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??好的營商環(huán)境就是生產(chǎn)力、競爭力，在穩(wěn)定市場預(yù)期、提振發(fā)展信心等方面具有至關(guān)重要的作用。2019年中央首次出臺優(yōu)化營商環(huán)境的行政條例以來，法治成為推動營商環(huán)境優(yōu)化的最好手段，體現(xiàn)了對各類市場經(jīng)營主體一視同仁的政策取向。

??好的政策需要落到實處，在此我們呼吁地方政府完善政務(wù)體系，積極作為，不可因為營商環(huán)境問題而耽誤了發(fā)展，傷了企業(yè)的心，也抹黑了基層組織形象。

??湖南株洲北歐小鎮(zhèn)，曾深陷“綠心拆違”風(fēng)波，而今則遭遇當(dāng)?shù)卣募s爭議工程停滯，被指“新官不理舊賬”。

??北歐小鎮(zhèn)項目，坐落于株洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（原株洲云龍示范區(qū)）云田鎮(zhèn)，是2009年株洲市人民政府和株洲云龍示范區(qū)的重點招商引資項目。由株洲新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“株洲新華聯(lián)”）具體開發(fā)建設(shè)。

??2018年11月，為落實中央環(huán)保督察整改要求，株洲云龍示范區(qū)管委會（以下簡稱“云龍區(qū)管委會”）對北歐小鎮(zhèn)“綠心”限制開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)已取得合法手續(xù)的2.2期近2萬平米住宅項目進(jìn)行了拆除并復(fù)綠。

??“按照相關(guān)協(xié)議約定，云龍區(qū)管委會還應(yīng)向我公司支付土地收儲款延期支付利息4084萬元、酒店產(chǎn)業(yè)扶持資金8540萬元、土地差價約1.11億元，以上合計約2.37億元。”株洲新華聯(lián)負(fù)責(zé)人表示，“但是，該區(qū)管委會以土地差價返還條款違反法律強制規(guī)定和區(qū)里資金非常緊張等理由拒絕支付上述款項。北歐小鎮(zhèn)項目開發(fā)建設(shè)因此嚴(yán)重阻礙，日常經(jīng)營陷入困境。”

??2022年7月，在多方協(xié)調(diào)未果，北京新華聯(lián)置地有限公司（以下簡稱“北京新華聯(lián)”）和株洲新華聯(lián)，對株洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱“經(jīng)開區(qū)管委會”）、云龍區(qū)管委會向株洲市中級人民法院提起訴訟，要求及時支付相關(guān)資金。

??2023年7月20日，經(jīng)開區(qū)管委會工作人員在回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“目前（該案件）處于司法訴訟階段，不便接受媒體采訪。”

??北歐小鎮(zhèn) 項目溯源

??株洲云龍示范區(qū)，地處長株潭腹地核心，是湖南省株洲市重要的建設(shè)拓展區(qū)，區(qū)域總面積97.9平方公里。

??2009年4月18日，株洲云龍示范區(qū)正式掛牌成立；2017年10月12日，株洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正式掛牌，與云龍示范區(qū)實行“兩塊牌子，一套人馬”；2020年10月13日，株洲云龍示范區(qū)管委會撤銷，其職責(zé)職能由株洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會承繼。

??2009年，云龍示范區(qū)屬于待開發(fā)處女地。新華聯(lián)是首批進(jìn)入該區(qū)的拓荒者，曾欲高投入開發(fā)建設(shè)大體量住宅、酒店等高端房地產(chǎn)項目。

??2009年12月22日，新華聯(lián)集團(tuán)旗下的北京新華聯(lián)與云龍區(qū)管委會簽署了《湖南株洲云龍新華聯(lián)歐洲小鎮(zhèn)建設(shè)項目投資合作合同書》（以下簡稱“《投資合同》”）及補充協(xié)議，約定了土地單價和相關(guān)招商引資優(yōu)惠條件。

