??一、50城租金收益率概況

??房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價(jià)值的比值。租金收益率是衡量投資收益的重要指標(biāo)之一。可以通過租金收益率來反映房租與房價(jià)的偏離度。

??今年2季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個(gè)典型城市平均租金收益率為2.7%，環(huán)比減少6%，同比減少16%。租金收益率環(huán)比數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，主要是由于租金上漲速度小于房價(jià)上漲速度。同比數(shù)據(jù)的下跌也具有相同的邏輯。

??二、三類城市租金收益率比較

??從過去一年來看，二線城市和三線城市的租金收益率較為接近，介于2.8%和3.4%之間，二者都有下降的趨勢，從2016年2季度的3.4%下降到今年2季度的3.0%左右。相比于二線城市和三線城市，一線城市的租金收益率更低，介于1.5%和2.0%之間。

??今年2季度，4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.6%，環(huán)比上升4%，同比下降21%；31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.8%，環(huán)比下降7%，同比下降17%，二線城市的租金收益率持續(xù)下降；15個(gè)三線城市租金收益率為3%，環(huán)比下降7%，同比下降11%，租金收益率為近5個(gè)季度的最低值。

??從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市的租金收益率已經(jīng)觸底反彈。但一線城市的租金收益率仍處于較低的水平，因此同比來看，依然是負(fù)增長。

??具體城市看，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為6%、5%、1%和7%，同比增幅分別為-30%、-18%、-25%和-9%。這4個(gè)城市的租金收益率都觸底反彈，但相比于去年同期，租金收益率仍然是下降的，這主要是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策出臺(tái)后,“由售轉(zhuǎn)租”的情況大幅度增加，并且房價(jià)暴漲后部分人撤離一線城市使得租房需求減少，供求關(guān)系的變化導(dǎo)致租金有了一定程度的下降，而房價(jià)同比仍然是正增長，因此造成了租金收益率下降。

??三、50城租金收益率排序

??對(duì)今年2季度全國50個(gè)典型城市租金收益率進(jìn)行排序。從排行中可以看出，排名前3位的城市租金收益率達(dá)到3.8%以上，這3個(gè)城市分別為哈爾濱（4.4%）、西寧（4.0%）和長春（3.9%），它們是西部或東北的弱二線城市，過去一年房價(jià)漲幅不大，并且租金較為平穩(wěn)，因此租金收益率較高。租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門（1.0%）、天津（1.3%）、北京（1.4%）、石家莊（1.4%）和深圳（1.5%），這幾個(gè)城市多為一線城市或強(qiáng)二線城市，近幾年房價(jià)漲幅大于租金漲幅。

??對(duì)2季度全國50個(gè)典型城市租金收益率的環(huán)比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個(gè)城市分別為溫州、深圳、南京、北京和上海。溫州租金變化不大，主要是房價(jià)下降導(dǎo)致了租金收益率的上升。而深圳、南京、北京和上海主要是經(jīng)過了一季度的房租低迷后，房租有所的反彈。

??從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括洛陽、唐山、西安、湛江和蚌埠等城市有明顯下跌。對(duì)于這5個(gè)城市來說，之所以租金收益率下滑，和房價(jià)快速上漲不無關(guān)系。

??對(duì)2季度全國50個(gè)典型城市租金收益率的同比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，同比增長的只有溫州和錦州。溫州的租金基本不變，但它是50個(gè)典型城市中唯一出現(xiàn)房價(jià)同比下跌的城市，錦州則是在全國大部分城市房價(jià)上漲的大背景下租金增長跑贏房價(jià)增長的城市。

??從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅最大的5個(gè)城市為石家莊、福州、天津、濟(jì)南和鄭州。這主要是由于這5個(gè)城市在過去的一年房價(jià)上漲太多，從而導(dǎo)致了租金收益率下降。

??四、50城租金收益率趨勢

??從Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看，倫敦3%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6.0%左右，與之相比我國的租金收益率處于較低水平，說明我國租金與房價(jià)的背離度較高。

??租金收益率持續(xù)下滑，這主要是由于房價(jià)漲幅過大，租金上漲速度小于房價(jià)上漲速度。目前來看，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)快速上漲的勢頭已經(jīng)得到了有效遏制，隨著調(diào)控政策的持續(xù)作用，三線城市的房價(jià)也將漸趨平穩(wěn)，因此租金收益率的跌幅有望收窄。 

??附注：

??50個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、錦州、牡丹江、無錫、溫州、蚌埠、贛州、煙臺(tái)、洛陽、宜昌、湛江、韶關(guān)、桂林、三亞、大理。其中一線城市4個(gè)、二線城市31個(gè)、三線城市15個(gè)。

??（內(nèi)容來源：易居研究院。）