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??作為深圳一家老牌物管企業(yè)，深業(yè)物業(yè)赴港IPO迎來新動靜。

??2月5日，證監(jiān)會官網(wǎng)披露一則關于深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司（以下簡稱“深業(yè)物業(yè)”）境外發(fā)行上市備案通知書，該公司擬在港股上市并發(fā)行不超過5198萬股股份獲證監(jiān)會“放行”。

??備案通知書的有效期限為12個月，意味著在接下來的甲辰龍年中，深業(yè)物業(yè)需緊鑼密鼓推進赴港上市事宜。否則一旦逾期，便要重新提交上市備案材料予證監(jiān)會確認。

??近年來，深業(yè)物業(yè)的大股東深圳控股頻繁進行股權騰挪與資產(chǎn)整合，深業(yè)物業(yè)的市場主體類型也發(fā)生變更。一系列操作背后，旨在推進深業(yè)物業(yè)成功赴港IPO，打造一家新的獨立融資平臺。

??作為新年物管行業(yè)首批獲得“放行”的港股“種子選手”，深業(yè)物業(yè)究竟成色幾何？

??分拆與重組

??深業(yè)物業(yè)成立于1992年7月，是深圳老牌物管企業(yè)，成立之初名為深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理公司。深業(yè)物業(yè)背靠深業(yè)集團，后者是深圳市國資委直管的大型綜合性企業(yè)集團，前身深業(yè)（集團）有限公司于1983年在香港注冊成立。

??深業(yè)集團業(yè)務范圍廣泛，不僅涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，物業(yè)管理及商業(yè)運營以及農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老托育、醫(yī)療健康等民生產(chǎn)業(yè)，在基礎設施建設與運營，新興產(chǎn)業(yè)投資，高科技股權投資及制造等領域也有布局。

??截至2022年末，深業(yè)集團資產(chǎn)總額為1753億元，凈資產(chǎn)總額為497億元，運營項目面積8257萬平方米，土地儲備超1000萬平方米。旗下還坐擁深圳控股（HK.00604）和沙河股份（SZ.000014）兩家上市公司。

??在沖刺IPO前夕，深業(yè)物業(yè)起先由深圳控股通過全資子公司深業(yè)南方地產(chǎn)100%持股。2021年9月，為了重整物管業(yè)務，深圳控股下屬的深業(yè)南方地產(chǎn)、深業(yè)泰然集團、泰富物流、深業(yè)置地、農(nóng)科集團等5家公司與深業(yè)物業(yè)簽訂協(xié)議，將持有的多家物管子公司以出售股權并增資的方式整合到深業(yè)物業(yè)。

??經(jīng)過一系列分拆與重組，深業(yè)物業(yè)的股東數(shù)擴容為5家，其中深業(yè)南方地產(chǎn)持股49.47%、深業(yè)泰然集團持股29.55%、深業(yè)置地持股13.6%、泰富物流持股4.19%、農(nóng)科集團持股3.19%。股權層層穿透，深圳控股依然是深業(yè)物業(yè)大多數(shù)股權的實益擁有人。

??同時，分拆重組后，對深業(yè)物業(yè)業(yè)績有重大影響的主要營運子公司增加至11家。從招股書得知，這11家子公司分別是萬廈居業(yè)、鵬基物管服務、鵬基物管、深業(yè)智慧園區(qū)、農(nóng)科物管、置地物管、深業(yè)城市運營、泰富商管、南京鵬基、湖南深業(yè)物業(yè)以及深業(yè)商管。

??前10家主要從事物業(yè)管理服務業(yè)務，最后一家則主要從事商業(yè)物業(yè)運營及管理服務業(yè)務。

??融資及現(xiàn)金流下滑

??對于分拆重組一事，大股東深圳控股給出了10大理由，其中在第三、第四條理由中，融資需求則被重點提及。

??深業(yè)物業(yè)的招股書顯示，深圳控股的董事認為，分拆后深圳控股和深業(yè)物業(yè)經(jīng)營不同的業(yè)務分部，會有不同的增長路徑和業(yè)務策略。分拆能讓業(yè)務有更明確的重點和有效的資源分配。將為兩個集團的業(yè)務提供獨立的融資平臺，為業(yè)務增長和擴張?zhí)峁┵Y金；同時，通過分拆操作，也能讓金融機構對兩集團的信貸情況更加清楚，以便提供更強的融資能力。

