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??由于“天澤·奧特萊斯城市廣場”（以下簡稱“奧萊項目”）多次停工，66位業(yè)主與奧萊公司再次發(fā)生法律紛爭。

??“我在2016年購買的房產(chǎn)，經(jīng)歷了漫長的等待，卻依然未見項目復(fù)蘇的希望。”陳丹（化名）無耐地表示。

??陳丹是奧萊項目的購房者，在2016年購房時，轉(zhuǎn)遍福州閩侯縣多個樓盤后，最終被奧萊項目所吸引。“沙盤規(guī)劃得非常好，不僅有商場、五星級酒店、游艇俱樂部等配套，且交通極為便利，開車到市中心大約只需10分鐘。”

??這個被譽(yù)為地區(qū)最大和最高端的新房項目，讓陳丹看到了未來生活的無限可能。

??令購房者措手不及的是，自2018年起，由于資金鏈斷裂，奧萊項目開始大規(guī)模停工。2020年10月，興業(yè)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“興業(yè)資管”）接管了奧萊公司涉及的金融不良債權(quán)，項目在2021年1月曾短暫“復(fù)蘇”，但好景不長，新的問題又導(dǎo)致工程的再次停擺。

??2022年10月，66位業(yè)主在無望中向法院提出了破產(chǎn)申請。然而，據(jù)記者所了解，這一案件至今仍未獲立案。

??“項目爛尾多年，我們曾多次找開發(fā)商和政府相關(guān)部門溝通，但幾年下來毫無進(jìn)展，我們希望通過破產(chǎn)重整推動項目復(fù)工復(fù)建，但似乎又陷入了另一個死循環(huán)。”陳丹無奈地說，我們也曾試圖與福州市中級人民法院溝通，了解案件進(jìn)展，但總被各種理由推諉。

??記者了解到，早在2020年5月，閩侯縣政府就成立了福建奧特萊斯名牌折扣城有限公司重整清算組（以下簡稱“閩侯縣奧萊重整清算組”），盡管這些年閩侯縣奧萊重整清算組進(jìn)行了大量的協(xié)調(diào)和努力，但從目前情況看前景并不樂觀。

??而對于奧萊項目后續(xù)建設(shè)方案，記者嘗試聯(lián)系了閩侯縣奧萊重整清算組和奧萊公司，未得到回應(yīng)。

??當(dāng)?shù)刈畲蟮禺a(chǎn)項目

??在福州，曾被視為夢想之地的奧萊項目，正逐漸變成了希望的廢墟。

??作為福州首個奧特萊斯型項目，曾引起廣泛關(guān)注。2014年，由利嘉集團(tuán)的旗艦品牌天澤地產(chǎn)拿地、奧萊公司開發(fā)建設(shè)開發(fā)，項目地處閩侯縣南通鎮(zhèn)，烏龍江在其旁輕柔流淌。

??項目囊括了商業(yè)、公寓、住宅等七大業(yè)態(tài)，總建筑面積達(dá)186.5萬平方米，其中公寓和住宅項目共分為4期，包括38棟層高29~33層的江景住宅，7棟層高20層的江景公寓，規(guī)模和豪華程度無人能及。

??2016至2017年，是該項目購房高峰期。

??“那時，購買一套住宅不僅是投資，更是一種生活的向往。”周偉（化名）回憶起他在2016年選擇奧萊項目時的情景表示。當(dāng)時，第一期項目在2015順利交付，其影響力遍布整個福州，引得他和許多購房者紛紛入場，希望成為這個繁華社區(qū)的一員。據(jù)不完全統(tǒng)計，二期、三期項目共銷售了1600套公寓和超過3000套住宅。

??然而，這個項目很快就陷入困境。

??周偉敘述著他的經(jīng)歷，2016年6月他以每平方米9000多元價格購買了一套88平方米住宅，當(dāng)時項目尚未辦理預(yù)售證，只交了5萬元定金。但在2018年項目獲得預(yù)售證后，周偉 交完首付并辦理完貸款手續(xù)后不久，項目就停工了。

??此外，由于時間推移，當(dāng)?shù)刭彿渴掷m(xù)發(fā)生了變化，首付從兩成增加到三成，貸款利率也隨之上升。“算下來，一套房子要多付10多萬元利息。”周偉表示。

