李葉 2025-04-17 10:50:27 來源：中房報
??中交地產的危機已被擺上明面。
??4月14日晚間，中交地產股份有限公司（以下簡稱“中交地產”）連發數條公告，涉及2024年度業績、股票被實行退市風險警示等內容。
??從上述公告來看，中交地產2024年實現營業收入183.02億元，同比上年調整后收入減少44.59%；歸屬母公司凈利潤為-51.79億元，與上年相比虧損進一步擴大，兩年共虧損了68.52億元。
??對于虧損的形成，中交地產認為有兩個主要原因：一是公司房地產開發業務交付排期不同，本期達到集中交付條件的項目較上年同期有所減少，同時在行業持續調整、市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期內交付項目的毛利率同比有所下降。二是報告期內公司部分房地產項目存在減值跡象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基于謹慎性原則，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失，從而使未彌補虧損金額進一步擴大。
??在這次虧損后，中交地產2024年末凈資產為負值，觸發了《深圳證券交易所股票上市規則》規定的退市風險警示條件，公司股票于4月15日停牌，且自4月16日起，公司股票簡稱由“中交地產”變更為“*ST 中地”，日漲跌幅限制調整為5%。
??縱觀中交地產的股市沉浮，不免令人感慨。它的前身原是一家成立于重慶的民營企業，于1997年在深交所上市，經歷了一系列的崩潰與易主后，在2008年完成重大資產重組獲得新生。2010年，它成為中交集團下屬公司，并于2017年正式更名為“中交地產”。更名之后，中交地產一掃陰霾，業績也一度突飛猛進。然而，在更名的8年后，其不得不再一次應對退市危機。
??這一次，中交地產能否渡過難關？
??地產危局
??對于中交地產此番業績，市場似乎并不意外。
??記者查閱中交地產歷年年報發現，自2019年起中交地產歸屬母公司凈利潤已連續6年下滑。另一個令人驚訝的數字是，2019年~2022年，中交地產累計實現歸屬母公司凈利潤僅11.6億元，而2023年~2024年兩年虧損總額近70億元。
??截至2024年末，中交地產總資產為1076.98億元，較上年末下降12.63%。
??中交地產的毛利率也呈現下降趨勢。2020年~2024年，中交地產毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%、10.46%和7.59%。
??與之相對應的是銷售業績的全面下滑。
??根據年報，中交地產的房地產業務在2024年1~12月（全口徑）實現簽約銷售面積85.32萬平方米，較上年同期降低52.51%；實現簽約銷售金額156.43億元，較上年同期降低58.13%，銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%；公司在2024年1~12月（權益口徑）實現簽約銷售金額105.11億元，較上年同期降低61.58%，銷售回款188.13億元，較上年同期降低42.78%。
??曾經的“豪言壯語”猶在耳畔。
??“2020年沖刺500億元2023年遠在千億元之上。”中交地產曾制定過一個銷售目標。
??由這個目標帶來的是中交地產從2020年開始的高歌猛進、逆勢擴張。
??2020年，中交地產共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價款535.8億元，權益價款252.54億元。2021年中交地產實現銷售收入560億元，卻將388億元用于拿地，拿地銷售比高達69.29％。2022年，中交地產新增土地儲備項目11個，占地面積59.67萬平方米，計容建筑面積128.64萬平方米，土地價款為234.37億元，權益價款為109.55億元。
??公開資料性顯示，中交地產在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。
??逆勢擴張一度讓中交地產的銷售額邁上新臺階。2020年，中交地產實現簽約銷售金額533億元，較2019年增長81.37%，超額完成500億元目標。
??隨著房地產市場下行，中交地產也迎來不小的去化難題。2021年，中交地產的銷售額增速已明顯下降，到2023年銷售額則開始同比減少。
??中交地產曾在2023年發布的公告中披露，隨著公司業務規模的持續擴大，公司存貨規模持續快速增長。“公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢，將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。”
??根據歷年年報，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地產存貨賬面價值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和932.56億元，占資產總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。
??2024年末，中交地產合并財務報表中的存貨賬面原值為878.12億元，跌價準備金額為58.88億元，賬面價值為819.25億元，占資產總額比例76.06%。
??在發布2024年年度報告和股票被實行退市風險警示暨停牌公告的同時，中交地產還發布了一份未彌補虧損金額達實收股本總額三分之一的公告。
