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??以“文旅振興”為定位的山東慶云縣祥云人文古鎮(zhèn)（以下簡稱“祥云古鎮(zhèn)”）項(xiàng)目，正陷入“地產(chǎn)化”路徑依賴的爭議漩渦。

??作為慶云縣重點(diǎn)打造的文旅項(xiàng)目，祥云古鎮(zhèn)由偉光匯通文化旅游投資集團(tuán)（以下簡稱“偉光匯通”）負(fù)責(zé)開發(fā)，規(guī)劃占地 373.49 畝，總投資 15 億元。按照規(guī)劃，這里將建設(shè)開元廣場、臨津樓等十大核心景區(qū)，涵蓋商貿(mào)娛樂、民俗美食等五大功能區(qū)，旨在成為集文化、旅游、休閑于一體的 4A 級(jí)景區(qū)和城市會(huì)客廳。

??4月17日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在慶云縣祥云古鎮(zhèn)走訪時(shí)了解到，該項(xiàng)目一期于2021年9月動(dòng)工，2022年10月完工。由數(shù)十棟仿古建筑和6棟高層住宅組成。目前除了僅有一棟名為登云樓的仿古建筑被用于祥云古鎮(zhèn)售樓中心外，其余仿古建筑均處于空置未利用，其中位于商業(yè)街區(qū)商鋪也全部處于毛坯房狀態(tài)。

??此外，緊鄰祥云古鎮(zhèn)一期南側(cè)的不夜城（侏羅紀(jì)恐龍樂園）項(xiàng)目已閑置廢棄，場地內(nèi)雜草叢生，破敗不堪。

??這個(gè)曾被寄予打造城市會(huì)客廳和4A級(jí)景區(qū)厚望的大型文旅綜合體，如今因旅游元素缺失、運(yùn)營模式失衡及土地開發(fā)問題，面臨“產(chǎn)業(yè)空城”與“開發(fā)亂象”的雙重困境。

??從文旅地標(biāo)到“空城”困局

??慶云縣資深文旅從業(yè)者雪輝指出，項(xiàng)目陷入“高閑置率+低客流量”困境，根源在于過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)，忽視文化內(nèi)核構(gòu)建。

??偉光匯通或許已意識(shí)到了這一點(diǎn)。2023年引入非遺、美食等百余家商戶的不夜城活動(dòng)曾短期提振人氣，起到了立竿見影效果。

??但好景不長，后因資金、場地等因素掣肘，不夜城運(yùn)營模式難以為繼，不久后以關(guān)停告終。至此，祥云古鎮(zhèn)跌入發(fā)展低谷。

??在雪輝看來，商戶流失殆盡，是壓倒祥云古鎮(zhèn)不夜城最后一根稻草。由于祥云古鎮(zhèn)為不夜城商戶提供的戶外經(jīng)營場所為統(tǒng)一訂制的獨(dú)棟小木屋，單體建筑面積約5平方米，但因戶外小木屋經(jīng)營條件受限，難以滿足商戶個(gè)性化經(jīng)營需求，最終難逃關(guān)停命運(yùn)。

??此外，商鋪出租政策長期缺位，導(dǎo)致商戶只能通過購買商鋪入駐，在收入下滑與房價(jià)高企的雙重壓力下，投資意愿嚴(yán)重受挫。

??記者在慶云縣采訪時(shí)，多位受訪者均表示，祥云古鎮(zhèn)實(shí)際具備“復(fù)活”不夜城運(yùn)營能力，前置條件之一是確保實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)商戶聚集，而為使商戶招得來留得住，需進(jìn)一步提升商戶經(jīng)營環(huán)境，使其場所由戶外搬到室內(nèi)，由木屋遷至商鋪。同時(shí)，為扶持商戶培育前期市場，建議允許商戶以租賃形式低投入進(jìn)駐商鋪，由此以來，勢必會(huì)吸引更多新商戶前來小鎮(zhèn)“落戶”，也為商戶在祥云古鎮(zhèn)長期經(jīng)營增添信心。

??這一招引方案卻難以契合小鎮(zhèn)運(yùn)營模式。根源在于，祥云古鎮(zhèn)商鋪出租政策至今尚未出爐，意味著當(dāng)前運(yùn)營模式是只售不租，該模式將希冀在小鎮(zhèn)租鋪開店的商戶擋在了門外。盡管商戶還可采取購買商鋪方式，實(shí)現(xiàn)在祥云古鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)，但面對收入下滑與房價(jià)高企的“拉扯”，一些持有投資意向的商戶對此顧慮重重。