??補充協(xié)議約定，項目總體面積3150畝，實際報批2650畝，酒店300畝（9.8萬元/畝）、商業(yè)400畝（9.8萬元/畝），住宅用地1950畝（25.18萬元/畝），只征不報500畝，包括道路和水域面積。新華聯(lián)方實際支付總地價約5.83億元。

??投資合同關(guān)于費用返還及優(yōu)惠政策約定，云龍區(qū)管委會爭取在2010年內(nèi)將部分土地款返還給新華聯(lián)方用作三通一平費用（2萬元/畝×2650畝，合計5300萬元）。作為示范區(qū)第一批引進(jìn)重點項目，享受示范區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策。該合同約定，主干道和道路建設(shè)費用由云龍區(qū)管委會負(fù)責(zé)，也可以由其委托新華聯(lián)方建設(shè)，將費用支付給新華聯(lián)方。

??值得關(guān)注的是，上述《投資合同》約定的土地單價與日后北歐小鎮(zhèn)項目土地實際掛牌成交價之間的巨大差額，為雙方后續(xù)紛爭埋下爭議的種子。

??簽約之后，株洲新華聯(lián)據(jù)政府審定的北歐小鎮(zhèn)3150畝開發(fā)用地整體規(guī)劃，陸續(xù)啟動項目開發(fā)建設(shè)。

??2011年至2013年間，株洲新華聯(lián)通過摘牌合法獲得一期住宅、二期住宅、三期用地及酒店項目用地等建設(shè)用地共計1433畝，均價36.7萬元/畝。

??2012年至2017年，該項目陸續(xù)建成一期、2.1期等13.1萬平方米的高端住宅和7600平方米的奧特萊斯招商部，7.2萬平方米的株洲麗景灣酒店主體和外立面已經(jīng)完成。株洲新華聯(lián)同時還建設(shè)了A、B、C、D道路等共計約2公里的摘牌土地紅線外的道路。

??“綠心”整治 項目折戟

??2018年，成為了北歐小鎮(zhèn)命運的轉(zhuǎn)折點。

??2018年，中央第四生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組在督察中發(fā)現(xiàn)，株洲云龍示范區(qū)“北歐小鎮(zhèn)”房地產(chǎn)項目違反《湖南省長株潭城市生態(tài)綠心地區(qū)保護(hù)條例》，在“綠心”限制開發(fā)區(qū)內(nèi)違規(guī)建設(shè)別墅，責(zé)令限期完成專項清理整治。

??長株潭“綠心地區(qū)”是指涵蓋長沙、株洲、湘潭三市之間的城際生態(tài)隔離、保護(hù)區(qū)域，總面積522.87平方公里。“綠心”相當(dāng)于長株潭城市群“綠肺”，在景觀美化、調(diào)節(jié)氣候、緩解城市熱島效應(yīng)、水源涵養(yǎng)、水土保持、生物多樣性保護(hù)和生態(tài)屏障等多個方面發(fā)揮著十分重要的作用。

??2012年11月30日，湖南省人大常委會通過《湖南省長株潭城市群生態(tài)綠心地區(qū)保護(hù)條例》，自2013年3月1日起施行。該保護(hù)條例將“綠心”地區(qū)分為禁止開發(fā)區(qū)、限制開發(fā)區(qū)和控制建設(shè)區(qū)。

??根據(jù)湖南省政府披露的相關(guān)信息顯示，在2018年12月12日之前，株洲北歐小鎮(zhèn)位于限制開發(fā)區(qū)的63棟房屋已全部拆除，復(fù)綠101畝。

??“被云龍區(qū)管委會拆除的2.2期住宅項目土地，是在2012年12月獲得省政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批。2013年7月，云龍區(qū)管委會批準(zhǔn)該宗101畝土地掛牌出讓，2013年8月由我司依法摘牌取得。而后我司在云龍示范區(qū)先后辦理了2.2期項目土地證、工程規(guī)證、施工證等合法手續(xù)并開始正式施工。”株洲新華聯(lián)負(fù)責(zé)人表示。

