搭建合作平臺 完善合作機制

開創房地產行業協(學)會工作新局面

劉志峰

(2012年5月11日)

同志們：

為精簡會議，提高效率，我們將房地產行業信用評價試點工作總結會議與省(區、市)房地產業協會、研究會負責人工作會議放在一起開，除總結信用評價試點工作、通報“兩會”主要工作外，這次會議很重要的一個內容，就是探討如何搭建中國房地產業協會、中國房地產研究會(簡稱“兩會”)與地方協(學)會合作平臺，完善合作機制，共同開創房地產行業協(學)會工作新局面。

上午，顧云昌同志全面總結了房地產行業信用評價試點工作，介紹了下一步打算，部分試點城市和企業做了經驗交流，給35家房地產參評企業進行了授牌；朱中一同志通報了今年以來“兩會”開展的八項工作，特別是“廣廈獎”評選開展情況。下午，大家圍繞會議主題進行了分組討論，兩個組的召集人匯總大家的意見做了發言。會議開得很緊湊，交流了經驗，研究了問題，增進了感情。對于大家提出的意見和建議，“兩會”秘書處要認真整理、研究吸收，不斷改進我們的工作。對下一步的工作安排，我都同意。

下面，我講兩點意見。

一、找準定位，完善機制，深化合作

各地房地產業協會、學會同“兩會”一樣，是政府與企業、會員單位溝通的橋梁和紐帶，也是共同推動房地產行業健康發展的重要力量。在“兩會”歷屆理事會推動下，“兩會”與地方協(學)會一直保持著良好的合作關系。特別是“兩會”新一屆理事會成立以后，我在多次會上要求，要緊緊依靠“兩個平臺和一個支撐點”做好“三個服務”。所謂“兩個平臺”，一個平臺是地方的協會，包括協會、學會或研究會；另一個平臺是兩會下屬的各專業委員會。“一個支撐點”就是“兩會”的專家委員會。“三個服務”就是“服務政府有作為，服務行業有推動，服務會員上水平”。

在依靠地方協會開展工作上，我們進一步加強了與地方協(學)會的聯絡，擴大了與地方協(學)會的合作交流。主要表現為以下幾個方面：

一是密切了工作聯系。“兩會”秘書處合署辦公以后，在秘書處原有宣傳培訓部的基礎上設立新的宣傳培訓和地方協會聯絡部。在機構設置上加強了與地方協(學)會的聯系和溝通，基本上做到了業務有對口，工作有對接，體現了“兩會”對聯系地方協會工作的重視。

二是加強了業務協作。“兩會”的許多重大活動，包括每年一屆的科學發展論壇、信用評價工作、“廣廈獎”評選以及500強企業測評等，都得到了地方協會的大力支持。同時，“兩會”也積極參與地方協會舉辦的活動，像“三北”地區房地產論壇、長三角地區房協聯系網以及各地舉辦的房展會、住宅產業博覽會、報告會等活動，“兩會”都積極參與或冠名支持。

三是拓寬了信息交流渠道。除原有簡報信息外，“兩會”利用“中房網”開辟了地方協會專欄，對各地房協、學會的工作進行動態報道；為地方協會提供線上、線下的信息服務。通過網上發文、網上報名等，既提高了工作效率，又提升了服務質量。“中房網”的開通，豐富了“兩會”與地方協會合作交流的途徑和內容。

四是擴大了對外交流。“兩會”利用中日韓住房問題研討會、中日建筑住宅會議、“兩岸四地”房地產論壇等，搭建對外交流平臺，邀請地方協(學)會參與，交流地方經驗，擴大地方協(學)會影響。今年“兩會”對外合作交流的活動比較多，5月份將組織“海峽兩岸房地產研討會”和“中日住宅產業會議”。在中日住宅產業會議上，中國房地產業協會將與日本日中建筑住宅協議會簽訂合作意向書，合作建設住宅示范項目，采取企業自愿參加、地方政府支持、“兩會”推薦的原則，在國內建成幾個利用日本成熟先進的住宅產業化技術，完全按照產業化的生產模式建造的住宅。目前初步選定上海綠地、大連億達、浙江寶業和江蘇新城四家企業，在北京、上海、浙江、江蘇、大連五個地方開發建設規模在5萬平方米以上且套數在500套以上的住宅項目。6月份，美國亞裔房地產協會與“兩會”將分別在北京、杭州、深圳三地召開“中美房地產高峰論壇”或考察。10月份，將在日本舉辦“第11屆中日韓住房問題研討會”。要辦好以上這些活動，包括每年召開的房地產科學發展論壇，都離不開地方協會的參與和支持。在這里，我還要對各地房協對今年海峽兩岸房地產交流活動調整的理解和支持，表示衷心的感謝。

但同時應看到，“兩會”與地方協(學)會在合作中也存在一些問題。一是信息溝通不夠，對變化的信息溝通不及時；二是資源共享不夠，對各自擁有的資源挖掘利用不夠；三是合作機制不健全，“短平快”合作較多，缺少穩定、長效的合作機制；四是“兩會”與各地協(學)會的合作關系發展不平衡，有些聯系較緊密，有些聯系較少。這些都影響“兩會”與地方協(學)會合作的廣度和深度，不利于工作的推進。