??周偉的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)因此加劇，不僅有每月的房貸，還要支付房租，“去年的停貸潮中我被迫選擇停貸，結(jié)果銀行將我征信拉黑，現(xiàn)在連花唄等最基本的信用消費(fèi)都無法使用。”

??其他業(yè)主特別是自營業(yè)主，情況更為嚴(yán)重，有的甚至被銀行起訴并列入限制高消費(fèi)名單。“我們只是希望房子能按期交付，保質(zhì)保量建成。”周偉和其他業(yè)主表示。

??項目停工引發(fā)了業(yè)主們集體上訪，也引發(fā)了當(dāng)?shù)卣⒁狻?/p>

??2020年5月，閩侯縣人民政府成立了閩侯縣奧萊重整清算組。同年10月，興業(yè)資管在政府相關(guān)部門指導(dǎo)下完成奧萊公司所涉金融不良債權(quán)的收購，并推進(jìn)奧萊項目涉及購房戶交房問題的樓棟建設(shè)。

??2021年1月5日，項目舉行復(fù)工儀式。彼時，根據(jù)施工進(jìn)度安排初步預(yù)計2022年7月開始陸續(xù)交房。

??但復(fù)工不到一年，當(dāng)年11月，奧萊項目后續(xù)建設(shè)資金因受深圳P2P“荷包金融”平臺風(fēng)險影響而無法及時到位，導(dǎo)致項目施工現(xiàn)場再次停工，原施工進(jìn)度延誤。

??根據(jù)2022年1月25日深圳市公安局南山分局發(fā)布的通報，深圳公安已將奧萊公司的股權(quán)進(jìn)行查封。

??期間，奧萊公司、興業(yè)資管以及福州市人民政府也均在積極處理相關(guān)事宜。為配合刑事調(diào)查，項目在建工程暫緩。之后雖在各方協(xié)調(diào)下復(fù)工，但因缺乏后續(xù)建設(shè)資金，復(fù)建工作并不順利。

??面對項目的多次停工和不確定的未來，陳丹等66位業(yè)主向福州市中級法院提起破產(chǎn)申請，“到現(xiàn)在也沒有給我們一個正式的處理方案，各種消息漫天飛，我們也很絕望。”

??陳丹告訴記者，實(shí)際上，在他們向法院申請奧萊公司破產(chǎn)之前，已有業(yè)主提出了同樣的申請，最終福建省高級人民法院認(rèn)定“奧萊公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力”，裁定由福州市中級人民法院受理奧萊公司的破產(chǎn)清算申請，但最終該業(yè)主選擇了撤訴。

??“這說明奧萊公司的破產(chǎn)重整符合破產(chǎn)條件，應(yīng)當(dāng)依法受理。”陳丹表示。

??數(shù)次停工背后

??奧萊項目的命運(yùn)正逐漸演變成一段無法圓滿的事故。

??自2018年以來，項目停工成為了一道難以逾越的障礙，這背后的原因與開發(fā)商資金鏈斷裂密切相關(guān)。12月18日以來，盡管記者多次試圖聯(lián)系閩侯縣奧萊重整清算組和奧萊公司以了解施工方案和交付時間，但均未得到回應(yīng)。

??多位業(yè)主向記者透露，項目停工的主要原因是開發(fā)商違規(guī)挪用了預(yù)售資金。“按照合同，房款應(yīng)該存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，但我們后來發(fā)現(xiàn)收款賬戶并非奧萊公司的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。”這一發(fā)現(xiàn)令業(yè)主們十分震驚。

??在業(yè)主提供的多份銀行付款流水明細(xì)以及pos簽購單中，記者注意到，收款賬號并非該項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

??“我們發(fā)現(xiàn)購買的公寓只有購房協(xié)議，也沒有在政府監(jiān)管部門辦理登記手續(xù)并備案，很多人連發(fā)票都沒有。”陳丹表示。

??2018年底，陳丹和其他購買了公寓的業(yè)主找到開發(fā)商，要求簽訂合同并進(jìn)行備案，被告知2019年初會與他們簽訂，但最終只有很少一部分業(yè)主補(bǔ)簽了合同，開發(fā)商也并未履行去政府備案的程序。

