??11月28日，上海、天津緊急出臺(tái)信貸收緊政策，尤其是上海，首套房首付比例提升至35%以及二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，剛需和改善需求同時(shí)受到抑制；天津首套房首付提至30%(外地家庭市六區(qū)和武清區(qū)首付40%)，二套首付40%，看似非常溫和，但卻是政策第二次加碼，這與近期天津地價(jià)、房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上升不無(wú)關(guān)系。以此來(lái)看，自9月底以來(lái)熱點(diǎn)城市的密集調(diào)控仍在延續(xù)，收緊政策繼續(xù)加碼的空間仍然很大，未來(lái)還將有哪些城市會(huì)加入收緊調(diào)控呢？

??滬津加碼是930調(diào)控的延續(xù)，對(duì)首置、首改需求影響最大

??繼“滬九條”、“滬六條”、“整頓市場(chǎng)秩序”之后，上海調(diào)控再次升級(jí)，主要著重點(diǎn)在于信貸層面，雖然整體調(diào)控力度略遜與2014年之前，但總的來(lái)看，在此前政策效應(yīng)疊加下，還是會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

??首先，對(duì)剛需、改善型需求沖擊明顯。“首套房首付最低35%”以及“公積金使用提高限制”，增加了剛需購(gòu)房成本。另外，對(duì)于“改善型需求”特別“首置改善型需求”來(lái)說(shuō)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”使得其購(gòu)房成本(首付)增加4成，例如800萬(wàn)元總價(jià)得非普通住宅，需要多付320萬(wàn)，這一點(diǎn)或?qū)⒅苯芋w現(xiàn)在二手房交易量當(dāng)中。

??其次，整體成交量繼續(xù)下滑已成定局，價(jià)格“以穩(wěn)為主”，二手房交易價(jià)格漲幅或?qū)⒒芈洹?月份以來(lái)，上海新房和二手房成交量逐月環(huán)比大幅下滑，11月新房住宅成交量?jī)H為56萬(wàn)平方米(預(yù)估數(shù)據(jù))，同比下滑62%，在房貸新政下，12月成交繼續(xù)下滑毋庸置疑。但就價(jià)格而言，一手住宅仍嚴(yán)重供不應(yīng)求，市場(chǎng)大環(huán)境和未來(lái)預(yù)期沒(méi)有本質(zhì)改變，短期價(jià)格不具備回調(diào)的可能性，10月份二手住宅價(jià)格仍環(huán)比上漲11%，未來(lái)漲幅將有所回落。

??地價(jià)、房?jī)r(jià)未明顯降溫是調(diào)控核心邏輯，廣州、長(zhǎng)沙等兩類后續(xù)政策加碼可能大

??實(shí)際上，早在昨日上海、天津提高首付比例之前，杭州、成都、武漢等城市就已針對(duì)原有得政策加碼，在力度和廣度上皆有加強(qiáng)。其一，是由于部分城市前期政策過(guò)于贏弱，在對(duì)防范市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)方面作用甚微；其二，本輪調(diào)控的兩大核心“地價(jià)”和“房?jī)r(jià)”并未得到明顯降溫。

??因此，在行業(yè)處于調(diào)整階段之下，我們認(rèn)為，未來(lái)將會(huì)有更多熱點(diǎn)城市深化已出臺(tái)調(diào)控政策，以及部分熱度仍較高得城市出臺(tái)新的抑制性政策，通過(guò)系列措施去杠桿、穩(wěn)樓市。

??一類是在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化政策，手段主要是集中在信貸層面，繼續(xù)“上調(diào)首付比列”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。此類城市包括廣州、南京、濟(jì)南、天津、福州等。一方面是這些城市土地市場(chǎng)熱度不減。濟(jì)南此前連續(xù)拍出高溢價(jià)地塊，而廣州近期土拍中，若計(jì)入配建面積，實(shí)際樓板價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米并不少見(jiàn)；另一方面，這些城市房?jī)r(jià)漲幅仍在較高水平，10月份統(tǒng)計(jì)局公布70大中城市房?jī)r(jià)顯示，鄭州、濟(jì)南房?jī)r(jià)漲幅仍在3%以上，南京、福州均在2%以上。

??另一類是在此輪調(diào)整中還未出臺(tái)收緊政策的城市會(huì)“擇善而從”。主要手段仍是此前已經(jīng)多次出現(xiàn)得“限購(gòu)”和“限貸”。此類城市例如青島、長(zhǎng)沙等。長(zhǎng)沙從8月份開(kāi)始成交出現(xiàn)明顯放量，9、10兩月長(zhǎng)沙六區(qū)成交量更是已經(jīng)超過(guò)250萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于今年成交平均值，而最新得統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.3%，位列二線城市之首。“高漲幅、高成交、以及資金從限購(gòu)城市導(dǎo)入”引發(fā)的投資性需求批量入市風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。