??當(dāng)前，項(xiàng)目運(yùn)營模式呈現(xiàn)明顯“重銷售輕運(yùn)營”傾向。

??“現(xiàn)階段主要工作是房產(chǎn)銷售”。祥云古鎮(zhèn)售樓中心工作人員許麗向記者表示，祥云古鎮(zhèn)項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，一期占地113畝，總建筑面積9萬平方米，除高層住宅尚在施工（窗戶玻璃安裝）外，仿古建筑區(qū)房產(chǎn)均已達(dá)到毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，其中涉及高層住宅356套、商鋪125套。這些房源銷售勢頭強(qiáng)勁，（商鋪）暫不考慮出租，截至目前，祥云古鎮(zhèn)一期近30%房源已售出。

??雪輝擔(dān)憂地表示，祥云古鎮(zhèn)作為文旅樣板工程，本應(yīng)聚焦文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但投資方卻更傾向于房地產(chǎn)開發(fā)和去庫存，這種分歧可能導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)脫節(jié)，不僅不利于地方旅游和就業(yè)，還會(huì)損害住宅業(yè)主的利益。

??許麗在談及文旅產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展時(shí)直言，當(dāng)前主要工作是房產(chǎn)銷售，其他工作可以暫緩。

??4月23日，就相關(guān)問題記者聯(lián)系了偉光匯通，但電話未能接通。

??合院住宅被指變相開發(fā)別墅

??為加速去化，祥云古鎮(zhèn)近期推出“買房送車位”“全款98折”等促銷政策，其中合院產(chǎn)品成為主推對象。

??許麗告訴記者，趕在本（4）月底前，購買小鎮(zhèn)商鋪、合院及高層住宅中任意一項(xiàng)房產(chǎn)，可參與買房送車位促銷活動(dòng)。此外，交5萬元認(rèn)購金，享購房總價(jià)款減3萬元優(yōu)惠，一周內(nèi)內(nèi)交完首付，總價(jià)款可再減1萬元優(yōu)惠。如是一次性全款支付，在原折扣基礎(chǔ)上新增98折優(yōu)惠。

??相比商鋪、高層住宅，合院優(yōu)惠促銷力度更大。據(jù)許麗介紹，購買到合院的業(yè)主不僅能享受上述優(yōu)惠政策同時(shí)，還將免費(fèi)獲贈(zèng)占地面積50～100平方米不等的院子，種菜養(yǎng)花皆可。不過，合院的售價(jià)要略高于商鋪和高層住宅。

??許麗還表示，祥云古鎮(zhèn)商鋪銷售起步價(jià)為每平方米6000元，高層住宅均價(jià)每平方米4000元，而合院售價(jià)每平方米近萬元。按照可售戶型面積150～210平方米計(jì)算，套均總價(jià)180萬元。“雖然價(jià)格偏高，但因其稀缺性和高增值潛力而備受青睞，目前僅開發(fā)有80套。”

??那么，如此高端的祥云古鎮(zhèn)合院究竟有著怎樣的特別之處？

??記者在許麗指引下來到祥云古鎮(zhèn)合院區(qū)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)合院建筑群由獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排組成，緊鄰商業(yè)街區(qū)，與商鋪建筑外觀相似，均為白墻青瓦仿古裝飾風(fēng)格。而內(nèi)部結(jié)構(gòu)差異明顯，商鋪內(nèi)部為7米挑高的大開間，而合院為上下兩層，住宅結(jié)構(gòu)布局，客廳、廚房、衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，一層還帶有小院。

??事實(shí)上，所謂的“合院”實(shí)則存在諸多爭議。

??從外觀上看，合院與商鋪同為白墻青瓦的仿古風(fēng)格，但內(nèi)部卻是上下兩層的住宅布局，具備完整的居住功能。許麗坦言，這類房屋本質(zhì)上屬于別墅類住宅，但由于政策限制和40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，宣傳時(shí)以“中式合院”為名。

??慶云縣自然資源局稱，合院用地為零售商業(yè)用地，規(guī)劃用途為民宿客棧，并非住宅。但“祥云古鎮(zhèn)文旅景區(qū)”公眾號(hào)的信息卻顯示，其宣傳內(nèi)容包含“中式墅合院”“花園獨(dú)棟合院”等，用途涵蓋居住，且展示了住宅功能的戶型圖。

??有媒體報(bào)道，針對變相開發(fā)別墅類住宅的問題，山東青島在全省率先推出示范性治理新舉措。2022年5月下旬，青島市自然資源和規(guī)劃局研究起草并發(fā)布《關(guān)于規(guī)范低多層建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，其中載明，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、辦公、工業(yè)等非居住用地項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照土地供應(yīng)和規(guī)劃條件確定的用途進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，并符合相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)禁按住宅平面或功能變相設(shè)計(jì)成低多層獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排等別墅形態(tài)建筑。

??未批先占與低價(jià)拿地引質(zhì)疑

??除業(yè)態(tài)失衡外，祥云古鎮(zhèn)還被指存在土地違規(guī)問題。

??記者從慶云縣自然資源局證實(shí)，偉光匯通下級(jí)子公司、祥云古鎮(zhèn)項(xiàng)目公司慶云偉光文化旅游開發(fā)有限公司（以下簡稱“慶云偉光文旅”）于2021年9月3日，通過掛牌出讓競得慶云縣成德路以北、中心街以東兩宗零售商業(yè)用地，累計(jì)占地面積113畝，其中，商服用地80畝，住宅用地約33畝。兩宗地塊均為祥云古鎮(zhèn)一期項(xiàng)目用地，也是其目前唯一獲批地塊。

