一、養(yǎng)老地產(chǎn)既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分

老年住區(qū)的問題，既有一個解決老年人在哪里住的問題，又有一個采取何種方式養(yǎng)老的問題。因此，老年住區(qū)與養(yǎng)老地產(chǎn)，既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分。

家家有老人，人人都要老。從1999年起，中國60歲以上的老人已占到總?cè)藬?shù)的10%，標(biāo)志中國已進入老齡社會。往后的三、四十年，中國的老齡化還在快速的推進。中國的老齡化，由于人口基數(shù)大，老年人的規(guī)模大；再加上長期以來實行的計劃生育政策，使“4.2.1”的家庭結(jié)構(gòu)和空巢化比例快速上升，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老遇到了新問題；再加上我國的老人總體上是未富先老，社會的養(yǎng)老保障體制、機制的建立和養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)又相對滯后，從而使應(yīng)對老齡化的任務(wù)將化為我國日益緊迫和主要的民生問題及社會問題。

為了積極應(yīng)對中國的人口老齡化問題，國務(wù)院在《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中強調(diào)，要抓緊構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。

與此相適應(yīng)，我們就要積極探索并抓緊構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老住區(qū)體系。這同樣是一個巨大的系統(tǒng)工程。

居家養(yǎng)老，是中國絕大多數(shù)老人的理念，約占中國老人總數(shù)的八、九成。對居家養(yǎng)老，一是涉及到對原有住區(qū)的適老化改造；包括適合老人使用的廚房、衛(wèi)生間、浴室、設(shè)置走廊扶手和無障礙設(shè)施等；二是增加生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等上門服務(wù)的內(nèi)容。

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務(wù)。這方面，城市應(yīng)以大的居住小區(qū)和街道為重點，農(nóng)村要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)和大的自然村為基礎(chǔ)，依托相應(yīng)的組織，建設(shè)日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，探索城鄉(xiāng)居民互助養(yǎng)老的新模式。

機構(gòu)養(yǎng)老，以設(shè)施建設(shè)為重點，通過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其養(yǎng)老服務(wù)功能。這里，既包括由民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護院；又包括今后依靠社會力量舉辦的養(yǎng)老公寓、綜合性的社區(qū)和老年住區(qū)，但不管是民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護院，還是社會力量舉辦的養(yǎng)老公寓和老年住區(qū)等，除必須要考慮老年居住用房外，還同時要考慮建設(shè)醫(yī)療保健用房與設(shè)施、文化娛樂等公共活動用房與設(shè)施，養(yǎng)老管理用房與設(shè)施。因此，機構(gòu)建設(shè)的老年住區(qū)的內(nèi)涵比普通住宅項目的內(nèi)涵要寬得多；而且，衡量一個老年住區(qū)項目的水準(zhǔn)，更多考慮的是養(yǎng)老設(shè)施是否配套，養(yǎng)老服務(wù)是否到位，能否為失能、半失能老人提供生活照料、康復(fù)護理和緊急救援等功能。總之，老年住區(qū)也好，養(yǎng)老地產(chǎn)也好，不僅僅是一個簡單的房地產(chǎn)項目，而是必須要有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)等內(nèi)容的項目，更是養(yǎng)老事業(yè)的重要部分。

二、借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)，探索老年住區(qū)開發(fā)建設(shè)與運營的模式

1978年，我國城鎮(zhèn)人均住房面積僅有6.7平方米，住房問題嚴(yán)重短缺。為解決好廣大百姓關(guān)注的住房問題，我國逐步啟動并不斷深化了住房制度改革，現(xiàn)在城鎮(zhèn)人均住房面積已超過了30平方米，成就舉世矚目，但同時也出現(xiàn)了保障不足，一些地方房價上漲過快等問題。因此，加大保障房住房供給，加強與改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，不斷完善由政府提供基本保障，由市場提供滿足多層次需求的住房政策與供應(yīng)體系，仍是當(dāng)前與今后的重要任務(wù)。

如前所說，應(yīng)對人口老齡化，既是我國當(dāng)前已經(jīng)面臨，更是今后三、四十年日趨嚴(yán)重的問題。要逐步構(gòu)建并完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的老年住區(qū)體系，也是一項巨大的系統(tǒng)工程。要解決好這個問題，我認(rèn)為很有必要借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)。

可借鑒的第一點是，對困難群體實施養(yǎng)老保障，是政府的責(zé)任，政府必須加強；但限于目前的財力，政府近期只能提供基本保障。由政府提供的養(yǎng)老院、養(yǎng)護院、日間照料中心等，只能優(yōu)先保障孤老優(yōu)扶對象及中低收入的高齡、獨居、失能老人；對多數(shù)的老人只能由社區(qū)提供的日間照料中心、托老所、老年人活動中心等提供基本的服務(wù)，如同在住房保障方面，政府近期主要是對低收入者和中等偏低收入者提供廉租房、公共租賃房為主的基本住房保障，保障房的面積不大，但功能全，實現(xiàn)其基本保障。