??從深圳控股2023年半年報中披露的融資情況來看，截至2023年6月末，其來自銀行及其他借款總額為373.5億港元，較上年末的402.2億港元下降7.14%。

??其中，長期借款285.8億港元，較上年末小幅增長；短期借款為87.7億港元，較上年末的120.8億港元大幅下降27.4%。

??再看分拆后的深業(yè)物業(yè)，招股書顯示，其在報告期內(nèi)并無任何銀行借款。不過，截至2023年6月末，深業(yè)物業(yè)來自關聯(lián)方的貸款余額為1960萬元。2021年末時，這一數(shù)據(jù)為4220萬元。

??在現(xiàn)金流方面，業(yè)務分拆之后，深圳控股與深業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流均出現(xiàn)下降。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，深圳控股現(xiàn)金余額為114.4億港元（不包括受限制現(xiàn)金），較上年同期大幅減少近40%；同期，深業(yè)物業(yè)現(xiàn)金余額為6.26億元，較上年末亦減少1.42%。

??子公司被強制執(zhí)行

??登陸資本市場，是拓寬融資渠道的重要手段之一。追溯深業(yè)物業(yè)的IPO歷程，其于2023年2月24日向港交所披露首份招股資料。然而，彼時并未一舉成功，時隔6個月，深業(yè)物業(yè)又于2023年8月25日再度更新招股書。

??從招股書披露的情況看，經(jīng)過多年擴張及分拆整合，深業(yè)物業(yè)的主營業(yè)務已涵蓋三大板塊，包括城市及產(chǎn)業(yè)園服務、住宅物業(yè)管理服務以及商業(yè)物業(yè)運營及管理服務。

??截至2023年6月末，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為7560萬平方米，在管項目總數(shù)為480個，總在管建筑面積約為7180萬平方米。其中，城市及產(chǎn)業(yè)園服務在管建筑面積4199萬平方米，占比58.5%，呈逐年攀升之勢；住宅物業(yè)管理服務在管建筑面積為2644萬平方米，占比36.8%，呈現(xiàn)逐年下降之勢；商業(yè)物業(yè)運營及管理服務在管建筑面積僅為340萬平方米，占比為4.7%，亦呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

??業(yè)績方面，2020年至2022年，深業(yè)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入分別為18.38億元、21.52億元、23.48億元，凈利潤分別為1.05億元、0.75億元、1.21億元。2023年上半年，深業(yè)物業(yè)的營收和凈利潤分別為12.83億元和0.83億元。

??不難發(fā)現(xiàn)，深業(yè)物業(yè)的盈利增長有所波動，其中2021年業(yè)績增收不增利，凈利潤同比下滑29%。

??另外值得一提的是，在母公司深業(yè)物業(yè)沖刺IPO之際，旗下子公司萬廈居業(yè)于近期不合時宜地出現(xiàn)“幺蛾子”。

??企查查顯示，萬廈居業(yè)被江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標的約3.93萬元，立案時間是2024年1月。

??萬廈居業(yè)是深業(yè)物業(yè)對業(yè)績影響較大的11家主要子公司之一，也是首批被住建部授予“一級物業(yè)管理資質(zhì)”的企業(yè)。1987年6月，萬廈居業(yè)成立，2020年被深業(yè)物業(yè)全資持有，是深業(yè)物業(yè)旗下從事物管業(yè)務的“老牌”子公司。

??目前，深業(yè)物業(yè)的第二份招股書即將在2024年2月25日“失效”，時間窗口已然近在咫尺。如果過了這一期限，意味著深業(yè)物業(yè)IPO將開啟“三戰(zhàn)”之旅。

??如今，龍年伊始，資本市場日趨回暖，房地產(chǎn)類企業(yè)的融資也一再被政策強調(diào)與支持，身處下游的深業(yè)物業(yè)能否成為龍年率先登陸港股的物管企業(yè)，尚待時間驗證。