??【2016總結展望】企業融資：融資收緊債務到期，2017年房企將面臨多重挑戰

??2016年，較為寬松的融資環境和公司債政策的放寬使更多房企選擇境內融資，房企前三季度公司債占比顯著上升，房企融資規模同比增幅較大。隨著年末融資渠道的收緊，預計2017年房企融資環境將維持今年下半年的水平，融資成本的上升和大量債務的到期將會給房企帶來較大的壓力。

??【2016總結】

??一、前三季度融資環境較寬松，房企融資規模同比增加

??2016年全國熱點城市土地招拍掛市場不斷升溫、房企高杠桿拿地、地王頻出，在房企銷售規模和業績門檻不斷提高的同時，房企的融資規模也在顯著擴大。根據CRIC監測，2016年1-11月108家監測房企融資總規模達11211億元人民幣，同比2015全年增加30.9%，增速高于2015年的25.7%。持續的貨幣寬松加之年初的市場回暖，給企業的融資擴張增添了動力。 

??二、境內融資占比增加，公司債融資利率現新低

??2016年1-11月108家CRIC監測房企境內融資比例達87%，略高于2015年同期的84%，2015年及2016年前三季度國內較寬松的融資環境和公司債政策的放寬促使更多房企選擇境內融資，同時人民幣的持續貶值導致房企境外融資成本增加，部分房企通過境內融資以贖回境外高息債。

??2016年1-11月CRIC監測108家房企公司債成本的普遍水平在3-8%之間，加權平均融資成本為4.73%。大型房企尤其是央企，憑借良好的信用評級可以申請期限較長但利率較低的公司債，保利地產2016年發行的公司債平均利率3.4%，其第二期公司債的發行利率最低僅2.95%。

??三、第四季度融資渠道收緊，房企公司債發行規模縮減

??受益于2015年初證監會關于公司債發行政策的放寬，在公司債的發行主體范圍擴大，發行流程簡化，合理審批放權的多重利好刺激下，2015年至2016年9月房企融資渠道中公司債發行占比提升顯著，2016年前三季度CRIC監測108家房企公司債發行總規模達到了4878億元，在融資總規模中占比高達43.5%，逐漸成為房企主要的融資方式之一。

??而隨著10月上交所、深交所出臺文件明確公司債發行門檻，發行要求等，規范房企發行公司債行為；證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域。發改委要求嚴格限制房企發行公司債用于商業性房地產項目。調控之下，房企融資渠道收緊，房企公司債的發行規模急劇縮減，10月108家監測房企的公司債發行總額僅259億元。

??【2017展望】

??基于宏觀經濟尚未完全企穩，在政策調控干預和公司債發行監管加強的情況下，我們對房企2017年的融資前景有以下四點展望。

??一、流動性大環境不會逆轉，房地產行業資金面總體穩中偏緊

??在今年末國家“抑制資產泡沫、防范金融風險”的政策調控基調確立的背景下，融資環境也趨于收緊。但2017年宏觀經濟尚未完全企穩，貨幣政策將告別寬松轉向穩健中性，流動性大環境不會逆轉，因此我們預計2017年房企的融資增速將放緩，房地產行業資金面總體穩中偏緊。

??二、公司債發行受監管，明年將繼續維持今年下半年發行水平

??從今年第四季度房企融資的情況來看，在政策的調控干預和公司債發行的監管加強之下，無論是房企融資的總量還是公司債發行占比都較前三季度有明顯的降低，我們預計2017年房企公司債的發行在監管政策的限制下將繼續維持今年下半年的發行水平，總體的融資規模相較于今年的高增速趨于穩定，但是房企合理的融資需求還是能得到滿足。

??三、大量債務將到期，2017年下半年開始企業面臨較大壓力

??房企近兩年的銀行借款、發行的短期票據、債券以及2015年之前的中長期債務將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應對債務償還的壓力。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場銷售不如預期，銷售回款不能滿足企業償還債務和新增開發投資的需求，那么房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。

??四、房企融資成本將上升，融資政策收緊對中小開發商融資影響較大

??從房企的規模來看，我們預計2017年房企的融資環境將出現一定程度的分化。公司債、銀行開發貸款等低成本融資受調控收緊，將會迫使房企尋求較高資金成本的融資渠道，如信托、債權基金、委托貸款等。特別是對于一些高杠桿拿地的中小型房企，明年融資成本的上升將會對中小型房企產生較大的影響。而大型品牌房企受政策收緊的影響程度則較小，一方面大型品牌房企銷售業績較穩定，銷售回款情況較好，另一方面近年來大型房企與金融機構的合作也不斷增多，這些房企通過規模優勢推動其自身融資渠道多元化的發展，將進一步降低融資成本，擴大自己的競爭優勢。