和我們研發(fā)的2.0，3.0的。每個導(dǎo)則都是每個行業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)在做的。產(chǎn)品亮點(diǎn)從安全入手，回到健康，那么從這個建筑公益入手等等。那么這個過程注重全生命的周期，乃至到最后運(yùn)營，不管是人還是技術(shù)都要去關(guān)注的。

??去年28號進(jìn)行了一個成果的發(fā)布，還是不錯的，成果很明顯。那么關(guān)于應(yīng)用呢，目前應(yīng)用還是最關(guān)鍵的，這個一個很辛苦的過程，不管是專業(yè)還是人才在過去幾十年用習(xí)慣了，盡管艱難還要保持往前走，因?yàn)槭且?guī)律，要相信規(guī)律，而不是相信經(jīng)驗(yàn)。

??所以這樣的成果我們希望是原則是邏輯是方法是授人以漁，希望這樣一種方法可以在全行業(yè)都應(yīng)用。目前這些在各地重慶項(xiàng)目，昆明項(xiàng)目，中山的項(xiàng)目，長沙項(xiàng)目都在逐漸的落地，當(dāng)然這樣的落地還有一個過程。

??再一點(diǎn)跟大家匯報一下，我們現(xiàn)在正在做的，我們正在把精益化的產(chǎn)品體系在向前延伸，提出了要創(chuàng)建創(chuàng)新型城市規(guī)矩，這個跟浙江省發(fā)改委在今年3月份提出的要打造未來的社區(qū)異曲同工，發(fā)布會的領(lǐng)導(dǎo)也在提，大家想法一樣的。其實(shí)就是要做到五全，每個社區(qū)全場景，全齡化，全功能，全業(yè)態(tài)，全產(chǎn)業(yè)，要做到做優(yōu)做活，怎么才可以做到，就是五個平衡，職住平衡的概念，自己提出的住教平衡，住養(yǎng)平衡，住娛平衡，住養(yǎng)平衡，住驛平衡。比如說住養(yǎng)平衡，三代同堂不能滿足現(xiàn)在的需求了，我們希望把取得的成果鑲嵌式的往前進(jìn)一步，解決一些問題。

??再比如說住驛平衡，最原始生態(tài)就是酒店，這是我們的夢想，這些工作正在抓緊進(jìn)行。最后做一個總結(jié)，在國家知識產(chǎn)權(quán)局已經(jīng)注冊的價值樹的概念，是一直堅(jiān)持的希望同行和合作伙伴一起來打造各自自己不同的差異化的價值。這個價值樹它即使中交提出來的，我們也希望業(yè)內(nèi)大家一起認(rèn)識并把握好科學(xué)發(fā)展規(guī)劃，將規(guī)則和力量化作為自己的行動，來保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，謝謝！