最近落幕的十八屆三中全會，公報對房地產只字未提，而《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》只在“建立城鄉統一的建設用地市場”、“加快房地產稅立法并適時推進改革”、“研究建立城市住宅政策性金融機構”、“健全符合國情的住房保障和供應體系”、“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享”等五個方面直接提到房地產。作為國家改革的戰略部署，不可能對房地產用過多筆墨。但《決定》從政治、經濟、社會等各方面所提出的改革目標和措施，尤其是在“使市場在資源配置中起決定性作用”、“加快轉變政府職能，全面正確履行政府職能，進一步簡政放權”、“健全宏觀調控體系”、“深化財稅體制改革，建立事權和支出責任相適應的制度”、“健全城鄉發展一體化體制機制”、“完善城鎮化健康發展體制機制，堅持走中國特色新型城鎮化道路”等方面對房地產行業的影響，都至關重要，意義深遠。

  1、市場起決定性作用將形成房地產調控長效機制

  經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。“這意味著，之前以行政手段為主的房地產調控，在三中全會之后將逐步被市場化手段所取代”，這包含兩層意思：一是調控不再是人為打壓，而是市場為主導；二是轉變政府職能也意味著放權，今后的宏觀調控將是多層次的體系，具體操控將是以地方為主體的差別化的稅收、金融、法律等手段的調控。

  公眾對房地產調控長效機制的期盼，在三中全會《決定》中找到答案。行政調控與市場調控是一個此消彼長的過程，限購、限價等行政手段將逐步退出，但現行的限制性措施，尤其是一線城市短期內會繼續執行。長遠來看，市場為主導的房地產行業將擁有常態化發展空間和穩定的外部環境以及以法律法規為依托的制度性保障。

  2、健全房地產法律制度是當務之急

  要正確履行政府職能，當務之急是要健全房地產法制。前十年房地產業的最大失誤是行政干預不斷升級，而相關的立法舉步不前，錯失了建立依法管窺市場的法律制度體系的最佳機遇期。我們的政府權力過大，過分依戀發號施令，習慣于人治，偏好干預市場，限制流通，封死價格，并超出財力許可，大建沒有準入和退出機制做保障的保障房。遇有問題則高舉令牌，用問責約談糾正偏軌行為，用簡單的方法應對復雜的問題，以為這樣做簡便易行成本低，效率高。其結果是由于沒有游戲規則，“對人不對事”，導致法不制眾，亂象叢生，限制了市場配置資源，限制了市場自由競爭，限制了優勝劣汰，限制了市場化的活力。

  解決這些問題的首要前提是通過立法，建立房地產法律制度體系，依法規范政府的權力與職責，規范政府行為與市場運行的邊界，依法用金融、稅收等手段調節市場管理市場，“對事不對人”，讓房地產業在法制的軌道上平穩運行幾十年甚至上百年。為此，必須通過立法程序，制定《住宅法》(函蓋住房保障)，修訂《城市房地產管理法》、《規劃法》、《土地管理法》、《行政法》、《環境保護法》、《征地拆遷辦法》以及與房地產相關的財政、稅收、金融、價格、建筑、裝飾、建材、等方面的法律制度以及規范政府行為的法律制度，確立與政府管理房地產有關的基本原則，以此規范政府管窺房地產市場的行政行為。

  3、要綜合運用市場化、差別化的調控手段

  如何確保政府正確履行職能，核心問題是要處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和靈活而又彈性的發揮政府作用。這意味著，之前以行政手段為主的房地產調控，在三中全會之后將逐步被市場化手段所取代，這就要求政府做到：一是調控不再是以行政手段為主，而是以市場自我調節為主，并施行必要的經濟杠桿調節。二是政府必須轉變職能，超脫于市場，而不能過度作為，更不能越界作為。必須積極穩妥從廣度和深度上推進市場化改革，大幅度減少政府對資源的直接配置，推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化。以財政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調控體系，推進宏觀調控目標制定和政策手段運用機制化，要綜合運用體現市場化、差別化的法律、稅收、金融、土地、規劃等多種手段進行調控。改革市場監管體系，實行統一的市場監管，清理和廢除妨礙全國統一市場和公平競爭的各種規定和做法；完善主要由市場決定價格的機制，凡是能由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預。

  調控的目的是實現經濟總量平衡和市場供需平衡，保持住房價格平穩。當市場良性運行時，政府可以不作為或少作為；當市場出現異常或波動時，政府應巧妙地綜合地運用以上各種手段在市場外向市場內間接發力，即讓法律法規這個無形的“緊箍咒”套住市場的“籠頭”，迫使市場沿著法定的健康的軌道運行；讓杠桿調節供需，迫使市場服從經濟規律，以“四兩撥千斤”的手法，讓市場在潛移默化中恢復常態、恢復健康、恢復平穩。當然，政府還應該加強市場的戰略研究和預期研究，超前采取應對措施，增強宏觀調控前瞻性、針對性、協同性，避免市場出現大起大落。