??更復(fù)雜的是，由于公寓曾經(jīng)牽扯到深圳P2P“荷包金融”平臺，2019年開始，公寓就處于輪候凍結(jié)狀態(tài)，這也導(dǎo)致陳丹購買的公寓無法完成網(wǎng)簽程序。“最近了解到應(yīng)該已經(jīng)談妥，但目前還沒有解凍。”

??陳丹坦言：“自從我購買了這里的房子，這幾年我就一直在希望和失望之間循環(huán)徘徊，只要一天沒看見房子交付，我就不敢抱有任何希望。”

??在這場開發(fā)商的糾紛背后，隱藏的是眾多購房者的無奈和困境。

??重生困局

??“現(xiàn)在主要還是缺少建設(shè)資金。”一位業(yè)主告訴記者。

??2023年3月29日，在福州市中院破產(chǎn)案件聽證會上，興業(yè)資管、奧萊公司、閩侯縣住建局以及業(yè)主代表參加了會議。

??會議上，閩侯縣住建局確認(rèn)了總額2.33億元的紓困資金已全部到位，并將分批撥付給奧萊項目，這筆資金專門用于住宅開發(fā)，并稱“奧萊公司申請紓困資金的前提是2024年12月前完成所有已售住宅項目的施工”，但奧萊公司卻當(dāng)場表示不可能完成。

??“施工資金缺口6.8億元，目前給出的方案是2.33億元的紓困資金加上業(yè)主尚未支付的5億元尾款。”奧萊公司方面表示，并提出了一個分階段施工方案。

??根據(jù)方案，工程將分四批次完成。B地塊中剩余工程量較少的幾棟樓將首先進(jìn)行施工，預(yù)計在今年年底交付。接下來的幾個批次則分布在未來幾年，最晚的預(yù)計交付日期是2026年6月30日。

??但業(yè)主們對此計劃持懷疑態(tài)度。“不僅實(shí)際的復(fù)工和交房時間可能會晚于奧萊的承諾，后續(xù)5億元的回款也并不一定能足額獲得。”

??此外，該計劃并未正式對外蓋章發(fā)布。

??對于購買公寓的業(yè)主來說，情況更為復(fù)雜。一方面，他們購買的公寓還未完成網(wǎng)簽備案，目前處于輪候凍結(jié)狀態(tài)；另一方面目前的紓困資金專注于住宅建設(shè)，公寓建設(shè)則缺乏明確計劃。“奧萊公司曾承諾利用資金進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計1、2、3、5號樓今年10月底交付，但實(shí)際上并沒有交付。”

??在與興業(yè)庭的溝通中，興業(yè)資管表示再向奧萊公司投入資金的可能性不大。

??該消息在記者向興業(yè)資管確認(rèn)時，對方表示不方便透露。

??陳丹等66位業(yè)主，面對奧萊公司爛尾項目的困境，不得不向福州市中院提出破產(chǎn)申請。他們認(rèn)為，奧萊公司在資金斷裂和項目爛尾的情況下毫無履行合同的可能性，根據(jù)法律規(guī)定，于2022年10月向福州市中級法院提起破產(chǎn)申請。

??北京市律師協(xié)會土地與房地產(chǎn)法律委員會副秘書長、北京市盈科律師事務(wù)所高級合伙人李松告訴記者，根據(jù)法律規(guī)定，如果企業(yè)法人無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或明顯缺乏清償能力，可以申請破產(chǎn)。

??他解釋說：“破產(chǎn)重整可能是拯救瀕臨‘死亡’企業(yè)的最后手段。它通過各方的介入、監(jiān)督執(zhí)行等實(shí)現(xiàn)自身再次造血的功能，以恢復(fù)營業(yè)能力，最大化地保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡。”

??但李松也表示，不是所有爛尾樓盤企業(yè)都符合破產(chǎn)重整的條件。首先它要滿足企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力。

??李松還表示，如果“爛尾”企業(yè)申請破產(chǎn)，購房者作為債權(quán)人可以向法院申報債權(quán)。根據(jù)2023年4月20日出臺的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，購房者的債權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)等，具有更高的優(yōu)先受償屬性。

??李松還提醒，雖然重整程序能夠最大程度地維持困境企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，但如果處理不當(dāng)，也可能給持續(xù)經(jīng)營價值造成損失。

??截至發(fā)稿時，該破產(chǎn)案件仍未被立案，購房者的住房何時能到手依然懸而未決。