樊永鋒 2023-10-16 11:35:07 來源：中房報
??這是一場沒有贏家的司法裁決。
??株洲北歐小鎮，由最初的政商合同履約紛爭，演變成司法裁決爭議。
??北歐小鎮項目，坐落于湖南省株洲市經濟開發區（原株洲云龍示范區）云田鎮，是2009年株洲市人民政府和株洲云龍示范區的重點招商引資項目。由株洲新華聯房地產開發有限公司（以下簡稱“株洲新華聯”）具體開發建設。
??2018年11月，為落實中央環保督察整改要求，株洲云龍示范區管委會（以下簡稱“云龍區管委會”）對北歐小鎮“綠心”限制開發區范圍內已取得合法手續的2.2期近2萬平方米住宅項目進行了拆除并復綠。并在株洲市政府的見證下，株洲新華聯和云龍區管委會簽訂了《北歐小鎮項目調整協議書》（以下簡稱《調整協議》）及補充協議，確認了土地收儲款延期支付利息、酒店產業扶持資金、土地差價款，并約定了支付時間節點。
??“按照相關協議約定，云龍區管委會還應向我公司支付土地收儲款延期支付利息4084萬元、酒店產業扶持資金8540萬元、土地差價約1.11億元，以上合計約2.37億元?！敝曛扌氯A聯負責人表示，“但是，該區管委會以土地差價返還條款違反法律強制規定和區里資金非常緊張等理由拒絕支付上述款項。北歐小鎮項目的開發建設因此嚴重受阻，日常經營陷入困境。”
??2022年7月，北京新華聯置地有限公司（以下簡稱“新華聯置地”）和株洲新華聯，對株洲經濟開發區管委會（以下簡稱“經開區管委會”）、云龍區管委會向株洲市中級人民法院提起訴訟，要求及時支付相關資金。
??2023年7月25日，湖南省株洲市中級人民法院（以下簡稱“株洲中院”）作出(2022年)湘02 民初69號《民事判決書》，由被告株洲經濟開發區管理委員會在本判決生效后十日內，向原告新華聯置地、株洲新華聯支付土地收儲款資金占用利息約3726.23萬元；由被告株洲經開區管委會在本判決生效后十日內向原告株洲新華聯支付律師費10萬元；駁回原告新華聯置地、株洲新華聯的其他訴訟請求。
??2023年8月1日，中國房地產報記者就該事件撰寫了《湖南株洲北歐小鎮停工引出政府履約爭議》，對株洲重點招商引資項目北歐小鎮停工、引出的當地開發區管委會與開發企業就政商合同履約爭議的情況進行了報道。
??直到2023年8月10日，株洲新華聯才收到株洲中院判決結果。
??新華聯置地相關負責人對判決結果并不認同，并表示：“這是當地法院根據地方政府意圖，生搬硬套的判決結果。”
??2023年9月12日，新華聯文化旅游發展股份有限公司（以下簡稱“新華聯文旅”）發布公告稱，于近日收到株洲中院《民事上訴狀》，公司全資子公司新華聯置地和其全資子公司株洲新華聯與經開區管委會、云龍區管委會就合同糾紛在法院一審判決后，新華聯置地、株洲新華聯和經開區管委會分別申請上訴。
??中國房地產報記者曾先后聯系株洲經開區管委會及株洲市中院，至截稿前均未作出回應。
??控辯雙方爭議點
??梳理湖南省株洲市中級人民法院作出(2022年)湘02 民初69號《民事判決書》，可發現雙方核心爭議在于價款認定與合同履行。
??雙方核心爭議主要包括：株洲經開區管委會是否應當向株洲新華聯返還土地出讓價格與實際摘牌成交價的差額并支付違約金；是否應當支付逾期支付土地收儲款的利息及違約金；是否應當支付產業扶持資金(含城市基礎設施配套費)及違約金；是否應當繼續完成北歐小鎮一期住宅和一期商業用地中尚未拆遷土地(包括化工廠)的拆遷工作交付凈地并支付違約金，以及承擔訴訟所需費用。
??針對土地差價返還爭議，新華聯置地方面認為，根據《北歐小鎮項目調整協議書》第六條約定，株洲云龍示范區管理委員會未在2019年10月30日前 向其返還土地差價款構成違約，應當承擔違約責任。株洲經開區管委會則認為，《北歐小鎮項目調整協議書》中約定的土地出讓金差價返還條款因違反法律強制性規定且損害國家與社會公共利益而無效。根據審計法規，審計結論為不應履行土地出讓金差價返還條款。
??關于土地收儲款利息爭議。新華聯置地一方認為，根據《北歐小鎮項目調整協議書》的相關約定，株洲云龍區管委未按期支付土地收儲款本金及利息，應當承擔違約責任；株洲經開區管委會則認為，雙方約定的收儲款包含了新華聯支付土地出讓金的資金成本，計算收儲款利息、違約金超出了其實際損失，不應予以支持。