  當下，行政調控與市場調控將是一個此消彼長的過程，限購、限價等行政手段將逐步退出，但現行的限制性措施，尤其是一線城市短期內會繼續執行。長遠來看，以市場為主導的房地產行業將擁有市場化的發展空間、外部環境以及制度性保障。

  4、要建立以地方政府為主體的多層次調控體系

  之前的調控都是以中央政府為主體，每當市場出現異常或波動，國務院直接發指令，要求各地政府整齊劃一地執行，殊不知，有著九百六十萬平方公里國土和十三億人口的中國，其國情、省情、市情千差萬別，一線城市房價高漲，而三四線城市市場卻出現低迷，市場上經常出現北上廣漲價，全國各地跟著“吃一服藥”，結果北上廣房價越限越高，三四線城市房地產市場還沒“發育”，就跟著吃“降壓藥”，結果出現“低血壓”，導致市場需求更加不足，地方經濟跟著下滑。由此可見，調控的體系必須轉換，中央政府不能面對全國的市場一個聲音喊到底，一個雷聲轟全國，而必須建立以地方政府為主體的多層次調控體系。

  公報提出，科學的宏觀調控，有效的政府治理，是發揮社會主義市場經濟體制優勢的內在要求。必須切實轉變政府職能，深化行政體制改革，創新行政管理方式增強政府公信力和執行力，建設法治政府和服務型政府。《決定》指出，關系全國統一市場規則和管理等作為中央事權；部分社會保障、跨區域重大項目建設維護等作為中央和地方共同事權，逐步理順事權關系；區域性公共服務作為地方事權。據此，政府必須轉換角色，必須把調控體系由過去的“倒三角形”改變為“正三角形”，即中央、省、市三個層面，調控權逐步向下放，中央管方向、原則、基本政策，省一級根據中央的要求管省一級層面的方向、原則、基本政策，中央和省兩級政府都不出手干預市場，大幅度減少政府對市場的直接支配。唯有城市一級政府是調控的主體，負責因地制宜的制定地方性法規政策，出臺具體的以市場手段為主的調控政策，對本城市的房地產調控負總責。

  即便是地方政府調控，也仍然應以法律與市場手段為主。當前為探索建立這一調控體系，可參照上海自貿區的做法，在一、二、三線城市各選擇一二個城市進行以放權為前提的綜合性試點，中央政府授權試點城市通過地方立法，建立地方性法規政策，允許他們在房產稅、城鎮化、財稅、金融、房屋租賃、房屋普查、住房信息系統等方面做一些突破性的嘗試。在試點有成效后向面上復制和推廣。

  總之，市場呼喚政府順應市場經濟規律轉換角色，呼喚政府將調控之手還給市場，呼喚政府簡政放權，呼喚政府彈性調控、分層次調控、科學調控。

  5、建立現代化財政稅收制度，減少地方政府對土地財政的依賴

  三中全會公告明確“建立現代化財政制度”，完善立法、明確事權、改革稅制、穩定稅賦、透明預算、提高效率，發揮中央和地方兩個積極性。當前，房地產發展最突出的問題表現在兩個方面，一是地方政府對土地財政過度依賴，地王頻現，另一方面一線城市房價高漲、壓力過大。而財政制度改革將逐步改變這一狀況。

  三中全會明確指出，“改進預算管理制度，完善稅收制度，建立事權和支出責任相適應的制度”地方政府財權將得以擴大，中央將事權上收也將在相應領域負起更大責任。進一步的改革將解決省級以下政府財權劃分不明朗的問題，使得從中央到地方的各級政府的支出責任都明晰化。而在通過改革建立合理的架構后，為了實現制度穩定性，應以法律形式將央地財政關系固定下來。

  這樣一來，地方政府出支壓力減少，對土地的依賴將降低，出讓金回歸合理，也使房價有回落空間。但對于一線大城市，由于市場供需矛盾短期內難以緩解，因此，這些地區短期房價下降的可能性較低。

  6、完善城鎮化健康發展體制機制，從空間布局上調節房地產市場

  《決定》指出，堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進。優化城市空間結構和管理格局，增強城市綜合承載能力。

  房價之所以高，與城鎮化規劃有關。城鎮化1.0版本的“攤大餅”模式，將基礎設施、社會福利、就業機會等優勢資源都集中到一二線大城市，造成了人流也集中到這些地區，而大城市的資源是有限的，土地是固定的，必然導致資源緊張，房價上漲。

  因此，要降房價除了土地財政要解決，還要實行以人為核心的2.0版的城鎮化設計，要充分發展三四線城市，在空間上調節資源，調整布局，扶植產業，增加就業機會和宜居生活環境，提高三四線城市及城鎮綜合承載力，分流涌向一二線大城市的就業人員，緩解大城市住房供應的壓力。在中國版圖上把房地產業的發展在空間布局上予以定位，一二三四線城市及小城鎮均衡發展，尤其是中小城市有更多的是發展空間，確保從供應和需求上調節房地產。