出現這些問題，我認為主要有兩個方面原因：一是“兩會”秘書處工作的主動性還不夠、合作意識不強，工作水平有待提高。在與地方協會交往中，主動溝通、主動服務的意識不強，對地方協會的工作特點和好的經驗做法了解不多。二是對與地方協會的關系定位不準。“兩會”有些人員把自己放在了上級領導的位置，有高高在上的思想，對地方協會工作下命令，指手畫腳。你把自己當領導，別人就會對你敬而遠之。我認為在這方面“兩會”秘書處盡管換屆以來有所改進，但仍存一定的差距。

地方協(學)會是“兩會”開展工作的重要依托。“兩會”與地方協(學)會怎樣才能進一步加強合作，實現互利共贏，共同發展，我認為，關鍵要做好以下四點：

一是要提高認識，找準定位。“兩會”與地方協(學)會不是上下級關系，雙方各自有自己的主管部門，都要共同遵守國務院《社會團體登記管理條例》，沒有領導和被領導的關系，也沒有指導的關系，只是工作范圍都在房地產領域。這一點應當認識清楚。雙方是平等的伙伴關系、兄弟關系。事實上，一些地方協會的工作比“兩會”工作做得好。他們制度健全，機制完善；團隊意識強，內部協作好；管理嚴格，工作扎實，有創新精神，而且服務會員、服務政府、服務行業意識強，在地區行業中有較高的凝聚力和影響力，受到了主管部門和會員單位的好評。像重慶開發協會被評為全國優秀社團。還有其他一些協會也獲得了較高的榮譽。因此，“兩會”與地方協會的合作應建立在平等互利的基礎上，互相學習，互相協作，互相支持，共同發展。

二是要進一步加強溝通交流。在信息溝通上，要互通有無；在業務開展和宣傳培訓上，要互相支持；對好的經驗做法，要互相學習；對行業熱點難點問題，可聯合組織調研；在維護行業利益或涉及行業發展的重大問題上，可聯合反映我們的意見和建議；對響應國家號召或行業自律的重大活動，可聯名倡議，體現行業協會的互相溝通、交流合作和團結。

三是要整合資源，發揮各自優勢。一定程度上說，“兩會”的優勢在面上，范圍廣，地方協會的優勢在點上，有基礎。“兩會”希望開展的一些工作，若認為全面推開的條件不成熟，可通過一些地方協會先開展，取得經驗后再向全國推廣。像信用評價工作，先行在北京、重慶、大連三個地方進行了試點，然后總結、修改、完善。地方協會好的經驗做法和優秀項目，可利用“兩會”科學發展論壇和“廣廈獎”評選等平臺，進行宣傳推廣。總之，要圍繞做好“三個服務”，整合“兩會”與地方協(學)會的資源，發揮各自優勢。

四是要建立合作機制。要長遠合作，就要在平等基礎上建立合作共贏機制。因此，為進一步鞏固和密切“兩會”與地方協(學)會好伙伴、好兄弟的關系，我認為，應當建立完善合作機制。這次會上，“兩會”提出了一個與地方協(學)會的合作發展意見征求大家意見，這里面主要涉及“建立會議溝通機制、活動合作機制、研究成果共享機制、信息共享機制、互利共贏機制”等，目的就是使雙方的合作制度化、規范化，真正成為合作伙伴關系。經過大家討論，提出了一些好的建議和意見。我認為，要真正做好這方面工作，需要責任到部門、責任到人，對方案進一步細化，才能夠落實好。否則，就會成為一紙空文。因此，“兩會”秘書處要根據會上大家討論意見對方案進行修改和完善，將具體工作落實到部門和個人，細化方案，建立一個“兩會”與地方協(學)會互利共贏的好的機制，使我們真正成為可持續的合作伙伴關系。

二、關于做好下一步幾項工作

辦好房地產科學發展論壇，全面開展企業信用評價，做好“廣廈獎”評選和500強企業測評工作，是“兩會”的幾項主要工作，也是“兩會”與地方協(學)會建立合作伙伴關系的載體。許多工作會上都做了安排，這里不再重復，我重點強調幾點：

1、關于信用評價工作。

在去年年底召開的“兩會”理事會上我曾講過，從建設完善社會主義市場經濟體制的角度，從長遠來看，要用資信管理代替資質管理。目前資質管理還不能取消，資質管理也是中國的特色。關于開展房地產行業信用評價工作，我講以下四點：

首先，信用評價不要搞成表彰。“兩會”開展企業信用評價的目的不是為了授牌，授牌只是手段，其目的：一是為了加強行業信用建設，促進行業守信自律，規范房地產市場秩序，促進行業健康發展；二是企業通過信用評價能看到自身優點和差距或問題所在，從而提高綜合管理水平，增強市場競爭力和社會影響力，提升企業自身的社會信用度。