??對于產業扶持資金爭議認定。新華聯置地一方認為，根據《北歐小鎮項目調整協議書》約定，株洲云龍示范區管理委員會應于2019年5月30日前支付8000萬元補貼，并于2019年6月30日前將麗景灣酒店項目已繳納的城市基礎設施配套費等額獎勵給株洲新華聯，其并未履約；株洲經開區管委則認為，新華聯置地訴請全部8540萬元產業扶持資金及支付方式均不符合《高端親子旅游度假酒店專項招商協議》中關于產業扶持資金的支付期限的約定，新華聯置地已陷入債務危機，株洲經開區享有不安抗辯權。且新華聯置地已認可變更產業扶持資金的支付期限約定。
??關于凈地交付違約問題的爭議，新華聯置地一方認為，因株洲云龍示范區管理委員會未按期履行歐洲小鎮 一期土地拆遷工作，導致該地塊及其相鄰地塊開發建設遭受嚴重 影響，損害了其合法權益，應由其履約；株洲經開區則表示，株洲新華聯拍地前已了解土地狀況，并同意以毛地交付，打米廠目前已經完成拆遷，原告尚未完成土地變性手續。化工廠未拆遷并不影響原告土地的開發建設，并未產生實際損失。
??北京某知名律所不愿具名的律師在接受采訪時表示:“縱觀本案政府、企業因合同履行產生糾紛直至訴諸法院的整個過程，實際上是政府以各種理由拒絕履行招商引資承諾及相關合同約定?！?/p>
??對于雙方爭議，今年7月25日，株洲市中院作出的裁決，經開區管委會向株洲新華聯支付土地收儲款資金占用利息約3726.23萬元，駁回了株洲新華聯的其他訴求。
??梳理判決書可發現，株洲中院對新華聯置地的四項訴訟請求，僅判定株洲經開區管委會以政府延期支付收儲款的違約責任承擔方式，向株洲新華支付土地收儲款延期利息。對土地差價款返、產業扶持資金支付、拆遷義務履行的訴求予以駁回。
??“從一審裁判結果來看，法院基本支持了經開區管委會的絕大部分抗辯主張。”前述不愿具名律師說。
??新華聯置地及前述不愿具名律師認為，株洲中院對雙方履約爭議的判決結果值得商榷。
??土地差價款返還問題。株洲中院判定土地差價款返還約定屬于串通行為，違反了投標法、拍賣法等規定，擾亂國有土地出讓市場秩序，導致國家土地出讓收入流失，應屬無效。
??新華聯置地認為，與云龍區管委會簽訂的合作協議，均發生在2009年，依據“法不溯及既往”原則，應適用當時的規定。根據《國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知》（國發2014年62號）第三條第（三）款、《國務院關于稅收等優惠政策相關事項的通知》（國發2015年25號）第三條的規定，各地與企業已簽訂合同中的優惠政策，繼續有效；對已兌現的部分，不溯及既往。另外，投標法、拍賣法也不屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規定的效力性強制性規定。
??新華聯置地方面認為，北歐小鎮項目并不屬于常規的商業開發項目，而是當地政府為推進城鎮化建設、優化投資環境，作出的招商優惠政策承諾，以吸引民間資本參與開發建設。并且在合作協議落地時，要求企業承諾引進奧特萊斯項目，并先啟動五星級酒店、商務酒店、休閑購物廣場的建設。該合作模式應屬于政府吸引民間資本參與市政基礎設施建設，而不是簡單歸屬到采購法和招標投標法范疇，所謂土地差價款返還本質上屬于對投資收益進行分配的約定。
??事實上，新華聯在簽約后便墊付了6000萬元費用用于項目土地報批和拆遷，由于當時尚未進入土地拍賣程序，雙方之間并非單純的土地交易，而是政府作出招商承諾、新華聯配合推動城市更新的一攬子合作，不應割裂地看待某一行為的效力。
??“即使土地差價款返還約定無效，也應該是明確雙方責任，而不是簡單駁回我公司訴訟請求?！毙氯A聯置負責人表示。
??前述不愿具名律師認為，當時，株洲云龍區管委會作為招商引資政策直接的制定、實施主體，應當明確知悉“土地出讓金返還無效”的政策規定，其在此情形下仍故意以該政策誘導民營企業參與城鎮化建設，存在明顯過錯；而新華聯響應當地政府參與城市建設，且始終誠信履約，在此情形下，法院判令新華聯承擔全部損失，顯失公平，有違誠實信用原則。