??盡管建設(shè)手續(xù)合法，但為了全力配合云龍區(qū)管委會落實中央環(huán)保督察要求和加強“綠心”保護(hù)，株洲新華聯(lián)同意將已經(jīng)取得合法手續(xù)的尚未開發(fā)的444畝建設(shè)用地退還給云龍區(qū)管委會。原來3150畝開發(fā)用地整體規(guī)劃中，剩余1000多畝土地因在“綠心”范圍無法繼續(xù)取得，因此項目建設(shè)用地規(guī)模縮減至989畝。加之已經(jīng)達(dá)到竣工條件的2.2期住宅項目近2萬平方米建筑全部被拆除，項目用地規(guī)模銳減。

??據(jù)了解，目前北歐小鎮(zhèn)項目尚有101畝置換土地、五期住宅231畝土地和一期住宅地塊剩余20余畝等土地未開發(fā)。上述合計300余畝土地，因化工廠、苗木、魚塘、墳?zāi)埂㈦娏U線未拆除等政府拆遷遺留問題，以及相關(guān)市政道路和水、電、氣等市政配套問題一直未能妥善解決，導(dǎo)致上述地塊無法正常開發(fā)建設(shè)。自從2018年11月2.2期住宅被拆之后，北歐小鎮(zhèn)項目元氣大傷，至今暫未有新項目開工建設(shè)。

??協(xié)調(diào)未果 對簿公庭

??疊加“綠心”拆違、疫情影響，北歐小鎮(zhèn)后續(xù)開發(fā)陷入困境，政企矛盾就此顯現(xiàn)。

??基于“綠心”拆違對項目影響非常巨大，株洲新華聯(lián)與云龍區(qū)管委會就后續(xù)開發(fā)建設(shè)，及前期土地差價等資金返還問題，在2009年《投資合同》基礎(chǔ)上進(jìn)行了多次協(xié)商。2018年11月26日，在株洲市政府的見證下，株洲新華聯(lián)和云龍區(qū)管委會最終簽訂了《北歐小鎮(zhèn)項目調(diào)整協(xié)議書》（以下簡稱“《調(diào)整協(xié)議》”）及補充協(xié)議。株洲市政府和云龍區(qū)管委會均在《調(diào)整協(xié)議》及補充協(xié)議上蓋章確認(rèn)。

??“除云龍區(qū)管委會已支付的3億元土地收儲款以外，截至2022年6月16日，該區(qū)仍欠付株洲新華聯(lián)土地收儲款延期支付利息、酒店產(chǎn)業(yè)扶持資金、土地差價款三項本金合計約2.37億元。”

??期間，新華聯(lián)集團(tuán)、新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（“新華聯(lián)文旅”）、株洲新華聯(lián)多次向株洲市委、市政府及云龍區(qū)管委會提交書面報告，以及當(dāng)面溝通匯報，請求支付上述欠付資金。但云龍區(qū)管委會一直未予支付。

??至此，項目建設(shè)陷入停滯，因無力支付2.2期等項目的工程款，株洲新華聯(lián)資產(chǎn)和賬戶被查封凍結(jié)。雙方由協(xié)商溝通走向?qū)Σ竟谩?/p>

??2022年7月，株洲市中級人民法院正式受理北京新華聯(lián)、株洲新華聯(lián)訴經(jīng)開區(qū)管委會、云龍區(qū)管委會一案。目前案件正在審理中。

??價款認(rèn)定 引發(fā)爭議

??中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雙方未能達(dá)成一致的是前述《調(diào)整協(xié)議》中三處價款認(rèn)定。

??酒店產(chǎn)業(yè)扶持資金。根據(jù)《調(diào)整協(xié)議》第三條約定酒店產(chǎn)業(yè)扶持資金支付節(jié)點，云龍區(qū)管委會應(yīng)于2019年5月30日前，一次性支付酒店補貼8000萬元；在2019年6月30日前，將麗景灣酒店已繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（540萬元）等額獎補給株洲新華聯(lián)。（據(jù)了解上述8540萬的獎補資金，實則是，云龍區(qū)管委會拆除2.2期地上建筑給株洲新華聯(lián)的相應(yīng)賠償金）。