其次，要重視對第三方評價機構的選擇。為了保證信用評價的客觀、公平和公正，“兩會”決定采用招投標的方式選擇第三方評價機構參與此項工作。目前雖只選擇了三家機構參與，但如果評價工作全面鋪開，三家肯定不夠。因此，對第三方評價機構的選擇，要嚴格按照標準，通過招投標的方式確定。地方協會可以推薦本地的第三方評價機構參與，但必須要統一納入“兩會”的招投標中。此外，開展信用評價，不得打人情分、關系分。對第三方評價機構的管理一定要嚴格，而且在評價開展前進行專門培訓，并采取動態管理，如有違規的行為，不嚴格按照信用評價管理辦法和指標體系來開展信用評價工作的，要取消其參與房地產行業信用評價的資格，因此退出機制一定要建立健全。為此，我們也專門組織制定了信用評價第三方機構管理辦法。

第三，要積極研究探討信用評價結果的應用問題。要發揮信用評價的激勵和約束作用，促進形成“守信光榮、失信可恥”的氛圍。要使信用等級良好的企業多受益，讓有信譽的企業贏得更大市場發展空間。我們目前在“兩會”會員和自愿報名參加的企業中開展信用評價工作。怎樣吸引更多的企業參加？信用等級高的企業有什么好處？我認為，研究信用評價的激勵機制特別重要，目前讓“兩會”拿出完整的意見有難度，但我們也要研究，要上下共同努力來推進信用評價激勵機制的建立。重慶開發協會在有關部門的支持下，專門出臺了五個方面的激勵政策，在這方面做的很好，各地可以進一步研究探討。

第四，要加強行業信用風險預警的研究，建立金融服務體系對信用評價結果的支持和應用等工作。

2、關于“廣廈獎”評選工作。

新修訂的“廣廈獎”的管理辦法、評價標準已經發布，其中很重要的一個目的就是加大推進行業技術進步，切實提高住宅類項目的性能，加快推進住宅產業化。對節能減排技術和住宅全裝修提出相應要求，也是與建設資源節約型環境友好型社會的要求相一致。最近，財政部、住房和城鄉建設部聯合發布了《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，明確將通過建立財政激勵機制，推進綠色建筑發展。下一步，我們將按照住房和城鄉建設部的要求，把推廣應用高強鋼筋作為“廣廈獎”的評定依據之一。“兩會”要及時與地方協會溝通，做好這方面的工作。

大家在討論中關心的，一個是“廣廈獎”的候選項目，有的同志提出能否叫創建項目，這個需要再研究。做好“廣廈獎”候選項目的培育工作，從項目規劃設計階段入手，在建設全過程給予指導，一方面可以重點培育一批起示范和帶動作用的優秀項目，提高“廣廈獎”項目整體質量水平，另一方面可以使消費者提前了解到項目的技術應用和建設管理標準。因為 “廣廈獎”項目要求入住達到60%、竣工一年以上才可以申報，對銷售沒有促進作用。因此，搞候選項目也好，創建項目也好，目的就是解決這個問題。另外，對于全裝修比例問題，基本標準還要堅持，在評選中具體掌握。還要鼓勵開發建設單位與有關單位共創“廣廈獎”，讓規劃、設計、施工、監理、物業管理等企業和開發企業一樣獲得社會榮譽。

3、關于500強測評等工作。

“中國房地產開發企業500強”測評工作已連續開展幾年，測評成果和研究報告在業內得到認可，有了一定的社會影響力。全面客觀地評估房地產開發企業的綜合實力，對房地產開發企業乃至整個行業的良性競爭和健康發展有著重要意義。希望地方協(學)會繼續支持這項工作，可以共享數據庫，共同開展對地方企業的測評工作，更好地為企業和會員單位服務。

4、房地產科學發展論壇和“兩會”開展的其他活動。

通過這幾年組織開展房地產科學發展論壇，我發現會務組織的難度比較大。由于擔心參會的人少，大量印發會議通知，而一旦參會人過多，給會議組織帶來很大困難。像今年在上海召開的第四屆科學發展論壇，原來計劃五百到六百人參會，最后會場有八百人，這給會議的吃、住、行帶來很多問題。因此，我們與地方協(學)會建立合作平臺，完善合作機制，也是希望今后“兩會”組織的會議，包括地方協會組織的會議，能夠建立互相溝通的機制。像科學發展論壇，計劃五六百人的會議規模，可以根據情況將參會名額劃分到各省協會，這樣能夠使會議的組織工作更加井井有條，更加有序，給參會代表提供更有效率的服務。

同志們：房地產行業協(學)會工作已經進入新的發展階段，讓我們攜起手來，加強聯系、擴大合作，加快發展，充分發揮“提供服務、反映訴求、規范行為”的作用，把協(學)會辦成“會員認同、群眾滿意、政府放心”的社團組織，為行業健康發展做出貢獻。

最后，對山東省住房和城鄉建設廳、山東省房地產業協會給予這次會議的大力支持，表示感謝！