??7月14日，萬科與厚樸投資、高瓴資本、中銀投等組成財團，擬以790億元收購物流地產行業巨頭—普洛斯，其中萬科出資約168億，占股21.4%。11月30日，普洛斯私有化方案在股東大會獲得批準，交易完成后萬科將成為普洛斯第一大股東。此次收購不僅顯示出萬科想要做大物流地產的決心，更預示著以萬科為代表的中國傳統房企對于物流地產的青睞和野心。

??2014年開始，萬科、綠地、海航、華夏幸福等多家大型房企紛紛進軍物流地產，開拓物流地產業務，近兩年物流地產市場更是吸引各路資本頻頻殺入，一時間這個一直以外資企業強勢主導的市場好不熱鬧。何種原因使得高周轉、快銷售的房企不斷加強長周期運營的物流地產布局？

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??存量房時代，房企探索多元化業務發展

??近年來，土地供應整體受限、中央和政府頻頻出臺“限售、限購、限貸、限價”的“四限”政策，十九大更是強調“”堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，讓房地產回歸居住屬性”，傳統商品房開發銷售模式面臨開發成本增加，融資收緊、資金回收壓力大，增量開發面臨天花板。房企開發商紛紛轉開拓新市場，新業務，通過多元化業務獲得較高的投資回報收益，物流地產因其本身的特性逐漸成為企業新的業務增長點與未來突破口。

??20世紀80年代，供應鏈管理思想在美國逐步推廣開來，美國普洛斯公司率先提出物流地產概念并實踐，概括來說，物流地產是根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的物流設施，范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體等，屬于工業地產領域范疇。物流地產作為整個物流供應鏈中重要的周轉物流環節，也由此迎來快速發展，逐漸成為地產行業細分領域新的藍海市場。

??物流地產是物流服務與房地產服務一體化的產物，二者是相輔相成、相互促進的，現代物流地產不僅包括物流相關土地和設施，還包含為客戶提供物流基礎設施開發和相配套的專業物業管理服務，如園區租賃、園區運營、配送服務、增值服務、基金運營等。房企通過進軍物流地產，利用自身土地獲取、資金和資源整合等多方面的優勢，可以達到拓展自身多元化布局、提升盈利能力。相比地產開發而言，物流地產具有土地價格較低、政策支持、土地增值、租金回報、服務費用等未來收益空間，因而成為房企爭相布局的戰場。

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??物流地產供給不足，高端倉儲市場需求強勁

??過去10年間，隨著經濟發展，物流地產迎來爆發式的增長，需求日漸旺盛。數據顯示，我國物流地產整體市場規模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元，社會物流總額不斷增加，2016年我國社會物流總額 229.7萬億元，比上年增長6.1個百分點，2017年上半年全國社會物流總額為118.9萬億元，同比增長7.1%，增速同比提高0.9個百分點，物流市場規模保持較快發展態勢，需求端穩中向好。

??然而在強勁的市場需求之下是巨大的供應缺口，我們物流倉儲供給側結構性短缺嚴重，存量倉儲以傳統低端倉儲設施為主，高標準的現代物流倉儲則供不應求。2010年以來中國高標準倉庫供應增速一直在 40%~60%之間，2015年高標準倉庫新增供應約 700萬平米，增速達到 54%，而同期倉儲總量的增速僅在 5%，據統計，現有的物流倉儲設施約 70%建于 90年代之前，難以滿足現代企業的需求，高端物流倉儲供應顯著不足。

??從目前物流倉儲的存量來看，我國高端倉儲在總量遠低于與美國，人均高端倉儲占有面積更是與之差距巨大。2015年我國高端倉儲設施總量0.2億方，僅占倉儲總量的2.33%，遠低于美國20.9%的占比，以未來高標準倉庫占倉儲總量 20%測算，我國靜態看高標準倉庫發展至少有 7-10倍空間。