??由于云龍區(qū)管委會一直未按《調(diào)整協(xié)議》約定支付上述8540萬元資金，同時為了協(xié)助該區(qū)管委會完成招商引資的考核，應(yīng)經(jīng)開區(qū)管委會、云龍區(qū)管委會的要求。2019年12月，新華聯(lián)文旅與該區(qū)簽署了《高端親子旅游度假酒店專項招商協(xié)議》（以下簡稱“《酒店招商協(xié)議》”），“根據(jù)該協(xié)議，經(jīng)開區(qū)管委會、云龍區(qū)管委會應(yīng)在當(dāng)年12月25日前撥付6000萬元，2020年3月31日前撥付1200萬元，待親子水上樂園完成報建手續(xù)并動工建設(shè)后一個月內(nèi)支付剩余扶持資金1340萬元。”

??2019年12月27日，云龍區(qū)管委會曾撥付6000萬元至株洲新華聯(lián)名下的共管賬戶。次年3月，云龍區(qū)管委會以支付土地收儲資金困難為由，經(jīng)雙方協(xié)商將該筆6000萬元的酒店產(chǎn)業(yè)扶持資金轉(zhuǎn)為土地收儲資金支付給株洲新華聯(lián)。

??此后，云龍區(qū)管委會以《酒店招商協(xié)議》中酒店工程未達(dá)到約定進(jìn)度為由拒絕支付。

??土地收儲款延期支付利息。《調(diào)整協(xié)議》第四條約定，云龍區(qū)管委會應(yīng)于2019年5月30日前，完成444畝土地收儲并簽訂收儲協(xié)議，收儲價款3.078億元。收儲協(xié)議簽訂一月后支付株洲新華聯(lián)土地價款50%（1.539億元），剩余土地價款在5個月內(nèi)支付完畢，并按照實際資金成本支付利息（按年利率12%的標(biāo)準(zhǔn)計算自簽訂收儲協(xié)議后第二個月的首日至實際支付之日止）。

??后經(jīng)新華聯(lián)方多方溝通催要，云龍區(qū)管委會在2020年3月至2021年12月間支付了上述土地收儲款項（包含沖抵的721.26萬元）。但實際支付每筆土地收儲款的時間均晚于協(xié)議約定時間。截至目前，云龍區(qū)管委會在支付土地收儲款延期支付利息50萬元后，剩余4084萬元延期支付利息，至今未支付。

??云龍區(qū)管委會給出的理由是株洲新華聯(lián)計息方式錯誤，收儲款利息違約金超出實際損失，不予認(rèn)可。

??土地差價，《調(diào)整協(xié)議》第六條明確約定，依據(jù)云龍區(qū)管委會與北京新華聯(lián)2009年12月簽署《投資合同》及補充協(xié)議約定，于2019年10月30日前，將雙方約定的土地出讓價格與新華聯(lián)實際摘牌成交價差額部分暫計約1.47億元支付給株洲新華聯(lián)。

??《調(diào)整協(xié)議》中第二條約定，229畝綠心外一期商業(yè)用地及補充商業(yè)用地由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地兼容商業(yè)（商業(yè)5%），云龍區(qū)管委會應(yīng)按照《投資合同》及補充協(xié)議約定的住宅用地價格計算應(yīng)返土地差價。考慮上述土地用途變更這一客觀因素等，應(yīng)在原有約約1.47億元土地差價基礎(chǔ)上減少約3600萬元。株洲新華聯(lián)據(jù)此計算，云龍區(qū)管委會應(yīng)付株洲新華聯(lián)土地差價約1.11億元，至今未付。

??云龍區(qū)管委會則認(rèn)為，《調(diào)整協(xié)議》中的土地出讓金差價返還約定違反了《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》(財綜2006年68號)第十條之規(guī)定，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”等名義減免土地出讓收入，或者以土地?fù)Q項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