可借鑒的第二點是，養(yǎng)老體系建設(shè)應(yīng)充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。如同中國城鎮(zhèn)居民的住房，多數(shù)家庭主要是通過在市場購買和租賃兩種方式解決的。無論是居家養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、還是機構(gòu)養(yǎng)老、凡是能通過市場解決的，盡量要發(fā)揮市場的作用，為各類服務(wù)主體營造平等參與、公平競爭的環(huán)境，實現(xiàn)社會養(yǎng)老服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。這方面，也正是我們的一些房地產(chǎn)企業(yè)可以參與的。按照國務(wù)院辦公廳印發(fā)的“十二五”社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃，縣級以上城市至少要建有一處以收養(yǎng)失能、半失能老年人為主的老年養(yǎng)護設(shè)施；新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實施方案；鼓勵通過整合、轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)；通過用地保障、信貸支持，補助貼息和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運行和管理；鼓勵社會辦養(yǎng)老機構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可結(jié)合自身實際，開發(fā)建設(shè)與居家養(yǎng)老，社會服務(wù)相適應(yīng)的代際親情小區(qū)，或在新建小區(qū)中增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；也可開發(fā)建設(shè)機構(gòu)護理型的養(yǎng)老院、護理院和老年公寓；還可在旅游度假區(qū)開發(fā)休閑養(yǎng)老型社區(qū)。

可借鑒的第三點是，對機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，政府一定要制定規(guī)劃，企業(yè)一定要做好市場調(diào)查。如同在住房建設(shè)方面，政府強調(diào)要加強對個人住房信息的掌握，在此基礎(chǔ)上，要組織編制住房建設(shè)規(guī)劃與年度住房計劃，并保證土地的供應(yīng)等。而企業(yè)必須要做好市場的需求調(diào)查，這樣才能保證總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，使老年住區(qū)的建設(shè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

可借鑒的第四點是，養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)與運營管理最好分離，如同持有型商業(yè)地產(chǎn)，最好委托專業(yè)化運營團隊來實施運營管理一樣。而且，機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施中，還包括了醫(yī)療康復(fù)與生活照顧等內(nèi)容，遠(yuǎn)比商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜，所以更要有專門的人才與專業(yè)的運營管理經(jīng)驗。

三、我們協(xié)會老年住區(qū)委員會近兩年要抓的幾項主要工作

為了應(yīng)對人口的老齡化問題，經(jīng)住建部和民政部批準(zhǔn)，我協(xié)會在去年11月正式成立了老年住區(qū)委員會。根據(jù)住建部和民政部核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍，我老年住區(qū)委員會近兩年要抓的幾項主要工作是：

一是借鑒境外開發(fā)建設(shè)老年住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和經(jīng)驗，協(xié)助政府和行業(yè)主管部門提出建設(shè)老年住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。如最近，我們正協(xié)助哈爾濱工業(yè)大學(xué)牽頭的課題組，對部下達(dá)的“養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)設(shè)計規(guī)范”在進行論證，爭取盡快報部送審并發(fā)布。

二是結(jié)合我協(xié)會和中國房地產(chǎn)研究會報部批準(zhǔn)的“復(fù)合型老年住區(qū)的開發(fā)運營模式”和“老年住區(qū)市場化及政策研究”兩個課題，對老年住區(qū)的開發(fā)模式進行比較研究；并結(jié)合兩個課題，在一些項目中進行實證研究。我們歡迎有關(guān)單位將正在考慮的老年住區(qū)建設(shè)項目與我們的課題研究結(jié)合起來，我們也希望將研究成果運用到實際的項目中去。

三是抓好人才培訓(xùn)，組織經(jīng)驗交流。包括借鑒境內(nèi)外的先進理念和成功經(jīng)驗，編一些教材、組織一些人才培訓(xùn)與經(jīng)驗交流，對有關(guān)單位與項目提出一些指導(dǎo)性的途徑。

四是會同有關(guān)單位爭取政府在信貸、投資、稅收、土地、醫(yī)療等方面的支持；同時關(guān)注北京等一些城市在“十二五”規(guī)劃中已提到的計劃推進以房養(yǎng)老、房屋置換的進展情況。

面對迅速擴大的養(yǎng)老壓力，我們在政策制度、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、人才培養(yǎng)、項目示范等方面都缺乏必要的準(zhǔn)備，但我們愿意在近兩年內(nèi)，與大家一起積極探索，以便為今后養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做好必要的準(zhǔn)備。