??另外，根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第三十六條的規定，在雙務合同中，原告起訴請求確認合同有效并請求繼續履行合同，被告主張合同無效的，要防止機械適用“不告不理”原則，僅就當事人的訴訟請求進行審理，而應向原告釋明變更或者增加訴訟請求，盡可能一次性解決糾紛。株洲法院僅僅只是駁回新華聯相關訴訟請求，存在明顯程序瑕疵。
??針對土地收儲款本金、利息的逾期支付違約金問題。株洲市中院判定合同約定的土地收儲款利息，屬于政府延期支付收儲款的違約責任承擔方式，因此其無需再為逾期支付收儲款、利息承擔違約責任。
??“實際上，株洲經開區支付收儲款利息屬于協議正常履行情形下政府應承擔的合同義務，系雙方關于資金占用成本的約定，并非違約責任。法院的判決僅支付基礎本息明顯缺乏事實及法律依據。”前述律師說。
??關于產業扶持資金支付、拆遷義務履行紛爭。株洲市中院判定，新華聯生產經營已陷入困境，基本喪失履行合同義務的能力，株洲經開區依據《民法典》第527條關于不安抗辯權的規定不再履行相關義務，也無需承擔違約責任。
??對此，前述不愿具名律師認為，本案根本不存在不安抗辯權的行使前提。根據最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編的《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（一）》的規定，不安抗辯權的行使前提之一是“須基于同一雙務合同且具有對價關系的互付債務”，而在本案中株洲經開區在完成產業扶持資金支付及拆遷義務根本沒有約定前置條件，即使是其他合同約定，新華聯也已經依約履行。
??該律師表示，在本案中，適用不安抗辯權將顯失公平，正是因為原云龍管委會長期逾期支付相關款項，未能履行拆遷義務，導致株洲新華聯在建設歐洲小鎮陷入資金困局。
??據調查，新華聯置地在2020年至2021年期間多次向株洲經開區管委請求支付清相關款項、解決違約問題，均被經開區管委會以各種理由推諉，導致株洲新華聯陷入困境。
??“此時，經開區管委會再于2023年以新華聯陷入困境主張不安抗辯權，企圖逃避合同義務及違約責任，不應得到法院的支持?！?/p>
??“姑且不論本案相關法律法規適用的爭議問題，僅從誠實信用原則、 公平原則的角度來看，相信政府招商承諾并始終誠信履約的新華聯承擔了全部損失，而隨意制定政策、未能履約的經開區管委會卻享有了多數利益，明顯違背常理。”他說。
??雙方均提出上訴
??對株洲中院一審判決結果，新華聯文旅于9月12日公告稱，新華聯置地、株洲新華聯已向湖南省高級人民法院提出上訴請求。
??具體訴求為，第一、撤銷一審判決并改判，1.由經開區管委會向新華聯置地、株洲新華聯支付合同約定的土地出讓價格與新華聯置地、株洲新華聯實際摘牌成交價之間的差額約1.11億元以及計至其實際清償之日止的違約金；2.由經開區管委會向新華聯置地、株洲新華聯支付因其延期支付土地收儲款產生的利息3614.01萬元以及計至其實際清償之日止的違約金；3.由經開區管委會向新華聯置地、株洲新華聯支付產業扶持資金8540萬元以及計至其實際清償之日止的違約金；4.由經開區管委會限期完成北歐小鎮一期住宅和一期商業用地中剩余未拆遷土地（包括化工廠）的拆遷工作，將凈地交付新華聯置地、株洲新華聯，并支付計至其實際完成之日止的違約金；5.由經開區管委會承擔本案全部律師費用20萬元。第二、本案一審二審全部訴訟費用由經開區管委會承擔。
??株洲經開區管委會一方的上訴請求為：撤銷株洲中院(2022年)湘02民初69號民事判決;改判駁回新華聯置地、株洲新華聯的全部訴訟請求;本案一審、二審全部訴訟費用均由新華聯置地、株洲新華聯負擔。
??據了解，湖南省高院已受理了雙方的上訴，目前案件正在審理中，中國房地產報記者將繼續關注。
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