??此外，管委會認(rèn)為土地出讓金差價返還的底線應(yīng)是在滿足項目土地征拆與公共道路、設(shè)施等建設(shè)成本的基礎(chǔ)上，在土地出讓金的凈利潤范圍內(nèi)予以返還。而目前，管委會為北歐小鎮(zhèn)項目的投入成本已超出收入。這已經(jīng)突破了土地出讓金差價返還條款存在合法性的底線。

??雙方在這三處價款認(rèn)定紛爭，最終演化為司法訴訟。

??推諉履約 營商環(huán)境遭質(zhì)疑

??上述爭議核心在于土地差價。

??2009年12月簽訂的《投資合同》補充協(xié)議對土地出讓單價有明確約定（商業(yè)和酒店：9.8萬元/畝；住宅25.18萬元/畝）。在2018年11月簽署《調(diào)整協(xié)議》中，對土地差價返還也進(jìn)行了明確約定。云龍區(qū)管委會法制辦負(fù)責(zé)人全程參與了上述《調(diào)整協(xié)議》的協(xié)調(diào)會”。但實際落實過程中，云龍區(qū)管委會卻以土地差價返還條款違反法律強制性規(guī)定，且損害國家與社會公共利益而無效為由拒絕支付。致使企業(yè)深陷泥潭，項目發(fā)展嚴(yán)重受阻。北京新華聯(lián)對此頗為無奈。

??“在當(dāng)時，土地差價返還條款是招商引資的重要條件之一，是建立在雙方平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)之上。如果沒有相對較低的地價作為基礎(chǔ)，新華聯(lián)不會投資當(dāng)時基礎(chǔ)設(shè)施落后，尚處于一片‘毛地’的北歐小鎮(zhèn)項目，更不會斥資數(shù)億元將建設(shè)建筑面積高達(dá)7.2萬平方米，明顯虧損的重資產(chǎn)酒店項目。云龍示范區(qū)管委會明知土地差價返還違反相關(guān)法律法規(guī)，為了達(dá)成招商成績而簽訂相應(yīng)協(xié)議條款，而后執(zhí)行期間借故拒絕履約，屬于典型的‘釣魚式招商，挖坑式引資’。” 北京新華聯(lián)負(fù)責(zé)人對記者說。

??今年5月，湖南省優(yōu)化辦發(fā)布了《關(guān)于征集“新官不理舊賬”問題線索的公告》，“該《公告》明確提及，全省各級政府和部門不履行或延遲履行有效合同，不兌現(xiàn)或延遲兌現(xiàn)以會議紀(jì)要、文件等書面形式作出的合法承諾，以及因政府和部門責(zé)任導(dǎo)致有效合同不能履行、合法承諾不能兌現(xiàn)損害市場主體合法權(quán)益，不依法賠償、補償?shù)模换蛘咭蛘筒块T責(zé)任違法違規(guī)簽訂合同、作出承諾，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，不返還市場主體因該合同取得的財產(chǎn)、不依法賠償和補償市場主體損失等問題，均屬于‘合同協(xié)議不履行’問題范疇”。株洲新華聯(lián)負(fù)責(zé)人對記者說。

??2023年7月14日，中共中央、國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》。在第三條“加大對民營經(jīng)濟(jì)政策支持力度”第六則“完善拖欠賬款常態(tài)化預(yù)防和清理機制”中，明確提出：機關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)不得以內(nèi)部人員變更，履行內(nèi)部付款流程，或在合同未作約定情況下以等待竣工驗收批復(fù)、決算審計等為由，拒絕或延遲支付中小企業(yè)和個體工商戶款項。建立拖欠賬款定期披露、勸告指導(dǎo)、主動執(zhí)法制度。強化商業(yè)匯票信息披露，完善票據(jù)市場信用約束機制。完善拖欠賬款投訴處理和信用監(jiān)督機制，加強對惡意拖欠賬款案例的曝光。

??“作為政府部門，株洲經(jīng)開區(qū)管委會在推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，應(yīng)維護(hù)政府公信力，秉持契約精神，積極履行合同，維護(hù)地方政府形象和營造良好營商環(huán)境。”北京新華聯(lián)負(fù)責(zé)人表示。