  7、改革農村土地制度，加大城市土地供應

  《決定》指出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

  賦予農民更多財產權利，建立城鄉統一的建設用地市場，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。這意味著農村的集體土地可能確權并允許上市，一方面這將有利于農民融入城市保護其財產利益，另一方面農民土地的自由流轉，集體土地大量的潛力被激發，增加土地供應從而降低地價、房價。同時，由于農民土地不許經過政府征用，可以直接上市交易，這樣地方政府操控土地的能力減弱。

  一句話，以上改革財稅體制讓地方政府不想搞土地財政，而集體土地入市讓地反政府不能搞土地財政。

  允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價。這就必然涉及小產權房問題。目前，由于政策原因大量小產權房擱淺空置，資源嚴重浪費。《決定》不可能提小產權房，但是允許農村集體經營性建設用地流轉，小產權房就有轉正的機會，其解決的思路應是以疏導為主”，即“開前門、堵后門”。已經存在的小產權房，在補交了一定的土地出讓金，補辦了相關手續后，可以國有或集體性質的土地以及相應的房產進入市場，但對之后出現的小產權房，應從嚴從重處罰。在這個基礎上，將集體土地納入市場流轉，作為增加土地供應的一個渠道。另外，進入市場的小產權房也可以在一定程度上緩解新建保障房的壓力，尤其是加大對城市外來人口的住房供應。

  8、改革金融制度控制貨幣，發行拓展民間投資渠道

  造成房地產市場供需不平衡的另一個元兇是貨幣。近十年來，M2發行量和信貸規模都超極限，銀行資產增長超速，4萬億投資的投放，加上地方政府的追加，市場上流通的貨幣太多，而百姓投資渠道過于單一：銀行負利率、央企等壟斷行業限制民間資本的進入，除了毫無信心的股市，僅有房地產可以投資，造成了大量熱錢投入房地產，房價推高，資本迅速獲利，從而吸引更多熱錢的進入，導致房價如今騎虎難下。長效機制需要改革金融制度，開放投資渠道，放開對壟斷領域的投資限制，扶持正常產業發展，為民間資本和中等收入人群的閑散資金尋找投資渠道，消除城市居民對房地產投資的過度依賴，分流房地產投資客群，降低房地產投資熱度。《決定》指出，完善金融市場體系，擴大金融業對內對外開放，在加強監管前提下，允許具備條件的民間資本依法發起設立中小型銀行等金融機構。推進政策性金融機構改革。健全多層次資本市場體系，推進股票發行注冊制改革，多渠道推動股權融資，發展并規范債券市場，提高直接融資比重。完善人民幣匯率市場化形成機制，加快推進利率市場化。研究建立城市住宅政策性金融機構。以上舉措有利于完善房地產金融，構建一個以金融杠桿調節房地產市場，調節供應和需求的總量平衡，基本適宜房地產業健康平穩發展的金融環境。

  9、加快房地產稅立法并適時推進改革

  土地供應不足的直接后果是房地產市場供小于求，一線城市供需矛盾更為突出。要徹底改變這一現狀就必須增加供給，但并不是多建增量住宅這唯一途徑。通過稅收調節存量住房，建立租售并舉的房地產市場是大勢所趨。

  市場上存在的小產權房、空置房、存量房都可以盤活成供應產品，緩解供需緊張的現狀。現在北京的自住型商品房和上海的共有產權房都存在量大、邊遠、空置、套利、政府缺錢等問題，加上征地拆遷成本加大，土地供應量受制約，分配和退出機制不健全，應該適當降溫，在把保障房建設和供應轉向以棚戶區改造和舊城改造為主的同時，把政策的主線轉向通過稅收政策合理引導存量房進入租賃市場，加大租賃產品的供應。

  《決定》提出加快房地產稅立法并適時推進改革，這意味著房產稅將會對穩定和培育租賃市場發揮作用。房產稅是財產稅，不能指望房產稅遏制房價，但可以將房產稅、交易稅和法律制度相結合，將其設計成為市場“高壓線”，規制人們的行為，逼出閑置房進入租賃市場。

  一方面實行差別化流轉稅，對于在基本居住需求之內乃至少量投資需求的轉讓，可以降低交易稅，對于以以投資為目的的轉讓則收取高額交易稅，并通過法律手段遏制陰陽合同、吃差價等行為，使其投機成本加大，無利可圖。另一方面，對于在交易碰壁后轉入囤房的則征收房產稅，使其“持有不起”。

  與此同時，政府采取疏導政策，對于既不能賣又不能囤的這部分房屋，利用減免房產稅、租賃稅或使用其他鼓勵政策，吸引其流向租賃市場，讓他們將投資投機轉為出租獲利。

  當然，疏堵結合，綜合設計房產稅制，建立起租售并舉的房地產市場，需要建立在全面摸清城市房地產各類資源、摸清城市住房底數、摸清供需、摸清空置的基礎上審慎制定綜合改革方案。這就要求在開展房屋普查的基礎上，建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享，為房地產稅制改革，提供詳實可靠的數據和信息支撐。