??據(jù)知情人士透露，在當(dāng)?shù)匚穆弥攸c(diǎn)項(xiàng)目、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)典型樣板工程等光環(huán)下，祥云古鎮(zhèn)實(shí)際圈占土地近400畝，包括尚未獲批的二期地塊，其中，一期東側(cè)地塊已閑置4年，一期南側(cè)曾用于不夜城的地塊也處于閑置廢棄狀態(tài)。近期又因不夜城地塊出讓，暴露出同一區(qū)域土地價(jià)格3年漲幅達(dá)143%，引發(fā)“低價(jià)拿地”爭議。

??該知情人士還向記者透露稱，祥云古鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊前身為中澳控股集團(tuán)有限公司廠區(qū)用地，因該企業(yè)破產(chǎn)，一直處于閑置狀態(tài)。為了實(shí)現(xiàn)閑置土地盤活再利用，慶云縣通過招商引資成功引進(jìn)偉光匯通進(jìn)行文旅項(xiàng)目開發(fā)。

??“該現(xiàn)象，引發(fā)當(dāng)?shù)夭簧倜癖妼Τ擎?zhèn)低效用地再開發(fā)典型樣板工程的不滿與廣泛質(zhì)疑，他們認(rèn)為，祥云古鎮(zhèn)開發(fā)并未給周邊閑置土地帶來新轉(zhuǎn)機(jī)，相反，受祥云古鎮(zhèn)二期‘預(yù)留地’假象拖累，這些閑置土地一度陷入無人問津的尷尬境地。”前述知情者說。

??慶云縣自然資源局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，祥云古鎮(zhèn)項(xiàng)目一期南側(cè)土地（不夜城地塊）現(xiàn)已出讓給慶云惠慶置業(yè)有限公司，該地塊有望在今年下半年迎來動(dòng)工。

??公開信息顯示，2024年11月6日，慶云惠慶置業(yè)有限公司通過掛牌出讓成功競得慶云縣成德路北、中心街東三宗地塊，累計(jì)占地面積125.4畝，土地用途為零售商業(yè)用地，成交價(jià)接近每畝180萬元。而慶云偉光文旅于2021年拿地時(shí)的成交價(jià)為每畝74萬元，相比慶云惠慶置業(yè)有限公司摘牌價(jià)，每畝地節(jié)約106萬元。

??時(shí)隔3年，同一區(qū)域同一級(jí)別的兩宗相鄰地塊出讓，成交價(jià)格出現(xiàn)巨大漲幅，是當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)生了深刻變化？還是慶云偉光文旅涉嫌低價(jià)拿地？

??慶云縣自然資源局回應(yīng)稱，土地出讓均依法依規(guī)進(jìn)行，價(jià)格差異源于市場變化與評(píng)估機(jī)制。

??但數(shù)據(jù)顯示，該地塊前身——中澳控股集團(tuán)有限公司2012年以80萬元/畝競得的工業(yè)用地，在轉(zhuǎn)為商業(yè)開發(fā)后，偉光匯通拿地價(jià)格反低于歷史工業(yè)用地成交價(jià)，進(jìn)一步加劇外界對土地資源配置合理性的質(zhì)疑。

??樣板工程淪為“賣房項(xiàng)目”？

??雪輝等業(yè)內(nèi)人士指出，祥云古鎮(zhèn)的核心矛盾在于開發(fā)主體與地方政府的定位分歧——前者側(cè)重房地產(chǎn)去庫存，后者期待文旅產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)就業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

??項(xiàng)目規(guī)劃中的“十大景區(qū)”“五大功能區(qū)”多數(shù)停留在圖紙階段，已建成區(qū)域被住宅與商鋪主導(dǎo)，文旅配套嚴(yán)重縮水。隨著不夜城地塊被分割出讓，原規(guī)劃的15億元總投資與373.49畝開發(fā)規(guī)模恐難落實(shí)，文旅綜合體實(shí)質(zhì)退化為“披著古鎮(zhèn)外衣的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

??截至發(fā)稿，記者多次致電偉光匯通及關(guān)聯(lián)公司未獲回應(yīng)。

??慶云縣自然資源局表示，將加強(qiáng)對項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的監(jiān)管，但當(dāng)?shù)孛癖娕c從業(yè)者更擔(dān)憂：這場以“低效用地盤活”為名的文旅開發(fā)，是否會(huì)重蹈“造城運(yùn)動(dòng)”覆轍，最終淪為土地資源與財(cái)政投入的雙重浪費(fèi)？

??（應(yīng)受訪者要求，雪輝、許麗均為化名）