??根據戴德梁行測算，我國高端物流設施供給每年新增的缺口在200萬平左右，預計至2020年，我國高標準物流倉儲設施的需求將達到1.4億至2.1億平方米，現代物流設施需求規模將達到266億元，而到時供應量或只有5600萬-6600萬平方米，供應缺口或超過1億平方米，在相當長一段時期內，我國物流地產市場將維持供不應求的態勢。

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??電商、零售快速發展助推物流地產快速增長

??近年來，隨著消費者需求的變化和零售市場競爭的加劇，大型連鎖超市、便利店、專賣店和電商等新型零售業態得到快速發展，成為中國零售業規模擴大的主要動力， 國內零售行業目前維持 10%以上的速度增長，大大帶動倉儲需求的增長，快速增長的零售業為國內快遞帶來現爆發式的增長，其上游倉儲業的投資規模也不斷攀升。

??2012 年以來，電商市場交易規模一直保持高速增長，2011-2016年中國線上零售總額的復合增長率為44%，預計2019國內網絡購物交易規模將達到7.5萬億。網絡購物激增的配送需求成為優質物流設施市場的關鍵推動因素，將會是促使整個現代化物流地產行業擴張的主要生力軍。

??電商的高速成長將物流地產帶到了一個新風口。目前零售行業中網購規模持續擴大，相同交易規模下，電商比傳統零售行業需要的物流倉儲面積更大，且電商更傾向于使用高端的高標倉庫以提升效率降低物流成本。

??普洛斯數據表明，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳零售的 3 倍左右，每平米的物流倉儲面積約能支撐 7 萬元左右的交易額，按這個測算目前電商業規模為 4.7萬億元，對高標準倉庫儲的需求就在 6700萬方左右，遠超目前供給。

??物流地產的發展得益于零售和電商行業的發展，2016 年美國、中國消費品零售總額分別為 33.4、24.9 萬億元，中國為美國的 74.5%，以中美商貿零售總額測算市場空間，中國合理高端倉儲面積為 2.8 億方，仍需增加 13 倍后才能夠匹配消費帶來的高端倉儲需求。

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??物流地產穩定且高回報收益

??與商業地產和住宅地產相比，物流地產租期較長且回報穩定，一般在5-10年。在整體供不應求的狀態下，我國物流倉儲設施的空置率相對較低，并且租金水平逐年呈現穩定增長。

??世邦魏理仕近日發表的《全球優質物流地產租金報告》顯示，在強勁的優質物流地產需求驅動下，我國蘇州（租金同比增長率8.7%）、杭州（7.4%）、寧波（7.2%）、無錫（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）這七個城市位列全球前二十租金最快增幅榜單。我國物流地產租金從2009年起持續上漲，年化增幅約為4.3%，平均空置率持續下降，截至2017年第一季度，平均空置率約17.7%。

??2017年初統計數據顯示，我國北京、上海、深圳、廣州的二手房租金回報率分別為1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，寫字樓5%左右，而目前我國一線城市物流地產基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地產的回報率可達 8.0%，物流地產收益明顯高于住宅地產和商業地產。

??此外，高端倉儲的成本主要集中在拿地成本、建安成本、運營費用和稅費等，目前行業內單層高標準倉庫的建安成本在 1800元/平米左右，以上海為例，預計在出租+出售模式下，項目出售時綜合回報率能達到 34.9%。 

??旺盛的需求帶動了物流地產行業的火熱，房企加碼使得我國物流地產進入新的發展格局，也為房企轉型發展帶來新的思路。目前來看，我國物流地產雖然前景廣闊，但房企進入仍然面臨不少挑戰和困難：物流工業用地供應受限，投資回報周期長，運營專業化欠缺，此外，我國物流地產行業競爭劇烈，外資企業穩站行業半壁江山，國內物流商、電商平臺及金融機構迎頭追趕。在物流地產新時機、新挑戰面前，房企唯有洞察行業發展特點與趨勢，采用更加靈活多變的戰略手段實現優勢互補，豐富和提升運營服務內容及水平，才有可能在物流地產市場上牢牢占據一席之地。