??2024年中交地產合并財務報表中未分配利潤為-44.26億元，實收股本為74.71億元，公司未彌補虧損金額超過實收股本總額三分之一，已達財務指標警戒線。有業內人士曾表示，公司連續虧損，且虧損額度超過實收股本總額的三分之一，表明公司的持續經營能力存在不確定性。如果公司無法在后續的經營過程中改善經營業績，可能會面臨持續經營風險。
??轉型與救贖
??面對危機，中交地產也在積極探索“自救”路徑。
??從2023年起，中交地產已經大幅降低了拿地的數量。年報顯示，2023年，中交地產僅在成都及合肥新增了土地儲備項目，占地面積9.71萬平方米，計容建筑面積21.53萬平方米，土地價款27.7億元。2024年，記者未在中交地產年報中發現新增拿地信息。
??2024年，中交地產持有房地產項目117個，與上年持平；土地總面積1045萬平方米，較上一年減少26.4萬平方米；在建及待建面積771萬平方米，較上一年減少429.98萬平方米。
??中交地產內部的調整也進一步深化。
??2024年年初時，中交地產就宣布將旗下16個城市公司，按項目地理區位采用就近原則重組為9個，同時還宣布精簡管理層級，此前實行“總部—區域—城市”三級管控模式，層級精簡后由集團總部直管城市公司，實行兩級管控。
??2024年1月15日，中交集團董事長王彤宙出席中交房地產集團有限公司（以下簡稱“中交房地產”）2024年工作會議時表示，2024年，中交房地產要深刻領會房地產行業供求關系發生的深刻變化，加快新發展模式的建立。
??在中交集團的推動和支持下，2024年11月份，中交地產順利收購了中交物業服務集團有限公司（以下簡稱“中交物業”）100%股權。當時，中交地產方面稱，本次收購符合公司經營發展的需要和長遠發展戰略規劃，有利于公司提升資產質量和盈利能力，增強抗風險能力和持續經營能力。
??今年1月21日，中交地產發布了關于籌劃重大資產出售暨關聯交易的提示性公告，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至控股股東中交房地產。這也意味著，中交地產將全面退出房地產業務，轉型物業服務、資產管理與運營等輕資產業務。
??對于這次交易，中交地產寄予厚望。中交地產在年報中表示，交易如能順利完成，預計將降低公司資產負債率，優化資產結構，改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。
??當前，房地產業務仍是中交地產營業收入的最大來源。
??2024年，中交地產實現營業收入183億元。其中，房地產銷售收入為171.8億元，占營業收入總額的93.87%。中交地產的房產租賃業務、物業管理業務等其他業務的營業收入總和為11.2億元，占全部營業收入的6.13%。
??這一數額或許還不足撐起中交地產目前38.55億元的市值。不過，相較上一年年末，數據已展現出較大改善。
??2023年，中交地產的房產租賃收入占營業收入比重為0.32%，物業管理收入占營業收入比重為1.37%，其他收入占營業收入比重為0.73%，三項營業收入總和僅約8億元。
??值得一提的是，2024年中交地產新拓展物業面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。
??中交地產的發展前景令人擔憂，它需要強有力的改革與行動才能走出目前的困境。
??中交集團的地產布局
??在中交地產的改革背后，不乏中交集團的身影。
??中交房地產與中交地產同靠中交集團這棵“大樹”，分別是其二級和三級公司。中交集團作為特大型中央企業，是國內基建行業的佼佼者。
??年報數據顯示，截至2024年12月31日，中交集團總資產為18582.73億元，較去年同期增長10.32%，其中貨幣資金1424.81億元，應收賬款1380.19億元，存貨1021.34億元。2024年，中交集團實現營業收入7719.44億元，歸屬公司股東的凈利潤為233.84億元。
??亮眼的集團業績之下，其布局的地產業務近年來卻難言樂觀。
??據接近中交系人士透露，在中交房地產外，中交集團旗下還有中交城市投資控股有限公司（以下簡稱“中交城投”）和中交投資有限公司（以下簡稱“中交投資”）兩大地產公司。“當下，這3家公司有大量資產待盤活。”
??目前，中交投資和中交城投均未發布2024年財務報表。不過，通過2024年上半年的相關數據，亦可窺見其中趨勢。
??中交城投2024年上半年各業務板塊（產品/服務）收入合計33.73億元，較上一年同期減少40.03%。其中，房地產開發業務收入4.72億元，較上年同期減少79.92%；城市綜合及基建業務收入28.76億元，較上年同期減少11.33%。報告期內，公司歸屬母公司所有者的凈利潤為6.57億元，較上年同期減少32.55%.
??中交投資也面臨凈利潤下滑的情形。
??2024年上半年，中交投資的營業總收入為79.03億元，較上年同期增加31.67%。同期，中交投資歸屬母公司所有者的凈利潤為4.43億元，較上年同期減少26.29%。
??此外，中交集團還持有綠城中國28.97%的股份。2024年，綠城中國交出了一份喜憂參半的答卷。相關數據顯示，2024年，綠城中國完成總合同銷售額2768億元，位列房地產行業第三；2024年，綠城中國取得收入1585.46億元，同比上漲20.7%；歸屬母公司凈利潤15.96億元，同比下降48.8%。
??今年3月末，中交系統培養出來的干部劉成云接任張亞東，成為了綠城中國新的執掌者。這一調整也昭示著中交系對綠城中國的“強管控”。
??下一步，中交集團的地產布局是否會進一步調整？情況還有待觀察。
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